A bolha imobiliária brasileira já explodiu, mas você (ainda) não viu…

Posted on 29/02/2016. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , , , , , |

Os leitores que me acompanham no blog devem lembrar que em 30/11/2012 escrevi um artigo afirmando que, na Zona Sul do Rio, os preços tinham atingido o pico, em relação à renda das famílias. Ver aqui.

Em resumo, significava que o esforço que uma família com renda elevada (entre 32.000 e 40.000 por mês) para comprar um apartamento de razoável nível, seria alto demais, comprometedor demais e não faria sentido econômico ou até de status.

Hoje, exceto pelas pedidas anormais de alguns proprietários, é possível afirmar que os preços de venda estão iguais na área abordada, e menores em Ipanema e Leblon. E isso nominalmente, ou seja, haveria perda de uns 25% contando a inflação.

Em relação ao aluguel, os preços também estão menores nominalmente. E muitíssimo menores nos imóveis de alto luxo, pela ausência de estrangeiros e pelo derretimento do setor de petróleo.

Mas não foi aqui que a bolha estourou de verdade…

A Zona Sul do Rio e as áreas nobres de São Paulo (Jardins, Itaim etc.) não sofreram praticamente nada, se comparadas aos setores imobiliários onde, REALMENTE, a bolha estourou.

Infelizmente, e aqui eu realmente fico consternado, há setores onde não há demanda. Não há compradores. Não há perspectiva de compradores. Não há locatários. E ainda há estoques elevados e, por incrível que pareça, lançamentos.

Aqui no Rio é fácil ver esses mercados-fantasma. É improvável, por exemplo, que haja compradores para imóveis comerciais em Jacarepaguá, Barra e adjacências. E quem comprou, com bastante dificuldade conseguirá alugar. Não é um discurso pessimista, até gostaria que fosse, mas é o óbvio dos números. Se há 30% de vacância em locais nobres, mesmo com queda vertiginosa nos preços dos alugueis corporativos, por que haveria boas perspectivas para áreas menos nobres com imóveis ainda caros?

Para quem não acredita, vale acompanhar os números a seguir.

Por sorte há como acompanhar o mercado através de números que NÃO esconderão a realidade.

São números assustadores, porém reais e facilmente comprovados com pequena pesquisa na internet.

O preço de mercado da Rossi Residencial

A Rossi quase todos conhecem. É uma empresa com R$ 5,9 bilhões em ativos, patrimônio líquido de R$ 1,4 bilhão e receita anual de R$ 1,2 bi.

Quanto deveria valer a empresa? Qual o valor de mercado na bolsa? R$ 2 bilhões, R$ 4 bilhões?

Há pouco tempo a Rossi, depois do último grupamento, estava cotada a cerca de R$ 25 milhões, ou seja, toda a empresa valia menos do que uma cobertura na Vieira Souto ou uma casa nos Jardins.

Você entrava no site da Rossi e via oferta de imóvel de 77 m2 na planta, no Recreio dos Bandeirantes, por R$ 890 mil.

O mercado não erra tanto. É claro que o “estoque” não vale a pedida.

Essa bolha estourou. Não há qualquer dúvida. Pode ir à PDG, Cyrela, Gafisa etc..

E, se as empresas estivessem “baratas”, um estrangeiro, com o dólar caro como está, viria comprá-las. Mas não veio.

Há sim fundos estrangeiros, com muito dinheiro, comprando a preço de ocasião empreendimentos dessas empresas. Mas não as empresas.

Fundos de investimento imobiliário – FII

Aqui o resultado do derretimento do setor imobiliário é demonstrado dia a dia, relatório a relatório, devolução a devolução.

Entre em qualquer relatório dos fundos do Credit Suisse, por exemplo, e verá que os preços médios de aluguel nas áreas nobres de São Paulo caíram de 30% a 50%, nominalmente, nos últimos anos. E a vacância disparou.

São públicos os relatórios e são bem escritos e muito claros. Veja esse aqui, por exemplo.

Nesses relatórios ninguém tenta enrolar, não há discurso de venda, não há tergiversação.

Outros exemplos.

A Petrobras devolveu o Torre Almirante e, ao que parece, devolverá o Ventura, perto do prédio do BNDES. Área nobre, prédio classe AAA. São 90.000 m2 voltando ao mercado. Um mercado que já não está bem.

Há um fundo com imóvel em Macaé que, pelo medo de devolução da Petrobras, desabou nos últimos meses. O XPCM11 está cotado a R$ 55,00 e paga R$ 0,88 ao mês de rendimento. Isento de IR. 1,6% ao mês e, ainda assim, as pessoas vendem, pois pouco se poderá fazer se a Petrobras devolver o prédio.

O edifício Galeria, antiga sede da Sul América, passou por uma reforma há alguns anos e foi vendido por R$ 340 milhões (é um FII). Em 26/02/2016, o EDGA11B informou a saída de mais um locatário, o que elevará a vacância para 44,9%. O fundo vale, hoje, R$ 150 milhões. Num dos melhores lugares do centro do Rio. Num prédio praticamente novo, classe AAA.

Em termos de valor de metro quadrado, fica ainda mais evidente a crise.

Recentemente um amigo comentou que sua sala comercial de 60 m2, num prédio muito bom aqui do RJ, valeria algo como R$ 900 mil. Não duvido. É provável que ele não se interesse em vender por menos e talvez haja comprador.

