Archive for julho \30\-03:00 2013
Bolha imobiliária no Rio de Janeiro – O inacreditável mercado de aluguéis em Ipanema e no Leblon.
Aos leitores que acompanham o blog, reitero o que escrevi no artigo de janeiro de 2013. Os preços de imóveis no Rio de Janeiro atingiram o teto da renda aqui no estado.
Continuo acompanhando e, exceto no Reino Unido de Ipanema que engloba Ipanema, Leblon e Lagoa (e adjacências), os preços, AO CONTRÁRIO do que afirma o Zap, não parecem ter subido esse ano.
Amigos que trabalham no ramo afirmam que, para fechar negócio, os descontos chegam a 20% no valor inicial pedido.
O índice Fipe-Zap…
Se acreditarmos no índice Zap, os imóveis continuam subindo muito no ano. Mas é um índice de preço “pedido”, até onde sei. Não é de preço “obtido”.
É evidente que, quem coloca seu imóvel tentando capturar o final da “bolha”, pede alto. E, por experiência própria, poucos são os corretores que trazem as pessoas à realidade, sugerindo que peçam preços menores. Principalmente de corretoras grandes.
O Parque Laranjeiras da Rossi iniciou a 14.000 o metro quadrado em 2012, subiu para 15.500 em 2013 e já é possível comprar os aptos grandes (250 a 300 metros) por 11.000 – 12.000.
Mas não é isso que surpreende!
Que o preço dos imóveis não tem mais espaço para subir na zona sul do RJ é meio óbvio. Juros mais altos, redução no crédito, aumento exagerado nos custos das famílias etc.
A gente se surpreende é com a informação de que há um novo boom no mercado de aluguéis em Ipanema, Leblon e Lagoa?!?!?! Como assim???
Na época em que a economia estava “bombando”, era razoável acreditar que empresas estrangeiras pagassem R$ 50.000 de aluguel para seus executivos morarem na Prudente de Morais ou na Vieira Souto. Mas o mundo é outro…
Uma rápida investigação no Zap (fonte dos índices “inflados” pelo viés do vendedor) mostra coisas inacreditáveis.
O número de imóveis para alugar em Ipanema (+ arpoador), Leblon (+ gávea) e Lagoa (+ jardim botânico) supera e muito o TOTAL dos outros bairros da Zona Sul, incluindo Copacabana, Botafogo, Laranjeiras, Flamengo, Glória, Humaitá, Catete, Largo do Machado, Leme, Santa Teresa, Urca e Vidigal.
São 1.181 anúncios de oferta de aluguel na área mais cara (e muito menor) e 965 ofertas nos outros bairros da Zona Sul.
Só Ipanema, Leblon e Lagoa juntos respondem por mais de 1.050 ofertas! Para ter uma ideia, na Barra TODA, que tem centenas de lançamentos, são 1.700 ofertas! Na Tijuca, que é um bairro imenso, são pouco mais de 250 ofertas!
Qual é a lógica?
Não consigo entender bem a lógica. Não faz sentido que o Leblon e Ipanema somados tenham 5 vezes mais ofertas de aluguéis do que o Flamengo, 2,5 vezes mais ofertas que Copacabana e 5 vezes mais que a Tijuca!!!
Poderia tentar explicar da seguinte forma. Talvez, pela expressiva valorização dos últimos tempos, muitos proprietários tenham forçado um aumento exagerado nos preços o que pode ter forçado os inquilinos a sair.
Poderiam ter ido para os outros bairros, reduzindo a oferta nos mesmos. E, consequentemente, abrindo muitas ofertas nos bairros mais caros.
Pode ser, mas não há estudos qualitativos.
Um bom imóvel de 3 quartos em laranjeiras pode ser comprado R$ 1,2 milhão e ser alugado por R$ 4,5 mil, sem grande estresse.
Agora, um bom 3 quartos no Leblon chega fácil a R$ 3 milhões. A manter a proporção, o proprietário teria que buscar R$ 12 mil de aluguel. Para pagar R$ 12 mil de aluguel a renda familiar bruta tem que beirar R$ 50 mil (pra sobrar R$ 35 mil depois dos impostos). E isso pra morar num 3 quartos sem varanda, reformado, de 120 m2 e com uma vaga xexelenta (como todas as vagas na Zona Sul do RJ)…
É evidente que os contratos que se iniciaram há 2 ou 3 anos não chegavam perto desse valor. Se estivessem CAROS à época, estariam na faixa de R$ 6 mil.
