O mercado de imóveis comerciais no Rio de Janeiro. Um horror anunciado. PDG, CHL e a exuberância irracional de quem paga muito caro.

Posted on 06/03/2017. Filed under: Administração, Finanças, Política | Tags:, , , , , , , |

O Edifício Galeria EDGA11B é um retrofit de classe A num lugar privilegiado do centro do RJ, Rua da Quitanda 86. O empreendimento é de um fundo de investimento imobiliário (EDGA11B).

O fundo foi lançado em 2012 a R$ 380 milhões, com 24.400 metros quadrados de área locável. Hoje está valendo pouco mais de R$ 200 milhões.

É isso mesmo, algo como R$ 8.900 o metro quadrado para um imóvel classe A, no coração do centro do RJ. E tem gente comprando imóvel comercial no Leblon (na planta) por R$ 44.000 o metro quadrado. Cada um escolhe a lixeira em que quer jogar seu dinheiro.

Voltando à catástrofe particular desse fundo.

O administrador evita divulgar o nome dos inquilinos em atraso, mas há dívidas de mais de R$ 8 milhões com inadimplentes. Como a Secretaria de Cultura do Estado do RJ está lá, é provável que seja um dos inadimplentes.

Com a entrada em recuperação judicial da PDG, soubemos que sua subsidiária integral (CHL) também não vinha pagando aluguéis e despesas desde 05 de maio de 2016.

É isso mesmo, uma incorporadora que não paga o aluguel. Sensacional! É o personal trainer que vende a malhação, mas não malha…

Há 4 ações de cobrança e 1 de despejo em andamento.

O fundo chegou a valer, antes de o impeachment ser uma realidade plausível, R$ 140 milhões, o equivalente a cerca de R$ 6 mil o metro quadrado de escritórios TOP, Classe A.

Ainda assim, com toda essa catástrofe, o fundo paga o equivalente a 0,6% ao mês de aluguéis (os $$$ que entram, claro), isento de IR. Cerca de 2 a 3 vezes mais do que se ganha alugando por conta própria aqui no Rio de Janeiro (contando vacância, custos, IR etc.)

Mais um retrato do buraco imobiliário em que nos metemos.

Ps. aos que compram imóveis comerciais pagando R$ 25 mil, R$ 35 mil o metro quadrado fica o alerta. Finanças não têm muito espaço para tergiversações, se há aplicação de mesmo risco com rendimento 2, 3, 4 vezes maior, e você opta pela pior, estará agindo de forma irracional. PONTO. Além de perder rentabilidade muito maior com risco semelhante, você ainda ajuda a formar o preço irracional. O imóvel não “vale” X ou Y, você é que paga X ou Y, daí ele “vale” isso. A irracionalidade atrapalha o mercado. É o que estamos vendo no Brasil hoje. Em todas as áreas.

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4 Respostas to “O mercado de imóveis comerciais no Rio de Janeiro. Um horror anunciado. PDG, CHL e a exuberância irracional de quem paga muito caro.”

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Paulo Portinho,

O seu post nos leva a crer que trata-se de uma boa oportunidade de investimento, pois mesmo com os atuais níveis de inadimplência, ele ainda rende 0,6% isento de IR.

Sobre o imóvel comercial em lançamento no Leblon, creio que trata-se de um da Mozak, no qual concordo plenamente com você: estão vendendo especulação. Racionalmente, o Edifício Galeria é mais interessante, mas ainda conta com inquilinos que carregam os vestígios da crise do imobiliária e do Estado do Rio de Janeiro.

Uma hora o mercado irá se ajustar, e a minha opinião é que no longo prazo o Edifício Galeria irá ficar bem posicionado para quem pensar em investir no seu fundo neste momento.

Aqui tem uma boa discussão sobre ele: https://tetzner.wordpress.com/2016/09/21/edga11b-bm-edificio-galeria/

Na verdade, ao falar dos 0,6% do fundo, só quis mostrar a irracionalidade de quem compra para alugar por 0,2% a 0,3%. O EDGA11B é bem arriscado, ainda há espaço para mais inadimplência e vacância. O problema é que, mesmo com risco alto do fundo, é melhor comprar o metro quadrado a R$ 8.000 do que a R$ 40.000. Infelizmente pouca gente vê isso, daí os preços absurdos, mesmo num momento de crise profunda, com vacância de até 85% na região portuária. É mais um apelo à racionalidade do que uma propaganda do fundo. O fundo é arriscado, quem comprou a R$ 100 no lançamento, talvez só veja essa cotação novamente em 5 anos.

Olá Portinho, acompanho seu blog há tempos e respeito bastante seus argumentos. Sobre a questão dos 0,6% a.m., a poupança rende basicamente nesse patamar, não? Portanto, existe alguma vantagem de arriscar-se em fundos imobiliários e abrir mão da liquidez da poupança? Não que eu defenda poupança, até porque boa parte da renda fixa ofertada até pelos grandes bancos ainda transita entre os 0,8-1,0% líquidos a.m. OK, admito que talvez seja apenas uma análise rasa da “foto” e não do filme, mas não vejo muito sentido em entrar num fundo imobiliário de um empreendimento no RJ. Porto Maravilha então que o diga…

Oi Rodrigo,
Na verdade eu estava comparando apenas com outras opções imobiliárias. É ruim, mas é menos pior do que ter 2 ou 3 imóveis e entregar para uma administradora. Os fundos são investimentos complexos, não dá para avaliar apenas pelos 0,6%, mas certamente há muitos investimentos melhores e menos arriscados.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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