Mas uma sala de 60 m2 no Edifício Galeria, se fosse vendida ao mesmo preço do m2 que o fundo negocia, valeria R$ 240.000. E o prédio é melhor e mais novo. E mais bem localizado.

Non sense?

Tem outro FII que detém 44% de um shopping em Sulacap, região de renda baixa a moderada aqui do Rio. É um shopping novo e que não decolou. O valor patrimonial é de R$ 99 milhões e o valor de mercado do FII é de R$ 30 milhões (já considerando os 44% apenas).

Os aluguéis permitiriam uma renda de R$ 0,24 por cota, porém a General Shopping pagará até outubro cerca de R$ 0,90 por cota, por contrato. A cota vale R$ 30,00 no mercado.

A esse preço de m2, uma loja de 30 m2 nesse shopping, que é novíssimo, estaria valendo menos de R$ 70.000.

Por pior que seja o Shopping, é estranho falar de loja de shopping a 2.300 reais o m2.

Por que os FII desabaram, as construtoras desabaram e os imóveis residenciais (ainda) não?

O nome do jogo é LIQUIDEZ.

Quem me lê deve achar estranho que ainda se peça de R$ 15 mil a R$ 20 mil no m2 de um imóvel residencial na planta.

Deve achar estranho que os imóveis residenciais ou comerciais, vendidos individualmente, não tenham caído tanto quanto nos fundos.

Mas a liquidez tem um lado “perverso”. Como quem investe quer o retorno dos aluguéis, se os locatários devolvem metade dos imóveis, os aluguéis cairão e seu retorno futuro também.

E ninguém sabe quando voltarão.

Como é extremamente fácil vender um FII, basta colocar a ordem, os preços caem bastante, de acordo com a perspectiva do aluguel.

Locadores não profissionais veem seu aluguel de um 3 quartos no Flamengo cair de R$ 5 mil para R$ 3,5 mil e não vendem o imóvel por R$ 1,2 milhão. Nem que o aluguel caia para R$ 2 mil ele venderia. É outro tipo de racionalidade.

É gente para quem a falta de liquidez de um imóvel é uma bênção, pois protege o patrimônio da família.

Parece ilógico, mas não é. A liquidez é perigosíssima.

Se vendesse o imóvel que lhe rende R$ 3,5 mil (líquido R$ 2,5 mil com o IR e menos ainda se contar os custos de vacância e de administração) por R$ 1,2 milhão, poderia comprar 12 FIIs diversificados dando cerca de 1,1% a mês. Coisa de R$ 13.200, de 4 a 5 vezes mais que o aluguel individual. E com custos de administração baixíssimos e custos de vacância diluídos.

E, coloque-se, o risco é praticamente o mesmo: imobiliário.

O problema é que seria muito fácil vender, por exemplo, R$ 20 mil num mês para cobrir alguma despesa extra.

É irracional não vender o imóvel para quintuplicar a renda? Com certeza, mas o medo de exterminar o patrimônio FIXO da família fala mais alto.

O que nos aguarda?

Não me parece razoável esperar um equilíbrio entre os lançamentos e o fluxo de compradores antes de 2017, talvez 2018.

Basta andar aqui no RJ para ver que, incrivelmente, há empreendimentos comerciais em locais nobres como Lagoa e Jardim Botânico. Iniciando em R$ 20 mil o m2. Na Zona Oeste é assustador o número de lançamentos residenciais e comerciais, mesmo sem compradores.

O equilíbrio está um pouco longe.

Precisamos de crédito barato. Não há e não haverá tão cedo, com o funding dos bancos tão caro.

Precisamos de crescimento econômico, de crescimento da produtividade. Não está no horizonte próximo.

O que tem ocorrido, infelizmente, é a destruição de boas vagas de emprego e de posições com salários elevados. Mesmo no serviço público, exceto em algumas áreas desconectadas da realidade, o crescimento salarial foi significativamente menor do que a inflação nos últimos 4 anos e, ao que parece, será menor também nos próximos 4 anos.

A combinação de falta de oferta de empregos com salários elevados, falta de perspectiva econômica, e, infelizmente, da dilapidação das poupanças das famílias, talvez leve a “liquidações” em imóveis residenciais.

Já é possível achar. É triste tratar nesses termos, mas já há pessoas vendendo por necessidade. E 30% abaixo das outras pedidas nos mesmos sites.

Outro indicador é o crescimento de quase de 3 dígitos ao ano no mercado de hipotecas. Em vez de vender o imóvel, repassa 20% ao banco pagando juros altos (mas ainda mais baixos que outras modalidades).

Por enquanto as demissões nos empregos nobres renderam boas indenizações que seguram as pontas por alguns, talvez muitos meses, mas será necessária a retomada da economia para que os bons empregos voltem e as poupanças das famílias sejam protegidas.

Não haverá milagre.

É fundamental entender que não há milagre para salvar esse mercado. Ele precisará se ajustar sozinho, em condições de mercado.

Sei que muitos acreditam na onipotência e onisciência do ente governamental. Acham que basta vontade política para soltar a torneira do crédito e incentivos fiscais para o setor.

Foi feito. Por quase 10 anos. E gerou a bolha.

