Bolha Imobiliária? O que a matemática tem a dizer sobre isso.

Posted on 05/10/2010. Filed under: Finanças |

Existe uma bolha imobiliária no Brasil?

Há fartas evidências que nos levariam a responder com um sonoro “SIM” a pergunta acima.

No sofisticado UKI (United Kingdom of Ipanema), apartamentos com 3 ou mais quartos subiram entre 150% e 200% nos últimos 2 anos. Milhão virou “pequena entrada” por lá…

Em minhas viagens pelo país vi que o mesmo fenômeno se verifica em quase todos os estados. Nos últimos meses estive em Viçosa, Belo Horizonte, Criciúma, Floripa, Volta Redonda, Orleans, Tubarão, Piracicaba, Aracaju, Cuiabá, Porto Alegre, Vassouras… e acreditem, encontrei m² custando R$ 15.000,00, mesmo em cidades do interior.

Assusta?

Não dá para responder sem fazer conta.

O pior investimento

Brasileiros com mais de 30 anos lembram de um tempo em que se colocava dinheiro na renda fixa para receber entre 1,5% e 2% ao mês, já descontados os impostos.

Nessa época, comprar um imóvel não se justificava do ponto de vista financeiro. Imobilizar um montante que daria retorno de 2% ao mês, sendo que o aluguel não chegava a 0,7% do valor do imóvel, era uma opção financeiramente equivocada.

E o pior… o histórico dos imóveis não ajudava. A década de 1990 e o início dos anos 2000 não indicavam imóveis como uma boa opção de investimento. Segurança sim, mas com um enorme custo de oportunidade (renda fixa a 26,5% ao ano).

Com as opções de renda fixa dando pouco mais de 0,7% ao mês e um histórico nos últimos 4, 5 anos de elevada valorização, o mercado imobiliário mudou.

Mas essa mudança indica uma bolha?

Uma planilha para fugir do que é irreal

No livro “Quanto Custa Ficar Rico?” o imóvel próprio (de uso) não é classificado como “ativo de remuneração” ou investimento. Ele ajuda a reduzir sua necessidade de caixa, mas não gera fluxo.

Para ajudar o leitor a identificar qual seria o seu imóvel “financeiramente inteligente” criei uma planilha que indica o valor máximo a pagar, de forma a proteger sua expansão patrimonial. A planilha não traz elementos subjetivos, mas do ponto de vista patrimonial o modelo é assustadoramente preciso.

O interessante é que serve também para ajudar a responder a pergunta inicial desse post. Naturalmente sem levar em consideração fatores subjetivos.

Comparando 2003 x 2010

Botafogo – Rio de Janeiro – RJ – 2 Quartos com garagem

Em 2003, a média do aluguel para um imóvel desse tipo era de R$ 1.100,00. A renda fixa remunerava o investidor a 14% ao ano, já descontado o IR e as taxas. Estima-se uma valorização do imóvel 2% superior à da remuneração da poupança (8,5% ao ano). O custo do financiamento ficava em 14,0% ao ano, incluindo os seguros, taxas etc. Na modelagem estima-se que o imóvel poderia ser comprado 50% à vista e 50% financiado.

A planilha indica um valor máximo a pagar de R$ 168.318. Acima disso seria melhor alugar, menos que isso haveria ganho patrimonial com a compra.

Em 2010 essa realidade mudou para um aluguel de R$ 1.950,00, renda fixa de 9% ao ano e custo de financiamento a 12,5% ao ano. Mantém-se a previsão de valorização do imóvel.

A planilha indica um valor máximo a pagar de R$ 550.119.

São valores estão muito próximos da realidade dessas duas épocas. Era possível comprar um imóvel em Botafogo por R$ 170 mil em 2003, e esse mesmo imóvel já está valendo mais de R$ 500 mil em 2010.

Um caso real em 2010

Um caso de amigos, moradores de uma área nobre do Rio de Janeiro, indicaram interesse em comprar o imóvel onde moram. O valor dos apartamentos vendidos no prédio oscilava entre R$ 2 milhões e R$ 2,4 milhões.

Eles pagam no imóvel, com contrato de 3 anos, R$ 6.000,00 por mês.

Cenário otimista

Sendo bem otimista e prevendo juros baixos (9% ao ano na renda fixa), financiamento mais barato (10,5% ao ano) e maior valorização dos imóveis no futuro (10% ao ano), qual o valor máximo a pagar.

