Bolha imobiliária no Rio de Janeiro – O inacreditável mercado de aluguéis em Ipanema e no Leblon.

Posted on 30/07/2013. Filed under: Finanças |

Aos leitores que acompanham o blog, reitero o que escrevi no artigo de janeiro de 2013. Os preços de imóveis no Rio de Janeiro atingiram o teto da renda aqui no estado.

Continuo acompanhando e, exceto no Reino Unido de Ipanema que engloba Ipanema, Leblon e Lagoa (e adjacências), os preços, AO CONTRÁRIO do que afirma o Zap, não parecem ter subido esse ano.

Amigos que trabalham no ramo afirmam que, para fechar negócio, os descontos chegam a 20% no valor inicial pedido.

O índice Fipe-Zap…

Se acreditarmos no índice Zap, os imóveis continuam subindo muito no ano. Mas é um índice de preço “pedido”, até onde sei. Não é de preço “obtido”.

É evidente que, quem coloca seu imóvel tentando capturar o final da “bolha”, pede alto. E, por experiência própria, poucos são os corretores que trazem as pessoas à realidade, sugerindo que peçam preços menores. Principalmente de corretoras grandes.

O Parque Laranjeiras da Rossi iniciou a 14.000 o metro quadrado em 2012, subiu para 15.500 em 2013 e já é possível comprar os aptos grandes (250 a 300 metros) por 11.000 – 12.000.

Mas não é isso que surpreende!

Que o preço dos imóveis não tem mais espaço para subir na zona sul do RJ é meio óbvio. Juros mais altos, redução no crédito, aumento exagerado nos custos das famílias etc.

A gente se surpreende é com a informação de que há um novo boom no mercado de aluguéis em Ipanema, Leblon e Lagoa?!?!?! Como assim???

Na época em que a economia estava “bombando”, era razoável acreditar que empresas estrangeiras pagassem R$ 50.000 de aluguel para seus executivos morarem na Prudente de Morais ou na Vieira Souto. Mas o mundo é outro…

Uma rápida investigação no Zap (fonte dos índices “inflados” pelo viés do vendedor) mostra coisas inacreditáveis.

O número de imóveis para alugar em Ipanema (+ arpoador), Leblon (+ gávea) e Lagoa (+ jardim botânico) supera e muito o TOTAL dos outros bairros da Zona Sul, incluindo Copacabana, Botafogo, Laranjeiras, Flamengo, Glória, Humaitá, Catete, Largo do Machado, Leme, Santa Teresa, Urca e Vidigal.

São 1.181 anúncios de oferta de aluguel na área mais cara (e muito menor) e 965 ofertas nos outros bairros da Zona Sul.

Só Ipanema, Leblon e Lagoa juntos respondem por mais de 1.050 ofertas! Para ter uma ideia, na Barra TODA, que tem centenas de lançamentos, são 1.700 ofertas! Na Tijuca, que é um bairro imenso, são pouco mais de 250 ofertas!

Qual é a lógica?

Não consigo entender bem a lógica. Não faz sentido que o Leblon e Ipanema somados tenham 5 vezes mais ofertas de aluguéis do que o Flamengo, 2,5 vezes mais ofertas que Copacabana e 5 vezes mais que a Tijuca!!!

Poderia tentar explicar da seguinte forma. Talvez, pela expressiva valorização dos últimos tempos, muitos proprietários tenham forçado um aumento exagerado nos preços o que pode ter forçado os inquilinos a sair.

Poderiam ter ido para os outros bairros, reduzindo a oferta nos mesmos. E, consequentemente, abrindo muitas ofertas nos bairros mais caros.

Pode ser, mas não há estudos qualitativos.

Um bom imóvel de 3 quartos em laranjeiras pode ser comprado R$ 1,2 milhão e ser alugado por R$ 4,5 mil, sem grande estresse.

Agora, um bom 3 quartos no Leblon chega fácil a R$ 3 milhões. A manter a proporção, o proprietário teria que buscar R$ 12 mil de aluguel. Para pagar R$ 12 mil de aluguel a renda familiar bruta tem que beirar R$ 50 mil (pra sobrar R$ 35 mil depois dos impostos). E isso pra morar num 3 quartos sem varanda, reformado, de 120 m2 e com uma vaga xexelenta (como todas as vagas na Zona Sul do RJ)…

É evidente que os contratos que se iniciaram há 2 ou 3 anos não chegavam perto desse valor. Se estivessem CAROS à época, estariam na faixa de R$ 6 mil.

Imagina que essa seja uma explicação.

Pode haver outra questão também.