Não adianta aumentar a dose, ou reiniciar o tratamento com o mesmo remédio. O mercado de hoje é irreal. Há excessos por todos os lados, tanto de preços quanto de ofertas. Precisa se ajustar em termos REAIS, para ter equilíbrio de longo prazo.

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38 Respostas to “A bolha imobiliária brasileira já explodiu, mas você (ainda) não viu…”

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Quanta mherda esse portinho falou. Putz. Nos eua o estado tambem ajudou o mercado imobiliario ??!!!! Acho que não. E veja a mherda que ocorreu em 2008.
Acorda fio.

Rapaz, eu reli o artigo e não mudaria uma vírgula dele. Escrevi em fevereiro e acertei tudo! Deterioração dos salários, do crédito, problemas para servidores públicos, falta de crescimento econômico, há lançamentos de imóveis em áreas nobres (botafogo, flamengo, Brooklin Novo etc.) por menos de R$ 10.000 o metro quadrado, as construtoras estão com recorde de devoluções, a PDG teve receita negativa no terceiro trimestre (mais devoluções que vendas), ufa… acertei tudo, e na mosca!
Se você acha que estou errado, paciência. Cada um acredita no que quer.

Muito bom o texto. Equilibrado e embasado.
Parabéns.

Obrigado Danilo!

dizer que não existe bolha imobiliária é pedir para dar risada, olhe o quanto de imóveis que estão a venda ou para alugar, para se ter uma ideia até junho desse ano os bancos em MG já tinha recolhido algo em torno de 160mil imóveis, para onde vcs acham q foi esses imóveis, vai demorar mtooo para o mercado absorver essa quantidade de ofertas!

Aqui no RJ é impressionante o número de placas de Alugo e Vendo. No Joá não se anda 100 metros em uma placa dessas. Ninguém se tocou ainda que o poder aquisitivo das pessoas para comprar imóveis, com a alta dos juros e o desemprego, caiu pela metade. Se quiser vender caro, vai esperar uns 4 a 5 anos.

Eu não acredito que haja uma bolha imobiliária brasileira, ate porque a definição de bolha é algo muito abstrato.
O que há no Brasil, especificamente no Rio de Janeiro, e a pura e simples aplicação da lei da procura x oferta.

Baixo crescimento do país, inflação alta, alto índice de desemprego, crédito escasso, somado ao grande nível de oferta de imoveis que há atualmente no Rio, e em especial na Zona Oeste (leia-se Barra e adjacências), vocês não tenham dúvidas que os preços irão baixar (ainda mais) ate ir de encontro com as condições de capital do mercado, que diga-se de passagem, não são nada boas atualmente.

Colocarei um exemplo que vi com meus próprios olhos, e tal exemplo que me fez investigar a fundo o mercado imobiliário, tipos de investimentos e economia no geral, pois achei o valor muito discrepante da realidade, e imaginei, de onde as pessoas estavam tirando dinheiro pra pagar valores tao exorbitantes. Foi uma mera indagação, pois matematicamente não fazia sentindo pra mim. Construtoras e incorporadoras anunciavam 90% dos imoveis vendidos, sendo imoveis estes na faixa de 500 a 800 mil reais (Sem levar no mérito,que muitas das vezes esses anúncios são mentirosos).

O tal exemplo que disse, é porque um dos meus amigos, comprou um apartamento na PLANTA , no Recreio dos Bandeirantes, de 83m³, pelos valores exorbitantes de 620.000 reais. Eu estava presente no momento. Isso foi o que me acendeu o sinal de alerta. O que esse meu amigo ganha mensalmente, poderia-se dizer que menos de 5% da população do Rio e do Brasil mesmo ganha. Mas ao mesmo tempo, a quantidade de imoveis nessa faixa de preço em oferta era da ordem 60% naquele período. Isso foi o que me fez parar pra raciocinar.

Pois bem, o tempo passou e chegamos em 2016. Conclusão da historia. No final, juntando com INCC, ele pagou mais de 700.000 reais no imóvel (na época em 2014, ele acreditava que o imóvel dele talvez chegasse a 1 milhão), a grande questão é que hoje o mesmo imóvel, na mesma região, e chego dizer no mesmo prédio dele, sai a 500 mil reais. Com dinheiro a vista, acredito que sairia na faixa de 450 mil ou menos. Pra falar a verdade, o valor que ele pagou, ele poderia estar facilmente morando numa Cobertura hoje, pois estas estão nesse valor atualmente para aquela região.

O lado triste da historia é que no prédio dele há dezenas de apartamentos desocupados, pois aqueles que compraram em 2014 na planta com premissa de financiar em 2016 (ano da entrega) não estão conseguindo arranjar financiamento e tendo que devolver o imóvel, inflando mais ainda o mercado imobiliário de oferta.

Isso sem contar, que devido a crise, taxa selic alta e consequentemente escassez de credito, ele ta pagando juros altos para financiar este imóvel e logo dando dinheiro de graça para o Banco. (Fora o que ele já deu pra construtora)

E isso é apenas um exemplo micro dentro de um mercado macro. Você imagina esse mesmo infeliz espetáculo acontecendo milhares de vezes. Situações como esta e que esta fazendo o preço do imoveis baixar no Rio. A grande pergunta, principalmente para aquele que comprar imóvel ao preço justo do mercado é descobrir quando realmente chegamos ao fim do poco para então dar o seu lance. E a capacidade de enxergar esses momentos que diferencia um bom investidor de um aventureiro imobiliário.