Imagina que essa seja uma explicação.
Pode haver outra questão também.
Os antigos moradores, com receio ou dificuldade de vender, resolveram fazer renda em cima dos imóveis e os colocaram no mercado. Afinal, se você tem uma aposentadoria privada de R$ 10.000, não deveria desprezar um complemento de R$ 6 mil proveniente do seu 2 quartos no Leblon…
E aí vai morar em Botafogo e Flamengo num apto 2 quartos bem mais novo pagando R$ 3 mil de aluguel.
Mas, de qualquer forma, não dá para dizer que os aluguéis dispararam no United Kingdom of Ipanema só pelo que diz o Zap, pois lá vale o viés do vendedor.
Expliquei, expliquei, expliquei… e continuo sem entender!!!!
Como pode Ipanema, Leblon e Lagoa terem mais ofertas do que todo o resto da Zona Sul!!!!
São tempos estranhos…
Read Full Post | Make a Comment ( 14 so far )A salvação de Eike Batista?
Infelizmente o artigo não tratará da salvação das empresas de Eike Batista, pois, apesar da presença do Papa, milagres não caem do céu…
Quero comentar a movimentação de Eike em torno do mercado secundário da sua própria dívida que recentemente chegou a 20% do valor de face.
Não estava entendendo bem a ideia de que esse mercado ajudaria a OGX. Esse mercado, evidentemente, não é para a própria empresa operar. Não que não possa, mas não faz sentido.
Se sua empresa está quebrada, sem dinheiro para investir e pagar credores de curto prazo, qual é a lógica de pagar U$ 200 milhões HOJE por uma dívida de US$ 1 bilhão que vencerá em 2023?
Parece um pouco de ingenuidade achar que conseguirá salvar a empresa recomprando sua dívida a 20% do valor de face e cancelando-a no balanço. Esse mercado só existe porque acreditam que você não vá pagar.
Lembra aquela lenda urbana da década de 1980 que dizia que a Souza Cruz iria pagar a dívida externa do Brasil (que também era negociada a centavos por dólar) em troca de não pagar mais impostos.
Esse mercado é um cemitério de dívidas, não é próprio para ressurreição de empresas.
Salvando Eike do exercício da PUT…
Mesmo estranhando as notícias de que Eike estava buscando acesso à recompra da dívida da OGX, tentei entender os movimentos. Hoje consta que a ideia é que parceiros como Mubadala e Petronas comprem a dívida com desconto de 70% a 80% e troquem por ações da companhia.
É evidente que os detentores dos títulos recomprados seriam os parceiros e não a OGX. A operação para “aportar” esses títulos na OGX poderia diluir escandalosamente os minoritários. E ainda seria um prato cheio para acusações de conflito de interesse (sócios aportando dívidas da própria empresa, a que valor?). Provavelmente não seria isso.
Talvez… Eike esteja mirando no próprio bolso.
Triangulando com a EBX…
Suponha que o fundo Mubadala seja capaz de recomprar nesse mercado secundário, por hipótese, US$ 3 bilhões de dívida de maturação longa por US$ 1 bilhão à vista.
Esse US$ 1 bilhão entraria no balanço do Mubadala como um direito contra a OGX.
Suponha que seja interessante ao Mubadala aceitar ações e participações da EBX em outras empresas, tipo IMX, AUX, MPX e até a própria OGX etc., até o valor de US$ 1 bilhão.
Se eles fizessem essa troca, o fundo teria muitas ações de várias empresas de Eike, repassadas por ele mesmo, e a EBX teria US$ 1 bilhão em direitos contra a OGX.
Eike (Leia-se Esteves) tem, então, a brilhante ideia de chamar uma Assembleia de acionistas para propor o pagamento da Put em títulos da própria OGX.
Só para relembrar, a Put é um direito que Eike deu à OGX de chamar até US$ 1 bilhão de capital (aporte) emitindo ações a R$ 6,30. Com as ações a 0,50, estima-se que Eike perderia entre 85% e 90% desse valor (com ajustes de subscrição).
