Bolha Imobiliária – Rio de Janeiro – Zona Sul – Chegamos ao teto?

Posted on 30/11/2012. Filed under: Finanças |

Prezados leitores,

Havia escrito dois artigos tratando da evolução nos preços dos imóveis no país, um em outubro de 2010 e outro em junho de 2011.

Em outubro de 2010, parecia claro, matematicamente falando, que não havia BOLHA IMOBILIÁRIA no país, nem na zona sul do Rio de Janeiro, onde está o metro quadrado médio mais caro do país.

Parecia, em 2010, ser só um ajuste à nova realidade econômica, de juros, de renda, de emprego e, também, uma atualização nos preços dos imóveis que vinham defasados há quase uma década.

Em 2011, parecia que a coisa já tinha ido longe demais.

Agora em 2012, ao menos na zona sul do Rio de Janeiro, parece que os imóveis atingiram um valor que os afasta, inclusive, de famílias com renda elevada.

Para que o morador de outras regiões entenda…

Antes de demonstrar como os imóveis atingiram patamares muito exigentes, em relação à renda das famílias, vale uma breve incursão pela realidade da zona sul do Rio de Janeiro em novembro de 2012.

Um Imóvel de 3 quartos, com 110 m2, suíte e vaga de garagem, de bom nível, atinge, com facilidade, R$ 1 milhão – R$ 1,2 milhão, mesmo em bairros não tão valorizados como Botafogo, Laranjeiras e Flamengo. Em Ipanema, com facilidade, superaria os R$ 2 milhões.

Há opções menos caras?

Há. Há imóveis na faixa de R$ 700-800 mil, porém dificilmente seriam uma opção para quem tem renda elevada. Ou são velhos ou mal localizados. Ou a planta é irremediável. Ou são improvisados. Ou necessitam de reformas muito caras, o que os faria atingir mais de 1 milhão.

Não seria absurdo afirmar que, para comprar um imóvel bem localizado na Zona Sul, que abrigaria confortavelmente uma família com filhos, deve-se pensar, ao menos, em investir R$ 1,2 milhão, incluindo nesse valor custos de transação e eventuais reformas.

Relação do preço com a renda das famílias

Para quem parte do zero, sem herança ou imóvel próprio, imagina-se que o planejamento passe por juntar um valor razoável para a entrada e buscar financiamento para o restante.

Pegue uma família (2 adultos e 2 crianças) com renda bruta de R$ 32.000,00 por mês.

É alta?

Dá aproximadamente 50 salários mínimos. Representa cerca de 20 vezes a renda média do brasileiro.

Mas espere e verá o que essa família pode fazer com essa renda.

Dos R$ 31.200,00, estima-se que, líquida, chegaria a R$ 22.000,00. Imagine que, desse montante, eles consigam economizar 30% (R$ 6.600).

Economizando para dar entrada de R$ 200.000

Caso consigam uma taxa anual REAL de 4% ao ano (acima da inflação), atingiriam R$ 200.000, em valores REAIS, após 29 meses do início do período de poupança, quase 2,5 anos.

E, acreditem, 4% acima da inflação e após impostos… é muito difícil de obter em renda fixa.

Financiando R$ 1 milhão.

Em 30 anos, com taxa EFETIVA de 9,5% ao ano, isso lhes traria uma prestação inicial de R$ 10.369 (sem contar seguros), sendo necessário comprovar renda de R$ 31.107 ao mês.

E não é um palacete!

Quem mora fora do Rio de Janeiro deve estar pensando que estou escrevendo sobre um imóvel luxuoso, de alto padrão, com infraestrutura, novo, etc.

Ledo engano.

Estou escrevendo sobre imóveis bons, de metragem razoável, com garagem, em prédios simples, das décadas de 1940 a 1970, sem infraestrutura, em áreas não tão valorizadas da Zona Sul do Rio.

O que isso tudo quer demonstrar?

Que talvez os imóveis tenham atingido um teto, com base na renda das famílias.

Isso por 2 motivos:

1-      Por que elas poderiam morar em imóveis MUITO MELHORES, com aluguéis na faixa de R$ 4.000 a R$ 5.000, o que tornaria a compra uma má decisão de investimento e de vida.

2-      Por que o número de famílias com renda de R$ 31.200 ou mais, não deve ser suficientemente grande para dar conta da oferta de imóveis de mais de R$ 1 milhão. Ou é???? O brasileiro é um mistério…

Você não deve estar “sentindo” isso que escrevi, não é?