É Alex, definir bolha é algo subjetivo mesmo, porém a lógica é a mesma que você descreveu, ativos superavaliados sem fundamento.
O boom de crédito, o crescimento do salário e do emprego, etc., tinha muito de dinheiro público. Acabou o dinheiro público, voltamos à escassez anterior.
Ainda vai cair bastante, mas esse exemplo do seu amigo é perfeito, pois 620.000 mais inflação de 3 anos chegaríamos a uns 750.000, está a 500.000 e não tem comprador. É uma perda real de 33%.

Caro Portinho, será o próximo capítulo da ópera bufa chamada “bolha imobiliária” a quebra de construturas? Será que talvez a largada tenha sido dada pela Viver, ex-Inpar (http://www.bolhaimobiliariabrasil.com/2016/09/19/incorporadora-viver-pede-recuperacao-judicial-folha/)? Um comentarista incauto no seu site vai dizer: “ah, mas é apenas recuperação judicial”. Ocorre que o índice de empresas que conseguem reverter uma recuperação no Brasil é baixíssimo: apenas 1% das empresas em recuperação não vai à falência (http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,so-1-das-empresas-sai-da-recuperacao-judicial-no-brasil-imp-,1085558)… Pela análise dos números, quais são as próximas candidatas a irem para o cadafalso (vulgo “recuperação”), na sua opinião?

Eu acho que a maioria das construtoras pode ter problemas de solvência, mas não acompanho muito o setor, apenas os grandes números. O problema é que elas já destruíram quase todo o valor que tinham. A Rossi deve valer 0,5% do que já valeu.

Eu vi o vídeo. Chega a ser engraçado. É o presidente da associação das incorporadoras recomendando que as pessoas comprem agora, porque, se o juro baixar, se entrar dinheiro no mercado, se isso, se aquilo, os imóveis vão subir de preço. Ou seja, para ele está barato.
E ainda quer sugerir que o estoque de 14 meses é “pequeno”. É um espetáculo de análise. Não fala uma letra sobre renda e desemprego. A renda, em termos reais, caiu 20% e mais ainda no segmento premium. Não há qualquer expectativa de melhoria nas contas públicas, no RJ se espera o desastre, com demissão até de funcionários estáveis. É realmente um ótimo momento para comprar um imóvel novo de 2 quartos no catete por 1,5 milhão.

excelente análise.. meu ponto de vista: o mercado imobiliário vai regredir uns 30 anos.. ia regredir “só” uns 10 anos por conta da bolha, da especulação imobiliária estúpida e ilegal, mas iria se levantar com programas do tipo “Minha Casa Minha Vida”.. mas depois do golpe, podem se preparar para um buraco bem fundo.. conversem com os mais velhos.. lembra FHC? Vai ser pior do que aquilo..

Fique tranquilo que em 2018 vamos eleger um presidente totalmente liberal, que vai tirar a influencia do Estado da economia e o Brasil vai prosperar. Dilma e Lula serviram para isso ao menos, para demonstrar, com ficha corrida, gravação e dólar na Suíça, que o Estado brasileiro é incompetente, perdulário, corrupto e irracional.
A partir de 2019 os empresários vão ter que correr com as próprias pernas, correr risco com o próprio dinheiro. Largar o erário.
Quem sabe teremos um país capitalista, enfim. Esse capitalismo de Estado faliu. Não tem mais dinheiro. Rapinou o dinheiro dos pobres, de várias gerações.

Concordo que a intervenção do Estado deve ser reduzida, porém propor um liberalismo integral como vc defende é utópico, não há desenvolvimento sem a mínima participação do Estado. Aliás, já que estamos falando de crise imobiliária, um dos símbolos de fracasso neoliberal se resume a este acontecimento de 2008. Sem a intervenção dos governos na época, a crise seria muito pior do que foi. E outra: citar os pobres como exemplo é querer forçar a barra. Se é bem verdade que muitos políticos não estão preocupados com isso, menos ainda estão os empresários, que estão, em sua maioria, pouco se lixando para os pobres. Pelo contrário, se importam apenas com os seus próprios lucros. Melhor usar outro argumento da próxima vez, se bem que não vou perder mais meu tempo aqui discutindo uma coisa que não existe até hoje e não vai existir por um bom tempo no Brasil: bolha imobiliária. Só quem tem fundos imobiliários acredita nisso, ou quem tem acredita no conto da carochinha de que um dia vai comprar imóvel a preço de banana.

