Archive for maio \23\-03:00 2014
Imóveis, comprar ou alugar? Eis a questão! E a bolha imobiliária dá suas caras aqui no RJ…
Já há muitos anos, quem me acompanha sabe, eu havia disponibilizado (com mais de 10.000 downloads) uma planilha para compra da “Casa Inteligente”, que nada mais era que a comparação de fluxo de compra x fluxo de aluguel.
Na prática, dava o “preço justo” de um imóvel a partir de seu aluguel de mercado, e outras variáveis macroeconômicas relevantes.
Isso faz parte do apêndice do meu segundo livro “Quanto Custa Ficar Rico?”
Deu no New York Times!
Pois não é que, 4 anos depois o NYT resolve publicar um estudo bem semelhante:
Infelizmente o uso direto para o Brasil não é tão simples, pois os americanos têm “dados demais”. Rsrs
Mas a planilha brasileira continua dando seus frutos!
Ela me ajudou a verificar o exagero nos preços no início de 2013 e o absurdo no final do mesmo ano. Inclusive me ajudou a saber quanto pagar quando troquei o meu imóvel.
Aos que não conheciam a planilha, divirtam-se com o link e tomem SEMPRE decisões racionais com seu dinheiro!
E não é que a bolha dá sinais de estouro por aqui…
Aqui no RJ, quem acompanha já está vendo os vendedores cederem significativamente para fechar negócio.
Só em alguns que acompanho há meses (mais de 18 em alguns casos), por interesse acadêmico, os descontos estão na faixa de 20-30% inclusive no aluguel.
Uma cobertura na Pinheiro Machado, há 6 meses, estava por R$ 1,5 milhão no ZAP. Hoje, apesar de ainda haver anúncios da mesma cobertura, a R$ 1,4 milhão, o preço chegou a R$ 1,2 milhão. O que parece razoável para um duplex de 165 m2 na zona sul do RJ, perto do metrô.
Na Moura Brasil, vizinha do Fluminense, um excelente 3 quartos (original 4) com garagem, 140 m2, estava a R$ 6.500 o aluguel em novembro de 2013. Ainda não alugou e já está em R$ 4.600.
Cobertura à venda, pelo menos, desde junho de 2013, iniciou em R$ 2,25 milhões. 189 m2 na Pinheiro Machado, Laranjeiras. Está em R$ 1,8 milhão. So far, nobody…
Isso é facilmente verificável no ZAP, pois os preços antigos continuam lá (talvez por estratégia do vendedor, sei lá).
Leblon e Ipanema
O querido “UK of I” (United Kingdom of Ipanema), que engloba também Lagoa, Jardim Botânico e Gávea, talvez ainda não tenha sofrido os efeitos, pois imóveis para altíssima renda têm em executivos expatriados seu principal mercado. E não existe preço alto para Statoil, Schlumberger e Portugal Telecom.
Mas o volume gigantesco de ofertas de aluguel e venda (quase 4 vezes mais que a soma do resto da Zona Sul) dá um indicativo, a depender do resultado da Copa… sei não…
Quem viver verá!
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Steve Jobs e o Flamengo
Calma, amigos leitores! O post é sobre o Flamengo, mas vai tratar de temas relevantes para se entender o mundo corporativo.
Creio que a maioria deve saber que há cerca de 1,5 ano assumiu uma diretoria no CR Flamengo repleta de executivos e empresários extremamente bem sucedidos. E flamenguistas, claro!
A esperança, exceto em meios políticos contrários, era de que o Flamengo pudesse ter uma administração racional, equilibrada e, mais adiante, vitoriosa no Futebol.
Parece que a racionalidade financeira está, realmente, sendo adotada, mas alguns movimentos, muito semelhantes aos que faziam as diretorias anteriores, colocaram a diretoria na berlinda.
Vamos reduzir as expectativas?
Executivos bem sucedidos VS salvadores da pátria.
Para quem não tem experiência com o mundo corporativo, não participou de conselhos de administração, não participa de assembleias etc., pode vigorar a imagem de que executivos com salário multimilionário são super-homens, que resolvem problemas complexos e transformam negócios medianos em lucrativos e geniais.