Voltando ao ponto. Em vez de colocar US$ 1 bilhão do próprio bolso (pessoa física de Eike Fuhrken Batista), o que, hoje, significaria perder, torrar, incinerar cerca de R$ 1,8 a 2,0 bilhões, ele transferiria à OGX um ativo no valor de US$ 1 bilhão.
Os acionistas aceitariam?
Bom, considerando que o US$ 1 bilhão de Eike significaria, na verdade, um alívio contábil de US$ 3 bilhões (dívida recomprada), é bem provável que, mesmo uma Assembleia exclusiva para minoritários aceite a troca.
Don´t shoot the messenger!
Esse artigo, evidentemente, é só um exercício intelectual sobre uma forma de Eike evitar ter que tirar do próprio bolso um volume de dinheiro que, muitos acreditam, ele não tem (cash).
E, aparentemente, não prejudicaria a OGX (pelo contrário).
Não sei qual a “forma” contábil de uma operação como essa, mas na “essência” parece fazer sentido.
É claro que há empecilhos:
1. Não é claro que, caso o Mubadala indique interesse em recomprar toda a dívida ela não venha a ser negociada a 50%-60%. Talvez ele tenha que fazer uma oferta mínima de 80% da dívida por 35% de face. Ou 80% ou nada. Talvez funcione.
2. Não estudei implicações legais e tributárias. Talvez não haja, pois a OGX tem estoque de prejuízos.
3. É possível que o Mubadala não tenha interesse em outras ações da EBX, ou que exija relações de troca muito prejudiciais a Eike, e o próprio recuse.
4. Por fim, os acionistas podem negar, dado que, com aporte de R$ 2,25 bilhões em dinheiro, talvez o valuation da empresa melhore mais do que com a redução de R$ 6 ou 7 bilhões de dívida. Só de ajuste teórico da bolsa, a ação chegaria a R$ 1,10.
Mas se ocorrer algo semelhante, o Eike vai ter se livrado de um grande prejuízo…
That´s it Folks!
Read Full Post | Make a Comment ( 6 so far )O fim do monopólio no sistema de distribuição da informação e da opinião.
Amigos do Blog, mais uma vez tenho que pedir licença para interromper nossos debates sobre finanças e tratar das manifestações que tomaram conta do Brasil nos últimos dias.
Faço isso porque acredito haver muitas faces desse movimento que (ainda) não estão sendo tratadas ou debatidas. E quero tentar contribuir para essa discussão e esse entendimento.
O dia 22/07/2013 pode ser considerado o dia do “fim” do sistema tradicional de distribuição de informação e de opinião.
Enquanto o sistema tradicional (rádio e TV) estava ocupado “polindo” e “envernizando” o pacote de informações que chegaria ao público, (nada contra, é o papel dele) havia um sem número de sistemas do tipo “broadcast yourself” transmitindo ao vivo.
Como moro bem perto dos conflitos e estava ouvindo bombas, não me interessava o nascimento do futuro rei da Inglaterra, a opinião de algum cientista político ou o capítulo da novela. Queria saber o que acontecia por ali.
E consegui acompanhar, graças a alguns desconhecidos que utilizavam sistemas de distribuição de imagens ao vivo. Tudo sem qualidade, improvisado, sem edição e sem verniz.
Sem qualidade? Por enquanto…
Fico imaginando com links 4G, com óculos do Google em HD, com treinamento e com pequenas receitas provenientes de microassinaturas ou doações ao Big Brother da vida real.
O impacto dessa modalidade de cobertura é tão expressivo que mesmo meios tradicionais foram obrigados a relatar prisões arbitrárias e abuso de autoridade, flagrados pelos “freepórteres” da TV Ninja e outras. Perto de 23:30h as imagens já estavam no sistema tradicional.
Prisão ao vivo. Centenas de milhares de testemunhas.
Acompanhei tudo ao vivo, sem, evidentemente, saber o que seria transmitido.
Ninguém sabia.
E o desempenho do poder policial nas duas prisões foi desalentador.
Primeiro um oficial à paisana é identificado, é questionado e o primeiro freepórter foi preso, sem qualquer motivo. O oficial que o prendeu alegou incitação à violência?!?!?
