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Bolha imobiliária. O resultado (assustador) da Brasil Brokers

Posted on 31/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , , , |

Vivemos uma realidade ainda bizarra no Rio de Janeiro. A violência está aumentando de forma MUITO evidente, as UPPs fizeram água, os morros onde tinham dado certo, na Tijuca, Botafogo, Copacabana e Ipanema, vivem aos tiros por aqui.

E, apesar de haver oportunidades quando há alguém REALMENTE interessado em vender (e que dê sorte de encontrar alguém realmente interessado em comprar), ainda há loucuras inomináveis como aptos a R$ 12.000 o metro quadrado na rua Bento Lisboa, a poucas centenas de metros de um morro barra pesada. E em um lugar bem feio.

No condomínio Morada do Sol há gente pedindo R$ 900.000, mesmo preço de 2013, e outros pedindo R$ 1.400.000, ambos em estados semelhantes. Isso não é mercado, é non sense.

Mas isso é problema de quem está interessado em vender e em comprar. Nós aqui vamos mostrar o inacreditável resultado da Brasil Brokers.

Brasil Brokers (BBr)

Quem mora no Rio e se interessou por imóveis nos últimos anos deve ter percebido que o nome Brasil Brokers foi crescendo assustadoramente no mercado de corretagem. Praticamente todas as corretoras se coligavam, algumas eram compradas e incorporadas.

A BBr não é construtora ou incorporadora, é uma empresa de intermediação (corretora). Seus dados são interessantes para mostrar o que REALMENTE vendeu e por quanto. E a quantas anda o mercado.

As demonstrações financeiras são um desastre, mas aqui vamos tratar apenas dos dados históricos operacionais, e ver o quanto eles nos dizem sobre os últimos 8 anos do mercado imobiliário.

Resultados Br Brokers 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vendas (R$ Milhões)   11.025     15.303     17.569   18.897   16.815   12.324     7.037     4.880
Unidades vendidas   56.769     68.128     74.130   60.676   41.308   28.723   20.058   11.215
Ticket médio R$ mil       194 225 237 311 407 429 351 435
Unidades lançadas   77.839   102.451   128.414   89.470   79.980   61.946   33.824   29.424
Lançados – vendidos   21.070     34.323     54.284   28.794   38.672   33.223   13.766   18.209
Lançados/vendidos 1,37 1,50 1,73 1,47 1,94 2,16 1,69 2,62

 

A irracionalidade do mercado em números

Perceba que a BBr saiu de vendas na faixa de R$ 11 bi para quase R$ 19 bi entre 2009 e 2012, um ano antes do auge da bolha de preços.

Atingiu o volume máximo de vendas em 2011, 74.130 unidades.

Quem viveu esse mercado deve lembrar que a coisa cresceu seriamente (em termos de preço) entre 2011 e 2013, e isso dá para ver nos preços médios de vendas, saindo de R$ 237 mil para R$ 407 mil. A carteira da BBr também trabalhava com imóveis mais baratos. Os balanços não dividem as vendas por região, apenas por categoria.

O interessante dos números é que eles mostram, com clareza, como as pessoas e os empreendedores tomam decisões erradas, com base apenas em dados passados.

Quem me acompanha no blog sabe que escrevi EXATAMENTE nessa época que, ao menos no RJ (imagino que nos outros estados não fosse diferente), os imóveis tinham atingido valores irracionais para a renda da população. Não que não pudessem pagar, mas para morar num apto novo no Catete você precisaria de um casal de Juízes. Isso é non sense. Relendo todos os meus posts, vejo que era tudo meio óbvio. Mas as pessoas curtem mesmo se enganar.

Voltemos aos resultados…

Entre 2009 e 2012 houve algum equilíbrio entre lançados e vendidos, em torno de 1 vez e meia. Provavelmente por força do momento pujante, as apostas quase dobraram. Perceba que a relação lançados/vendidos aumentou muito, e mesmo com a redução recente nos lançamentos (de 2015 para cá), como as vendas são muito fracas, a relação explodiu. Mesmo em 2016 para cada unidade vendida, foram lançadas 2,62 unidades.

É um desequilíbrio duradouro, vai demorar bastante para cair. Mesmo que se equilibre o número de lançamentos, ainda há um estoque considerável para comercializar.

Quem passa ali na região Olímpica da Barra, no empreendimento da Carvalho Hosken com a Odebrecht (vila Olímpica, Ilha Pura), se assusta. São milhares de aptos completamente vazios.

Como os prédios são escuros, fica parecendo um mausoléu vertical. Sem exageros.

O volume de vendas e lançamentos

Do ápice de 74 mil unidades em 2011, fomos a 11 mil unidades em 2016. Uma queda de mais de 7 vezes.

2015 já foi um ano péssimo, conturbado e de queda brutal no PIB. Ainda assim, 2016 conseguiu ter queda de quase 50% no número de unidades vendidas.

Tivemos 128 mil lançamentos em 2011 e apenas 29 mil em 2016. Ainda assim o mercado absorve, percentualmente, muito menos.

Por que os preços não caem?

Essa não é uma questão simples.

Há o grupo dos investidores/gestores profissionais, o grupo dos que tem apenas um imóvel e o grupo das famílias que têm vários imóveis.

Profissionais

O resultado da PDG saiu no dia 29/03/2017. Um desastre assombroso. Prejuízo de R$ 2,4 bilhões SÓ no quarto trimestre.

São 5,4 bilhões de prejuízo em 2016, patrimônio líquido virado (passivo a descoberto) de R$ 3,4 bilhões e incríveis R$ 5,8 bilhões de passivo circulante, para quitar em até 1 ano. Profissionais também erram.

Recuperação judicial é legal, mas não faz milagres.

Os gestores profissionais dos fundos de investimento imobiliário atuam com a lógica financeira clássica. Oferta e demanda. Não há demanda, baixa-se o preço. E ainda assim a vacância é muito grande. O BRCR chegou a alugar para a TIM, empresa grande e com $$$, com 2 anos de carência. 2 anos sem pagar aluguel.

Como há muita liquidez nas cotas, o preço de mercado dos imóveis, com base nas cotas, chegou a desabar até 60% em alguns fundos.

Os pequenos e médios incorporadores e construtores continuam querendo dar vazão os terrenos caros que compraram na Zona Sul e Barra. Uma “zapeada” vai mostrar imóveis por empreitada em Botafogo e Jardim Oceânico a preço que eles chamam de “custo”, menos de R$ 9.000 o metro quadrado.

