Archive for julho \17\-03:00 2012
Imóveis: Locação ou Compra? – Julho de 2012. Cálculo do Valor Justo. Entenda os Resultados.
Imóvel também tem valor justo (patrimonial)
Em 03/12/2010 criei uma planilha, baseada em um capítulo do livro “Quanto Custa Ficar Rico?”, ensinando a calcular o valor justo de um imóvel com base nos seguintes parâmetros:
- Valor do aluguel: esse item indica a qualidade do imóvel do qual se quer identificar o valor justo.
- % líquido de remuneração dos investimentos alternativos: quanto se obtém em investimentos com risco semelhante (poupança, DI, fundos de investimento imobiliário entre outros).
- % esperado para valorização do imóvel: quanto se espera que o imóvel vá valorizar AO ANO, em média.
- % do imóvel que será financiado: para compra à vista é 0%, para totalmente financiado (sem entrada) é 100%. Pode colocar qualquer valor entre esses.
- Taxa anual de financiamento: Valor % TOTAL do financiamento, incluindo custos da financeira/banco.
Essencialmente são essas as variáveis necessárias para cálculo do valor justo. Ressalte-se que esse valor justo tem apenas foco patrimonial, não leva em consideração fatores subjetivos.
Caso Concreto: Como Ler os Resultados?
Escrevo esse post para explicar a leitura dos resultados, pois muitos leitores não estavam entendendo, principalmente quando se envolve financiamento.
Caso 1 (À vista – 0% financiado):
Zona Sul Rio: Botafogo 3 QTS – R$ 3.900 média aluguel (ZAP)
- 8,0% ao ano – taxa que se poderia obter com um mix de produtos financeiros (DI, tesouro direto, FII etc.).
- 6,0% ao ano – expectativa de valorização do Imóvel
- 0% financiado – Imóvel seria comprado à vista
Valor Máximo a pagar pelo imóvel – R$ 1.109.626.
O que a planilha diz é que, do ponto de vista patrimonial, é EQUIVALENTE comprar o imóvel a R$ 1.109.626 ou alugá-lo a R$ 3.900 ao mês.
Caso 2 (80% financiado – Taxa 10,5% ao ano):
Valor Máximo a pagar pelo imóvel – R$ 887.736.
Por que é menor?????
Parece estranho que seja menor, dado que você não precisará se descapitalizar.
Mas a lógica não é essa. Ao assumir um financiamento, inicia-se um fluxo de caixa NEGATIVO, muito alto. No caso acima, R$ 6.866 seria a prestação fixa que precisaria ser paga todo mês durante os 20 anos previstos no modelo.
Por isso, quando for financiar, o imóvel precisaria ser MAIS BARATO, dada a perda com os juros.
Pelo mesmo ZAP, o valor de um 3 QTS de 100 metros quadrados está, em média, em R$ 950.000, dentro dos valores indicados pela planilha.
Para quem vai investir (comprar para alugar).
A planilha também serve a esse propósito, mas em vez de colocar o valor de mercado do aluguel, o investidor precisará colocar o seu fluxo de caixa esperado. Normalmente tirando o IRPF, a expectativa de vacância e manutenção básica.
De R$ 3.900, o investidor acabaria recebendo em torno de R$ 3.000 (dependendo do caso, até menos).
Isso posto, comprando o imóvel à vista (0% financiado), ele poderia pagar NO MÁXIMO, R$ 853.558. Se comprar mais caro, terá perda patrimonial, caso as premissas se verifiquem.
Por isso investidores precisam de barganhas, caso contrário terão perdas patrimoniais.
Divirtam-se com essas e outras planilhas (carro inteligente, índice de riqueza etc.) no post abaixo:
Planilhas Inteligentes do Livro Quanto Custa Ficar Rico?
OBS: Como são cálculos numéricos (não analíticos) é necessário habilitar as macros da planilha.
Ler Post Completo | Make a Comment ( 18 so far )MMX, OGX e projeções na entrevista do Eike à Revista EXAME.
Well, well…
Poucas notícias sobre o mercado merecem um comentário mais profundo. Na maioria das vezes são pouco reveladoras, ou são antigas.
Mas acredito que Eike tenha cometido uma imprudência em sua entrevista à Revista Exame. Vejam no link:
Projeções…
O empresário afirma:
“O que as pessoas não entendem é que as bacias de petróleo que vamos explorar têm 8 trilhões de dólares em óleo e gás. Não entendem que temos 2 trilhões de dólares de minério de ferro em Minas Gerais.”
Como pouca gente faz conta, pode ser que esse volume de dinheiro passe despercebido, como algo natural, mas não parecem ser estimativas plausíveis.
Antes de mostrar as contas, ressalto que:
- Posso estar enganado com relação às premissas. Não tenho conhecimento profundo sobre os mercados.
- O empresário pode ter se equivocado quanto aos números.
8 trilhões de dólares em óleo e gás.
Para evitar erros, no que se refere à comparabilidade dos preços e volumes de óleo e gás, vamos idealizar o que seria, a preços de hoje, US$ 8 tri só em gás e só em petróleo. A realidade proposta por Eike estaria entre as duas.
US$ 8 tri em gás
Ao preço atual de US$ 103 por mil metros cúbicos (aqui), seria necessário vender cerca de 77,67 trilhões de metros cúbicos (bilhões x 1.000).
Não parece razoável, pois as reservas provadas do Brasil situavam-se em 364 bilhões de metros cúbicos em 2010, 213 vezes menos do que o volume necessário.
As reservas da Rússia, maior detentor, situavam-se em 55 trilhões de metros cúbicos, menos do que o proposto por Eike. Veja aqui.
US$ 8 tri em petróleo
Trabalhar com gás é mais difícil, pois poucos investidores estão acostumados com as unidades métricas e com o valor.
Com petróleo é mais fácil.
Considerando o Brent a US$ 100 (para arredondar, ver valor real aqui) e sem levar em conta algum desconto no petróleo futuro produzido pela OGX (a Petrobras vende bem mais barato por ser petróleo pesado), seria necessário vender 80 bilhões de barris.
Nesse caso nem precisa acessar a internet para ver que a projeção é exagerada. As reservas provadas da Petrobras oscilam entre 12 e 14 bilhões de barris (2011). A Exxon tem um pouco mais de 30 bilhões. O Kuwait tem 100 bilhões de barris.
Não parece fazer sentido.
US$ 2 tri em minério de ferro
A US$ 140 a tonelada, seria necessário um volume de vendas de 14 bilhões de toneladas.
Isso significa 43 anos de vendas da VALE, com base nas 327 milhões de toneladas produzidas em 2011. Ou 15 anos de toda a produção da China.
Em relação a reservas, estima-se que as reservas mundiais situem-se em 87 bilhões de toneladas (aqui). Eike teria que vender 16% das reservas mundiais.
Finalizando… o benefício da dúvida
A análise, superficial que seja, mostra projeções irrealistas.
Aos leitores que sejam especialistas no assunto, peço que iluminem esta análise com suas críticas e eventuais correções.
Se este escriba não errou em sua análise trivial, é possível (e provável) que Eike tenha se equivocado nos números.
Num mercado como esse, é bom não aceitar qualquer informação publicada, não é?
E vamos aos números!
Ler Post Completo | Make a Comment ( 16 so far )
Blog do Portinho 