Os antigos moradores, com receio ou dificuldade de vender, resolveram fazer renda em cima dos imóveis e os colocaram no mercado. Afinal, se você tem uma aposentadoria privada de R$ 10.000, não deveria desprezar um complemento de R$ 6 mil proveniente do seu 2 quartos no Leblon…

E aí vai morar em Botafogo e Flamengo num apto 2 quartos bem mais novo pagando R$ 3 mil de aluguel.

Mas, de qualquer forma, não dá para dizer que os aluguéis dispararam no United Kingdom of Ipanema só pelo que diz o Zap, pois lá vale o viés do vendedor.

Expliquei, expliquei, expliquei… e continuo sem entender!!!!

Como pode Ipanema, Leblon e Lagoa terem mais ofertas do que todo o resto da Zona Sul!!!!

São tempos estranhos…

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13 Respostas to “Bolha imobiliária no Rio de Janeiro – O inacreditável mercado de aluguéis em Ipanema e no Leblon.”

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Concordo com artigo. Procurei por apartamentos a venda em copacabana em https://siteimovel.com/venda/rj/rio-de-janeiro/zona-central/copacabana-2/cat-apartamentos e reparei que os preços cairem no Rio. Se calhar isso deve ser uma bolha imobiliária.

No ZAP, o mesmo imóvel é anunciado por várias corretoras/adminnistradoras de imóveis ao mesmo tempo. Além disso, há distorções absurdas entre o anunciado por um e por outra, no valor por metragem, na própria metragem, no condomínio, e até na localização do bairro exato.

Olá Ted,
Concordo com a colocação, mas o foco do artigo é outro, mostrar que o volume de ofertas nesses bairros é desproporcional.
Como as distorções tendem a acontecer de maneira uniforme (por todos os bairros), proporcionalmente os bairros de Ipanema e Leblon continuam apresentando muito mais ofertas do que seria razoável imaginar.

Show de bola!

Falando um pouco sobre o fipe-zap, nota-se uma convergência de interesses entre 3 personagens. O portal Zap, pertencente ao grupo O Globo, o coordenador do índice, senhor Eduardo Zylberstajn, e o senhor Rogério Jonas Zylbersztajn, presidente da RJZ Cyrela. É notório que estas duas pessoas devem ser parentes e nada mais interessante para os veículos Globo de comunicação ganharem dinheiro construindo uma aberração estatística como o fipe-zap que se só registra valorizações. Assim todos se animam a especular com imóveis e pagarem uma pequena quantia para anunciar neste site.

Caro Prof Portinho, Bom Dia, como vai? Tudo bem?

Portinho este movimento de reestruturação da AMBV com o desdobramento de 1 p/ 5 pode sinalizar alguma tendência? Seria um bom momento p/ investir, ou não?

Qto ao soft, saindo do forno informe,pois eu gostaria de ser incluído como usuário.

Grato e um abraço

Noracir

Oi Noracir,
Acho que o Professor Mauro Calil vai distribuir o software, eu estou escrevendo o método em parceria com o Instituto dele.
Deve ser bem mais didático que o Método INI, mas mantendo os princípios.
Quanto à AMBEV, não há estudos que indiquem claramente que um desdobramento se refletirá, no médio prazo, em ganho na cotação.
Vale para aumentar a liquidez, pois o lote fica menos caro.
Abraço!
Portinho

Se quiserem entender o que se passa no mercado, recomendo a leitura do blog bolha imobiliária. E parabéns pela postagem. Hoje saiu uma na folha de são paulo afirmando que aluguel e venda tiveram queda de 20% em média neste ano.

Eu não recomendo a leitura desse blog. São xiitas apocalípticos que torcem para o fim do mundo. Só pra poder levantar o cartaz ” Eu avisei” no final. Chutam 150 previsões, acertam uma e aí vira festa. Aquele blog é uma grande palhaçada.

Quanto aos preços na Z. Sul, esses estão fora da realidade mesmo. Mas não vão acontecer quedas de 99% como sonham naquele blog.

Pois é: além da pesquisa ser realizada considerando somente o valor pedido, ainda se baseia em levantamento pela internet. Está na hora da FIPE fazer uma coisa mais séria e crível!

E continuam revelando recordes de preço… Os juros aumentaram, as construtoras têm prejuízos bilionários, mas o preço sobe. Seria melhor a FIPE se juntar com algum site que não tenha interesse direto no mercado que ela mede.

A situação seria cômica se não fosse trágica. Acho que o pessoal ainda não se tocou da verdadeira realidade. Até os FII’s estão sofrendo esse ano…

Só um detalhe: qdo vc disse mesma proporção se referiu ao percentual mensal? Pois 4,5/1200 = 0,375% e 15/3000 = 0,500%

Continuemos acompanhando este mercado. Com certeza dará um belo estudo futuro!

[]s!

Oi dimarcinho, eu já alterei a proporção, poucos minutos depois. Abraço e obrigado pela diligência!


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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