Não sei onde leu “liberalismo integral”. Falei que os pobres vão pagar a conta. Não sei porque isso seria “forçar a barra”.
Se você não acredita que pode comprar imóvel a preço de banana te mando alguns. Shopping Jardim Sulacap RBGS11, preço do metro quadrado: R$ 2.900. O próprio edifício Galeria EDGA11B ainda está na faixa de R$ 9.000 o metro quadrado (comprei a R$ 6.900). Classe AAA, retrofit, centro do RJ.
Poderia dar inúmero exemplos de metro quadrado de imóvel novo, classe AAA, em alphaville, Faria Lima, Av Paulista etc., abaixo de R$ 10.000. Foram lançados a R$ 15.000 R$ 20.000 há 4 anos. O próprio edifício galeria foi lançado a R$ 340 milhões e bateu R$ 150 milhões. Isso não é estouro de bolha?
Isso é uma perda REAL de mais de 65%.
Lamento Guto, mas it´s not a matter of belief, it´s a matter of fact.
É fato, calculável, dá para comprar amanhã se quiser. Enquanto os fetichistas do tijolo ganham 0,25% a 0,3% ao mês com aluguel, sem tirar vacância, custo de manutenção, inadimplência e IR, os fundos dão, em média, 0,82%.
Não é que o aluguel é alto. É aluguel de mercado. É o imóvel que está barato.
A bolha existe e a maior prova disso é que não se consegue mais de 0,3% em aluguel de área nobre.
Não há qualquer dúvida de que existe a bolha. Se vai estourar violentamente ou devagar não se sabe. Acredito que a Zona Sul do RJ e áreas nobres de SP não sofrerão tanto, mas as periferias… Tem imóvel que não vai vender pelos próximos 15 anos. A Vila Olímpica, com toda pompa, vendeu 8% do empreendimento.
É fato Guto. Você pode discordar, mas procure evidências claras para acreditar que os imóveis continuarão subindo. Não há qualquer evidência. Pode até haver demanda, mas não há crédito. Não há saúde bancária. Não há emprego. Não há renda. Se acreditar nesse futuro promissor pode perder várias oportunidades. E elas já existem. E estou felicíssimo com elas.

Bolha imobiliária no Brasil NÃO EXISTE! Um dos motivos mais claros: o CRÉDITO imobiliário no Brasil ainda é MUITO BAIXO. Segundo um levantamento realizado pelo economista Ricardo Amorim, que estudou a fundo o assunto, em TODOS os casos de estouro de bolha imobiliária ocorridos no mundo todo, o crédito imobiliário correspondia a mais de 50% do PIB. No Brasil, não chega a 10%. E outra: CADE A BOLHA ESTOURAR DEPOIS DA COPA??? Chegaram a falar em mais de 50%! Onde??? Não existe isso! E não dá pra comparar com fundos imobiliários. Fundos imobiliários são ativos que variam como qualquer outro da bolsa de valores. Podem variam 50, 80% em um ano, pra mais, ou pra menos! Não tem a menor comparação com imóveis, a liquidez é totalmente diferente!!! Vejam esses vídeos do Ricardo Amorim:



O que aconteceu no Brasil nos últimos anos foi uma ACOMODAÇÃO DE PREÇOS. Algo normal em tempos de crise, afinal o setor imobiliários é um dos que mais sofrem os efeitos da crise. Mas nunca um estouro de bolha! Quem esperava ou espera ainda por estouro de bolha pode esperar sentado, pois não deverá ocorrer! Sem mais..

Eu dei exemplos, você trouxe Ricardo Amorim. Quanto tiver exemplos, posso ouvir. Ou ler. Por enquanto compro ativos imobiliários onde já caíram 65%. Continue na sua crença. Está perdendo dinheiro.

Então a tal “bolha” a que vc se refere é a dos fundos imobiliários, não dos imóveis!!! Vc quer comparar um ativo de bolsa com um imobilizado! OK, entendi! Acho que existem muitas “bolhas” no mercado financeiro…tá cheio por aí…Usiminas (USIM5) é uma delas…tá barata pra caramba! Vc quer comparar a volatilidade do mercado financeiro com o mercado de imóveis! Entendi…

Às vezes eu esqueço que as pessoas não são da área de finanças.
Custo de oportunidade, liquidez, formação de preço e arbitragem são conceitos que demonstrariam a fragilidade do seu argumento. O entendimento do efeito da inflação no cálculo do valor REAL de um ativo também não parece estar no seu argumento.
O entendimento do contrato que rege um fundo de investimento imobiliário de laje corporativa é outro conceito que, aparentemente, lhe falta.
Comparar a Usiminas com um fundo de investimento imobiliário de laje corporativa demonstra essa falta.
Na verdade se existe uma bolha estourada em FIIs e não há nos imóveis para renda isso só demonstra a existência da bolha nos imóveis. Não o contrário.
São ativos de mesma natureza, mas com liquidez diferente.
A única diferença entre colocar imóveis para alugar numa administradora e comprar um fundo de laje corporativa é que na administradora você paga 10% ao mês, imposto de renda, não está diversificado e arca com os custos integrais de vacância e manutenção. Os custos no FII e os riscos são muito menores.
As pessoas podem viver seu mundo próprio de finanças. Ninguém vai impedi-las de perder dinheiro.
Como professor de finanças posso apenas explicar e demonstrar os conceitos, mas realmente não tenho interesse em convencer o investidor a nada.
Já me basta ter criticado publicamente a irracionalidade das empresas X e a capitalização da Petrobras de 2010.
As pessoas só veem o que lhes interessa. E é assim que quem faz conta ganha dinheiro, nessa massa que vive recebendo bem menos do que poderia.
Há gente com dinheiro na poupança ganhando 7% ao ano, mas poderia estar num fundo de risco MENOR e liquidez MAIOR, ganhando 10% a 11%.
Isso é irracional, mas é como as pessoas agem.
Não quero lhe convencer. Sou professor de finanças e sei que os mercados são ineficientes no mundo do pequeno investidor. E eles sempre ganham menos.