E, mesmo sendo poucas unidades e muito mais baratos do que as opções novas ou usadas do mesmo nível, os empreendimentos não decolam. E o motivo é simples. Famílias raramente compram imóveis nessas condições e não há mais investidores.

Antes, esses negócios voavam, pois havia muita gente disposta a comprar na planta e revender a posteriori. Isso acabou. Na verdade, quem tem dinheiro está esperando para ver até onde vai o mercado para entrar.

Um FII de participações (BPFF11) acaba de aprovar um aumento de capital de 40%, buscando dinheiro novo dos cotistas para aproveitar eventuais oportunidades de imóveis comerciais ou de fundos muito baratos. A oferta deve durar 6 meses e o dinheiro deve ser usado ao longo do ano de 2018.

Há dinheiro, mas não faz sentido investir diante de tantas turbulências e de tanta incerteza. Principalmente diante de tão avassaladora falta de demanda.

Os donos de um imóvel apenas

Esse é o cara que quer se mudar da cidade ou quer vender o imóvel em que morava para morar em algo mais modesto ou aplicar o dinheiro.

Esse costuma querer MESMO vender ou alugar, e aceita condições de mercado, reduz restrições de fiança e negocia preço.

Normalmente os imóveis estão em bom ou excelente estado, pois ele não é investidor e não vive de imóveis. Preparou o imóvel para morar.

Se você pretende comprar um imóvel, provavelmente vai comprar de alguém assim. Raramente esse cara se dá ao luxo de ser irracional, pois mesmo que dê descontos de 20% a 30% no preço, a aplicação do dinheiro no mercado vai dar de 3 a 4 vezes mais do que o aluguel.

Não são muitos nessa situação, pois o brasileiro é meio joão-de-barro, quer casa e vai lutar até o final, mesmo comprometendo as finanças e a racionalidade, para manter o teto.

Mas como há ainda menos compradores, pois a renda brasileira caiu a níveis de 2011 e continua em queda, e os preços não voltaram para os níveis de 2010-2011, mesmo ótimas oportunidades não vendem ou demoram a sair.

Hoje é uma questão de sorte, muita sorte, conseguir um negócio confortável para ambos os lados.

Os donos de vários imóveis

É bem comum haver famílias que vivem de um extenso patrimônio imobiliário. E, mesmo sentados em um patrimônio muito elevado, a renda gerada não costuma ser tão confortável.

Isso se reflete na qualidade sofrível dos imóveis. Não é raro você ver aptos em Ipanema com armários de péssima qualidade, pois o proprietário não negocia melhorias, daí o inquilino compra o mais barato. É meio bizarro o sujeito alugar um imóvel sem armários, mas é extremamente comum aqui no Rio.

Hoje é bem razoável estimar que o valor líquido que se consegue tirar de um patrimônio imobiliário na Zona Sul do Rio não passe de 0,2% a 0,25%. Isso contando Imposto de Renda, manutenção, vacância, administração etc.

Para ter uma renda mensal de R$ 10.000, o sujeito deve ter, em imóveis, cerca de R$ 4 milhões a R$ 5 milhões.

É um disparate financeiro. Se vendesse por R$ 2 milhões tiraria, investindo TAMBÉM em imóveis, porém através de fundos, receberia de R$ 12 mil a R$ 15 mil. Sem IR, gerido por terceiros, sem dor de cabeça de vacância (diluída).

Se conseguisse vender pelos R$ 4 milhões, poderia quase triplicar a renda com muito menos dor de cabeça.

Mas é impossível que isso aconteça. Esses proprietários raramente vendem, raramente investem e criam sérias dificuldades até para alugar.

Aqui no RJ já se está pedindo fiador com 2 imóveis e renda superior a 5 aluguéis. Além da avaliação da renda do próprio inquilino.

Ou o seguro-fiança, que é uma bizarrice brasileira. O banco paga 3 ou 4 aluguéis no caso de inadimplência, mas já recebeu de 4 a 5 do inquilino, em um contrato de 30 meses. E após pagar o locador pelo sinistro (evento de crédito), ainda vai executar o locatário.

Faz sentido o modelo, só não vejo sentido em cobrar 2 aluguéis por ano para uma situação em que o risco do banco é baixíssimo. E o retorno tende a ser gigantesco. Depois de um contrato de 30 meses, o risco do banco é virtualmente ZERO.

As pessoas que têm muitos imóveis, normalmente criam um sistema de dependência, com muitos familiares, principalmente idosos, dependendo dessa renda. Normalmente acabam criando sistemas dentro da própria família para fazer a gestão.

Como as rendas caíram bastante, aqueles que não são “podres de ricos”, podem colocar alguns imóveis à venda.

E são, normalmente, aqueles incríveis apartamentos velhíssimos por R$ 25 mil o metro quadrado no Leblon, ou por R$ 15 mil o m2 em Botafogo.

E não baixam, pois a necessidade não costuma ser grande o suficiente. Normalmente se resolve com um ajuste para baixo no padrão de vida, para preservar o patrimônio em tijolo.

Esses imóveis só vão a mercado por preço baixo quando os proprietários originais, as pessoas que formaram a poupança originalmente, falecem. Daí a corrida para o inventário e o interesse dos herdeiros acabam levando os imóveis a mercado em condições mais racionais.

Vai se ajustar?

Realmente não faço ideia.

Parece-me que ainda teremos problemas sérios com a renda e com o emprego por mais 12 a 18 meses. O governo não tem recurso algum para ajudar ou apoiar o emprego. Aliás, ajudaria se saísse da frente.

Aqui no RJ há a possibilidade da aprovação de medidas extremamente duras contra o funcionalismo, que já passa por um momento delicadíssimo.

Além da contribuição previdenciária de 20% e 22% por 3 anos, ainda querem aprovar (está no Congresso para depois vir para a Assembleia) a proposta de redução de salário e de jornada. São 600 mil pessoas, entre aposentados e na ativa, a maioria na Capital.

Aquele momento mágico de esperança, que fez os preços da Tijuca ultrapassarem Moema e Vila Olímpia (em imóveis de mesmo padrão), já era.

É difícil antecipar movimentos financeiros quando há tantos agentes que se comportam fora dos padrões de racionalidade do mercado.

Acertei com relação ao teto, pelos dados da BBr, o preço de 2012-2013 é o vigente, para negócios que FECHAM, não para essa loucura pedida no ZAP.

Mas eu não me arrisco a dizer que cairão para os valores de 2010, pois eram MUITO mais baixos do que os de 2012.

