Archive for junho \21\UTC 2011

Quanto Custa o Seu Imóvel? Bolha Imobiliária?

Posted on 21/06/2011. Filed under: Finanças |

Tenho que voltar ao assunto…

Escrevi um artigo mostrando que, em outubro de 2010, apesar das evidências, a matemática ainda mostrava que não havia bolha imobiliária no país.

Ao menos não de forma generalizada, talvez em algumas regiões muito específicas como no “Reino Unido de Ipanema” ou no “Principado do Leblon“, onde o Manoel Carlos inflaciona até barraco na Cruzada São Sebastião.

Para quem quiser (re)ler o artigo, basta clicar aqui.

A racionalidade parece ter voado para longe, bem longe!

Pois não é que a situação econômica do país se deteriorou, os juros subiram BASTANTE, o crédito imobiliário, ao menos dos bancos privados, está mais difícil e os preços dos imóveis… dispararam!

Esse post é para quem quer saber o que há de racional no preço dos imóveis.

Em vez de perguntar a um corretor “quanto vale o seu imóvel“, faça a conta.

Criei uma planilha, baseada nos ensinamentos do livro “Quanto Custa Ficar Rico?” que indica, de forma absolutamente precisa e matemática, qual o valor justo, do ponto de vista patrimonial, para um imóvel.

Atenção, não há elementos subjetivos na conta, apenas matemáticos e econômicos. Morar perto (ou longe) de mamãe não é parametrizável (ao menos eu não sei fazer…)

Como usar a planilha?

Primeiro, baixe-a AQUI.

É a terceira planilha da lista.

Ao abrir você precisará habilitar o uso de MACROS, pois o cálculo é muito complexo, é uma iteração e teve que ser programado.

Leia as instruções com cuidado.

Você vai precisar indicar o seguinte:

  • Qual o valor do aluguel você poderia cobrar pelo seu imóvel (ou o valor do aluguel do imóvel que quer comprar).
  • Percentual do imóvel que será financiado (caso esteja vendendo, deixe 0%).
  • Taxa de mercado para o financiamento de um imóvel como o seu (ou o que quer comprar).
  • Custo de oportunidade. Coloque a taxa de juros da renda fixa (menos IR). Algo como 10% ao ano.
  • Percentual anual de valorização esperada do imóvel. Aqui a liberdade é perigosa. Minha sugestão é NÃO CONSIDERAR mais do que 1,5% a 2% ao ano acima da inflação. Algo como 5,5% a 6% é razoável.

O valor que sair no resultado, é o valor justo do imóvel. Se você for vendedor, o ideal é vender acima desse valor. Se for comprador, o ideal é comprar abaixo.

Do ponto de vista patrimonial, ao comprar o imóvel pelo valor indicado na planilha, se suas premissas se verificarem, será indiferente comprar (vender) ou alugar.

Faça o teste.

Não se deixe iludir por momentos favoráveis. É justamente nesses momentos em que a maioria dos investidores inexperientes perde dinheiro.

Relembre 2008 na bolsa.

Relembre as casas a US$ 1,00 nos EUA, após a crise.

Procure saber quanto custa uma casa em Miami, num condomínio fechado. Você verá que, em muitos casos, está mais barato do que morar numa comunidade (ex-favela) do RJ.

E Miami é bom, cara. Mas é bom demais! Só quem foi, com grana no bolso, é que sabe.

Já a favela… Quem foi com grana no bolsa, deve ter ido comprar uma trouxinha de FHC…

Brincadeirinha com o presidente. Quem me conhece sabe do respeito que tenho por ele. Mas a essa hora ele já deve ter virado nome de erva…

E viva o povo Carioca que mora no Brasil, mas paga por Paris. E ainda faz piada!

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Buy and Hold em xeque: Índice Nikkei 225!

Posted on 13/06/2011. Filed under: Finanças |

Índice Nikkei 225, jogando contra…

14 em cada 10 interessados em desestimular o uso do buy and hold na bolsa, em benefício de estratégias de curto prazo, utilizam o índice Nikkei como argumento.

E faz sentido, pois o índice japonês acumula perdas desde 1989, quando atingiu seu máximo próximo de 40.000 pontos.

Qualquer pessoa sem experiência em bolsa (e até experientes…) ficaria com receio de que algo semelhante pudesse acontecer no Brasil ou com outro índice importante.