Depois, um outro freepórter foi até a porta da 9ª DP obter informações sobre a prisão e documentou momentos de intimidação e abuso de poder do oficial que lhe deu voz de prisão. O oficial estava até desistindo de prendê-lo, pois REALMENTE não havia motivo, até que um telefonema exigiu que o freepórter fosse preso.
E ainda houve ameaça de “prender quem passasse mensagem por celular”.
Mais adiante, ao que parece, tentaram trocar a acusação para “posse de material explosivo”?!?!?!?
Tudo gravado ao vivo. Cinco mil pessoas assistindo, que logo se transformariam em centenas de milhares de testemunhas.
Havia vários advogados de prontidão para garantir os direitos de quem havia sido preso. Mais tarde, o twitter oficial da PM afirmou que “advogados da OAB estão atrapalhando o trabalho da PM”.
Entendo que a situação para a PM é muito tensa, mas eles são, e devem ser, a face o Estado de Direito nesses movimentos. Quando a PM comete arbitrariedades, quem sofre é esse mesmo Estado de Direito. É o que nos separa da barbárie.
Controle da corrupção.
Quando em fevereiro um meteoro atingiu a Rússia, logo apareceram centenas de gravações do fenômeno a partir de câmeras colocadas em carros. Não fazia qualquer sentido tantos registros, pois o fenômeno não foi antecipado, até que veio a explicação.
Os cidadãos russos são instruídos a manter câmeras em seus carros para desestimular e se proteger da corrupção policial.
Talvez um dia os freeporters da vida estejam na favela da Maré ou no interior do Maranhão mostrando ao vivo a ausência de saneamento.
O que mudará com isso? Não sei, mas mudará. Como “bom” não está, talvez mude pra melhor.
Monopólio no sistema de “distribuição”.
Pode parecer estranho o título do post, mas é proposital.
Na indústria de bens INTANGÍVEIS, como entretenimento, informação, opinião etc. o que interessa MESMO é a distribuição. O resto é firula.
Se a emissora detém 80% da audiência, ela praticamente “controla” a informação e a opinião. Se tiver 25%, ainda é forte. Mas se a audiência for pulverizada, o controle se perde.
O que aconteceu com a indústria fonográfica é pedagógico. Enquanto dominavam o sistema de distribuição das mídias tangíveis (disco e fita), não havia chance de se lançar um artista sem apoio da indústria. Hoje, até vídeos no YouTube lançam artistas.
Sempre se entendeu que o padrão de qualidade garantiria a liderança nessas indústrias. Isso faz sentido se você faz com qualidade o que o consumidor da notícia DESEJA. Mas não adianta mostrar o nascimento do príncipe em full HD e 55 polegadas se o consumidor quer saber o que acontece na Rua Ipiranga no mesmo momento.
Ontem o consumidor da notícia, ao menos naquele microcosmo que estava interessado no que acontecia em Laranjeiras, preferiu as imagens toscas do celular ao verniz das notícias sobre temas que, naquele momento, não o interessavam.
Comemorar?
Bom, eu creio, sinceramente, que essas atitudes e iniciativas são muito úteis e tornam a sociedade menos alienada.
Mesmo que haja grupos com viés político X fazendo as filmagens, mas desde que haja outros grupos com viés político Y, outros com viés religioso H e outros com viés futebolístico FLA (rsrsrs), e desde que eu possa escolher o que me interessa, é melhor do que ter apenas uma ou duas origens politicamente corretas, polidas e envernizadas.
Agora, é importante notar que isso tende a enfraquecer significativamente os sistemas constituídos. Não só do atual monopólio da distribuição de informação (TV, rádio, jornal etc.), mas também de outros grupos de poder.
É possível que tentem controlar esses sistemas, invocando algum interesse nacional, alguma “infração” legal ou, simplesmente, criando novas leis. Não acredito que prosperem, mas é provável que tentem.
O mundo mudou radicalmente e isso, normalmente, assusta. Mas dessa vez, criar barreiras à internet seria tão “antieconômico” que talvez eles não consigam controlar e tenham que conviver com esse novo modelo de pluralidade.
A solução para as manifestações?
Posso até parecer “otimista”, mas acho que um mundo hiperconectado e supercomplexo não abrigará, indefinidamente, “tenebrosas transações”, pois não conseguirão se manter suficientemente ocultas. Veja os vazamentos na CIA.