É provável que quem trocou de apartamento recentemente tenha achado estranha essa análise, mas está com um viés altista, pois, provavelmente, vendeu um apto com valorização de 300%-400% para comprar outro também valorizado.

A diferença não fica tão grande.

Parece aquele época do boom das pontocom. Os valores eram estratosféricos, mas normalmente eram pagos com trocas de ações entre as empresas. Aí o preço podia subir à vontade.

Mas vejo, diariamente, a angústia de quem está começando agora, constituindo família, crescendo no emprego etc., ao ser confrontado com essa realidade. Dá a impressão de que é um sonho impossível.

É mesmo um país de contrastes!

Pergunto:

– Se os imóveis subirem mais 20%, precisaremos de famílias com renda de R$ 38 – 40 mil?

– Qual seria o limite?

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30 Respostas to “Bolha Imobiliária – Rio de Janeiro – Zona Sul – Chegamos ao teto?”

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[…] Os leitores que me acompanham no blog devem lembrar que em 30/11/2012 escrevi um artigo afirmando que, na Zona Sul do Rio, os preços tinham atingido o pico, em relação à renda das famílias. Ver aqui. […]

Ótimo post! tenho 34 anos, casado, uma filha. sou um pequeno comerciante que começou a trabalhar com 15 anos, e já estou bem de saco cheio dessa maluquice que virou sp. Moro no mesmo bairro em que nasci, em apto próprio, ótimo, já pago, porém antigo e sem opção de lazer para minha filha.. Há um ano e meio atrás, quando senti necessidade de trocar meu apto, desisti na primeira semana de buscas… não vou virar escravo da prestação e muito menos do iptu e condomínio de um apto que de alto padrão só tem o valor de compra. Como resultado, resolvi radicalizar: Não vendi meu velho e bom AP, aluguei-o por R$ 2.500,00 ( e ainda me livrei do condomínio e iptu), comprei uma p… casa num p.. bairro em uma cidade a 70 km de sp,, por 1/3 do preço que pagaria por um apto de 90 mts no mesmo bairro que morava em sp. Cara, após um ano da mudança, refiz minha rotina de trabalho e venho a sp de 2 a 3 vezes por semana (mato sempre as segunda e sextas em função do transito). Minhas despesas gerais (escola, deslocamentos, diversão, vendi um carro pois nao o usava mais etc..) caíram da ordem de 35%…. pra resumir… vendi um de meus negócios, comprei uma área na periferia dessa mesma cidade e com a minha renda, tenho planos de construir ali uma vila de 18 casas populares para locação num prazo máximo de 10 anos. O que pretendo aqui é relatar minha experiência e dizer que ainda há vida lá fora… os grandes centros estão nos sufocando pessoal! eu me sentia como um DEKASSEGUI em meu próprio país. Vi uma resposta aqui em cima que achei muito pertinente.. é horrível se sentir pobre mesmo com uma renda tão alta. Felizmente eu consegui me livrar dessa moenda de gente que virou sp. abraços

Aqui pelo RJ também há gente buscando cidades um pouco mais distantes para viver.
Tem sido a solução, pois o preço do m2 costuma ser, pasmem, 20 vezes menor!!!
abraço!
Paulo Portinho

Adorei seu artigo e estou sentindo isso na pele. Moro em Sp numa casa de 470 mts área total, com piscina, num ótimo bairro da Zona Sul, residencial e preciso me mudar pro rio. com o valor da minha casa consigo um 80mts em botafogo… to chocada com a diferença de preços e realmente a minha vontade de voltar pro Rio se foi… para eu ter “mais ou menos” a qualidade de vida que tenho em SP (e isso é incrível de dizer) terei que conseguir algo no recreio… Mas como se vou trabalhar na Lapa????

Oi Marcella,
REalmente o custo dos imóveis no RJ tem sido a maior angústia dos que mudam pra cá. Vários colegas que vieram de outros estados tiverem um choque de decepção com os preços por aqui. E o pior é que os imóveis são caros e NÃO SÃO BONS!!!! Quem tinha imóvel em SP ou em outros estados, manteve-os alugados e complementaram o aluguel por aqui. O aluguel é alto, mas bem mais acessível que o preço dos imóveis. Um apto de 1,2 milhão aqui em botafogo é alugado entre 3.500 e 4.000.
Abraço!