Resultado: R$ 2,303 milhões

Cenário realista

Até é razoável esperar uma remuneração ainda baixa na renda fixa, mas é inconsistente com o histórico do preço de imóveis pensar em uma valorização de 10% ao ano por décadas. Apesar da dificuldade de acesso a dados estatísticos no Brasil, dá para imaginar algo como 2,5% acima da inflação (6,5% ao ano). Isso faria uma boa média entre os anos de grandes ganhos (2003-2010) e de “vacas magras” (1992-2002).

Nesse caso, o resultado seria: R$ 1,389 milhão

Resumindo…

Como em qualquer investimento, a sua estimativa de crescimento futuro é que vai indicar o quanto pode pagar no presente.

O investidor tende a considerar os ganhos do passado recente como took for granted (disponível para sempre). Isso faz com que seja exageradamente otimista e aceite pagar qualquer preço pelo bem que deseja.

No exemplo acima, uma única mudança de 3,5% na expectativa de crescimento médio do valor do imóvel para os próximos anos indicaria uma diferença de mais de R$ 900 mil entre o que o indivíduo pode pagar no bem para que não perca patrimônio.

Os preços no mercado norte-americano subiram 10% ao ano por mais de 10 anos. O ajuste foi rigoroso, em algumas localidades foi de mais de 50% de queda. Os preços das propriedades no mercado japonês talvez não voltem ao patamar de 1989 nem em 50 anos.

Pelos cálculos, não é possível afirmar que há bolha no mercado brasileiro, pois ainda estamos nos ajustando a uma nova realidade de crédito e juros, mas fica aqui a sugestão para SEMPRE fazer a conta antes de iniciar um movimento financeiro tão relevante.

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18 Respostas to “Bolha Imobiliária? O que a matemática tem a dizer sobre isso.”

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Portinho,

e em 2017, temos uma bolha imobiliária?

Eu atualizei a situação com vários artigos. Ainda há uma discrepância entre os preços dos imóveis e a capacidade de pagamento da população.

Legal Portilho a avaliação, mais nãoseria mis interessante e didatico vc dividir a planilho a escrever tudo isso? Pois fico um ouco confuso na minha opinião!!

Oi Edu,
Agradeço a visita.
A planilha está disponível no link:
http://www.portinho.com/pdf/QCFRCasaInteligenteV1.1.xls
Pode usar à vontade.
Abraço,
Paulo Portinho

[…] Artigo 1: Bolha Imobiliária? O que a matemática tem a dizer sobre isso. […]

[…] Para quem quiser (re)ler o artigo, basta clicar aqui. […]

Prezado Paulo,
Parabéns por seus artigos e por seu blog.
Queria apresentar minha experiência com imóveis e saber sua opinião. Transcrevo minha experiência com valores reais.
Em março de 2008, comprei meu primeiro imóvel, um apartamento duplex de 93 m², 2 suites, 1 vaga, prédio com infra-estrutura no bairro de Laranjeiras, no Rio de Janeiro, por R$ 340.000,00, sendo que destes financiei R$ 110.000,00. Em julho de 2010, não tinha perspectivas de morar nele. Achei que proporcionalmente o preço de venda (avaliado na época em cerca de R$ 650.000,00) era muito bom. A opção de aluguel não era atrativa. Alugaria no máximo por uns R$ 2.500,00 (cerca de 0.38% do valor do imóvel). Achava que era a crista da onda. Vendi por R$ 600.000,00. Achei que tinha feito um “negoção”.
Hoje, 9 meses depois, pedem cerca de R$ 750.000,00 à R$ 800.000,00 pelo mesmo apartamento (não sei se conseguem vender!). Meu dinheiro está aplicado e quitei o financiamento. Agora penso em comprar um 3 quartos na zona sul para morar efetivamente, embora não tenha tanta pressa. Arrependo-me de minha venda, embora de março de 2008 até hoje meu capital tenha evoluído em 275%, mas poderia ser mais, cerca de até 330%. Qual sua opinião sobre o que aconteceu e sobre meus planos futuros.
Uma observação, evidentemente acho este preços irreais, mas como todos, não sei quando os preços irão voltar a realidade.
Um abraço!