Gosto de procurar soluções não ortodoxas para assuntos supercomplexos, mas nesse caso acredito que a solução para a pacificação das ruas e do povo é a mais óbvia possível. Não precisa inventar. Para melhorar, deverá haver mudança no comportamento dirigente.
Se as evidências de desmando, de corrupção, de arbitrariedade, de descaso, de abuso de poder, de injustiça e de tantas outras características que parecem “definir” o Brasil dos últimos 20 anos, continuarem evidentes e ficarem AINDA MAIS evidentes por conta dessa superexposição própria do século XXI, não há muito que fazer.
Já se, por algum milagre político, as evidências cessarem ou diminuírem sensivelmente, e se, realmente, houver sentido na representação política para a esmagadora maioria da população, pode ser que a situação se pacifique naturalmente e volte a ao equilíbrio.
E não adianta acreditar que basta descer o sarrafo em manifestantes que a situação se acalmará. Ao contrário, dada a hiperexposição, o fascismo de Estado vai alimentar o fascismo das ruas, e vice-versa. Aqui não há causa e efeito. Não há “quem começa”. É só uma observação trivial da realidade.
É da natureza dos sistemas humanos a busca pela proporcionalidade na força. Essa característica inerente a esses sistemas criou kamikazes e homens-bomba, mas também libertou o Estado Indiano e pacificou a África do Sul pós-apartheid. Entender isso é fundamental para soluções REALMENTE pacíficas.
O Brasil pode estar uma porcaria, mas está muito menos alienado.
Esse é o recado das ruas. Ouçam!
Read Full Post | Make a Comment ( 8 so far )Artigo de Eike Batista em “O Globo” – Uma desconstrução necessária
Amigos do blog,
Desde que, em 2010, recomendaram a retirada de alguns artigos sobre as Empresas “X”, tenho evitado tratar do assunto Eike Batista.
É verdade que não resisti a comentar uma entrevista dantesca que ele concedeu à revista Exame, em que dizia estar “sentado” sobre 8 trilhões de dólares de óleo. Veja no link abaixo. É diversão garantida:
Mas o artigo assinado por ele e publicado hoje no jornal “O Globo”, lamento, não poderá passar em branco.
Leia aqui a íntegra. Reproduzirei as partes relevantes ao longo do texto.
As incríveis reservas da OGX
Eike escreve que a DeGolyer & MacNaughton (D&M) divulgou um relatório em 2011, auditado por empresas independentes de renome internacional, indicando que a OGX teria recursos aproximados de 10,8 bilhões de barris de petróleo equivalente (incluídos recursos contingenciais e prospectivos).
O investidor que lê isso pensa o quê?
O óbvio! Que Eike teria 10,8 bilhões de barris na reserva.
Mesmo investidores experientes não teriam discernimento, por exemplo, para diferenciar esses 10,8 bilhões de barris dos 16,4 bilhões (critério SEC em 2012) divulgados pela Petrobras.
É claro que esses 10,8 bilhões significam outra coisa, que eu realmente não saberia dizer qual é, mas acompanhe a história a seguir para ver como essa divulgação e esses números exagerados NÃO eram necessários.
A Vermilion Energy, companhia canadense de energia, opera desde 1994 com números modestos e é um sucesso. A companhia vale US$ 5,5 bilhões, fatura US$ 1,1 bilhão, com lucro líquido de US$ 191 milhões.
Sabe qual a produção diária deles, depois de quase 20 anos?
37 mil barris/dia!!! Eike projetou, para 2015, mais de 700 mil barris/dia. Precisava?
Sabe qual a reserva provada e provável (proved plus probable BOE reserves)?
164 milhões de barris!!! Para quê os 10,8 bilhões, Eike? Qual o propósito dessa divulgação?
Quem perdeu mais?
Eike afirma que quem mais perdeu dinheiro com a OGX foi ele. É, no mínimo, uma imprecisão, pois, proporcionalmente, a maioria dos investidores de longo prazo da OGX perdeu muito mais que ele.
E será que ele perdeu?
Em julho de 2012, Eike falou a Diogo Mainardi, no programa Manhattan Connection, que tinha iniciado seus investimentos no Brasil com o capital de US$ 1 bilhão.
Se isso é verdade, considerando o valor de mercado de suas companhias até o momento, ele não perdeu nada.