É mais provável que a oferta de lançamentos se restrinja MUITO para manter preços.

Isso já quebrou PDG e é uma aposta perigosa. Pode acabar levando outras para o buraco.

É uma queda de braço estranha, com dois braços fraquíssimos, oferta e demanda.

É mais um clássico brasileiro. Está péssimo para quem quer vender, e também para quem quer comprar. Economia brasileira PURA!

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Reforma da Previdência – Parte 2: Quem está por trás da reforma são os gestores da Previdência Privada?

Posted on 17/03/2017. Filed under: Filosofia, Finanças, Política | Tags:, , , |

Outro ponto bastante difundido, por quem é contra a reforma da Previdência, é que o objetivo seria rechear o bolso das entidades de previdência privada.

É bem comum esse pensamento no brasileiro. Sempre prefere acreditar que há um plano da burguesia para afastar o “povo” do seu suado dinheirinho. É uma conveniência histórica, moldada em décadas de crença de que a luta de classes é o único modelo para compreensão da sociedade.

Mas vamos assumir que seja isso mesmo. Que há um plano para migrar parte significativa dos recursos previdenciários para mãos privadas. Os malditos burgueses querem mais dinheiro!!! E também os Ianques malditos querem nossas riquezas!!!

Por que você deveria se importar com isso?

Caso seu dinheiro fosse aplicado em regimes de previdência privada, você poderia escolher entre centenas de gestores e ter vários fundos, com os mais variados perfis, se preferir diversificar.

Seu dinheiro seria SEU e não serviria para repartir com outros aposentados. Você teria condições de fiscalizar e avaliar a gestão do seu patrimônio, pedindo migração e portabilidade se não concordar com os caminhos ou não gostar da rentabilidade.

Vejo um monte de gente reclamando que pagou demais ao INSS, que o patrão pagou demais também, e que a aposentadoria é uma miséria. E estão certos!

Mas a regra é essa, desde o início. NÃO É MAIS RELEVANTE O QUE VOCÊ PAGOU, pois a previdência não tem patrimônio, não tem títulos públicos, não tem ações de empresa, não tem acumulação de capital, só tem receita e gasto. E hoje o gasto é bem maior que a receita, ou seja, jamais terá patrimônio, pois não conseguirá acumular, não há excedentes. O que você pagou, já foi pro bolo. E outra pessoa já comeu faz tempo.

É essa regra, injusta e cada vez mais injusta, principalmente com quem é mais jovem, que está vigendo hoje. É para a manutenção dessa regra que os sindicatos saem às ruas em greves. É para manter esse modelo que as pessoas demonizam a iniciativa e a previdência privadas.

É tolice acreditar que seu dinheiro do INSS estava guardado numa poupança em seu nome. Todo mundo sabe que isso não existe. O dinheiro entra e sai. Não acumula, ao contrário, falta.

As domésticas

As domésticas estão no grupo que paga menos INSS, pois recolhem cerca de 8% e o patrão outros 12%, totalizando 20% de contribuição mensal.

Imaginemos uma doméstica que receba R$ 1.000,00 na carteira. Sobrará mensalmente R$ 920,00 no contracheque e sua contribuição total mensal ao Regime Geral de Previdência seria de R$ 200,00 (somando o patronal).

Esse dinheiro, no modelo atual, não é dela, serve para engrossar o orçamento da União.

Se os R$ 200,00 estivessem aplicados num regime PRIVADO de previdência, onde o valor acumulado seria DELA e não do “bolo” previdenciário, teríamos várias possibilidades.

Vou assumir algumas premissas simples. Salário em moeda estável (para evitar cálculos complexos de inflação), Retorno dos investimentos de 5,0% acima da inflação (para poder usar moeda forte, com base em metas atuariais reais de fundos de previdência) e que os custos do gestor sejam pagos pelo 13°, que não está entrando na conta do patrimônio acumulado. IR de retirada de 10%, como a regra atual (após 10 anos)

Iniciando sua vida profissional aos 20 anos, contribuindo por 25 anos (de forma espaçada, acumulando 10 anos sem contribuir, porém rendendo) e se aposentando aos 55 anos.

Essa é uma história comum e plausível. Lembrando que os 55 anos não dependem de regra previdenciária, pois ela é dona do dinheiro. E pode retirar quando quiser.

Seria possível acumular, até os 55 anos, cerca de R$ 150.000 em valores de hoje. Permanecendo aplicados nas mesmas condições, ela poderia retirar um salário líquido de R$ 920 por exatos 224 meses. Pouco menos de 20 anos.

Iniciando sua vida profissional aos 20 anos, contribuindo por 30 anos (de forma espaçada, acumulando 10 anos sem contribuir, porém rendendo) e se aposentando aos 60 anos.

Seria possível acumular, até os 60 anos, cerca de R$ 208.000. Permanecendo aplicados nas mesmas condições, ela poderia retirar um salário líquido de R$ 920 (em valores estáveis) por exatos 436 meses. Pouco menos de 37 anos. Teria dinheiro até os 97 anos.

Se falecesse aos 80, sua família receberia um saldo bruto de R$ 140.000,00.

Iniciando sua vida profissional aos 20 anos, contribuindo por 35 anos (de forma espaçada, acumulando 10 anos sem contribuir, porém rendendo) e se aposentando aos 65 anos.

Seria possível acumular, até os 65 anos, cerca de R$ 282.000. Permanecendo aplicados nas mesmas condições, ela poderia retirar um salário líquido de R$ 920 (em valores estáveis) para sempre, o que significa que os herdeiros poderiam ter esse volume financeiro de forma vitalícia (mantendo-se as premissas iniciais).

Para brincar, no modelo “Temer”, contribuindo por 49 anos, iniciando a vida profissional aos 16 anos, e se aposentando aos 65 anos (sem interrupção).

Seria possível acumular, até os 65 anos, cerca de R$ 487.000. Permanecendo aplicados nas mesmas condições, ela poderia retirar um salário bruto de R$ 2.500 (em valores estáveis) por 32,5 anos (até os 97,5 anos).

Há problemas e riscos com esse modelo de acumulação privado?

Sem dúvida. Há possibilidade de má gestão, pode haver fraude, pode ser que os custos aumentem, pode ser que a rentabilidade seja menor, pode ser necessário complementar com um seguro de vida ou invalidez. Sem dúvida pode haver problemas.

E os problemas do sistema público?

Seriam, em suma, os mesmos, porém bastante amplificados pela falta de accountability (prestação de contas).