Ledo engano. São raros os executivos que têm influência direta no sucesso de um negócio ou de uma ideia. Isso é mais comum em empreendedores, que nem sempre são bons executivos (vide Steve Jobs).
Pela própria estrutura das organizações, com conselhos de administração (que contratam esses executivos) extremamente conservadores e pouco participativos, o profissional é, na maioria das vezes, refém de um supersalário. Na maioria das vezes, espera-se que aplique práticas triviais, insípidas e repetitivas. Exceto quando contratado para tirar uma empresa do buraco (o que raramente conseguem sem ajudas governamentais ou aportes extraordinários).
Demitir, admitir, captar recursos, renegociar dívidas, melhorar relacionamento com stakeholders, com o governo etc. Nada muito inovador ou salvador.
O filme “Jobs” deixa isso muito claro.
Recomendo, não como filme, mas como exemplo clássico do processo decisório nas grandes corporações.
Jobs contratou o melhor CEO do mundo, à época, John Sculley, da Pepsi. O conselho da Apple era extremamente conservador e queria, evidentemente, preservar mais do que inovar. Em pouco tempo a relação entre o CEO (que ficou do lado do conselho) e Jobs se deteriorou, e este último saiu da Apple.
Numa parte emblemática do filme, o presidente do Conselho deixa claro que a Apple deveria seguir os passos da IBM, que seria seu modelo de empresa de tecnologia.
A decisão do conselho e do CEO SEMPRE SERÀ dentro da racionalidade trivial à frente, não acompanharão o visionário.
Se acertaram ao se livrar de Jobs, certamente foi só no curto prazo e apenas atrasaram a deterioração da Apple, que dali em diante só declinaria, beirando a falência.
Mas Jobs voltou, e a empresa é o que é exclusivamente pela genialidade dele e por sua capacidade inventiva. Os executivos, todos eles, inclusive o atual presidente, tocam a bola de lado para não deixar a peteca (a ação) cair.
E é o que se vê mundo afora.
Durante a crise bancária de 2008 quantos se salvaram sem a ajuda dos governos?
Os boards e as diretorias executivas estavam repletos de pessoas bem instruídas, super bem remuneradas e bem relacionadas. Como não viram o (evidente) futuro sombrio, como não o evitaram e salvaram suas próprias empresas?
O episódio Eike Batista talvez seja o mais claro de todos. Ele pagava 5 vezes mais do que o mercado aos executivos, e quando estes hesitavam, Eike desdenhava dizendo que tinham calças curtas.
Uma reportagem da Exame, se não me engano, deixou claro que os executivos não iriam enfrentar a mão que paga demais. É triste, do ponto de vista moral, mas pouca gente recusaria R$ 100 milhões para ficar batendo palmas para a estupidez alheia.
Concordo que o mundo seria melhor se muitos recusassem, mas ainda não chegamos lá.
Isso é só para pontuar o seguinte: executivos bem sucedidos têm limitações normais quando confrontados com situações inteiramente novas e que exigem grande dose de brilhantismo, inovação e risco. Normalmente ficam sem chão, como qualquer um.
Essa não é, nem de longe, uma opinião exclusiva minha. Um dos mais bem sucedidos investidores da história, Carl Icahn, tem uma opinião extremamente depreciativa da administração da maioria das empresas americanas.
Ele chega a firmar que o processo de sucessão de CEOs favorece a subida de pessoas cordatas, bem intencionadas, porém sem capacidade de criticar a direção e impor sua ideia. Esse insípido profissional substituirá, preferencialmente, o CEO quando este se retirar.
E o Flamengo não é trivial!
É claro que o dever de casa nas finanças será feito corretamente. Mas até o presente não houve qualquer brilhantismo, qualquer quebra de paradigma, apenas respeito a contratos e à contabilidade, o que já é um grande avanço em se tratando de Flamengo.
Mas lamento não ouvir propostas arrojadas. Flamengo S/A, securitização de dívidas, fundos de investimento em jogadores com estatuto favorável ao Flamengo etc. Sei que é tudo muito difícil, pode até ser que estejam em pauta, mas não sabemos.
O próprio Sócio Torcedor é apenas a aplicação de modelos disponíveis no mercado. Importantíssimo, porém repetitivo, semelhante, monótono. É difícil ver a maior torcida do mundo competindo cabeça a cabeça com o Cruzeiro e perdendo feio para o Internacional no número sócios. São times da elite brasileira, claro, mas as torcidas são 8-10 vezes menores.