[…] Artigo 3: Bolha Imobiliária – Rio de Janeiro – Zona Sul – Chegamos ao teto? […]

Eu não tenho imóvel, mas tenho dinheiro p comprar 1 à vista no bairro onde moro de aluguel, mas não compro pq o meu dinheiro não é capim.

Abro os classificados tds os dias há mais de 3 meses, em diversos sites vejo sempre os mesmos imóveis vendendo por preços diferentes, em diferentes imobiliárias. No preço atual o vendedor não encontra comprador, acho q os especuladores deveriam começar a se preocupar, pq vão morrer com 1 elefante branco na mão ou abaixam pelo menos 40% do preço atual p conseguir vender, no preço atual só vendem se tiverem muita sorte. Enquanto ficam a venda o proprietário deixa de ganhar o retorno do aplicação do dinheiro e paga os custos de propriedade do imóvel.

Quem precisa financiar precisa de renda familar média de aproximadamente 3% do valor do financiamento, não é fácil encontrar comprador assim.

A renda da classe média não suporta os atuais patamares.

Muito bom professor. A bolha já é uma realidade, conheço MUITAS pessoas que não têm condição de comprar o 1º imóvel. Maiores informações sugiro o site http://www.bolhaimobiliaria.com

Vamos aguardar e torcer para o estouro.

Abraços

Na minha opnião estes preços vão cair de metade a um terço em pouco tempo ( uns dois anos ). O lance, se puderem, é vender agora, aplicar a grana numa opção segura, pagar um aluguel provisório e recomprar mais tarde. Sei que é um sacrifício, mas presumo que a família fará um belo up grade a baixo custo ou a custo zero.

Excelente postagem. Impressionantes as contas, ou vamos importar milionários, ou vão sobrar imóveis à venda.

Ué, mas não é normal ganhar 31 mil na banania?

Todo dia eu vejo na TV que é sim. A p… está falando do aumento colossal na renda do bananense…

Estranho! hehe

Oi Charles, desculpe editar seu comentário, mas é que preciso evitar que essa área possa ser utilizada para debates políticos. Concordo que a propaganda nos faz crer que somos riquíssimos, mais que europeus e americanos, mas a edição foi feita apenas para evitar atrair discussões fora do foco. De qualquer forma, agradeço a visita.

Não sei o que foi editado no comentário acima apesar de ser conta edição quando não se trata de palavrões e ofensas pessoais. Enfim, a culpa é do governo que permite a especulação livremente. O programa minha casa, minha vida fez os preços subirem. Não compro casa agora para não alimentar esse mercado.

Oi Osvaldo, não foi nada sério, só retirei o “pet..ralha”. Mas o conteúdo e as críticas foram todos mantidos.

Prezado,

Sua análise foi precisa!!!

Não é fácil para essa família poupar o valor proposto e nem investir como proposto….

Os preços do imóveis no RJ passaram do razoável a algum tempo. Acredito que os preços agora já estejam estáveis….observo apartamentos que estão a venda a 6 ..7…12 meses…alguns até subiram de preço!!! alguns já tiveram quedas de aproximadamente 10%….mas permanecem a venda….

nos próximos meses imagino que teremos o início de um ciclo de queda…

Eng Silva

Caro Eng Silva,
Também percebi certa estagnação. Quem quer vender, vende. Baixa se for preciso, e vende. Os especuladores (conheço alguns) estão querendo manter os 30% de ganho, mas o giro está MUITO MENOR. Claro, esbarra na própria condição das famílias.
Vc pode pedir o que quiser, mas não dá para inventar renda. Um imóvel de 700 mil, pode ser almejado por famílias com renda de 20.000 por mês. Se for a 1,4 milhão, vai ser necessário 40.000!
A renda não dobra tão rápido.

A unica solução que eu vejo para quem esta começando a vida eh sair dos grandes centros e comprar ou construir a casa própria em locais onde o terreno não eh tao caro enquanto a possível bolha não estoure.

Oi Humberto. Espero que os investimentos em transporte público no RJ deem resultado, dessa forma quem mora mais longe poderá ter algum conforto.

Show de bola. Apesar do obito do INI suas resenhas tao ae pra nos abrir os olhos. Mais relevante que a posicao e entender o raciocinio que vc usa, os fundamentos.Abs, Aroldo

Oi Aroldo, agradeço as gentis palavras. Realmente não quero escrever se não for para oferecer, pelo menos, algum raciocínio alternativo, fora do mainstream. Para ler sobre o óbvio é só abrir o jornal. Ninguém se arrisca a fazer uma elaboração mais complexa, fora do padrão. É uma pena.
Abraço!

