Archive for janeiro \17\-03:00 2017
As Construtoras já valorizaram até 190% em 2017! Chegou a recuperação do setor?
Tem coisa que dá certa preguiça.
Estava acompanhando as altas de Rossi, PDG e Viver (entre outras) nos últimos dias na bolsa. Coisa de 30% ao dia. Imaginei que o fato de os juros poderem chegar a 9,75% ainda esse ano talvez pudesse ter ajudado, mas estava meio exagerada aquela alta.
Pois que leio no Portal Infomoney que o principal motivo é uma mudança na regra dos distratos. Agora as construtoras poderão manter entre 9% e 15% do valor do imóvel, não serão obrigadas a devolver tudo.
Isso é bom?
Das construtoras citadas uma já está em recuperação judicial e as outras pavimentam o caminho para lá. Para subir 190% em poucos dias, deveria ser uma notícia robusta e, principalmente, de resultado imediato.
Imediato não é, porque ainda que seja aprovada HOJE a regra, quem já comprou continua na regra antiga. E se não fosse continuar, se a regra fosse mudar contratos atuais (o que me parece impossível), vão devolver (mesmo quem estava propenso a manter o negócio) e judicializar.
Na prática o que ocorrerá será um aumento no risco do comprador, que estará com uma possibilidade de perda que não tinha antes. É SÓ ISSO que muda.
Olha, nessa hora tem que ser racional. O que vai acontecer?
- A) As pessoas vão comprar mais, porque ficou mais arriscado para elas? Com certeza, não.
- B) As pessoas vão sair desesperadas para comprar antes que mude a regra. Até poderia ser, mas não me parece que o “estoque” de demanda reprimida seja grande. Aliás, eu acho até que não existe, não com esse nível de preços. Uma família com R$ 500.000 guardados e renda bruta de R$ 25.000 por mês NÃO configura demanda para um imóvel de R$ 1.200.000, pois teria que ZERAR suas reservas e pagar uma prestação de R$ 8.500 por mês. Fica menos interessante ainda se ele puder alugar imóvel semelhante por R$ 3.500. Se o imóvel for a R$ 900.000 e os juros voltarem a 8,5% ao ano (crédito imobiliário) PODE SER que essa família seja uma demanda real para esse imóvel. Hoje, não.
- C) As vendas vão diminuir, pois aumentou o risco do investidor/trader (que já está em extinção) e os compradores de imóveis para uso próprio costumam ser conservadores, a decisão de compra, com risco aumentado, deve fazê-los esperar mais, fugir de lançamentos (que tem o risco de perder 10%, aliado ao risco da entrega, da construtora, da desvalorização etc.), requerer ainda mais descontos para se decidir.
- D) Os distratos vão aumentar, pois os novos contratos são PIORES para o comprador e contratos piores, com riscos maiores, tendem a ter preços depreciados. Não é a mesma coisa comprar um imóvel com entrada de 10% na planta e saber que receberei de volta se desistir, do que comprar sabendo que posso perder tudo. Quem tem um dos “últimos contratos” com garantia plena, pode tentar exercer esse direito e recomprar depois em condições melhores.
Um parêntese. Eu entendo o lado das construtoras ao tentar equilibrar a relação comercial, dividindo o risco com o comprador, mas elas reclamam HOJE dessa regra, porém é meio evidente que isso ajudou e muito nas vendas dos últimos anos. É claro que se meu risco é zero, eu assino o contrato com mais facilidade. Se quisessem, realmente, ter mudado a regra durante o boom, já teriam conseguido, lobby não faltava, ainda mais na era PT, com tapete vermelho ao empresariado “public-budget addicted”. Mas naquela época a regra ajudava, né?
Bom, não tenho bola de cristal, mas eu não acho razoável apostar em melhorias de curto prazo, pois me parece mais provável aproveitar para devolver (num mercado já muito fraco) e esperar o mercado com a nova regra (que pode piorar), do que sair correndo para aproveitar esse último suspiro da regra atual.
Ou seja, não dá para acreditar que, no curto prazo, teremos um boom de vendas.
Também não acho razoável acreditar que isso vá aumentar o número de negócios no longo prazo, pois impõe uma penalidade ao comprador que antes não havia. Não melhora nada para quem assina o cheque, aliás piora bastante. 10% de um imóvel é um risco MUITO alto. É provável que haja ainda menos negócios.
Se pudesse apostar, apostaria em queda no número de negócios após a entrada em vigor da regra e algum efeito imediato nos distratos, para pior.
Mas as ações subiram. Fazer o quê, né?
Read Full Post | Make a Comment ( 3 so far )Oportunidade! Apto de 92 mts por R$ 2,16 milhões, Laranjeiras, comunidade pacificada! PDG Vende!
No mercado imobiliário brasileiro há coisas bizarras. E outras ainda mais bizarras. Após isso tudo, encontramos a PDG Realty.