Lembro que critiquei nas redes sociais e para alguns amigos próximos o modelo do ST. O Flamengo só oferecia opções com benefícios pecuniários, ligados à compra de ingressos (principalmente). E a mais barata era extremamente cara para a maioria dos brasileiros, R$ 39,90, dá quase para pagar uma Sky! Nas comunidades pagaria o NetCat, o gás e outros fees milicianos…
Sugeri uma classe sem benefícios pecuniários, apenas com cartão de agradecimento e participação nas comunidades virtuais. Seria o sócio-Apoiador a R$ 9,90 no cartão de crédito ou débito. Esse cara receberia prestação de contas mensais (releases) do trabalho que estaria fazendo a diretoria. Aliás, isso deveria ser feito anyway e para todos.
Agora vi que criaram uma categoria de R$ 29,90, provavelmente para não assumir o erro no pricing.
Há sempre aquele que dirá que os sócios-apoiadores poderiam acabar reduzindo a receita dos STs. Mas é o justo. Não é justo que alguém pague R$ 39,90 e não possa usufruir, pois mora em Rio Branco no Acre. Que apoie apenas, é mais justo. Se quiser e puder pagar mais caro, é uma decisão pessoal, mas não forçada pela estratégia de produto e pricing.
O torcedor do Flamengo não é um “consumidor” do Flamengo. Ele É o próprio Flamengo.
Inaceitáveis decisões
A contratação de Pelaipe como gestor do futebol, faz parte daquelas trivialidades de que falei. Não inova. Tenta ver quem tem histórico de bons resultados dentro de orçamentos apertados e contrata. Isso não está errado, é racional.
Mas o episódio de demissão do Jayme foi patético.
Não é uma questão que se aprende no MBA de Yale ou Harvard, foram nossas digníssimas mães que nos ensinaram.
Se você vai demitir alguém, decida por isso e contate PRIMEIRO aquela pessoa. Você até poderia ter sondado seu plano B, mas é fundamental ter hombridade e falar diretamente para a pessoa demitida o que você pensa. Organizar uma saída honrosa e digna para aquele que lhe ajudou em momento dificílimo (demissão ridícula do Mano).
Agiram exatamente como os antigos dirigentes, e isso é um retrocesso e um sinal de que podemos não estar em boas mãos.
Parecia que a diretoria seria capaz de trazer de volta o “espírito de corpo” do Flamengo. O torcedor quer ter orgulho do clube. E isso é muito mais do que apenas ganhar títulos. É poder respeitar as decisões e as ações de sua própria diretoria.
Zico é ídolo no Flamengo também porque nos identificamos com as atitudes dele, com sua educação e com o seu caráter (apesar das calúnias dos vascaínos…).
Lembro quando perguntaram ao folclórico Margarida, um árbitro homossexual espalhafatoso aqui do RJ, como os jogadores o tratavam. Ele disse que o Zico era um lorde, só o chamava de Senhor Emiliano.
Ayrton Senna é um exemplo claro do que seria essa admiração pela atitude. Não era, de forma alguma, só a forma de pilotar, mas também a imagem correta, predestinada, batalhadora que passava, que o tornaram um ídolo nacional.
Apelo à diretoria
Precisamos de direcionamento ético, de relacionamento transparente, de comunicação adequada e suficiente.
Contratem um RP que ajude a formar e transmitir essa imagem coerente, ética, moral e de esperança que o flamenguista precisa.
É muito estranho, muito incoerente, e muito difícil de defender, ver uma diretoria reformadora demitindo um funcionário humilde do Flamengo em nota pela imprensa. Difícil também é ver que o Flamengo “voltou a investir alto” e contratou Ney Franco a peso de ouro, preço de técnico da Seleção.
Os resultados imediatos são óbvios, estão em todos os jornais. Críticas de todos os lados, a maioria da torcida renegando a contratação de Ney.
Vocês deveriam ter antecipado isso. Não é necessário MBA em Stanford. Não é o Jayme, não é o Ney. É a atitude, é a incoerência.
Conseguiram humilhar as raízes do Flamengo e trouxeram um técnico que, coitado, já começará com incrível antipatia da torcida.
