Archive for maio \13\-03:00 2017
Bolha Imobiliária – Arrecadação de ITBI no Rio de Janeiro em 2017 cairá a níveis de 2011.
É um título forte, mas essa é uma previsão até otimista a respeito da arrecadação do ITBI na cidade do Rio de Janeiro para o ano de 2017.
A prefeitura, a partir da arrecadação de R$ 625 milhões em 2016 está prevendo para 2017 R$ 645 milhões. Ocorre que, até 13 de maio, havia atingido apenas R$ 166 milhões. Considerando a sazonalidade histórica (obtida dos dados mensais de ITBI), com forte concentração em novembro e dezembro, dá para estimar, se o mercado continuar com o mesmo apetite, que atingirá cerca de R$ 598 milhões, bem próximo da arrecadação de 2011 (ver tabela abaixo)
Aliás, a última vez em que os quatro primeiros meses de arrecadação do ITBI estiveram na faixa de R$ 160 milhões foi em 2011 mesmo (R$ 165 milhões).
Vale lembrar que tanto o passado quanto o horizonte visível em 2011 eram infinitamente melhores do que em 2017. Vínhamos de um PIB crescendo 7,5% em 2010, e os juros atingiriam, em alguns meses, 7,25%. Além disso, atingiríamos em breve o pleno emprego e a expectativa do trabalhador e do mercado era a melhor possível. 2017 não se parece com 2011.
E pior, 2018 ainda é ano de eleição. Ano em que políticos são especialmente incompetentes e irresponsáveis. Não surpreenderia se o final de 2017 fosse (bem) pior que o final de 2011.
Isso tudo em valores nominais. Sem desconto da inflação.
Se descontarmos o INCC (inflação dos custos da construção civil) de um período iniciado em 2008, por exemplo, o valor previsto para a arrecadação do ITBI nesse ano será equivalente em termos reais ao de 2008.
| Ano | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017P |
| ITBI R$ mi | 344 | 388 | 494 | 589 | 744 | 786 | 737 | 667 | 625 | 598 |
| INCC | 3,20% | 7,57% | 7,58% | 7,26% | 8,07% | 6,74% | 7,22% | 6,34% | 1,10% | |
| INCC Acumul | 3,20% | 11,01% | 19,43% | 28,10% | 38,44% | 47,77% | 58,43% | 68,47% | 70,33% | |
| Atualizado | 344 | 376 | 445 | 493 | 581 | 568 | 499 | 421 | 371 | 351 |
Falta de dados…
Infelizmente a prefeitura poderia, com facilidade, pois são informações parametrizadas, prover dados robustos sobre as vendas de imóveis na cidade. Seria facílimo, por exemplo, nos fornecer o número de imóveis negociados, a metragem acumulada, as regiões da cidade etc. Saberíamos praticamente tudo do mercado de imóveis em nossa cidade. Mas não há onde achar essas informações.
Nos EUA quando você vai comprar um imóvel, consegue todo o histórico das últimas negociações do mesmo. Está na internet. Aqui no Brasil, tem que pagar um cartório para tirar uma certidão de ônus reais. Custo Brasil, mais motivos para nossa pobreza.
Voltando à bolha, o que sabemos é que os imóveis subiram, entre 2008 e 2017, muito mais do que o INCC acumulado. Quando trazemos a valor presente (para o final de 2008) a arrecadação prevista, e otimista, de 2017, há equilíbrio com a arrecadação de 2008. Porém, é razoável crer que os imóveis tenham subido, pelo menos, 3 vezes mais do que o INCC (210%). Eu até arriscaria que subiram mais do que isso, talvez umas 4 ou 5 vezes.
É bastante plausível que, em quantidade vendida, tenhamos menos de metade do que se verificou no fraco ano de 2008. Talvez bem menos da metade. Não surpreenderia se, em quantidade, estivéssemos vendendo menos de 1/4 das unidades que vendíamos em 2008 e 2009. O balanço da Brasil Brokers mostra uma realidade até pior do que essa.
Conceituando bolha
Bolha nada mais é que a observação de preços excessivamente irreais em um grupo de ativos. Mas nem sempre a bolha “estoura” como poderíamos esperar. O que estamos vendo, com certa clareza, é que os imóveis continuam com valores bem superiores à renda do mercado interessado, fenômeno que expliquei no início de 2014, motivo pelo qual há menos negócios, bem menos negócios, acontecendo.
