Archive for maio \10\-03:00 2018
Fake News! Petrobras atinge o maior valor de mercado de sua história – Estadão 09/05/2018
Good lord, you are fake news, diria Tio Trump.
Lamentável a notícia do Estadão de ontem, informando que a Petrobras havia atingido seu maior valor de mercado da história.
Quem acompanha o blog, sabe que é uma absurda mentira. Acompanhamos os altos e baixos da ação há mais de 10 anos.
Nem seria preciso fazer uma pesquisa extensa, basta lembrar dos valores da capitalização em 2010, cerca de 29 reais para a ON e 26 reais para a PN, patamares bem superiores aos atuais.
Mas o maior valor de mercado foi quando?
Vamos à realidade.
O maior valor de mercado foi atingido durante a exuberância irracional (tão tratada no blog e antes na lista de emails) do ano de 2008, mais precisamente no último mês dessa exuberância, antes da derrocada.
Em 21/05/2008 a Petrobras atingiu R$ 510.394.808.680, ou seja, 510 bilhões de reais
O tal “valor máximo” do Estadão é 38,8% menor do que o valor máximo verídico.
Antes de prosseguir, eu li a reportagem inteira, não vou reproduzir aqui, pois não tenho autorização, mas adianto que não há qualquer consideração do tipo “maior valor desde a lava-jato” ou “maior valor da década” etc., ou seja, é fake news truly!
Pode ser proposital, pode ser fragilidade de conhecimento de mercado, não convém especular.
Mas a informação não está apenas errada, está erradíssima! A perda é muito pior.
Pensando em outros aspectos relevantes, esse valor de 312 bilhões informado como “máximo histórico” pelo Estadão é, na verdade, muito, muito, muito, muito menor do que os 510 bilhões de maio de 2008.
A perda de valor da Petrobras foi bem mais feia do que esses números conseguem mostrar.
Em Valor de mercado por ação
Em 2008 a Petrobras tinha exatamente 8,77 bilhões de ações emitidas, em 2018, por conta da capitalização de 2010, essa quantidade passou a 13,04 bilhões.
Ou seja, o valor médio de uma ação, na máxima de 21 de maio de 2008, era de R$ 58,17 (média, sem dividir em ON e PN). Em 2018, na “máxima do Estadão”, seria de R$ 23,91.
Ou seja, em termos de valor por ação a máxima seria de R$ 58,17 em 2008 e de R$ 23,91 em 2018.
A perda, em valor unitário das ações, chega a 59%.
Em dólar
Aí dá aquela tristeza…
O dólar em 21 de maio de 2008 estava em 1,6484 reais, em 09 de maio de 2018, atingiu R$ 3,59.
Prepare-se amigo.
O valor em dólar da Petrobras em 2018 atingiu, ontem, US$ 89,5 bilhões.
Em maio de 2008 era de incríveis US$ 309 bilhões.
Em dólar a perda é de 71%.
Fake news. Triste ver isso nas páginas de economia de um grande jornal.
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Guia financeiro para a compra e venda do imóvel próprio.
Os leitores que acompanham o blog sabem que disponibilizei uma planilha para cálculo do valor justo dos imóveis, em 2010. Neste link.
Tenho notado a volta de lançamentos imobiliários em São Paulo e cidades do interior, com preço menor do que no pico em 2014-2015, porém ainda bem mais altos do que a realidade de 2009-2010.
O único mercado que continua forte é o do Minha Casa, Minha Vida, com a MRV e a Tenda mostrando resultados bem melhores do que as construtoras e incorporadoras de outros segmentos. Juro subsidiado e prestação menor do que o aluguel estimulam esse mercado.
Os juros para os outros segmentos estão em patamares de 2010.
Mesmo a SELIC estando no menor nível da história, isso ainda está longe de se refletir nos juros do SFH e dos financiamentos de imóveis mais caros.
Pesquiso o tema desde 2009. Em 2010 os juros para financiar imóveis fora do Sistema Financeiro de Habitação, para quem tinha risco baixo, atingiam cerca de 10,5% a 11% ao ano.
Em 2013, com SELIC em pouco mais de 7% ao ano, foi possível conseguir financiamento imobiliário a 8,5% ao ano, mesmo para imóveis acima do limite do SFH.
Em 2015, com SELIC a mais de 14%, esses 8,5% passaram a 9,5%-10%.
Hoje, com SELIC a 6,25%, estão na faixa de 10,5%-11% (fora do SFH).
Parece estranho, mas a explicação é simples. Juro de financiamento imobiliário é juro de longo prazo. Os bancos não acreditam que os juros possam se manter baixos por muito tempo. A julgar pelo crescente desequilíbrio das contas públicas, não estão errados.
