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Bolha Imobiliária 2013 – Sugestão ao Governo Dilma
Antes da sugestão, vale colocar um breve histórico dos posts sobre a possível bolha imobiliária:
Artigo 1: Bolha Imobiliária? O que a matemática tem a dizer sobre isso.
Escrito em 05/10/2010, indicava que a evolução nos preços dos imóveis não parecia ser uma bolha até aquele momento, ou seja, os ativos estavam apenas se ajustando à nova realidade de juros e renda do país.
Artigo 2: Quanto Custa o Seu Imóvel? Bolha Imobiliária?
Escrito em 21/06/2011, não tratava diretamente da bolha, mas do valor justo de um imóvel. Como os preços continuavam subindo, eu criei uma planilha que ajudava a EVITAR pagar preços irreais.
Artigo 3: Bolha Imobiliária – Rio de Janeiro – Zona Sul – Chegamos ao teto?
Nesse artigo, de 30/11/2012, parecia claro que, ao menos, o preço dos imóveis na zona sul do Rio de Janeiro tinha ultrapassado o limite da renda das famílias.
Agora voltando ao objetivo deste artigo…
Como evitar um estouro descontrolado, caso exista a bolha?
Se o leitor tiver paciência para ler até o final, o que muito me honraria, verá uma sugestão bastante simples para evitar um estouro descontrolado e também para RETIRAR um elemento anômalo da formação da demanda por imóveis no país.
A MP do bem (252/2005).
Essa medida provisória, que ajudou a economia em muitos pontos, introduziu uma demanda anormal no mercado imobiliário, ao isentar do pagamento de imposto de renda sobre GANHO IMOBILIÁRIO quem comprasse um imóvel residencial em até 180 dias, a contar do contrato de alienação do seu imóvel original.
Isso significava que, quem comprou um imóvel por R$ 200.000 em 2004 e o vendeu por R$ 700.000 em 2012 (evento corriqueiro no Rio e em SP), caso comprasse outro imóvel de valor superior, NÃO PRECISARIA PAGAR imposto de 15% sobre aquele ganho de R$ 500.000.
Ora… evitar o pagamento de R$ 75.000 CASH (é menor um pouco pelo fator de redução) estimula qualquer um a comprar outro imóvel.
É claro que para imóveis mais em conta, até R$ 440.000, caso seja o único, o vendedor também fica isento. Porém, uma pequena busca no ZAP, mostra que das cerca de 100.000 ofertas de imóveis em SP, 80% tem valor superior a esse. E 28% superior a R$ 1 milhão!!!!
É razoável acreditar que a possibilidade de NÃO pagar, em dinheiro vivo, dezenas de milhares de reais (até centenas de milhares…) levou muitos vendedores a comprar outro imóvel, mesmo acreditando que os preços já estivessem muito altos.
Qual o tamanho dessa demanda anômala?
Infelizmente não há dados disponíveis, mas é possível (e esse era o objetivo da MP) que tenha sido bem relevante.
Mas isso não é uma demanda normal…
Essa isenção desestimula o proprietário que quer “embolsar” o lucro incrível que conseguiu no seu imóvel nos últimos 5 anos.
Se os imóveis valorizaram, em média, 300% nos últimos 5 anos, estima-se que o Lucro Imobiliário seja de aproximadamente 12% do valor final de venda do imóvel.
Para um 3 quartos em botafogo, isso seria algo entre R$ 100.000 e R$ 150.000!!!!
Pergunto: Se alguém comprou um imóvel por R$ 250.000 em 2005 e pode vendê-lo por R$ 1 milhão, o que o impede de fazê-lo?
R$ 1 milhão aplicado em fundos de investimento imobiliário baseados em ALUGUEL poderia dar de R$ 5.000 a R$ 6.500 líquidos de IR e com valorização baseada na inflação (contratos) e no valor do imóvel.
Isso, para falar de investimentos de risco semelhante (risco imobiliário).
Poderia morar no mesmo apartamento, e ainda sobrar de R$ 2.000 a R$ 3.000 por mês.
Mas a pessoa não faz isso, pois teria que pagar mais de R$ 100.000 de imposto sobre lucro imobiliário.
A sugestão
Não há dúvida de que essa isenção foi uma ótima medida de estímulo ao mercado imobiliário. E que também ajudou bastante a quem precisava ou queria trocar de imóvel.
Mas esse momento já passou, os imóveis de MÉDIO NÍVEL estão sendo negociados a patamares que EXIGEM renda mensal de executivo (R$ 25 mil a R$ 50 mil).
Já não faz mais sentido manter essa demanda anômala.
A sugestão é isentar, por X anos, qualquer vendedor de pagar imposto sobre o Lucro Imobiliário.
É claro que criando restrições ao abuso da regra.
Quais os efeitos?
- Aumento moderado na oferta de imóveis à venda.
- Redução na demanda por imóveis, pois os vendedores poderão embolsar os lucros sem pagar imposto.
- Injeção de dinheiro na economia, que será utilizado, prioritariamente, para INVESTIMENTOS (POUPANÇA), coisa da qual o país carece bastante. Parte seria utilizada para consumo.
- Extinção de uma demanda anômala, que, no médio prazo, acaba distorcendo o mercado.
É claro que há riscos na estratégia.
O principal risco, no qual não acredito MESMO, seria o de uma queda muito expressiva no valor dos imóveis. Algo como 25% a 40%. Nesses patamares de queda certamente poderia haver devoluções aos bancos, para quem financiou 80%-90% do imóvel.
Mas a probabilidade disso ocorrer é muito pequena.
Ainda há demanda, há gente querendo imóveis e, provavelmente, esse público não deixaria a queda ser tão grande.
Essa sugestão afetaria APENAS aqueles que acreditam que o valor do seu imóvel está alto demais e querem embolsar o lucro e aplicar em outro ativo.
A maior vantagem não será obtida pelo aumento do número de imóveis à venda. Aumentará pouco, é provável. O que realmente poderá fazer diferença é a redução da demanda. Hoje, todo vendedor é um potencial comprador, pois ninguém quer pagar uma fortuna de imposto. Isso não faz sentido, é uma demanda anormal.
Sem esse público, ao menos uma parte do nosso mercado imobiliário pode voltar ao normal.
Atualização de 04/01/2013
Novo insight 01
Uma grande explicação para a disparada do preço dos imóveis, é que muitos foram pagos utilizando OUTROS imóveis.
É o efeito bola de neve. Você não se importa em pagar R$ 1,2 milhão num 2 quartos em Ipanema, se conseguiu vender seu 3 quartos em copacabana por R$ 950 mil, que por sua vez foi comprado por alguém que vendeu um 4 quartos na Tijuca por R$ 750 mil…
Mas DUVIDO, que se os R$ 950 mil estivessem em bolsa, renda fixa, FII etc. você tiraria TUDO (+ financiamento ) para comprar um imóvel de R$ 1,2 milhão, que poderia ser alugado por R$ 3,5 mil – R$ 4 mil.
Novo insight 02
Outro ponto, surgido em resposta a um comentarista do blog, é que, ao abrir mão do imposto sobre o lucro imobiliário NO CASO de compra de outro imóvel em 180 dias, o governo está subsidiando essa compra.
Permitir que se venda, por 2 ou 3 anos, imóveis com isenção desse imposto, ajudaria a reduzir esse desequilíbrio na demanda e PRINCIPALMENTE, permitiria que os recursos de um mercado que valorizou 400%, possam ir para outros mercados que tanto carecem de investimento.
As famílias nunca tiveram tanto dinheiro… imobilizado!!!
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