Se Ney Franco perder 2 ou 3 jogos na sequência, o que é perfeitamente possível, a torcida vai pedir sua cabeça.
Será que na demissão teremos que pagar alguns milhões de indenização? Errar em contratos de risco também não é admissível para diretorias racionais e bem sucedidas…
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Petrobras… É hora de investir?
Prezados, resolvi escrever esse post para dar conta da mais frequente pergunta que meus leitores (e amigos de leitores…) me fazem:
Está na hora de (voltar a) investir na Petrobras?
Não é algo que se possa afirmar categoricamente. Nem que sim, nem que não, mas há muito que tratar sobre o tema.
Não tratarei de análise financeira, isso deixo para meu novo livro que, se tudo correr bem, estará disponível nas livrarias em agosto desse ano, mas de sinais importantes que a empresa poderia dar ao mercado e aos investidores.
Ao final do texto, espero, o leitor entenderá os motivos dessa incrível perda de valor no período 2008-2014, e saberá identificar o que poderia ser um retorno da Companhia à racionalidade de mercado.
Aos nacionalistas, um preâmbulo!
Essa análise não levará em consideração o “interesse nacional”, que já é em si algo bastante subjetivo. O acionista controlador sempre pode invocar essa questão, prevista na legislação (artigo 238 da lei 6404/76), mas o foco aqui é na valorização das ações.
Portanto, quem entende que a Petrobras deva ser instrumento prioritário para fazer valer o “interesse nacional”, peço que compreenda que esse não é o foco do artigo.
A perda de valor.
O verdadeiro auge da empolgação do mercado com a Petrobras deu-se em maio de 2008, quando a empresa atingiu um valor de mercado de espantosos R$ 510 bilhões (US$ 309 bi ao dólar do dia).
Vale lembrar que, em 2010, ainda houve um aumento de capital de R$ 120 bilhões, o que, em condições normais, deveria adicionar esse montante ao valor de mercado.
No início de maio de 2014, a Petrobras valia cerca de R$ 220 bilhões (cerca de US$ 100 bilhões).
Não é uma perda desprezível, uma vez que, além de cair de um “topo” de R$ 510 bi, ainda houve uma adição de R$ 120 bi em dinheiro (parte disso, posteriormente, virou a compra de 5 bilhões de barris – cessão onerosa).
Não seria irrazoável dizer que houve uma perda de R$ 410 bilhões entre valor de mercado e aporte de capital nesses 6 anos.
A Companhia pode até ter sido um motor para várias indústrias brasileiras, como de construção, naval, pesquisa etc., mas não foi boa para o acionista de longo prazo.
Descompasso entre investimento, endividamento e resultados.
Os investimentos da Petrobras saíram de R$ 45 bilhões em 2007 para R$ 104,4 bilhões em 2013, elevação nominal de 130%, cerca de 15% ao ano.
O endividamento bruto da Companhia saiu de R$ 39,8 bilhões em 2007 para R$ 267,8 bilhões em 2013, elevação nominal de 572%, cerca de 37,4% ao ano.
O número de funcionários saiu de 68.931 em 2007 para 85.065 em 2012 (2013 ainda não está disponível), elevação de cerca de 4,3% ao ano, e o de terceirizados saiu de 211.566 em 2007 para 360.372 em 2012, 11,2% ao ano. A Petrobras saiu de uma força de trabalho de 280 mil pessoas para 446 mil pessoas.
Entre 2007-2013 anos foram R$ 500 bilhões investidos, R$ 120 bilhões de aporte de capital, R$ 228 bilhões de elevação na dívida e 165 mil novos trabalhadores (funcionários + terceirizados) atuando para fazer a Petrobras crescer.
E as projeções eram ambiciosas!
Quem acompanhou, como eu, os resultados e os planos de negócios desde 2007 lembra que as previsões eram as seguintes:
- 2007 – Meta de produzir de 3.494 mil barris por dia (bpd) em 2012
- 2008 e 2009 – Meta de produzir 3.655 mil bpd em 2013
- 2010 – Meta de produzir 3.603 mil bpd em 2014
- 2011 – Meta de produzir 3.993 mil bpd em 2015
- 2012 – Meta bem mais realista, de produzir 2.500 mil bpd em 2016
- Em 2013, previsão de aumento de 7,5% da produção para o ano de 2014
Os resultados…
O valor de mercado saiu de R$ 430 bilhões em dezembro de 2007 para R$ 220 bilhões em maio de 2014, uma queda de 49%, que ficaria ainda pior se os R$ 120 bilhões de aporte fossem incluídos na conta.