Duas notícias sobre a PDG chamaram a atenção nos últimos 15 dias. No final de dezembro ela decidiu parar de pagar os juros de uma série de debêntures. Total das debêntures: R$ 206 milhões. Alguém está no preju brabo. No começo de 2017, a securitizadora que concentra os CRIs da PDG informou que a mesma não pagou cerca de R$ 300.000 devidos. Vai convocar assembleia para decidir o que fazer.
Nada disso é bom.
Mas não adianta espernear, pois é meio evidente que ela não paga porque não pode.
Uma breve incursão em seus resultados nos mostra números impressionantes.
No terceiro trimestre de 2016 ela teve receita NEGATIVA. Isso mesmo, teve mais devoluções do que vendas.
O patrimônio líquido é NEGATIVO (R$ 838 milhões). Isso mesmo, ela tem mais dívidas do que ativos. E olha que os ativos… estão por um preço pra lá de irreal.
Estoques de R$ 3 bilhões. Contas a receber de R$ 3,4 bilhões. Essa parte seria ótima, se os imóveis realmente fossem vendidos e, principalmente, se esse “contas a receber” não tivesse sendo revertido, pois as pessoas DEVOLVEM os imóveis, portanto a empresa não teria mais o que receber.
Só entre o segundo e o terceiro trimestres de 2016 a queda no “contas a receber” foi de R$ 1,2 bilhão. E obviamente não foi porque os clientes pagaram, provavelmente foi porque devolveram e não devem mais. É um número que impressiona.
Bolha imobiliária? Bobagem, é só momento.
Alguns leitores não gostam quando escrevo sobre bolha imobiliária. Pois não deveriam, eu sou amigo da matemática, portanto sou amigo de vocês. Escrevo sobre isso há muito tempo. Quem acompanhou e acreditou, certamente tomou decisões corretas.
Em 2010 fiz as contas para mostrar que não havia evidência de bolha imobiliária. Quem viveu aquele tempo sabe que entre 2007 e 2010 os imóveis quase triplicaram, dando impressão de bolha, mas a matemática não mostrava isso. Vale a pena reler:
No final de 2012 escrevi procurando demonstrar que o valor dos imóveis, aqui no Rio de Janeiro, tinha atingido um limite quase inviável para as famílias da região. A bolha estava a todo vapor.
Usei a matemática apenas para demonstrar que pessoas de renda muito acima da média não conseguiriam comprar aptos de nível razoável e isso significava um mercado irracional. Vale a pena reler:
Em 2013 escrevi uma sugestão ao governo Dilma. Hoje não é mais necessário, mas ainda seria bem vinda.
https://blogdoportinho.wordpress.com/2013/01/03/bolha-imobiliaria-2013-sugestao-ao-governo-dilma/
No meio de 2013 o mercado de aluguéis de Ipanema e Leblon estava saturadíssimo. E o índice Fipe-Zap nem se dava conta do início estouro da bolha.
Em meados de 2014, os preços NOMINAIS começavam a ceder.
Em 2015-2016 a bolha estourou pesadamente nos fundos de investimento imobiliário.
Hoje afirmo sem qualquer medo de errar que os preços efetivos de negociação estão no mesmo patamar (nominal) de 2012. E os aluguéis também, em alguns casos (de imóveis de luxo), estão bem mais baratos.
É pedagógico reler. Não mudaria uma vírgula das análises.
Voltando à PDG
O valor de mercado da PDG indica que os investidores já esperam um evento grave, como uma recuperação judicial, por exemplo. Ela vale R$ 70 milhões, uma empresa com R$ 3 bilhões de imóveis em estoque vale o mesmo que um apartamento no Cap Ferrat em Ipanema (de frente para a praia).
C’est bizarre.
Por que a PDG chegou a esse ponto?
Aqui vai uma crítica às incorporadoras, corretoras e outros agentes que julgavam que os preços dos imóveis seriam definidos apenas por suas planilhas otimistas e não guardavam relação com a renda das famílias.
O balanço das construtoras e incorporadoras está repleto de registro de sonhos. Sonhos dos vendedores e pesadelo dos compradores. Balanço patrimonial não é para isso, é para registrar realidade, valor justo. Quem diz isso é a contabilidade e o IFRS, não eu.
Esse é um mercado em que não dá para ser irracional, nem do lado da oferta, nem do lado da demanda.
Se você quiser vender uma coca-cola por R$ 10,00 para quem está com sede, ele vai pagar e te odiar por 10 minutos. Se você convencer uma família a se endividar por 30 anos, se descapitalizar para dar uma boa entrada, tudo isso num ambiente econômico hostil, para comprar um imóvel que você subiu o preço em 50% após o lançamento, ela não vai te odiar por 30 anos, ela vai te devolver em 30 meses.
