A Bolha Imobiliária Que Não Existe. O Maior Estoque de Imóveis Está Com… Os Bancos!!!

Posted on 07/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , |

Eu escrevi muito sobre a bolha imobiliária, por quase 7 anos. Antes de muita gente se pronunciar sobre o tema.

Até desenvolvi uma planilha para cálculo de preço justo do imóvel. Através dela consegui descrever 4 momentos:

– Entre 2010 e 2011, NÃO havia bolha, pois as premissas e as expectativas colocadas na planilha, com quedas de juros e preços de aluguéis, mostravam que os imóveis, ao menos na área nobre do Rio de Janeiro, estavam com preços adequados.

– Entre 2012 e 2013 perdemos a mão nos preços. Altas de mais de 100% em alguns bairros. Estávamos no limite do aceitável em termos de preço justo, calculado pela planilha.

– Entre 2014 e 2015 o preço dos imóveis ultrapassou (e muito) a renda e o estilo de vida das famílias, de forma que se esperava que uma família com renda de R$ 40 mil por mês conseguisse comprar um imóvel que, 8 anos antes, era almejado por quem tinha renda de R$ 6 a 8 mil. Imóvel ruim e mal localizado. Non sense.

– Em 2016 e no início de 2017 temos o óbvio. Quebradeira de construtoras e recorde de retomada de imóveis.

O que é bolha?

Muita gente acha que, para se caracterizar a bolha, é necessário que exploda, ou seja, que a queda dos preços seja devastadora e imediata. Não é necessário que isso ocorra, principalmente em um país com inflação elevadíssima como o nosso.

Como já disse em outros posts, o preço dos aluguéis já retornou a patamares de 2012, em alguns lugares (com condomínios caros) voltou a 2010. Com relação ao preço dos imóveis, ainda que a maioria esteja em patamares elevados, já se encontra opções bem próximas ao que se via em 2012-2013.

Isso já significaria uma perda inflacionária de quase 30%. E não estamos nem perto do fim.

Por que não estourou?

Primeiro porque brasileiro não entende imóvel como investimento, não percebe que o mesmo pode ser um passivo ou ativo, dependendo do preço e do custo de oportunidade.

Quem tem 5 imóveis na Zona Sul do Rio pode estar “sentado” em cima de R$ 5 milhões, que, com certeza, estará lhe dando, tirando vacância, custos, manutenção, taxas e impostos, menos de 0,2% ao mês. Há investimentos com risco semelhante dando 0,7%. Mas é impossível que ele venda, pois imóvel é algo menos arriscado do que “dinheiro”. Já escrevi sobre o fetiche da iliquidez. É uma proteção contra o desequilíbrio orçamentário. Realmente o imóvel ajuda a manter o patrimônio de quem não é controlado nas finanças.

Segundo porque a estrutura de juros para empreendimentos imobiliários no Brasil é subsidiada. Mesmo para quem pega empréstimo fora do SFH, os juros são menores do que a captação básica bancária. Então, os juros sobem de 9% para 12%, e os contratos já firmados não mudam.

E terceiro porque ninguém sabe o que fazer com os estoques retomados. Estão ainda “encarteirados”.

Veja na reportagem do valor (reproduzo ao final):

http://www.valor.com.br/financas/4888230/calotes-levam-bancos-acumular-r-10-bilhoes-em-bens-retomados

A maior incorporadora do Brasil!

Não é a Cyrela, é a união de bancos. O estoque retomado pelos bancos é maior do que o estoque da Cyrela, e isso é particularmente ruim, pois os bancos têm imóveis mais baratos, usados, o que é raro no estoque de incorporadoras. O valor é maior, mas a quantidade deve ser muito maior.

E ainda não foram “distribuídos” os estoques da PDG, que acaba de entrar em Recuperação Judicial. Lembrando que os maiores credores são os próprios bancos.

E estamos falando prioritariamente de imóveis residenciais, os comerciais estão bem piores.

A bolha não estourou a ponto de comprarmos apartamentos excelentes em bairros nobres por preços muito baixos, e talvez isso não ocorra mesmo, pois há pouquíssima oferta, mas já destruiu, com segurança, mais de R$ 100 bilhões entre quebras, retomadas, perda de valor de fundos imobiliários, perda de valor nas incorporadoras etc. Só a PDG chegou a valor R$ 12 bilhões, hoje vale pouco mais que nada.

Isso ainda não se verificou nos estoques, continuam, nos balanços, a preços extremamente elevados. Vimos em um post recente meu, aptos de 92 metros quadrados na subida da favela, em Laranjeiras, por R$ 1,4 milhão NO BALANÇO da incorporadora, ou seja, nem era preço de venda, era contábil.

Para onde vão os estoques?

Dos lançamentos comerciais prefiro nem comentar, pois é catástrofe total. A região do Porto Maravilha tem 85% de vacância. Não entendo porque não alteraram a proposta para formatar empreendimentos residenciais na região. Mesmo que os lançamentos parem hoje, não deve levar menos que 10 anos para ocupar os imóveis comerciais da região. Talvez nunca sejam ocupados. O Rio está em franca decadência, precisa se recuperar.

Pelo visto os bancos não sabem bem o que fazer com os imóveis residenciais retomados. E poderão vir muitos, principalmente das SPEs da PDG.

Estão evitando os tradicionais leilões presenciais, pois há muita combinação de preços. Nos on-line os imóveis não estão saindo nem em segunda oportunidade, pois os preços estão quase a mercado.