Em março passado o Carlos Augusto Lippel, responsável pelo badalado blog www.clubedopairico.com.br, sugeriu que eu fizesse um estudo sobre o buy-and-hold utilizando o índice nikkei, que pudesse servir de contraponto à visão de que a história do mercado japonês tira a “validade” do método buy and hold.

E eu fiz. Não é tão feio e há resultados bem interessantes.

Justificativa racional 1: Índice não é sinônimo de qualidade

Antes de ir para os números e indicar a planilha com os resultados para download, vale lembrar dois pontos subjetivos, porém racionais, sobre o investimento em bolsa.

O primeiro ponto é que investir no índice não é sinônimo de investir em qualidade. Normalmente se está optando por comprar ações mais negociadas, deixando de lado ações iniciantes, pagadoras de dividendos ou small caps.

Houve um período em que o Ibovespa era dominado por Teles. Para quem investiu em bancos e commodities, ganhar do índice era facílimo nessa época.

O Método INI – www.ini.org.br (ver outros posts no blog) é um método de seleção de ações de crescimento a múltiplos atraentes. É utilizado nos EUA e na Europa há 60 anos, com meta de 14,9% ao ano. Alta para países desenvolvidos. Para quem quiser um exemplo do método INI (Stock Selection Guide) em comparação com o índice, veja no site do “INI” do Canadá: www.shareowner.com.

Não é impossível (mas também não é fácil) investir de forma ativa para bater o índice. Os principais professores, escritores e analistas no mundo inteiro não recomendam.

De minha parte, acredito ser possível, mas não sem esforço, sem disciplina e sem intimidade com as companhias em que se investe.

Em resumo: investir no índice pode até ser buy and hold, mas é investimento passivo.

Justificativa racional 2: Não se pode ignorar a história.

No livro “O Mercado de Ações em 25 Episódios“, discuto do ponto de vista macroeconômico e comportamental o fenômeno japonês.

A pessoa que busca alardear um eventual risco de o fenômeno Nikkei 225 se repetir no Brasil, por exemplo, não conhece (ou finge não conhecer) as condições únicas que envolveram essa queda de 60% em mais de 20 anos.

Há uma conjunção de decisões macroeconômicas, muitas induzidas pelos EUA, que formaram aquela bolha impressionante. O P/L médio do bolsa japonesa bateu 70 no final da década de 1980.

Os japoneses sentiram durante alguns anos um enriquecimento sem precedentes, em termos internacionais. O valor das propriedades no Japão superava e muito o valor das propriedades em outras partes do mundo. Um quarto e sala em Tóquio daria para comprar Ipanema… (é só brincadeira para descontrair…). Mas ainda bem que não compraram!

Não vou me estender sobre isso. Mas vale ler sobre o assunto, pois ficará EVIDENTE que a China, ao evitar a desvalorização abrupta do Yuan, tenta evitar cair na mesma armadilha em que o Japão caiu.

E mais uma vez, sob pressão dos EUA.

O Estudo

Planilha Índice Nikkei 1950 – 2010

Os detalhes estão na planilha acima. São muitos números, que tento traduzir a seguir.

Antes de partir para os resultados, é importante lembrar que bolsa é um investimento alternativo a renda fixa e a outras modalidades.

Ao se deparar com um crescimento de 4% ao ano durante 20 anos, um brasileiro vai se sentir lesado, porém um japonês vai ver como uma benção, pois teria 8 vezes o que ganharia se estivesse em renda fixa.

Um outro ponto é que o índice nikkei está em ienes, se fosse em dólar haveria, de 1985 até hoje, uma valorização extra de mais de 300% por conta do câmbio (sem descontar a inflação).

Mas o resultado é bem ruim, apesar de não ser desastroso para muitas situações.

Eu simulei um investimento de 10.000 ienes ao final de cada ano, de 31/12/1950 até 31/12/2010. Escolhi 1950 por ser o início mais “confiável” em termos de banco de dados.

Entre 1950 e1989

Para aqueles que começaram de 1950 em diante e mantiveram seus investimentos até o ano de 1989 (no máximo 39 anos), as rentabilidades foram excelentes, para padrões de países desenvolvidos.

Foram, portanto, quase 40 anos de bull market. Isso, inclusive, entrou no caldeirão comportamental que gerou a bolha nos ativos japoneses.

Bull market por 40 anos??? Ninguém se arrisca a dizer que haverá um Bear Market.

Isso aconteceu, em menor escala, no Brasil de 1967 a 1971 e também entre 2002 e 2008. Parecia jogo de ganho certo.