E se não devolver para você, devolverá para o mercado (vendendo) ou para o banco (perdendo).
De uma forma ou de outra o preço do negócio TERIA QUE SER o de equilíbrio entre as possibilidades de longo prazo das famílias e a necessidade de curto e médio prazo da construtora, caso contrário acontece o que se vê hoje. Recordes de devolução, falta de negócios e preços irrazoáveis, disparatados em relação às possibilidades das famílias.
Os imóveis da PDG.
Quando olhamos os imóveis que estão no estoque da PDG dá para entender porque as coisas não deram certo.
Na lista dos imóveis que receberam “habite-se” em 2016 há um empreendimento que eles classificam como sendo de alta renda.
O condomínio Cenário Laranjeiras. São apartamentos a partir de 92 metros quadrados na Rua Pereira da Silva, que dá subida para o morro “Pereirão”, comunidade pacificada. O VGV médio registrado no balanço da PDG é de cerca de R$ 1,37 milhão. Mas o preço “pedido” de venda, pasmem, está a partir de R$ 2,16 milhões.
O que é isso?????
Qual é o modelo de negócios em que isso faz sentido? Qual é a expectativa de futuro promissor em que alguém se baseou para chegar a um disparate grosseiro desses? Quem compra um imóvel desses tem que ter renda familiar bruta superior a R$ 50.000 por mês, e dar uma entrada de pelo menos R$ 800.000, por que moraria em Laranjeiras, num apto de 92 metros quadrados, na subida do morro, pagando R$ 14.000 de prestação, se pode alugar um apartamento melhor, por R$ 5.000 colado na praia de Ipanema? Ou morar em outro na própria Pereira da Silva, de 120 metros quadrados, por R$ 3.200 o aluguel?
A lógica do proprietário pessoa física, da liberdade individual, de pedir o quanto quer, por mais bizarro que seja o preço, não é válida para uma empresa. Uma empresa, ainda mais com ações na bolsa, precisa ter responsabilidade para obter resultados.
Um senhorzinho do Leblon pode querer pedir R$ 30.000 por metro quadrado no apartamento velho dele, mas uma Companhia grande como a PDG, com centenas de profissionais experientes, deveria saber que realizar (vender) por um preço irracional nesse mercado seca a poupança das famílias e eleva os riscos de fluxo de caixa a níveis insustentáveis (vide as devoluções). Preço de imóvel TEM QUE SER RACIONAL.
O que temos hoje é um estoque completamente irreal, correndo o risco de ser usado para pagar credores numa recuperação judicial.
Quem acompanha o mercado do RJ sabe que só as barbadas têm sido vendidas. E mesmo assim há muitas barbadas encalhadas, pois não há comprador.
Comprador de imóvel caro é uma pessoa que está segura no emprego, tem credit score excelente, acesso às melhores linhas de financiamento e renda elevada e crescente. Nem funcionários públicos aqui no RJ estão nessa condição, menos ainda quem está na iniciativa privada.
Há imóveis em construção em Botafogo (Calper, Even etc.) em situação de barbada (para padrões de 2014-2015), menos de R$ 10.000 o metro quadrado. As construtoras estão fazendo uma blitz nos sinais da região há 4 meses. Nem isso garante a venda. Está difícil o mercado.
Esse imóvel na Pereira da Silva, se a PDG realmente quiser vender, pode pensar na faixa de R$ 8.500 o metro quadrado dos imóveis pequenos e não mais que R$ 7.500 nas plantas grandes.
E ainda assim, mesmo estando dentro das possibilidades de famílias de classe média alta, não acredito que haja compradores suficientes para receber o estoque (e honrar a compra).
Chegamos a um ponto inacreditável, em que mesmo grandes barbadas mofam no mercado, pois quase não há demanda firme. Como disse em um dos artigos (o da Dilma), os imóveis giravam muito bem por conta da MP do Bem, que praticamente exigia que você comprasse outro em até 180 dias (benefício fiscal fantástico). Cada imóvel vendido, era um imóvel comprado, ninguém embolsava o dinheiro.
Não tem ninguém vendendo caro o seu imóvel, não vai ter ninguém comprando caro. As simple as that (vale reler o artigo da sugestão que fiz à Dilma).
Lamentavelmente a culpa desse desequilíbrio, principalmente no Rio de Janeiro, é dos formadores profissionais de preço, como a PDG. Saiu da condição de ser a maior incorporadora das Américas (isso mesmo, EUA incluído), para ter valor de mercado menor do que o preço de uma cobertura na Vieira Souto.
Lamento pelos acionistas, pelos compradores, mas não lamento pela instituição. Quando se fala no “papel social” de uma Companhia, apenas se quer dizer que ela precisa ter responsabilidade para se perpetuar no mercado e continuar gerando valor.
E valor não é preço.
Entendeu agora, PDG?
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