Oportunidade! Apto de 92 mts por R$ 2,16 milhões, Laranjeiras, comunidade pacificada! PDG Vende!

Posted on 05/01/2017. Filed under: Administração, Finanças |

No mercado imobiliário brasileiro há coisas bizarras. E outras ainda mais bizarras. Após isso tudo, encontramos a PDG Realty.

Duas notícias sobre a PDG chamaram a atenção nos últimos 15 dias. No final de dezembro ela decidiu parar de pagar os juros de uma série de debêntures. Total das debêntures: R$ 206 milhões. Alguém está no preju brabo. No começo de 2017, a securitizadora que concentra os CRIs da PDG informou que a mesma não pagou cerca de R$ 300.000 devidos. Vai convocar assembleia para decidir o que fazer.

Nada disso é bom.

Mas não adianta espernear, pois é meio evidente que ela não paga porque não pode.

Uma breve incursão em seus resultados nos mostra números impressionantes.

No terceiro trimestre de 2016 ela teve receita NEGATIVA. Isso mesmo, teve mais devoluções do que vendas.

O patrimônio líquido é NEGATIVO (R$ 838 milhões). Isso mesmo, ela tem mais dívidas do que ativos. E olha que os ativos… estão por um preço pra lá de irreal.

Estoques de R$ 3 bilhões. Contas a receber de R$ 3,4 bilhões. Essa parte seria ótima, se os imóveis realmente fossem vendidos e, principalmente, se esse “contas a receber” não tivesse sendo revertido, pois as pessoas DEVOLVEM os imóveis, portanto a empresa não teria mais o que receber.

Só entre o segundo e o terceiro trimestres de 2016 a queda no “contas a receber” foi de R$ 1,2 bilhão. E obviamente não foi porque os clientes pagaram, provavelmente foi porque devolveram e não devem mais. É um número que impressiona.

Bolha imobiliária? Bobagem, é só momento.

Alguns leitores não gostam quando escrevo sobre bolha imobiliária. Pois não deveriam, eu sou amigo da matemática, portanto sou amigo de vocês. Escrevo sobre isso há muito tempo. Quem acompanhou e acreditou, certamente tomou decisões corretas.

Em 2010 fiz as contas para mostrar que não havia evidência de bolha imobiliária. Quem viveu aquele tempo sabe que entre 2007 e 2010 os imóveis quase triplicaram, dando impressão de bolha, mas a matemática não mostrava isso. Vale a pena reler:

https://blogdoportinho.wordpress.com/2010/10/05/bolha-imobiliaria-o-que-a-matematica-tem-a-dizer-sobre-isso/

No final de 2012 escrevi procurando demonstrar que o valor dos imóveis, aqui no Rio de Janeiro, tinha atingido um limite quase inviável para as famílias da região. A bolha estava a todo vapor.

Usei a matemática apenas para demonstrar que pessoas de renda muito acima da média não conseguiriam comprar aptos de nível razoável e isso significava um mercado irracional. Vale a pena reler:

https://blogdoportinho.wordpress.com/2012/11/30/bolha-imobiliaria-rio-de-janeiro-zona-sul-chegamos-ao-teto/

Em 2013 escrevi uma sugestão ao governo Dilma. Hoje não é mais necessário, mas ainda seria bem vinda.

https://blogdoportinho.wordpress.com/2013/01/03/bolha-imobiliaria-2013-sugestao-ao-governo-dilma/

No meio de 2013 o mercado de aluguéis de Ipanema e Leblon estava saturadíssimo. E o índice Fipe-Zap nem se dava conta do início estouro da bolha.

https://blogdoportinho.wordpress.com/2013/07/30/bolha-imobiliaria-no-rio-de-janeiro-o-inacreditavel-mercado-de-alugueis-em-ipanema-e-no-leblon/

Em meados de 2014, os preços NOMINAIS começavam a ceder.

https://blogdoportinho.wordpress.com/2014/05/23/imoveis-comprar-ou-alugar-eis-a-questao-e-a-bolha-imobiliaria-da-suas-caras-aqui-no-rj/

Em 2015-2016 a bolha estourou pesadamente nos fundos de investimento imobiliário.

https://blogdoportinho.wordpress.com/2016/02/29/a-bolha-imobiliaria-brasileira-ja-explodiu-mas-voce-ainda-nao-viu/

Hoje afirmo sem qualquer medo de errar que os preços efetivos de negociação estão no mesmo patamar (nominal) de 2012. E os aluguéis também, em alguns casos (de imóveis de luxo), estão bem mais baratos.

É pedagógico reler. Não mudaria uma vírgula das análises.