Poderia haver fraude? Não só poderia como é quase diário o sangramento das contas públicas com “jeitinhos” que oneram o INSS. Em um simples pente-fino o governo pôs em dúvida 90% dos benefícios de afastamento por invalidez ou doença. Há de tudo, picaretagem, má-fé, até desembargador e almirante de 90 anos solteiro, casando com meninas e meninos de 25 para manter a pensão por mais algumas décadas.

Pode haver má gestão no setor público? A dúvida nem é essa, mas se poderia haver boa gestão. Essa, nunca apareceu por essas bandas. É quase certeza de má gestão.

Os custos podem aumentar? Bom, creio que a Reforma proposta agora e as várias já feitas mostram que o custo pode, e VAI, aumentar bastante.

Em resumo, os problemas possíveis em ambos os sistemas de previdência são os mesmos, porém na iniciativa privada são uma possibilidade apenas remota (fraude), no setor público os problemas são quase uma certeza, além de uma rotina.

Mas o brasileiro prefere o sistema público.

Aposentadoria pública poderia ser um colchão de segurança contra a indigência e a pobreza extrema. Um valor relativamente baixo que protegeria as pessoas de viver em condições degradantes. Isso sim é “social”, isso faz parte do nosso Pacto democrático. Isto posto, entendo que, até determinado valor, poderíamos contribuir para um regime de partilha, mas deveríamos buscar o “conforto” da aposentadoria em outras bandas que não o regime previdenciário público.

Isso porque, quando recebo uma aposentadoria de R$ 30 mil, por mais justa e honesta que seja, não se pode justificar pelo “social”, mas apenas pelo direito adquirido na legislação vigente e passada. E o nosso Pacto Social não é para isso, para esse nível de garantia. Cedo ou tarde, por mais garantido que seja o direito, haverá ajustes orçamentários para fazer o custo caber na receita. É onde estamos hoje. Se não iniciarmos o ajuste, em 3 anos haverá ainda menos receita, e muito mais custo.

Em resumo, o sistema é péssimo e infinitamente pior do que qualquer regime privado, mas o brasileiro vê o governo como sua última tábua de salvação. O que é uma pena.

A natureza da nossa pobreza

Essas décadas de ensino e discurso “ideologizado”, de debates sobre luta de classes, sobre a vilania da burguesia, sobre a maldade do empresário, nos afastam, sobremaneira, da riqueza. Somos e seremos pobres, pois odiamos o sucesso.

Adoramos dinheiro público e nem ao menos nos tocamos que o orçamento público só é deficiente porque nossa economia é esquálida, fraca e sem dinheiro privado. Queremos crescer, queremos emprego, queremos mais orçamento público, mas demonizamos quem investe e traz divisas, quem “alimenta” todo o sistema, quem toma riscos privados. Principalmente estrangeiros.

A principal diferença entre a Previdência Pública e a Previdência Privada

Aqui é que, em minha opinião, a previdência privada dá um banho na pública em termos de importância para o desenvolvimento da nação.

Ambos os modelos são captadores de poupança popular, tomam dinheiro do cidadão hoje, com promessa de aposentadoria no futuro.

Porém a previdência pública não tem qualquer compromisso atuarial ou de formação de patrimônio, ou seja, o dinheiro captado NÃO SERÁ investido, não vai gerar negócios, não vai gerar recursos, não vai financiar a produção, não vai gerar riqueza, apenas será redistribuído.

Parece bonito falar em “distribuição” de renda e recursos, mas acho que os brasileiros concordam que essa distribuição não é, ou não parece ser, justa. Tanto é verdade que todos reclamam da aposentadoria do INSS, mas veem privilégios espalhados aos quatro cantos, como aposentadorias especiais, de perseguidos políticos, acumuladas há 100 anos etc.

Na Previdência Privada o pagamento das aposentadorias depende do acúmulo de patrimônio. Depende da qualidade do gestor. Depende da escolha dos projetos de investimento. Depende das ações em que se investe. Depende de quanta riqueza aquele dinheiro aplicado pode gerar.

A poupança popular captada pelo governo vira consumo imediato, vira sabonete, arroz, carne e, claro, azeita as engrenagens da corrupção estatal. A poupança popular captada pelos fundos de previdência privada vira investimento, vira financiamento de longo prazo, e todos os agentes (exceto em caso de corrupção) deveriam buscar a excelência na gestão, para se diferenciar na competição acirrada pelos recursos do poupador.

Por pior que seja o sistema privado, seria impossível se aproximar do desastre escabroso e da irracionalidade do sistema público. É uma roda da pobreza, girando cada vez mais rápido e de forma cada vez menos harmoniosa.

Manter previdência pública para reduzir a vulnerabilidade das pessoas na velhice, eu concordo, faz parte do nosso Pacto Social, estou dentro. Mas o ideal seria que o plus, o conforto, viesse de esforço e riscos privados. Seríamos bem mais ricos. Nossos filhos e netos agradeceriam.

Mas o brasileiro prefere acreditar ser altamente provável que o burguês e o empresário sejam maus, apesar de ser açoitado e humilhado nas filas dos hospitais, nas greves infinitas da educação pública e na aposentadoria insuficiente e injusta, oferecidos pelo estado brasileiro.

Fraudes em fundos de pensão

Sempre haverá quem faz questão de não entender coisas simples. Haverá aquele a criticar meu texto por não lembrar dos escândalos no Postalis, Petros, Funcef, inúmeros fundos de previdência municipais e estaduais etc., fraudes mil, destruição da poupança captada.

O burguesão raiz capta dinheiro, corre riscos com o próprio capital, prefere menos interferência estatal e investe para enriquecer a si e ao seu acionista, o burguesão brasileiro quer saber como é que vai sangrar o estado, os pensionistas e os funcionários públicos, como o estado vai protegê-lo da concorrência, para garantir seu enriquecimento fraudulento.

É sempre a falta de accountability do Estado que permite esses escabrosos escândalos. É triste, mas infelizmente em cada fraude e cada sistema de corrupção há alguma entidade pública, sindical ou política envolvida.

A fraude na operação “carne podre” de hoje, típica da burguesia brasileira. Conluio com políticos, agentes públicos, perseguição a funcionários públicos que denunciaram o esquema, ministros envolvidos, empresas penduradas no BNDES envolvidas. Tudo errado.

Demonizamos o capitalismo liberal brasileiro, o que é o mesmo que demonizar um unicórnio rosa. Ambos não existem e nunca existiram. Nos bastidores é sempre alguém pintando e enfeitando um jerico.

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Reforma da Previdência – Parte 1: há déficit?