Aliás, as incorporadoras não ajudam no processo de aquecer o mercado. Um dos mais importantes drives para compra de um imóvel e ter vendido outro. É bem mais comum alguém dar uma entrada de R$ 700 mil porque vendeu um imóvel por R$ 600 mil, do que alguém pegar R$ 700 mil da poupança privada que fez ao longo de anos e se descapitalizar para imobilizar esse dinheiro.
Como as incorporadoras pedem R$ 15 a 20 mil no metro quadrado, não resta opção ao interessado a não ser vender seu imóvel usado por R$ 12 a R$ 14 mil o metro quadrado.
E encalha, invariavelmente, encalha. Se o imóvel novo custasse R$ 12 mil (e existem alguns em botafogo e no jardim oceânico, mas também não estão vendendo) o metro quadrado, o interessado poderia baixar o seu para uma faixa bem mais acessível e dar liquidez no seu imóvel.
É um verdadeiro ciclo vicioso, de expectativas irreais e de muita perda econômica. Os balanços das construtoras não me deixam mentir.
O custo de oportunidade que ninguém entende.
É tolice esperar 2 anos para vender um imóvel por se recusar a dar 25% de desconto (em 2 anos você já poderia recuperar esse dinheiro com facilidade no mercado de renda fixa), mas é o que a maioria faz.
Não nota que 1 ano de espera representa 12% a 15% de custo de oportunidade jogado no lixo.
A continuar esse marasmo financeiro no Brasil, e não há muitos motivos para acreditar em recuperação firme antes de 2019, é provável que os preços reais dos imóveis (descontados pela inflação) em 2019 estejam em patamares próximos aos de 2010.
Vão continuar sendo pra lá de milhão, mas representando coisa semelhante ao preço de 2010.
Quais os sinais antecedentes de melhora?
Antes de aquecer o mercado imobiliário, será necessária uma melhora substancial em vários fatores. No emprego e na renda é algo básico e evidente. Mas também os bancos precisam repassar as quedas nos juros da SELIC para essas linhas de financiamento. Ainda não está acontecendo e, mesmo que a SELIC chegue a 1 dígito, rapidamente, não há garantias de transferência das quedas para o consumidor.
Aqui no RJ a coisa do emprego é mais delicada. A estimativa do ex-presidente, de 600 milhões de desempregados no setor de óleo e gás, é um pouco exagerada. Algo como 300 mil BONS empregos desapareceram aqui no RJ. Um pouco menos que os 600 milhões, mas ainda assim um péssimo número.
Há a questão dos servidores, tanto estaduais quanto municipais (se Crivella não estiver blefando, o dinheiro vai até setembro). Há o estoque boçal de imóveis na Zona Oeste, em especial Jacarepaguá e o Lado B da Avenida das Américas. O estoque do consórcio Carvalho Hoskem – Odebrecht na vila Olímpica é indecente. E olha que os imóveis da Vila do Pan AINDA não foram todos vendidos. O Pan foi em 2007.
That´s it Folks. Há o caminho do giro, que significa adaptar-se ao mercado, há o caminho da margem, que significa esperar o mercado se adaptar a você.
Por enquanto o mercado do Rio de Janeiro é um non sense só. É péssimo para ambos os lados, para compradores e vendedores. Não há non sense maior do que um mercado ruim tanto para vendedores quanto para compradores. Ou há um ajuste nas percepções e expectativas, ou vamos continuar fazendo cada vez menos negócios, como bem mostram os números.
Estamos no fundo do poço?
Naturalmente o poço tem fundo, mas não me arrisco a dizer que já chegamos a ele. Se fosse obrigado a apostar, apostaria em 2018 como fundo do poço, caso a reforma da previdência passe e elejamos um ser humano racional e menos comprometido com o lastro de falcatruas dos últimos 517 anos.
Mas se a Reforma da Previdência não passar, o que NÃO É IMPOSSÍVEL, aí o fundo do poço vai se movimentar bastante. Alegremente e serelepe para baixo.
E se ainda por cima elegermos um “cerumano” irracional, que chuta 600 milhões de desempregados sem perceber a bobagem que fala, por exemplo, aí o fundo do poço será como o tempo na física quântica. Teremos que remodelar o conceito para compreendê-lo. Vai ser bem feio. Recomendo estoques significativos de Rivotril, dólar e latinhas de atum.
Parece pessimismo, mas é só o caminho de sempre aqui em Vera Cruz.
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