Quanto pagar por um imóvel?
As planilhas a seguir são meramente financeiras. Não há qualquer consideração de caráter subjetivo, apenas uma equivalência de fluxos de caixa, ou seja, apenas calculo qual seria o valor a pagar por um imóvel a partir do aluguel observado na região.
Por exemplo:
R$ 25,00 por metro quadrado. Imóvel na Zona Oeste de São Paulo, 100 m2 a R$ 2.500 o aluguel.
A planilha vai calcular o preço MÁXIMO a pagar por metro quadrado, a partir de duas variáveis:
- Expectativa de valorização anual do imóvel
- Retorno anual obtido com investimentos de risco similar (líquido de IR).
São as variáveis mais relevantes. Ambas NÃO consideram inflação, portanto, deve-se pensar em rentabilidade NOMINAL e não real.
Para essa região de SP, esse valor de R$ 25,00 o metro quadrado no aluguel se verifica em imóveis com 15 a 30 anos de construção, 1 vaga, alguma infraestrutura e condomínio máximo de R$ 1.500,00.
O condomínio hoje é um fator gravíssimo de destruição de valor dos imóveis. Em regiões como o Panamby e Real Parque, há imóveis de luxo com aluguéis de R$ 5,00 o metro quadrado, porque o condomínio chega a R$ 15,00 – R$ 20,00 por metro quadrado.
As premissas.
A realidade do Brasil hoje permitiria estimar que o investimento em ativos de risco semelhante daria algo como 8% ao ano (fundos de investimento imobiliário, CRI, debêntures etc.).
A estimativa para a valorização do imóvel, para ser razoável, não deveria considerar mais do que 1% a 2% acima da inflação no longo prazo. Hoje isso significaria algo entre 5% e 6% ao ano.
Isso daria, como preço justo do valor do Metro Quadrado de compra/venda, pela planilha que veremos a seguir, cerca de R$ 7.113. Valor muito próximo dos melhores negócios anunciados na região, com vários imóveis, até mais novos, entre 650.000 e 800.000 (com o mesmo patamar de aluguel).
R$ 60,00 por metro quadrado. Imóvel no Leblon, 80 m2 a R$ 4.800 o aluguel.
Com as mesmas premissas, daria um valor MÁXIMO a pagar pelo metro quadrado de R$ 17.071, sugerindo um valor justo de R$ 1.365.000. Próximo ao verificado no bairro, para imóveis que efetivamente alugam a 4.800 reais.
R$ 15,00 por metro quadrado. Imóvel no interior, 120 m2 a R$ 1.800 o aluguel.
Com as mesmas premissas, daria um valor MÁXIMO a pagar pelo metro quadrado de R$ 4.268, sugerindo um valor justo de R$ 512 mil.
Quanto pagar? As planilhas.
A partir da realidade dos aluguéis do seu bairro, município ou região, vejam a seguir os resultados, para cada premissa de crescimento dos investimentos e do preço do imóvel.
| Valor do aluguel por m2 | R$ 15,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 5.888 | R$ 3.778 | R$ 2.747 | R$ 2.143 |
| 4% | R$ 7.789 | R$ 4.822 | R$ 3.401 | R$ 2.587 |
| 6% | R$ 10.387 | R$ 6.226 | R$ 4.268 | R$ 3.164 |
| 8% | R$ 13.936 | R$ 8.117 | R$ 5.417 | R$ 3.919 |
Como interpretar essa planilha?
Simples, para calcular o valor MÁXIMO a se pagar no metro quadrado, a primeira coisa a fazer é ver no mercado quanto se cobra pelo aluguel na região. Se, por exemplo, por um apto de 100 metros quadrados cobra-se em média R$ 1.500, a média da região é de R$ 15,00 por metro quadrado.
Após, pergunte-se: quanto o imóvel deve valorizar e quanto recebo dos meus investimentos (juros ao ano)?
Se pensou que o imóvel pode valorizar igual à inflação projetada (4% ao ano) e que seus investimentos estão remunerando seu capital em 8% líquidos de IR, basta procurar na planilha de R$ 15,00 a coluna de 8% e a linha de 4%. Você verá que só poderá pagar até R$ 3.401 por metro quadrado.
CUIDADO COM SUAS PREMISSAS!
Se considerar que o imóvel pode valorizar muito, por exemplo, 8% ao ano e seus investimentos vão dar apenas 4% ao ano, vai procurar na planilha a coluna de 4% e a linha de 8%. Aí o valor justo do metro quadrado passaria para R$ 13.936.