Posted on 15/03/2017. Filed under: Administração, Filosofia, Matemática, Política | Tags:, , , , , |

Iniciamos nossa série sobre a Reforma da Previdência com o principal motor dos debates, se a previdência está quebrada ou não.

Os que argumentam que não está partem do pressuposto que o dinheiro da previdência vem de uma arrecadação mais ampla, e não apenas com a contribuição do empregado e do patrão ao RGPS ou RPPS (regimes geral e próprio da previdência social), que serve a outros propósitos sociais e que bastaria uma redistribuição para arcar com as aposentadorias e pensões.

Outros ainda afirmam que o dinheiro arrecadado com esse propósito é “desviado” para outras finalidades pela desvinculação das receitas da união.

Um último grupo associa a falta de dinheiro com má gestão do governo, dívidas de contribuintes inadimplentes, pagamento de juros da dívida pública e corrupção.

Há déficit?

Não é necessário apelar às filigranas orçamentárias para convencer as pessoas de que há déficit. Basta que qualquer brasileiro se pergunte:

  • Pago pouco imposto? Dá para pagar mais?
  • Os serviços públicos que recebo em troca são bons?

Exceto por grupos privilegiadíssimos, qualquer brasileiro responderia que paga impostos demais e recebe serviços de menos. Aliás, o Brasil é lanterna nos rankings internacionais de retorno com pagamento de impostos.

A impressão é meio óbvia, o governo arrecada muito e oferece pouco. As aposentadorias são insuficientes (no RGPS), o sistema de saúde é sofrível, a segurança é nula e ninguém confia na educação pública para formar bem seu filho (salvo raríssimas exceções).

Pois é. Retorno à pergunta: há déficit?

Vou deixar dois artigos, para quem quiser ler em detalhes os números que apresentarei.

Artigo 1.

Artigo 2.

O buraco que todo mundo vê.

Pouca gente sabe, mas o tal “superávit primário” que o governo busca NÃO é superávit de verdade (nominal). Não leva em consideração o pagamento de juros. Na verdade, os governos, desde 1994 pelo menos, NUNCA tiveram superávit nominal. Rodamos no vermelho sempre.

E a conta desse buraco se reflete no aumento da dívida pública.

A dívida pública, que todos demonizam, serviu para pagar o que faltava no orçamento. Quem empresta dinheiro ao governo, não é vilão, é só alguém que quer poupar e encontra um ente descontrolado, ávido por dinheiro para fechar suas contas. O vilão nessa história é outro.

Veja o governo do RJ, por exemplo. Pela lei de responsabilidade fiscal não pode se endividar sem aval do Tesouro Nacional. O que está acontecendo? Não paga ninguém. O funcionalismo está com salários atrasados 1 ou 2 meses, mas tem fornecedor que não vê a cor do dinheiro há 2 anos. E talvez nunca veja. E o Estado não paga porque não pode se endividar e, mesmo que pudesse, não encontraria quem quisesse lhe emprestar dinheiro, pois o risco é altíssimo.

Antes de demonizar a “dívida pública”, procure imaginar como seria rodar no vermelho e NÃO poder se endividar. Se tiver dificuldade de imaginar, olhe para o Rio de Janeiro.

Demonizar aquele que empresta e perdoar aquele que gasta em excesso é o caminho do calote, da insensatez financeira, e, claro, da miséria. Imagine o Brasil inteiro nas condições do Rio de Janeiro? Sem dinheiro, com déficit e sem ter a quem recorrer para captar recursos (se endividar)? Infelizmente isso NÃO é impossível de acontecer.

Há déficit nas contas públicas. Em TODAS. Aliás, na verdade NUNCA houve foi superávit.

Você pensa: Ah, mas esse déficit não é da previdência. Correto, não é mesmo, mas isso importa? Se falta para saúde, educação, assistência básica, segurança etc., também falta (e faltará mais ainda) para pagamento de aposentadorias decentes.

O numerário do caos.

Em 1995 o governo pagou R$ 17,9 bilhões em juros da dívida pública, teve um déficit nominal (já incluído o pagamento de juros) de R$ 14 bilhões, cerca de 2% do PIB. A dívida pública em R$ era R$ 61 bilhões e de US$ 106 bi, totalizando cerca de R$ 150 bi (o dólar era barato em 1995).

Em 2016 atingimos números catastróficos. Pagamos R$ 407 bilhões de juros nominais (conta própria do TN), somados a um déficit primário (tínhamos superávit primário até 2013!!!) de R$ 155 bilhões, conseguimos a proeza de “arrombar” o cofre público (dinheiro nosso) em mais de R$ 560 bilhões, coisa de 9% do PIB. A dívida pública bruta atingiu impressionantes R$ 4,37 trilhões, quase 70% do PIB.

Repito a pergunta: Há déficit?

Aliás, modifico a pergunta:

Cara, você realmente acha que não há déficit? 

As discussões sobre filigranas orçamentárias são mesmo relevantes? Os números que são públicos, e com os quais todos concordam, já não são aterrorizantes?

Saímos de R$ 18 bilhões de juros nominais pagos em 1995 para R$ 407 bilhões em 2016, coisa de 16% ao ano de alta.

Saímos de uma dívida bruta de R$ 150 bilhões para R$ 4,37 trilhões, alta de 17,5% ao ano.

Saímos de um déficit nominal de R$ 14 bilhões em 1995 para impressionantes R$ 560 bi em 2016.

Parece sustentável isso? Basta dar uma “ajeitada” nos números, tirar um pouquinho daqui e dali para pagar as aposentadorias?

Qual é a vantagem de acreditar que não há déficit? Qual o conforto disso?

Se você não se assustou com os dados atuais, provavelmente não faz ideia do que está acontecendo com o país. Não é nem questão de perguntar se há déficit, mas de como vamos parar essa sangria antes do colapso total das contas públicas.

O buraco atual é claro, evidente e inequívoco. Quem está lutando para “provar” que não há déficit, provavelmente tem interesses corporativistas (alguns funcionários públicos insensíveis ao desequilíbrio e que querem manter o status quo), ideológicos (acefalia matemática pura e simples) ou políticos (querem se reeleger dando esperanças vãs às pessoas).

O presente é desastroso, mas e o futuro, como será?

Reverteremos esse déficit, sobrará dinheiro para pagar as aposentadorias e serviços públicos?

Os otimistas acham que vamos parar de piorar e voltar a ter superávit primário em 2020, ou seja, esse buraco, na melhor das hipóteses, vai piorar as contas públicas, dívida etc., por mais três ou quatro anos.