Voltando à PDG

O valor de mercado da PDG indica que os investidores já esperam um evento grave, como uma recuperação judicial, por exemplo. Ela vale R$ 70 milhões, uma empresa com R$ 3 bilhões de imóveis em estoque vale o mesmo que um apartamento no Cap Ferrat em Ipanema (de frente para a praia).

C’est bizarre.

Por que a PDG chegou a esse ponto?

Aqui vai uma crítica às incorporadoras, corretoras e outros agentes que julgavam que os preços dos imóveis seriam definidos apenas por suas planilhas otimistas e não guardavam relação com a renda das famílias.

O balanço das construtoras e incorporadoras está repleto de registro de sonhos. Sonhos dos vendedores e pesadelo dos compradores. Balanço patrimonial não é para isso, é para registrar realidade, valor justo. Quem diz isso é a contabilidade e o IFRS, não eu.

Esse é um mercado em que não dá para ser irracional, nem do lado da oferta, nem do lado da demanda.

Se você quiser vender uma coca-cola por R$ 10,00 para quem está com sede, ele vai pagar e te odiar por 10 minutos. Se você convencer uma família a se endividar por 30 anos, se descapitalizar para dar uma boa entrada, tudo isso num ambiente econômico hostil, para comprar um imóvel que você subiu o preço em 50% após o lançamento, ela não vai te odiar por 30 anos, ela vai te devolver em 30 meses.

E se não devolver para você, devolverá para o mercado (vendendo) ou para o banco (perdendo).

De uma forma ou de outra o preço do negócio TERIA QUE SER o de equilíbrio entre as possibilidades de longo prazo das famílias e a necessidade de curto e médio prazo da construtora, caso contrário acontece o que se vê hoje. Recordes de devolução, falta de negócios e preços irrazoáveis, disparatados em relação às possibilidades das famílias.

Os imóveis da PDG.

Quando olhamos os imóveis que estão no estoque da PDG dá para entender porque as coisas não deram certo.

Na lista dos imóveis que receberam “habite-se” em 2016 há um empreendimento que eles classificam como sendo de alta renda.

O condomínio Cenário Laranjeiras. São apartamentos a partir de 92 metros quadrados na Rua Pereira da Silva, que dá subida para o morro “Pereirão”, comunidade pacificada. O VGV médio registrado no balanço da PDG é de cerca de R$ 1,37 milhão. Mas o preço “pedido” de venda, pasmem, está a partir de R$ 2,16 milhões.

O que é isso?????

Qual é o modelo de negócios em que isso faz sentido? Qual é a expectativa de futuro promissor em que alguém se baseou para chegar a um disparate grosseiro desses? Quem compra um imóvel desses tem que ter renda familiar bruta superior a R$ 50.000 por mês, e dar uma entrada de pelo menos R$ 800.000, por que moraria em Laranjeiras, num apto de 92 metros quadrados, na subida do morro, pagando R$ 14.000 de prestação, se pode alugar um apartamento melhor, por R$ 5.000 colado na praia de Ipanema? Ou morar em outro na própria Pereira da Silva, de 120 metros quadrados, por R$ 3.200 o aluguel?

A lógica do proprietário pessoa física, da liberdade individual, de pedir o quanto quer, por mais bizarro que seja o preço, não é válida para uma empresa. Uma empresa, ainda mais com ações na bolsa, precisa ter responsabilidade para obter resultados.

Um senhorzinho do Leblon pode querer pedir R$ 30.000 por metro quadrado no apartamento velho dele, mas uma Companhia grande como a PDG, com centenas de profissionais experientes, deveria saber que realizar (vender) por um preço irracional nesse mercado seca a poupança das famílias e eleva os riscos de fluxo de caixa a níveis insustentáveis (vide as devoluções). Preço de imóvel TEM QUE SER RACIONAL.

O que temos hoje é um estoque completamente irreal, correndo o risco de ser usado para pagar credores numa recuperação judicial.

Quem acompanha o mercado do RJ sabe que só as barbadas têm sido vendidas. E mesmo assim há muitas barbadas encalhadas, pois não há comprador.

Comprador de imóvel caro é uma pessoa que está segura no emprego, tem credit score excelente, acesso às melhores linhas de financiamento e renda elevada e crescente. Nem funcionários públicos aqui no RJ estão nessa condição, menos ainda quem está na iniciativa privada.

Há imóveis em construção em Botafogo (Calper, Even etc.) em situação de barbada (para padrões de 2014-2015), menos de R$ 10.000 o metro quadrado. As construtoras estão fazendo uma blitz nos sinais da região há 4 meses. Nem isso garante a venda. Está difícil o mercado.

Esse imóvel na Pereira da Silva, se a PDG realmente quiser vender, pode pensar na faixa de R$ 8.500 o metro quadrado dos imóveis pequenos e não mais que R$ 7.500 nas plantas grandes.