Caro Walid,
Agradeço pelos comentários elogiosos.
Criei uma planilha (está no blog) para calcular a equivalência patrimonial entre alugar e comprar. Antes de decidir a compra rode a planilha com as suas premissas para ver o valor máximo a pagar.
O crescimento no valor dos imóveis é explicado por crescimento no crédito, aumento no salário (e bônus elevados a executivos), especulação e invasão de estrangeiros.
Isso só poderá mudar se alguns dos itens a seguir se verificar: aumento nos juros, queda na oferta de crédito, queda no funding de crédito (poupança e FGTS), elevação do dólar de forma sustentável e inflação fora de controle.
O pior seria a elevação do dólar, pois hoje a dívida externa dos bancos e empresas é muito elevada. Por mais hedge que façam, não há nada risk free.
Sua situação é a mas confortável em crises: liquidez.
Torço para que os ajustes sejam leves na economia, mas o governo precisa recuperar a racionalidade.

Paulo, muito interessante seu artigo sobre bolha. Aqui em Brasília, os imóveis sempre foram muito caros, até por uma questão de propriedade dos terrenos, maioria da Terracap, pela altura dos prédios, no centro só pode 06. Mas com este argumento, subiram demais e falam em aumento eterno de 20% ao ano. Tem bairro inteiro a R$ 10mil o metro e falam em 20mil em 2014. Quero ver quem terá dinheiro para comprar? Acho que estão todos anestesiados, acreditando em lucros exorbitantes em poucos anos.

As pessoas, cedo ou tarde, irão entender que imóveis são uma forma de investimento e começarão a pagar valores mais racionais.
Mas se os juros continuarem caindo e o crédito continuar se ampliando, ainda haverá algum espaço para crescer.
O Brasil ainda está muito longe das taxas PRIME nos EUA, em torno de 4% ao ano.
No futuro, se as taxas melhorarem, começaremos a ver brasileiros hipotecando suas casas próprias para financiar seu consumo de curto e médio prazos, exatamente como os americanos.
A gente às vezes copia o pior dos EUA…

[…] ainda não é suficiente para assustar os mais otimistas. Li recentemente um excelente artigo que o Professor Paulo Portinho escreveu em seu blog sobre uma avaliação matemática (e fria) da Bolha Imobiliária no Brasil. […]

Olá amigo, ótimo post. Estou iniciando um blog sobre o tema e tive a liberdade de citar o seu artigo, ok?
Dá uma passada lá e mande sua opinião.
[]s

Obrigado Guimarães.
Pode ficar à vontade para usar o artigo e também as planilhas patrimoniais.
Abraço,
Portinho

[…] Para ver o artigo sobre o Imóvel Financeiramente Inteligente, clique aqui. […]

o mercado imobiliario nos ultimos 10 aons deu acesso a um publico que nunca podia participar dele que e aclasse trabalhadoracom os juros financeiros baixos e principalmente a mudança no sistemA JURIDICO de aquisição que introduziu a ALIENAÇÃO FIDUCIARIA e abandonou A hipoteca, pois a AF da mais seguançaao sistema SFI, COM A RETOMADA RAPIDA DO IMOVEL QUE INCLUSIVE NÃO FAZ PARTE DO ATIVO REAL DO ALIENADO,o banco empresta o dinheiro e o imovel garante caso haja inadimplencia esta no contrato o prazo para retomad ainclusive extra judicialmente atraves da arbitargem, não precisa da lenta justiça paraisso , inclusive o alienante tendo de volta o imovel o vende mais caro do qdo alienou na 1[ vez.isso tb deu oprtunidade dos fundos e clubes de investimentos imobiliarios serem criados, segundo ponto e a formação da renda hoje muito mais facil de compor basta provar o que vc gasta e não oque cv ganha ,ou seja hoje vc prova a capacidade de pagar ,se não ppg e retomado o imovel rapidamente,dando mais segurança aos invest.aumentou tb os prazos p/ pg, os valores finaciados tb, hoje aTÉ O POVÃO ESTA COMPRANDO IMOVEL COISA QUE NÃO SE SONHAVA A30ANOS ATRAS QDO COMECEI NO RAMO , vide minha casaminha vida, imoveis de 100 a 150 mil com renda de 800/1000 familiar e prest. de 300/440 reais /mes, emuitas das grandes construtoras com nomes disfarçados comendo nesse nicho acbs
jose maria de queiroz corretor de imoveis

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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