Mas esses são os otimistas.

Sem forte disciplina fiscal atingiremos uma dívida bruta de mais de 80% do PIB já em 2018. A continuar a gastança, o céu é o limite. Aliás, o inferno do Rio de Janeiro é o limite.

gasto com previdência saiu de 3,4% do PIB em 1988 para 11,2% em 2016. Parece sustentável? Vai aumentar ou não?

Por que o brasileiro acha confortável acreditar que o dinheiro público é infinito, se é ele próprio que paga?

We are not getting any younger…

Nem os defensores de que a previdência está nadando em dinheiro se atrevem a dizer que o futuro será melhor do que passado ou o presente.

Haverá mais aposentados em 2030 e menos trabalhadores na ativa. E em 2040. E em 2050.

É longe? Quem tem 48 anos deveria se preocupar com 2030, pois estará aposentado até lá. Assim como quem tem 38 anos, ou 28 anos.

Nossa juventude tem demonstrado ser trabalhadora, devotada e dedicada ao trabalho e estudo, ou está cada vez mais perdida no hedonismo, nas facilidades da era digital e na superproteção parental e estatal?

Eu, com 30 anos de estudo, mestrado e pós-graduações, vários livros escritos, várias atividades remuneradas e tributadas, estou pagando a aposentadoria dos brasileiros já aposentados e prestes a se aposentar.

Mas quem vai pagar a minha está sendo instruído nas escolas públicas e privadas a fugir do empreendedorismo e odiar o capitalismo, a fugir dos objetivos “pequeno-burgueses” de estudar, ganhar dinheiro, empreender e vencer.

E mesmo quem está começando a vida profissional de forma centrada e focada, nem sonha em usar o regime da previdência social para se aposentar.

É isso mesmo que você leu. Jovens bem formados, em sua maioria, estão mandando uma banana para o sistema previdenciário público, já entenderam que desse mato não sai cachorro. Quem tem 25 a 35 anos hoje, e está bem empregado, tem certeza absoluta que não poderá contar com a previdência pública. E isso TAMBÉM é uma realidade no serviço público, federal ao menos. A garotada que vai produzir os excedentes para as futuras aposentadorias, se pudesse, guardaria o dinheiro para si.

Eles não são “maus”, apenas não são tolos.

A pergunta fica ainda mais assustadora: haverá déficit no futuro?

Bom, os artigos apresentados utilizam números reais do Tesouro e do BACEN, não são reportagens de jornal ou luta política. Quem quiser se aprofundar pode lê-los, pois não pretendo “provar” que há déficit. É matéria de crença e de decisão, não de prova. Quem acredita no que é altamente provável e verossímil, consegue decidir se proteger.

Qualquer brasileiro com mais de 30 anos é capaz de entender que está assolado por impostos, não é à toa que pagamos 2 a 3 vezes mais caro por carros, eletrônicos, remédios e até comida do que um norte-americano médio ou até do que um português ou italiano.

É capaz de entender que não recebe NADA em troca. Ou melhor, recebe 60.000 homicídios, recebe filas de 5 anos para um exame simples, recebe descaso, recebe tapas na cara com privilégios INJUSTIFICADOS a alguns membros da casta do funcionalismo e da política, recebe, enfim, muito pouco para nossa pesada estrutura tributária.

Qualquer um pode ver que há desequilíbrio generalizado nas contas públicas, não faz sentido achar que está tudo péssimo no orçamento, mas tudo ótimo na parte que paga minha aposentadoria. Isso é uma negação que pode custar o futuro de muita gente.

Na verdade, o artigo não responde, mas devolve a pergunta: há déficit?

Você leitor, precisa escolher em que acreditar. Na avalanche de números catastróficos ou no terninho dos desembargadores e auditores fiscais sindicalizados, cuja aposentadoria DEPENDE que você continua quietinho. Mas pagando.

Nessa primeira parte tratamos apenas do déficit. Em outros artigos trataremos de assuntos delicados como a demonização INJUSTIFICADA do fator previdenciário, a injustiça e o desequilíbrio com o pessoal do RGPS, o erro de confundir expectativa de vida ao nascer com idade mínima de aposentadoria, a questão atuarial e, principalmente, debater o que efetivamente ocorre com pessoas vulneráveis, com pouca instrução e empregabilidade. Dá para falar em idade mínima de 65 anos para eles?

Façamos um concurso de direitos adquiridos: o que pesaria mais?

Cada um crê no que lhe é conveniente. O que me é conveniente é acreditar que vou ter que me cuidar à parte da previdência pública, pois é bastante provável que esta tenha pouco dinheiro para distribuir no futuro. Além disso sou sensível para entender que, em havendo pouco dinheiro, será necessário prevalecer o direito do mais vulnerável ou necessitado. Ambos teremos “direitos adquiridos”, mas seria insensível demais esmagar os miseráveis para manter pensões e aposentadorias recheadas para poucos.

Por isso apelo a quem ganha bem, por favor, não se passe por HIPOSSUFICIENTE! Garanta-se por contra própria, há muitos vulneráveis no Brasil para que precisemos ajudar a quem ganha bem, tem estudo, instrução e amparo. 

Mas se você não quiser acreditar em nada disso e pensar que está tudo bem e que, ao final, tudo vai se acertar, pois o Brás é tesoureiro, ok.

It´s only your future.

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A Bolha Imobiliária Que Não Existe. O Maior Estoque de Imóveis Está Com… Os Bancos!!!

Posted on 07/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , |

Eu escrevi muito sobre a bolha imobiliária, por quase 7 anos. Antes de muita gente se pronunciar sobre o tema.

Até desenvolvi uma planilha para cálculo de preço justo do imóvel. Através dela consegui descrever 4 momentos:

– Entre 2010 e 2011, NÃO havia bolha, pois as premissas e as expectativas colocadas na planilha, com quedas de juros e preços de aluguéis, mostravam que os imóveis, ao menos na área nobre do Rio de Janeiro, estavam com preços adequados.

– Entre 2012 e 2013 perdemos a mão nos preços. Altas de mais de 100% em alguns bairros. Estávamos no limite do aceitável em termos de preço justo, calculado pela planilha.

– Entre 2014 e 2015 o preço dos imóveis ultrapassou (e muito) a renda e o estilo de vida das famílias, de forma que se esperava que uma família com renda de R$ 40 mil por mês conseguisse comprar um imóvel que, 8 anos antes, era almejado por quem tinha renda de R$ 6 a 8 mil. Imóvel ruim e mal localizado. Non sense.