A receita teve um bom crescimento, saindo de R$ 170 bilhões para R$ 304 bilhões no período, crescimento nominal de 10%.
O lucro ficou praticamente estagnado, saindo de R$ 21,5 bilhões para R$ 23,6 bilhões, após atingir recorde de R$ 35,2 bilhões em 2010.
Mas é no operacional que, infelizmente, todo aquele investimento, toda a dívida e toda a nova força de trabalho, acabam não tendo o resultado esperado.
A produção total (incluindo participações minoritárias de terceiros) no Brasil e no Exterior de óleo e gás saiu de 2.301 mil bpd para 2.539 mi bpd, apenas 1,6% ao ano de crescimento na produção.
Outro ponto que levou dezenas de bilhões de reais em investimento foi a área de refino. O volume de derivados obtidos na área de refino saiu de 1.795 mil bpd para 2.124 entre 2007 e 2013, crescimento de 2,8% ao ano.
O que aconteceu?
A leitura dos fatos, todos documentados nos Relatórios da Administração de 2007 a 2013, nos faz pensar, por que a empresa não teve um crescimento nos resultados, condizente com um investimento 130% maior, um volume de mão de obra 70% maior e um endividamento quase 6 VEZES maior?
Há a análise otimista, aquela que acredita que os investimentos logo começarão a dar frutos e que a fase de aumento do endividamento e de crescimento do investimento passou.
Mas essa análise não parece razoável, pois não guarda relação com alguns fatos relatados pela imprensa e pela própria companhia.
- Atrasos e sobrepreço em refinarias, com direito a severas críticas da própria presidente da empresa.
- Contratação de embarcações de estaleiros que nem saíram do papel (EAS, por exemplo). Contratos publicamente criticados por Graça Foster.
- O próprio plano de negócios da companhia, que indica que os investimentos permanecerão nesse patamar, ou seja, ainda faltam mais 500 bilhões entre 2014 e 2018.
- Os constantes erros de projeção. Mesmo com projeções menos otimistas, como agora em 2014, o resultado do primeiro trimestre indicou crescimento na produção de 0,6%, bem distante dos previstos 7,5%.
- Briga política para ver quem NÃO aumentará os combustíveis em 2015.
Por que os resultados não foram condizentes com o novo “tamanho” da empresa?
Todo mundo conhece as brigas na OMC, para destravar as barreiras do comércio internacional. Elas ocorrem por motivo simples: proteção às indústrias nacionais. A briga é normalmente por redução de subsídios agrícolas, combate ao dumping etc.
E sempre tem um único objetivo: proteger interesses nacionais, ou de grupos de relevante influência política e econômica.
O que acontece com a Petrobras é parecido, porém dentro de nossas fronteiras.
A decisão política foi clara, aproveitar a força (e o caixa) da estatal para estimular várias áreas de interesse na indústria nacional, além de ressuscitar a indústria naval.
É evidente que indústrias competitivas não precisam de subsídio. Mas quando não o são, o governo pode exigir conteúdo nacional, conceder crédito subsidiado entre outras benesses que garantam essa “competitividade”.
Se tudo der certo, essas perdas momentâneas do agente público, com os subsídios diversos, trarão competitividade no longo prazo para a indústria.
Ou não…
Vamos supor que o sobrepreço e os atrasos sejam fruto exclusivo de má gestão, sem considerar questões éticas ou legais.
Considere, por hipótese, uma refinaria que deveria levar 4 anos para ficar pronta e consumiria US$ 4 bilhões e na prática, está levando 10 anos e consumindo US$ 30 bilhões.
Para a estatal isso significa não só um custo que, provavelmente, tornará o investimento de baixíssimo retorno (ou negativo), mas também 200-300 mil bpd a menos durante os 6 anos de atraso.