E ainda assim, mesmo estando dentro das possibilidades de famílias de classe média alta, não acredito que haja compradores suficientes para receber o estoque (e honrar a compra).

Chegamos a um ponto inacreditável, em que mesmo grandes barbadas mofam no mercado, pois quase não há demanda firme. Como disse em um dos artigos (o da Dilma), os imóveis giravam muito bem por conta da MP do Bem, que praticamente exigia que você comprasse outro em até 180 dias (benefício fiscal fantástico). Cada imóvel vendido, era um imóvel comprado, ninguém embolsava o dinheiro.

Não tem ninguém vendendo caro o seu imóvel, não vai ter ninguém comprando caro. As simple as that (vale reler o artigo da sugestão que fiz à Dilma).

Lamentavelmente a culpa desse desequilíbrio, principalmente no Rio de Janeiro, é dos formadores profissionais de preço, como a PDG. Saiu da condição de ser a maior incorporadora das Américas (isso mesmo, EUA incluído), para ter valor de mercado menor do que o preço de uma cobertura na Vieira Souto.

Lamento pelos acionistas, pelos compradores, mas não lamento pela instituição. Quando se fala no “papel social” de uma Companhia, apenas se quer dizer que ela precisa ter responsabilidade para se perpetuar no mercado e continuar gerando valor.

E valor não é preço.

Entendeu agora, PDG?

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Excelente análise!

Aqui em SP mas precisamente na zona norte uma construtora que nao recordo o nome recentemente lancaram apto de 40m por 200k vendeu tudo em 1 dia e a obra ja começou e esta uns 30% concluída, logo em seguida a gafisa lançou apto de 50m por 350k e não vendeu nada e nada da obra começar. Conclusão: o m2 a 5k é caro mas a renda das pessoas permite paga-lo já os 7k que a gafisa pede nem entra na lista de possibilidades do povo pois nao cabe no bolso.

É isso. Imóvel é renda e crédito. Os dois estão fracos.

É necessário lembrar que essa situação foi criada pelo próprio governo, ao excluir do mercado de construção de imóveis, as micro e pequenas empresas, com a proibição da Caixa Econômica Federal de financiamento às mesmas.
Quem é construtor ou trabalha na área , lembra que no início da página da CEF, vinha escrito bem grande, FINANCIAMENTOS SÓ ÀS MÉDIAS E GRANDES EMPRESAS.
Assim as grandes manipularam o Mercado, criando preços imaginários, em especial as multinacionais, que aplicaram belo golpe, no Brasil.
E o Governo que deve ter levado polpudas …….

Não tenho pena. Nem da empresa, nem de quem compra. Milhãozão pra morar rodeado de favela? Fica com o imóvel, eu prefiro ficar com o dinheiro.

Suas análises sobre economia e mercado são boas. Só acho que são muito localizadas, pois focam em um mercado por si só restrito e pequeno. Independente do cenário econômico, mercado de imóveis em lugares como zona sul e partes da Barra são sempre muito restritivos, tem uma dinâmica diferente em relação a outros lugares…
Tem uma lógica pra um mercado “de luxo” e pro mercado comum. Só que você nunca aborda, aparentemente, o segundo caso, é um erro.

Não é um erro, é uma abordagem apenas. A lógica abordada no artigo serve para qualquer mercado, EXCETO o minha casa, minha vida, que tem uma dinâmica própria de juros subsidiados, prestações que não pagam nem juros, nem amortização. A minha planilha, disponível no site, não é exclusiva para imóveis mais caros, se você colocar um imóvel em área metropolitana de 600 reais de aluguel, vai calcular o preço justo da mesma forma.
Bolha é preço artificialmente alto e insustentável de ativos, vale para qualquer nível de renda.
Minha impressão é que a bolha em imóveis de baixa renda (fora MCMV), já estourou faz tempo. No RJ mesmo, em áreas de classe média como Jacarepaguá ou distantes na Barra e Recreio, já temos preços de Metro Quadrado retornando a níveis de 2010. Bateram, 8.000, 9.000 reais e hoje está dificílimo vender por 4.000-5.000. Se falarmos de comercial então, é desastre total.
E nem todos os lugares subiram como a Zona Sul do Rio. Lembro bem de amigos que compraram imóveis em 2004 em jacarepagua, lançamento, na faixa de R$ 150.000, coisa de R$ 2.500 o M2. Venderam alguns anos depois, 2011, por 300.000 e hoje recomprariam, facilmente, por R$ 400.000. Em 12 anos tivemos uns 100% de INCC, talvez mais, o imóvel não subiu tanto,comparado com a inflação. Um imóvel de R$ 150.000 em 2004 na Zona Sul atingiu R$ 750.000 em 2012 e 900.000 em 2014. Hoje voltou a R$ 750.000. E é um imóvel ruim. Isso parece bolha.
A Zona Sul do Rio ainda é meu foco, pois é a área mais resistente à queda nos preços. E podem até não cair mesmo, se não houver necessidade de venda.
Você poderá fazer análise semelhante na sua área usando minha planilha e pesquisas nos principais sites de busca por imóveis.