Faz anos que ouço essa história de bolha imobiliária…e faz anos que ficam falando que vai estourar a bolha, e nunca estoura…e muito menos estourou, como está sendo comentado…pura especulação…desculpe, mas não concordo.

Já estourou Guto, você não viu ainda, mas já estourou há uns 12 meses. Comece a acompanhar fundos imobiliários e verá. Há fundos valendo 30% do que valiam em 2013. Mas é irrazoável achar que lugares desejados como Vila Nova Conceição e Ipanema vão cair 50%. Esses lugares já perderam, em valor REAL, mas são poucos imóveis, não vamos comprar em Ipanema por R$ 5 mil o metro quadrado. Pouca oferta, muita demanda. Mas imóvel de luxo em Niterói já tá por 4.500 o metro. Dá pra achar.
Quem tem imóvel comercial novo, corre sério risco de não conseguir alugar. Imóvel comercial em jacarepaguá ou Porto Maravilha no RJ não aluga. No porto tem 85% de vacância. A coisa tá feia. Bem feia.

Não dá para comparar com fundos imobiliários, a liquidez é outra. Eu mesmo adquiri fundos imobiliários, acompanhava já há bastante tempo, e em 2013 foi a melhor coisa que fiz de ao ter vendido esses fundos e adquirido um imóvel a juros muito mais atrativos que hj…não vi uma única pessoa no meu prédio vendendo o imóvel que comprou a preço de banana ou mais baixo do que a aquisição, quem vendeu colocou um bom dinheiro no bolso, quem não vendeu está segurando agora e esperando passar a crise, que não é imobiliária, mas de mercado de uma forma geral. Claro que afeta o mercado imobiliário, por óbvio. Mas daí falar em bolha imobiliária é pura especulação, não existe bolha imobiliária no Brasil. O déficit de moradias é gigante, e o crédito imobiliário ainda é muito baixo.

O problema é que na hipótese de se vender o imóvel , por exemplo, que se reside por digamos R$400 mil, se teria o rendimento de 1% am, na renda fixa, em média, 12% aa, menos inflação dá 6% aa, em doze meses daria menos que o rendimento do aluguel.

Sem falar que eu mesmo estaria pagando aluguel, se fosse o meu único imóvel.

Então, nesse caso, o rendimento efetivo seria negativo se eu tivesse dinheiro no banco.

Por outro lado, na hipótese de se ter um segundo imóvel, para investir, se vender o meu segundo imóvel na baixa como está, por R$400 mil, só para “investir na renda fixa”( que na verdade é uma falácia), pior ainda, pois o dinheiro de nada me serviria para comprar o imóvel dos sonhos, que exige 1,2 milhões de reais.
Eis, que R$400 mil investidos, daria R$4 mil reais por mês brutos, que descontada a inflação daria R$2 mil reais brutos, que em meses daria 800/2, 400 meses para que pagasse o imóvel dos sonhos à vista, estaria com cerca de 80anos de idade nessa altura.
Mesmo assim, supondo que o imóvel só valorizasse a correção da inflação, quando na prática tiveram aumento real ao longo dos últimos 30 anos.

Oi Luis Armando, eu publiquei uma planilha para cálculo do preço justo de imóveis. Procurem no blog por “planilhas inteligentes”. É uma forma de avaliar.

O engano dessa hipótese do investido de renda fixa está nas premissas, afinal o investidor irá abrir mão de seu ativo, e morar onde? Na casa dos país, debaixo da ponte? Pois é, existe esse custo de oportunidade.

Para quem já adquiriu e quitou seu imóvel, a suposta “perda da chance” de aplicar o investimento no mercado financeiro já decaiu com a quitação do imóvel, não dá para comparar, o custo hipotetico de oportunidade, porque ou vc mora no imóvel ou usfrui do alguel do segundo imóvel.Situação que não é usufruível para o investidor “puro”.

Não acredito que vc alugue o imóvel que reside para aplicar na renda fixa, afinal o aplicador em RF irá morar onde?

SMJ, o que seria válido comparar vis-à-vis seria a solidez de um ativo baseado em um bem de raiz com outra situação totalmente precária, em que o investidor no mercado de renda fixa consome o rendimento líquido da renda fixa mês a mês.

Em economia, “quanto menor é a renda, maior é a propensão a consumir”, essa premissa universal vale paa 90% das hipóteses.É o contrário do senso comum.

Matematicamente falando: Se vc tem 100.000 reais aplicados, e vc consome / saca o dinheiro referente ao rendimento mensal da aplicação,1%(um por cento), vc terá no final do exercício 100 mil reais, menos a correção da inflação. que se no exemplo for 10%, será 90 mil reais, o valor em termos de poder de compra do seu ativo financeiro.
Isso supondo que vc poupe para comprar um imóvel, e eles tenham valorização ZERO ao ano, algo menos recorrente que valorizar, hipótese em que o prejuízo da RF seria acréscido diretamente proporcionalmente ao incremento da valorização do imóvel que o investidor em renda fixa almejaria.
Ao passo que, na hipótese de que seu rendimento com locação seja , digamos 0,5% do valor venal de R$200 mil do imóvel, se correspondesse a 1000 reais( equivalente ao um por cento da renda fixa), vc consumiria ele totalmente, no final do ano, mas o proprietário teria os mesmos R$200 do imóvel, supondo valorização zero, igualmente.
Porém, na correção do contrato, o proprietário teria a correção pelo índice da inflação do aluguel, fato que o da RF não teria chance, se dependesse do rendimento, na renda fixa.