E é clara essa relação, pois se o imóvel vai valorizar mais do que o dinheiro aplicado, será uma aplicação melhor do dinheiro, por isso você poderia pagar mais caro por ele.
Porém esse excesso de otimismo pode fazer você pagar caro demais pelo imóvel. Exatamente o que ocorreu no Brasil de 2012 a 2015.
| Valor do aluguel por m2 | R$ 25,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 9.814 | R$ 6.296 | R$ 4.578 | R$ 3.571 |
| 4% | R$ 12.981 | R$ 8.037 | R$ 5.669 | R$ 4.311 |
| 6% | R$ 17.312 | R$ 10.377 | R$ 7.113 | R$ 5.274 |
| 8% | R$ 23.226 | R$ 13.528 | R$ 9.028 | R$ 6.532 |
| Valor do aluguel por m2 | R$ 40,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 15.702 | R$ 10.074 | R$ 7.325 | R$ 5.714 |
| 4% | R$ 20.770 | R$ 12.859 | R$ 9.070 | R$ 6.898 |
| 6% | R$ 27.699 | R$ 16.603 | R$ 11.381 | R$ 8.438 |
| 8% | R$ 37.162 | R$ 21.645 | R$ 14.445 | R$ 10.451 |
| Valor do aluguel por m2 | R$ 60,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 23.554 | R$ 15.110 | R$ 10.987 | R$ 8.570 |
| 4% | R$ 31.154 | R$ 19.289 | R$ 13.606 | R$ 10.346 |
| 6% | R$ 41.549 | R$ 24.905 | R$ 17.071 | R$ 12.658 |
| 8% | R$ 55.742 | R$ 32.467 | R$ 21.667 | R$ 15.677 |
E para quem quer comprar para investir?
Bom, esse tem que comprar barato, caso contrário os retornos seriam péssimos.
Veja as planilhas de retorno mensal:
|
Taxa de juros % anual dos investimentos |
||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | 0,25% | 0,40% | 0,55% | 0,70% |
| 4% | 0,19% | 0,31% | 0,44% | 0,58% |
| 6% | 0,14% | 0,24% | 0,35% | 0,47% |
| 8% | 0,11% | 0,18% | 0,28% | 0,38% |
Como interpretar essa planilha?
Pense no imóvel que quer comprar para alugar. Vamos supor que, por exemplo, o aluguel esteja na faixa de R$ 25,00 por metro quadrado.
Vá agora na planilha de preços de metro quadrado (R$ 25,00). Se você conseguir pagar R$ 3.571, o valor mais baixo da planilha, terá um retorno de 0,70% no aluguel. Se pagar o valor mais alto, R$ 23.226, terá um retorno com aluguel na faixa de 0,11% ao mês.
Pode-se considerar que seria um bom retorno, dada a realidade atual, ter entre 0,35% e 0,45% no aluguel. Isso significa que os patamares mais razoáveis de preço estão nas combinações seguintes ( coluna 8% / linha 6%), (coluna 8% / linha 4%), (coluna 6% / linha 2%), (coluna 10% / linha 8%) e (coluna 10% / linha 6%).
O que isso significa?
Que o mercado entende que a diferença razoável entre a rentabilidade obtida nas opções de investimento e a valorização do imóvel (ambas projetadas) está entre 2% e 4% ao ano.
Esses cálculos funcionam?
É apenas um cálculo de equivalência de fluxos de caixa, apenas compara valores presentes que equilibram financeiramente a relação entre alugar e comprar.
O preço justo está calculado corretamente, mas não tem nenhuma variável subjetiva, apenas grana.
O que o interessado em comprar um imóvel pode fazer é ver o preço justo na planilha e decidir-se por pagar 10% a 20% mais pela vontade de ter um imóvel próprio.
O investidor, porém, não deve jamais tomar decisão dessa forma.
Se o leitor procurar nos sites de busca de imóveis, vai ver que os preços estão bem próximos aos previstos, lembrando que sempre pode haver gente pedindo valores absurdos e, infelizmente, pode haver gente PAGANDO valores absurdos. A devolução recorde de imóveis nos últimos anos mostra que a irracionalidade financeira sempre pode ocorrer.
De qualquer forma, é importante para o interessado em comprar um imóvel que calcule seu preço justo FINANCEIRO para depois decidir o quanto poderá pagar a mais, caso não encontre um imóvel no preço justo.
Pense: qual é o motivo de pagar R$ 1,5 milhão por um imóvel que você pode alugar por R$ 3.000?
Parece absurdo não é, mas em 2015, no Leblon, havia apartamentos avaliados em R$ 2,5 milhões sendo alugados por menos de R$ 5.000 ao mês.
É absurdo mas acontece.
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