Até 1995… deu!

Mesmo para quem iniciou e terminou seus investimentos entre 1950 e 1995, a situação foi bem interessante, bem melhor do que a renda fixa japonesa.

De 1995 a 2010, lamentável

Por conta de um país estagnado, sem crescimento econômico relevante. Por conta de um iene supervalorizado, o que deixa o japonês RICO em termos relativos, mas desestimula as exportações e o investimento produtivo no Japão. Os últimos 15 anos foram sofríveis para a bolsa japonesa.

Para se ter uma idéia, só ganhou que iniciou seus investimentos entre 1950 e 1973, daí por diante só perdas.

No resumo geral, não foi tão ruim.

Tendo em vista que o Japão trabalha com taxas próximas a zero na renda fixa há muitos anos, não faz sentido esperar do Nikkei rentabilidades de países em crescimento.

O pior resultado foi para quem iniciou seus investimentos em 31/12/2006 e encerrou em 31/12/2008. Estaria amargando uma perda anual de 11,04%.

As outras perdas superiores a 8% também se referiam a períodos MENORES que 5 anos, o que não caracteriza longo prazo.

De todos os 1.830 resultados possíveis, houve 1.477 resultados positivos (80,7%) contra 353 resultados negativos (19,3%).

De todos os 1.830 resultados possíveis, houve 756 resultados SUPERIORES a 5% ao ano em média (41,3%) contra apenas 30 resultados com perdas superiores a 5% ao ano (1,6%).

De todos os 1.830 resultados possíveis, houve 73 resultados SUPERIORES a 10% ao ano em média (3,98%) contra apenas 3 resultados com perdas superiores a 10% ao ano (0,16%).

Last, but not least…

No Japão, como não poderia deixar de ser num país de renda fixa ZERO, a indústria de fundos tem perto de 80% de seu patrimônio investido em renda variável. No Brasil essa percentual mal chega a 15% (ver ANBID).

A bolha deixou estragos bem grandes, mas o resultado “ponto a ponto” não foi de todo ruim. Em 60 anos a bolsa saiu de 100 para chegar a 10.000. Uma média de 8% ao ano. Superior até à média do Dow Jones e do S&P 500.

Na realidade, o resultado da bolsa até que foi bom, o problema é que para chegar a 10.000 pontos em 2010, ela precisou passar por 40.000 em 1989. Fui uma curva e tanto. Foi do Rio à Fortaleza por Chicago.

E isso sem considerar a valorização do iene, que deixou os japoneses quase 4 vezes mais ricos em dólar.

A principal lição que resta do caso japonês não é “abandonar” a formação de patrimônio de longo prazo e abraçar o trade, mas sim ter consciência de que a exuberância irracional é dolorosa e tem prazo para terminar.

Os japoneses apostaram num Bull Market Forever, e também achavam normal que a área do palácio imperial valesse mais do que a área do estado da Califórnia.

E essa é uma crença que agrada… mas machuca muito quando a realidade se impõe.

Que o digam os lançadores de termo no mercado brasileiro entre 2007 e 2008.

Ps. no título do post escrevi “xeque” com “x”. Quero só avisar que está correto, antes que alguém diga que estou usando os novos livros do MEC… rsrsrs

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Índices Fundamentalistas para 213 empresas

Posted on 06/06/2011. Filed under: Finanças |

Caros leitores,

Acabo de disponibilizar no blog do INI uma planilha com os principais índices fundamentalistas para as empresas mais negociadas da bolsa.

Veja abaixo:

Indicadores Atualizados 06/06/2011

O que traz a planilha:

  • Índice Preço/Lucro (P/L) mais recente
  • Dividend Yield médio últimos 5 anos
  • Média de P/L Máximo últimos 5 anos
  • Média de P/L Mínimo últimos 5 anos
  • Crescimento médio da Receita últimos 7 anos
  • Crescimento médio dos lucros últimos 7 anos
  • Crescimento médio dos dividendos últimos 7 anos

Memória de Cálculo 06/06/2011

Planilha com a base de dados e as fórmulas utilizadas para a criação da planilha anterior.
Está em Excel 2007 (extensão .xlsx), pois utiliza fórmulas complexas.

Se preferirem, podem baixar diretamente no Blog do INI:

Indicadores Fundamentalistas 203 Empresas Atualizado em 06 de Junho de 2011

Divirtam-se!

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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