Em suma, se vc coloca seu capital na renda fixa para auferir renda, vc perde consumo paa ver seu capital crescer, trata-se de uma armadilha.

Quanto menor é a renda, ou seja, estando fora da “zona habitável”, que é 20k, mais enganadora é a RF.

Eis que na situação de quem poupa menos de 3k por mês, se quiser imóveis com valores de 700 k , por exemplo, deverá na realidade , abrir maõ do 3 k, e ainda arcar com o custo de um aluguel, e se isso for 5k, vc precisaria ter uma renda de de mais de 15k, para ficar abrindo mão de consumo de 30% + 27% de imposto de renda e mais 20% de gastos fixos no periodo, por tanto tempo, até ter 700k.
Conclusão, o melhor é ter dois imóveis, um para morar e outro para alugar.E poupar so para o consumo imediato.

Quem não tiver, terá que abrir mão do consumo por um longo tempo, situação que afeta a própria visão do mercado da pessoa, pois é fonte de frustrações.
Outra questão subestimada é a da expectativa de valorização do imóvel no longo prazo, que é muito forte e arraigada, e que apesar de ser apenas uma presunção futura d eum incosnciente coletivo, é o que existe de substancial na economia e nos mercados modernos, a expectativa futura da economia é o motor dos mercados, e não o ouro, cimento, renda fixa, capital, terra e trabalho, sonhos individuais de investidores em RF, tecnologia etc.

Cara, o problema é que raramente os aluguéis de agora rendem 0,5% líquido. Eu moro no Flamengo e pago R$ 3200 de aluguel. No prédio o último apartamento, pior que o que eu moro, foi vendido por R$ 900 mil. Com isso, dá para tirar cerca de 0,5 líquido (já sem imposto e inflação), o que corresponde a R$ 4500. Já no aluguel, os R$ 3200 podem facilmente virar R$ 2.600 ou menos, por causa do imposto de renda e taxa de imobiliária. Ah, e meu aluguel está fora da realidade, porque os preços já começaram a baixar. Digamos que eu consiga renegociar para R$ 2.800 ou cerca de R$ 2.200 líquidos (sem IR e imobiliária): nessa opção, o rendimento é quase o dobro do aluguel.

É esse o ponto Bruno. Faria sentido receber 0,3% no aluguel com uma taxa de juros de 8% ao ano, mas 14,25% fica muito ruim.
Em finanças não se deve agir sem fazer conta. O que vejo é que os donos dos imóveis não vendem, mesmo que ganhem 3 a 4 vezes menos do que se estivessem num fundo de investimentos imobiliários que, em tese, tem o mesmo risco.
Está dificílimo vender bem aqui no Rio de Janeiro. Mas quem conseguir, vai pagar aluguel com o rendimento e ainda vai sobrar uma poupança (0,6% ao mês).
O mercado está muito ilógico e o motivo e o medo da liquidez.

Na melhor das hipoteses, nessa premissa, Portinho, vc há de convir que é complicado ter rendimento maior que 1%, sem risco.

Eu, por exemplo, mal consigo 1%am liquidos.
LCI 80% do CDI do BB e RDC.

Então Luis, eu sou de finanças, infelizmente não há erro na premissa.
Se pegar a planilha, verá que é um exercício simples de “não-arbitragem”, ou seja, calcular o valor do imóvel que daria equilíbrio entre alugar ou comprar.
O imóvel, exceto pela iliquidez, é um ativo como outro qualquer. As pessoas não vendem, pois têm medo de torrar o dinheiro. E a maioria não deve vender mesmo, pois não tem disciplina financeira.
Mas não existem só fundos de renda fixa pós-fixados para investir. Há pouco menos de 6 meses tínhamos IPCA + 7,5% em títulos públicos. Há fundos de investimento imobiliário, com o mesmo risco dos imóveis, pagando 0,9% de aluguel por mês.
Faz algum sentido manter um imóvel físico rendendo 0,3%, menos imposto de renda, riscos de vacância, custos etc., se conseguimos comprar centenas de imóveis, já depreciados (nos fundos) que rendem livre de IR 0,9% ao mês? Certamente que não, pois o risco é o mesmo (exceto pela liquidez dos fundos, que é um risco alto para quem não tem disciplina).
O aluguel no RJ, na Zona Sul, não passa de 0,35% do valor do imóvel, em áreas nobres não passa de 0,28%.
Se há a expectativa de queda nos preços dos imóveis, e já caíram em termos reais pelo menos uns 20% aqui no RJ, provavelmente alguém que saiu em 2015, poderá recomprar mais adiante.
Tem que fazer conta e arriscar.
Não sugiro que as pessoas façam isso, pois depende do perfil de investidor.
Os imóveis subiram 600%-700% entre 2002 e 2016.
Isso está errado. Nenhum ativo cresce isso.
Se continuarem subindo para sempre, ok, quem manteve ganhará. Mas se ajustarem, é evidentemente um bom negócio. A renda média do brasileiro subiu, no máximo 150% no período. Quem compra são os brasileiros.
Mas funciona para mim e para outros disciplinados. Para a maioria da população, o tijolo é segurança e dinheiro na mão é vendaval.
Porém fica a dica, é tudo conta. Dá para temperar com nossa experiência e gosto, mas, no fundo é conta.
Mesmo quem é perdulário, se estiver recebendo R$ 2.000 num aluguel e alguém oferecer R$ 2 milhões pelo imóvel, venderá. É só conta e preço.