Sou mais um nessa situação. Eu ia partir para o aluguel mas como já tenho uma base vou comprar um imóvel menor só para não ficar no risco da renda variável(FII) e para não pagar juros estratosféricos. Mas é um absurdo mesmo. Minha renda é boa, bem acima da média e não consigo comprar nada melhor pois minha educação financeira também é e financiar algo por 30 anos vai contra tudo o que penso.

Oi Rafael,
É bem assustador o que está acontecendo. É estranhíssimo vc ter renda elevada e se sentir “pobre”.

Olá Portinho! Infelizmente não é somente no Rio que os preços parecem estar fora da realidade. No interior de SP cobra-se valores inimagináveis por casas mal construídas, sem área útil, mal localizadas etc. Não sei até quando vai esta brincadeira, mas uma hora a casa cai. Tudo tem seus altos e baixos e agora é a hora da alta dos imóveis, mas a baixa ainda vem. Um grande abraço!

Concordo. Acho que até uns 2 anos atrás os preços ainda faziam sentido econômico. Agora, qual é a lógica de exigir renda 20x superior à média nacional para comprar um apartamento de MÉDIA qualidade na Zona Sul do RJ?

Só pra constar: sou uma Carioca que me mudei para BRASÍLIA há 2,5 anos. Quando saí do Rio, achava muito caro comprar um apartamento no Bora-Bora, no Recreio, de 2 qts por R$ 218 mil. Cheguei aqui e vejo que não compro nada com menos de R$ 500 mil e só coisa velha, acabada, sem segurança e muito pior que os de Botafogo e Flamengo. E hoje, o mesmo apê no Bora-Bora custa em torno de R$ 450/500 mil…Estou casada há 5 anos, moro de aluguel e nossa renda familiar é R$12 mil brutos. E tem quem ache que sou rica…

Oi Camila, é realmente assustadora a demanda de renda que a Zona Sul do RJ está exigindo. Um verdadeiro país de contrastes.

É Portinho, entendo perfeitamente o que você quer dizer, pois estou passando por isso. Depois de muita conta, desisti de comprar. Estou de aluguel, pagando menos da metade que gastaria numa compra. A diferença vou investindo. E espero meu FGTS.

Escrevi algo parecido no meu blog tb com o título “João quer comprar um imóvel no Rio de Janeiro”

Sabe o que eu acho q está ocorrendo? Uma especulação fortíssima nos imóveis NOVOS. Só, por efeito âncora, eles acabam puxando o preço dos antigos pra cima.

Ou então estou muito pobre, mesmo com uma renda bem acima da média da população… vai saber…

[]s!

A situação aqui no RJ está realmente fora de controle. Ou somos todos muito pobres…
É muito absurdo que uma família tenha que ter renda 20 vezes maior do que a média nacional para conseguir um bom apto na zona sul do Rio.
E ainda precisa poupar para a aposentadoria!
Há alguns pontos a considerar nessa especulação.
No começo da próxima semana vou escrever uma sugestão aberta para reduzir os efeitos da bolha, ou para evitar que cresça ainda mais por motivos não-fundamentais.
O governo, sem querer, estimulou o trade de imóveis e acabou acertando no que não viu.
Abraço

Pois é Portinho… sua análise está certa mas deveria ainda extrapolar para o mercado criado de moradias populares para as famílias que querem comprar imóveis financiados novos em áreas de perifeira e de baixo padrão. Tenho curiosidade se alguém consegue medir o tamanho da encrenca se incluirmos o fato de que encontra-se no mercado casas populares de 50 m2 com valores contaminados. Ninguém quer estragar a festa mas a roda perdeu velocidade. A montanha de recursos para empreendimentos imobiliarios permite que obras e investimentos continuem mas existe venda? Considero o assunto prioritário e indicadores de consistência desse mercado deveriam ser criados, monitorados e debatidos. Certamente eles existem e estão restritos nas mãos de empresários do setor que não ficarão com o mico na mão quando a bolha estourar!

Sem dúvida há muitas facetas. Essa parte da moradia popular recebe grande subsídio do governo (juros de 4,5%). Não conheço bem esse mercado, sei que o valor dos imóveis sobe de acordo com os limites que o governo dá. Se é 170 mil, cobram isso. Se aumenta para 190 mil, cobram isso pelo mesmo imóvel.
Já vimos o que aconteceu com a Tenda, de moradias populares. É um mercado bem complicado.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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