As estimativas da “fortuna remanescente” de Eike, após a reestruturação, apontam valores superiores ao investimento inicial.
Controlador vendendo ações?
Afirma em outra parte do artigo que “…poderia ter realizado uma venda programada de 100 milhões de dólares por semestre ao longo de 5 anos. […] teria embolsado 5 bilhões de dólares e ainda assim permaneceria no controle da OGX.”.
Primeiro a conta é estranha, US$ 100 milhões por semestre em 5 anos daria US$ 1 bilhão e não US$ 5 bilhões. Sem trocadilho, parece até os valuations das empresas X…
Mas o que chama a atenção MESMO é a afirmativa de que poderia ter “saído de fininho”.
Não poderia, não! Ao menos, não sem alarde, pois isso seria revelado nos formulários da Companhia ao mercado e, ao menor sinal de fuga do controlador, com certeza outros minoritários teriam feito o mesmo.
Aliás, isso acabou acontecendo recentemente.
Negócio de risco ou negócio à prova de idiotas?
Lá pelas tantas comenta que mineração e petróleo são negócios de alto risco e afirma que isso NUNCA foi escondido… Bom, não é bem assim…
Quem lembra dele falando que só entra em negócios “à prova de idiotas”?
Não existe negócio de alto risco à prova de idiotas.
Negócios à prova de idiotas são aqueles em que, mesmo fazendo bobagem, o retorno é certo.
A megalomania continua lá…
Sem qualquer pudor, afirma que “foi dito publicamente por um membro da Aneel que, graças à MPX, não haveria apagão ou racionamento de energia.”.
Se houve esse comunicado, tão contundente, não lembro e não consegui achar.
Mas realmente teve alguém que associou a entrada em operação das térmicas da MPX à desnecessidade do racionamento.
Sabem quem? Ora, ninguém menos que ele mesmo: Eike Batista.
Veja:
Empregos gerados ou capital incinerado?
Sempre se orgulhou de “gerar empregos no Brasil”. Disse, no artigo, que chegou a empregar 30 mil pessoas em suas obras.
Well… Se eu puder incinerar US$ 1 trilhão, garanto que consigo pagar o Bolsa família sozinho por mais de 120 anos.
Quando Eike abriu sua OGX teria sido possível comprar 4 vezes a Sadia e quase a mesma quantidade de Perdigão.
Eram empresas que empregavam, já há décadas, 120 mil pessoas. E continuam, e continuarão empregando…
É uma argumentação sem sentido. Não significa nada.
Pagar as dívidas…
Por fim, diz que vai pagar cada centavo que pegou emprestado.
Aqui nesse ponto há outro sério problema de Eike. Ele desconhece o princípio contábil da Entidade. Realmente acredita que foi ele que contraiu a dívida. Não foi, foi a pessoa jurídica.
A dívida da OGX já vale apenas 16% do valor de face, ou seja, muita gente que tinha os papéis já se desfez ou terá que fazê-lo a preço vil.
Talvez ele esteja falando da Put que concedeu à OGX. Nesse caso a dívida é dele mesmo, na pessoa física. Espero que honre, pois reduzirá o prejuízo dos remanescentes.
Mas aumentará MUITO o prejuízo dele. Nesse caso, a contabilizar no CPF e não no CNPJ.
Por fim.
É um artigo que tenta “explicar” um pouco o lado do Eike. Mas é extremamente impreciso. Não condiz com a realidade dos últimos 5 anos. Não foi esse comedimento que nós vimos.
A única coisa em que ele realmente está certo, remete a outro erro grave. Executivos daquele calibre e com aquela experiência deveriam MESMO ter sido uma proteção contra destruição de capital.
Não que fossem super-homens para garantir os planos de negócios, mas é inaceitável que gente com 30 anos de experiência, em alguns poços que já foram da Petrobras, não tenham evitado o colapso da OGX.
Aqui também Eike tem parcela de culpa, pois retirou gerentes da Petrobras, prometendo salários superiores ao do presidente da Petrobras. Bisonho. Non sense sem limites.
Ele deveria saber que raros são os seres humanos que discutem com US$ 50 milhões. Se você oferece, pouquíssimos abrirão mão, em nome de sua reputação ou de sua consciência, para lhe provar que seus números estão errados.
Acho que essa foi a maior falha.
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Blog do Portinho 