– Em 2016 e no início de 2017 temos o óbvio. Quebradeira de construtoras e recorde de retomada de imóveis.

O que é bolha?

Muita gente acha que, para se caracterizar a bolha, é necessário que exploda, ou seja, que a queda dos preços seja devastadora e imediata. Não é necessário que isso ocorra, principalmente em um país com inflação elevadíssima como o nosso.

Como já disse em outros posts, o preço dos aluguéis já retornou a patamares de 2012, em alguns lugares (com condomínios caros) voltou a 2010. Com relação ao preço dos imóveis, ainda que a maioria esteja em patamares elevados, já se encontra opções bem próximas ao que se via em 2012-2013.

Isso já significaria uma perda inflacionária de quase 30%. E não estamos nem perto do fim.

Por que não estourou?

Primeiro porque brasileiro não entende imóvel como investimento, não percebe que o mesmo pode ser um passivo ou ativo, dependendo do preço e do custo de oportunidade.

Quem tem 5 imóveis na Zona Sul do Rio pode estar “sentado” em cima de R$ 5 milhões, que, com certeza, estará lhe dando, tirando vacância, custos, manutenção, taxas e impostos, menos de 0,2% ao mês. Há investimentos com risco semelhante dando 0,7%. Mas é impossível que ele venda, pois imóvel é algo menos arriscado do que “dinheiro”. Já escrevi sobre o fetiche da iliquidez. É uma proteção contra o desequilíbrio orçamentário. Realmente o imóvel ajuda a manter o patrimônio de quem não é controlado nas finanças.

Segundo porque a estrutura de juros para empreendimentos imobiliários no Brasil é subsidiada. Mesmo para quem pega empréstimo fora do SFH, os juros são menores do que a captação básica bancária. Então, os juros sobem de 9% para 12%, e os contratos já firmados não mudam.

E terceiro porque ninguém sabe o que fazer com os estoques retomados. Estão ainda “encarteirados”.

Veja na reportagem do valor (reproduzo ao final):

http://www.valor.com.br/financas/4888230/calotes-levam-bancos-acumular-r-10-bilhoes-em-bens-retomados

A maior incorporadora do Brasil!

Não é a Cyrela, é a união de bancos. O estoque retomado pelos bancos é maior do que o estoque da Cyrela, e isso é particularmente ruim, pois os bancos têm imóveis mais baratos, usados, o que é raro no estoque de incorporadoras. O valor é maior, mas a quantidade deve ser muito maior.

E ainda não foram “distribuídos” os estoques da PDG, que acaba de entrar em Recuperação Judicial. Lembrando que os maiores credores são os próprios bancos.

E estamos falando prioritariamente de imóveis residenciais, os comerciais estão bem piores.

A bolha não estourou a ponto de comprarmos apartamentos excelentes em bairros nobres por preços muito baixos, e talvez isso não ocorra mesmo, pois há pouquíssima oferta, mas já destruiu, com segurança, mais de R$ 100 bilhões entre quebras, retomadas, perda de valor de fundos imobiliários, perda de valor nas incorporadoras etc. Só a PDG chegou a valor R$ 12 bilhões, hoje vale pouco mais que nada.

Isso ainda não se verificou nos estoques, continuam, nos balanços, a preços extremamente elevados. Vimos em um post recente meu, aptos de 92 metros quadrados na subida da favela, em Laranjeiras, por R$ 1,4 milhão NO BALANÇO da incorporadora, ou seja, nem era preço de venda, era contábil.

Para onde vão os estoques?

Dos lançamentos comerciais prefiro nem comentar, pois é catástrofe total. A região do Porto Maravilha tem 85% de vacância. Não entendo porque não alteraram a proposta para formatar empreendimentos residenciais na região. Mesmo que os lançamentos parem hoje, não deve levar menos que 10 anos para ocupar os imóveis comerciais da região. Talvez nunca sejam ocupados. O Rio está em franca decadência, precisa se recuperar.

Pelo visto os bancos não sabem bem o que fazer com os imóveis residenciais retomados. E poderão vir muitos, principalmente das SPEs da PDG.

Estão evitando os tradicionais leilões presenciais, pois há muita combinação de preços. Nos on-line os imóveis não estão saindo nem em segunda oportunidade, pois os preços estão quase a mercado.

Alguns estão pensando em criar empresas específicas para desovar os estoques. Outros já retiraram do jurídica o processo de retomada, de tão grande o volume.

Uma coisa é certa, os imóveis precisarão vir ao mercado, não há o que fazer com eles, exceto vender. E isso poderá pressionar ainda mais os preços.

Minha impressão pessoal é que ainda estamos longe da estabilização. A aprovação das reformas e o equilíbrio fiscal poderão ajudar na queda dos juros e na retomada da economia, mas ainda vai levar, pelo menos, de 12 a 18 meses para sentirmos a diferença.

Calotes levam bancos a acumular R$ 10 bilhões em bens retomados

Se os cinco maiores bancos brasileiros decidissem juntar todos os imóveis recebidos em garantia de empréstimos não pagos, brigariam pelo posto de maior incorporadora do país. Com o agravamento da crise, o estoque desse tipo de ativo mais que dobrou nos últimos dois anos e chegou a quase R$ 10 bilhões. Para efeito de comparação, a Cyrela, a maior empresa do setor, contava com R$ 6,4 bilhões em imóveis no estoque em setembro do ano passado.

O estoque de bens retomados pelos bancos é composto em sua maioria por imóveis, mas também inclui itens como veículos, máquinas e equipamentos. O crescimento desses ativos está principalmente relacionado ao avanço da inadimplência. Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Caixa Econômica Federal, Bradesco e Santander se tornaram donos de todo esse patrimônio quando executaram garantias de empréstimos não pagos. Agências bancárias que deixaram de ser usadas nos últimos anos também entram nessa conta, mas somam uma pequena fatia desse montante.

Apesar de representar uma oportunidade para as instituições financeiras recuperarem ao menos parte das perdas geradas pelos calotes, esses bens tomados também trazem alguma dor de cabeça, principalmente pelas proporções que tomaram. Para instituições que têm como objetivo abrir contas correntes e emprestar dinheiro, administrar um portfólio com características tão diversas tem sido uma tarefa bastante complexa.

Na pacata cidade de Conceição das Alagoas (MG), de 26,5 mil habitantes, o Bradesco tenta vender um imóvel ocupado pela Igreja do Deus de Maravilhas, por R$ 127 mil, em um leilão marcado para esta terça-feira. O Santander se tornou proprietário de um posto de combustível na Vila Olímpia, em São Paulo, avaliado em R$ 9,4 milhões, e também de um haras em Boituva (SP), cujo lance mínimo é de R$ 8,25 milhões.