A colocação do Luis Armando é perfeita: vc irá abrir mão do imóvel e morar aonde? Na casa dos pais? É muito fácil fazer planilha comparando valores, se quiser eu mesmo monto uma. Agora, na prática, no dia-a-dia, a história é outra. Comparar fundos imobiliários com imóveis é o mesmo que comparar banana com abacaxi. Os dois são frutas, mas são bem diferentes. Os textos colocados levam a um leigo supor que a simples venda do seu imóvel e aplicação do dinheiro desta venda em um fundo imobiliário lhe dará muito mais “conforto financeiro”. Ledo engano! Fundo imobiliário varia IGUAL A QUALQUER ATIVO DA BOLSA. Não se deixem enganar! Que adianta eu ganhar 0,9% de aluguel se o fundo imobiliário cair 30, 40% em um ano??? Ou seja, além de morar com os pais ou embaixo da ponte, como muito bem colocou o Luis Armando, ainda vou ter o mico de ver o dinheiro suado de longos anos investido no imóvel derretendo 40%??? Veja o desempenho dos fundos imobiliários de 2013 para cá, e tire suas conclusões. Isso é uma grande arapuca (se desfazer do patrimônio para investir em fundos imobiliários)!!! Veja, não sou contra investir em fundos imobiliários, pelo contrário. Mas é um investimento como qualquer outro em renda variável (ações, opções, índice, etc.). E investir 100% do capital em renda variável, ainda mais o capital de um patrimônio que se desfez, não me parece a estratégia mais inteligente.

Caro Guto, se ler atentamente ao post e aos comentários você verá que não há qualquer intenção de fazer o sujeito vender o próprio imóvel. Inclusive os exemplos que dei foram de fundos que desabaram, não contei nenhuma história bonita, só mico.
Ao contrário do que sugere, eu disse que as pessoas não venderão, pois não têm disciplina. Quem tem disciplina, não tem porque ter medo, mas é a minoria da população.
Investir em fundos (sem recebíveis) é investir em imóveis. A única diferença é a liquidez. Investir em imóveis é entregar dinheiro para comprar direito sobre tijolo. Exatamente como investir em fundos de “tijolo”. O imóvel é seu.
É irrazoável comparar com investimento em ações, um fundo com 250 lajes corporativas em São Paulo e Rio de Janeiro, que não pode se endividar, não pode alavancar, só pode administrar o imóvel, é obrigado a distribuir todo o rendimento (95%), fiscalizado pela CVM, é bem menos arriscado do que investir numa empresa que pode falir. E também é menos arriscado do que investir em imóveis para aluguel por conta própria.
E quanto a vender o imóvel, não é necessário morar com os pais. Pode alugar. Hoje, vai pagar cerca de 0,25% do valor do imóvel.
Por fim, se você tem 100% do patrimônio investido em imóveis e colocar 100% em fundos de investimento imobiliário, continuará com 100% investido em imóveis.
Imóvel próprio não é ativo. Isso, infelizmente, não é apenas a minha opinião, é a da maioria dos autores sobre finanças pessoais.

Meus sinceros parabéns pelo artigo.

Melhor análise que já vi sobre o que está acontecendo!

Este trecho: “Locadores não profissionais veem seu aluguel de um 3 quartos no Flamengo cair de R$ 5 mil para R$ 3,5 mil e não vendem o imóvel por R$ 1,2 milhão. Nem que o aluguel caia para R$ 2 mil ele venderia. É outro tipo de racionalidade.

É gente para quem a falta de liquidez de um imóvel é uma bênção, pois protege o patrimônio da família.”

Acho que é ilógico mesmo: tem mais ligação com o fato do brasileiro não ter por hábito tomar decisão com base na razão e na pesquisa, mas com base em máximas que repete até sem pensar muito. Acho que ainda usam tanto a poupança por isso…

Muito bom, Portinho. Que bom que voltou a escrever. Valeu. Abraço!

Obrigado Fernando. Pretendo continuar!

Muito boa análise. A comparação dos preços dos imóveis, sobretudo nas grandes capitais brasileiras, com aqueles praticados em economias desenvolvidas mostra também a distorção. Ou será que alguém acha que apartamentos de 2 quartos no final do Recreio podiam valer o mesmo do que um 2 quartos em Miami? Que apartamentos de 3 quartos em Ipanema podiam valer mais do que castelos na França? Tudo isso estava ocorrendo, mas era óbvio que não iria durar.

Excelente texto, Prof. Portinho! Estava sentindo falta do seus posts. Acredito que este é um momento interessante para comprar FIIs com objetivo de construir patrimônio para o futuro. Para quem acredita que o Brasil não vai acabar, o momento é de oportunidades. Compro ações e FIIs com tranquilidade. Adorei os seus livros (falta ler só o mercado em 25 episódios, que ainda não encontrei disponível). Abraços do seu leitor.

Oi Diego. O 25 episódios eu acabei de renovar o contrato com a editora. já deve ter no buscapé. Concordo que, se o Brasil não acabar (Deus nos ouça!!!) é um momento ótimo para se posicionar devagar em ativos reais.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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