Só gostaria de acrescentar que a queda nos preços dos imóveis, seja comercial ou residencial, não está garantindo nem a compra nem o aluguel dos mesmos e isso mesmo na Barra da Tijuca, área onde supostamente as pessoas que tem interesse em comprar e alugar tem um poder aquisitivo maior.

É verdade. O mercado de hoje está complicado. Como há poucos compradores, mesmo boas oportunidades podem ficar meses ou anos sem vender, por não haver mercado.

Portinho, o que desencadeou o boom imobilario em meados de 2007, por aí, na década passada?

Expliquei um pouco no texto de 2010.
Na verdade havia um represamento dos preços, pois os juros eram muito altos, não fazia sentido investir em imóveis no Brasil.
Mas em 2007 foi o começo, na verdade só começamos a falar de bolha entre 2009 e 2010.
Um 2 quartos em botafogo custava R$ 150.000 em 2002 e uns R$ 230.000 em 2007. Em 2010 estava 500.000. Em 2013-14, R$ 900.000 a 1.000.000.
Provavelmente voltaremos a algo entre 2010 e 2014. Já estamos em 2012 com segurança, mas nem todas as pedidas estão assim.
Mas deveriam, pois a massa salarial desabou para níveis de 2012, o crédito é bem mais caro que na época, há excesso de imóveis e de lançamentos (em SP, brooklin novo e outros, no RJ zona oeste).
Não dá para esperar vender pelo preço de 2013-2014, no boom de salários do Brasil, boom de crédito. Pode tentar, talvez consiga, pois há muita irracionalidade nesse mercado, mas o mais provável é que os imóveis saiam ao nível de 2011, 2012. Mesmo assim há poucos compradores. Aqui no RJ, não surpreenderá se quem quer vender DE FATO e RÁPIDO tenha que ir ao nível de 2010-2011.
Coisa de R$ 7.000 a R$ 8.000 o metro quadrado de aptos bons e pequenos. Grandes talvez uns R$ 6.000.
Mesmo assim, não há compradores. Não há interessados. No mercado comercial então, é desastre total.

Mas em resumo foi o represamento dos preços até 2007-2008, a queda nos juros, o crescimento do volume de crédito (impulsionado pelo governo e pelas regras do SFH-FGTS), crescimento da massa salarial, grande elevação feita pelo Lula nos salários do funcionalismo federal (2008 em diante), ótimas expectativas para o futuro (o Brasil decolando, lembra?), regras de conteúdo nacional dispararam os salários no setor de petróleo, investimentos estrangeiros trouxeram milhares de expatriados (o que levou empresas internacionais a comprarem CARO imóveis de luxo, para alugar às empresas), segurança no emprego e salários subindo bem mais que a inflação etc.. Bicho, é tudo o que não existe mais, e nem há expectativa de voltar a existir tão cedo.

kkk, vai ser preciso uma boa ajeitada na casa. Em 2009, veio o minha casa minha vida, deu mais uma boa inflada.
Valeu pela resposta!

Pense em abrir posição nessa empresa. Entrou em ascendencia na bolsa, sabe se lá por que. Mas fui ver o balanço dela, é algo tenebroso..kkk. Valeu

É mesmo, e o do quarto trimestre, com todos esses defaults, não sei não…

Portinho, muito obrigado por mais uma excelente analise. Post Brilhante.

Por favor, você poderia me ajudar a entender um detalhe na derrocada da PDG (e de varias outras construtoras):

No caso da PDG, ela vendeu o apartamento e realizou o lucro. Alem disso, vendendo o m2 acima de R$20k, ela teve uma margem muito interessante. Considerando que ela teve um Payout pequeno nos ultimos 10 anos , pra onde foi todo o capital e geração de caixa que a empresa deveria ter tido ?

Grande Abraco

Erico

Oi Erico, creio que os reinvestimentos acabaram contribuindo para um crescimento exagerado das construturas. Foi positivo para os bônus dos executivos, mas péssimo para os acionistas. Mas nem sempre a distribuição de dividendos é pequena, Às vezes é grande, mas não percebemos, pois o preço da ação é muito caro (P/L alto). As Lojas Americanas, por exemplo, chegam a distribuir mais de 90% do lucro, mas o resultado é pequeno no bolso do acionista, pois o P/L dela é muito alto.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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