Fazendas, mansões à beira-mar em Angra dos Reis (RJ), prédios comerciais e até casebres fazem parte dos bens que passaram a integrar o balanço dos bancos, conforme mostram os chamados dos leilões. Em um período de retração da economia, que levou a um excesso de oferta de imóveis, a venda em muitos casos tem sido feita a preços bem abaixo daqueles estimados inicialmente pelos bancos quando aceitaram as garantias. Isso quando eles conseguem se desfazer dos ativos.

Pelas normas do Banco Central, as instituições financeiras têm um prazo de até um ano para vender os bens que não fazem parte do uso. Esse período é prorrogável por até mais dois anos, mas esses bens trazem custos enquanto se mantêm no balanço. Eles consomem, por exemplo, o capital que poderia ser usado em empréstimos. Além disso, esses ativos precisam ter laudos de avaliação feitos por empresas independentes quando superam R$ 51,1 mil, um serviço pago pelo banco. Fora despesas que a própria venda traz, como corretagem e comissões.

O tamanho do estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações varia bastante de banco para banco. Entre as explicações estão o saldo e a maturidade da carteira de crédito de cada instituição financeira, além das operações em outras áreas, como seguros.

Dona da maior carteira de financiamentos para a compra da casa própria, a Caixa também detém o maior estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações. O banco público tem 24 mil imóveis disponíveis para venda. Segundo a Caixa informou por meio de sua assessoria de imprensa, o banco tem dado prioridade a empréstimos com garantia real como forma de mitigar riscos. Já o BB possui o menor estoque em balanço. Procurados, BB, Itaú, Bradesco e Santander não concederam entrevista.

Para evitar perdas no gerenciamento desses ativos, os bancos mudaram a forma como trabalham na cobrança, retomada e revenda de imóveis e outras garantias. Os leilões presenciais foram praticamente abolidos e agora se concentram na internet, por exemplo.

Em um grande banco, a área operacional que cuida dos financiamentos em atraso, como a cobrança, foi separada da equipe jurídica. As medidas ajudaram a reduzir o prazo entre a retomada e o leilão do bem dado em garantia para algo entre 45 a 60 dias, em média, segundo um executivo que pediu que seu nome e o da instituição para a qual trabalha não fossem revelados.

Outro banco estuda colocar esses bens dentro de uma empresa que vai cuidar especificamente da venda deles. Para isso, parcerias com empresas especializadas na comercialização de apartamentos e outros bens também estão no radar.

Na maioria dos casos, a execução das garantias serve apenas para diminuir o prejuízo dos bancos com o crédito inadimplente. Por isso, o tempo é crucial para evitar perdas ainda maiores. Não são raras as situações em que o devedor consegue travar a venda do ativo na Justiça. Há casos de veículos há 20 anos parados em razão de alguma pendência judicial. “Tudo isso se traduz em mais spread na hora do financiamento”, afirma uma fonte.

O número crescente de bens retomados colocados à venda pelos bancos tem despertado a atenção de empresas especializadas em ativos “estressados” – por exemplo, a Enforce, do BTG Pactual, e a Jive. Gestores de fundos imobiliários também começam a avaliar esses bens, mas ainda estão restritos a praças com bastante liquidez, como São Paulo.

Apesar do crescimento do volume de imóveis, veículos e máquinas no balanço dos bancos, o Banco Central diz que esses bens ainda são pouco relevantes para o sistema bancário. Eles representam 2,2% do patrimônio líquido e 0,2% do ativo total das instituições financeiras.

FONTE: Valor Econômico

 

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O mercado de imóveis comerciais no Rio de Janeiro. Um horror anunciado. PDG, CHL e a exuberância irracional de quem paga muito caro.

Posted on 06/03/2017. Filed under: Administração, Finanças, Política | Tags:, , , , , , , |

O Edifício Galeria EDGA11B é um retrofit de classe A num lugar privilegiado do centro do RJ, Rua da Quitanda 86. O empreendimento é de um fundo de investimento imobiliário (EDGA11B).

O fundo foi lançado em 2012 a R$ 380 milhões, com 24.400 metros quadrados de área locável. Hoje está valendo pouco mais de R$ 200 milhões.

É isso mesmo, algo como R$ 8.900 o metro quadrado para um imóvel classe A, no coração do centro do RJ. E tem gente comprando imóvel comercial no Leblon (na planta) por R$ 44.000 o metro quadrado. Cada um escolhe a lixeira em que quer jogar seu dinheiro.

Voltando à catástrofe particular desse fundo.

O administrador evita divulgar o nome dos inquilinos em atraso, mas há dívidas de mais de R$ 8 milhões com inadimplentes. Como a Secretaria de Cultura do Estado do RJ está lá, é provável que seja um dos inadimplentes.

Com a entrada em recuperação judicial da PDG, soubemos que sua subsidiária integral (CHL) também não vinha pagando aluguéis e despesas desde 05 de maio de 2016.

É isso mesmo, uma incorporadora que não paga o aluguel. Sensacional! É o personal trainer que vende a malhação, mas não malha…

Há 4 ações de cobrança e 1 de despejo em andamento.

O fundo chegou a valer, antes de o impeachment ser uma realidade plausível, R$ 140 milhões, o equivalente a cerca de R$ 6 mil o metro quadrado de escritórios TOP, Classe A.

Ainda assim, com toda essa catástrofe, o fundo paga o equivalente a 0,6% ao mês de aluguéis (os $$$ que entram, claro), isento de IR. Cerca de 2 a 3 vezes mais do que se ganha alugando por conta própria aqui no Rio de Janeiro (contando vacância, custos, IR etc.)

Mais um retrato do buraco imobiliário em que nos metemos.

Ps. aos que compram imóveis comerciais pagando R$ 25 mil, R$ 35 mil o metro quadrado fica o alerta. Finanças não têm muito espaço para tergiversações, se há aplicação de mesmo risco com rendimento 2, 3, 4 vezes maior, e você opta pela pior, estará agindo de forma irracional. PONTO. Além de perder rentabilidade muito maior com risco semelhante, você ainda ajuda a formar o preço irracional. O imóvel não “vale” X ou Y, você é que paga X ou Y, daí ele “vale” isso. A irracionalidade atrapalha o mercado. É o que estamos vendo no Brasil hoje. Em todas as áreas.

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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