Considere, por hipótese, um custo entre 30%-40% superior para construção de navios e outras embarcações no Brasil, além de 2-3 anos a mais de espera. Mesmo que esse sobrepreço e essa demora sejam fruto apenas do Custo Brasil e não da inexperiência ou incipiência do estaleiro.
A estatal perde dinheiro e produção. E o pior, timing, pois a indústria não fica parada, logo explora outras fronteiras (vide costa da África e Shale Gas).
E ainda há a questão dos combustíveis, que tem dado prejuízos bilionários à empresa, pois é forçada a vender a preços menores que seu custo.
A presidente Graça Foster já endereçou essas questões por várias vezes nos últimos meses. Com sucesso tímido, é verdade…
A questão do preço dos combustíveis seria a mais simples de resolver, com impacto na inflação certamente. Mas resolver a questão de a Petrobras ser o alicerce de sustentação de tantas indústrias é bem mais complexo.
O momento é ainda mais delicado para a Petrobras, pois quando se decidiu pelo estímulo à indústria naval, havia realmente escassez de embarcações no mercado internacional, o que justificaria fomentar novos fornecedores. Mas com a revolução na indústria energética americana (gás de xisto), hoje é mais fácil encontrar embarcações disponíveis para aluguel.
O que é importante ficar claro é que o shareholder perde, mas alguns stakeholders ganham. Foi o que se decidiu, politicamente.
Resumindo, a perda da Petrobras, de certa forma, virou ganho para vários setores industriais. Se isso é bom ou ruim, dependerá da sustentabilidade e da competitividade futura desses setores. Se não conseguirem competir e a Petrobras fechar as torneiras, infelizmente, fecharão as portas. E isso significará que as perdas do agente público com subsídios não gerarão o retorno esperado. É um jogo de perda-perda-ganho pontual, perde a Petrobras, perde o país e o fornecedor tem ganho pontual e não sustentável.
Sendo pragmático
Partindo do pressuposto que estamos escrevendo para os acionistas (shareholders), e não para outros interessados (stakeholders), a decisão de investir ou não precisa ser absolutamente pragmática.
A Petrobras precisa encontrar um equilíbrio entre ser a grande financiadora de várias indústrias no Brasil e crescer, tanto em valor de mercado quanto em produtividade. E isso é uma equação complexa, de difícil solução (ao menos sem traumas).
É improvável que a empresa consiga sustentar o plano de negócios até 2017-2018, sem que haja significativa evolução nos lucros. Não há espaço nem tempo para esperar pelo fluxo de caixa operacional. Não poderá demorar mais 36-48 meses, sob risco de necessidade de nova capitalização.
Provavelmente a Petrobras precisará “dar um tempo” para recuperar fôlego financeiro. Esse “tempo” poderia vir com significativo aumento nos combustíveis (algo entre 20-25%), redução na exigência de conteúdo nacional em áreas de alta tecnologia (já ocorreu), redução no volume de investimentos, racionalização e pente fino nos contratos.
Para finalizar
Seria ingênuo achar que uma empresa de economia mista poderia se guiar exclusivamente pelas leis de mercado. Que não serviria a interesses nacionais ou ao que o governo entendesse ser dessa forma.
A questão aqui é de equilíbrio (ou desequilíbrio).
O balanço saudável entre sustentar indústrias incipientes (e ainda ineficientes) e ajudar no controle da inflação, e buscar atingir crescimento financeiro e operacional saudável parece ter sido rompido em algum ponto entre 2007 e 2010, quando o investimento subiu 70%, saindo de R$ 45 bi para R$ 76 bi. Até 2010, a Petrobras atingia alguns recordes, de lucro e produção média. E o endividamento ainda estava em R$ 120 bilhões, aceitável para um Patrimônio Líquido de R$ 300 bilhões. Algo se soltou no caminho. Algo se perdeu.
É importante que todos aqueles interessados em (voltar a) investir na Petrobras procurem esse tipo de informação: a companhia deve, essencialmente, recuperar, ao menos, o break even no negócio de combustíveis, e alinhar a política de investimentos às reais necessidades e capacidades de seu fluxo operacional.
Se a expectativa do investidor é que a empresa continuará ajudando na meta de inflação e sustentando indústrias incipientes (algumas ineficientes), não parece razoável esperar retornos elevados, ao menos como acionista.
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