Alguns estão pensando em criar empresas específicas para desovar os estoques. Outros já retiraram do jurídica o processo de retomada, de tão grande o volume.

Uma coisa é certa, os imóveis precisarão vir ao mercado, não há o que fazer com eles, exceto vender. E isso poderá pressionar ainda mais os preços.

Minha impressão pessoal é que ainda estamos longe da estabilização. A aprovação das reformas e o equilíbrio fiscal poderão ajudar na queda dos juros e na retomada da economia, mas ainda vai levar, pelo menos, de 12 a 18 meses para sentirmos a diferença.

Calotes levam bancos a acumular R$ 10 bilhões em bens retomados

Se os cinco maiores bancos brasileiros decidissem juntar todos os imóveis recebidos em garantia de empréstimos não pagos, brigariam pelo posto de maior incorporadora do país. Com o agravamento da crise, o estoque desse tipo de ativo mais que dobrou nos últimos dois anos e chegou a quase R$ 10 bilhões. Para efeito de comparação, a Cyrela, a maior empresa do setor, contava com R$ 6,4 bilhões em imóveis no estoque em setembro do ano passado.

O estoque de bens retomados pelos bancos é composto em sua maioria por imóveis, mas também inclui itens como veículos, máquinas e equipamentos. O crescimento desses ativos está principalmente relacionado ao avanço da inadimplência. Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Caixa Econômica Federal, Bradesco e Santander se tornaram donos de todo esse patrimônio quando executaram garantias de empréstimos não pagos. Agências bancárias que deixaram de ser usadas nos últimos anos também entram nessa conta, mas somam uma pequena fatia desse montante.

Apesar de representar uma oportunidade para as instituições financeiras recuperarem ao menos parte das perdas geradas pelos calotes, esses bens tomados também trazem alguma dor de cabeça, principalmente pelas proporções que tomaram. Para instituições que têm como objetivo abrir contas correntes e emprestar dinheiro, administrar um portfólio com características tão diversas tem sido uma tarefa bastante complexa.

Na pacata cidade de Conceição das Alagoas (MG), de 26,5 mil habitantes, o Bradesco tenta vender um imóvel ocupado pela Igreja do Deus de Maravilhas, por R$ 127 mil, em um leilão marcado para esta terça-feira. O Santander se tornou proprietário de um posto de combustível na Vila Olímpia, em São Paulo, avaliado em R$ 9,4 milhões, e também de um haras em Boituva (SP), cujo lance mínimo é de R$ 8,25 milhões.

Fazendas, mansões à beira-mar em Angra dos Reis (RJ), prédios comerciais e até casebres fazem parte dos bens que passaram a integrar o balanço dos bancos, conforme mostram os chamados dos leilões. Em um período de retração da economia, que levou a um excesso de oferta de imóveis, a venda em muitos casos tem sido feita a preços bem abaixo daqueles estimados inicialmente pelos bancos quando aceitaram as garantias. Isso quando eles conseguem se desfazer dos ativos.

Pelas normas do Banco Central, as instituições financeiras têm um prazo de até um ano para vender os bens que não fazem parte do uso. Esse período é prorrogável por até mais dois anos, mas esses bens trazem custos enquanto se mantêm no balanço. Eles consomem, por exemplo, o capital que poderia ser usado em empréstimos. Além disso, esses ativos precisam ter laudos de avaliação feitos por empresas independentes quando superam R$ 51,1 mil, um serviço pago pelo banco. Fora despesas que a própria venda traz, como corretagem e comissões.

O tamanho do estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações varia bastante de banco para banco. Entre as explicações estão o saldo e a maturidade da carteira de crédito de cada instituição financeira, além das operações em outras áreas, como seguros.

Dona da maior carteira de financiamentos para a compra da casa própria, a Caixa também detém o maior estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações. O banco público tem 24 mil imóveis disponíveis para venda. Segundo a Caixa informou por meio de sua assessoria de imprensa, o banco tem dado prioridade a empréstimos com garantia real como forma de mitigar riscos. Já o BB possui o menor estoque em balanço. Procurados, BB, Itaú, Bradesco e Santander não concederam entrevista.

Para evitar perdas no gerenciamento desses ativos, os bancos mudaram a forma como trabalham na cobrança, retomada e revenda de imóveis e outras garantias. Os leilões presenciais foram praticamente abolidos e agora se concentram na internet, por exemplo.

Em um grande banco, a área operacional que cuida dos financiamentos em atraso, como a cobrança, foi separada da equipe jurídica. As medidas ajudaram a reduzir o prazo entre a retomada e o leilão do bem dado em garantia para algo entre 45 a 60 dias, em média, segundo um executivo que pediu que seu nome e o da instituição para a qual trabalha não fossem revelados.

Outro banco estuda colocar esses bens dentro de uma empresa que vai cuidar especificamente da venda deles. Para isso, parcerias com empresas especializadas na comercialização de apartamentos e outros bens também estão no radar.

Na maioria dos casos, a execução das garantias serve apenas para diminuir o prejuízo dos bancos com o crédito inadimplente. Por isso, o tempo é crucial para evitar perdas ainda maiores. Não são raras as situações em que o devedor consegue travar a venda do ativo na Justiça. Há casos de veículos há 20 anos parados em razão de alguma pendência judicial. “Tudo isso se traduz em mais spread na hora do financiamento”, afirma uma fonte.

O número crescente de bens retomados colocados à venda pelos bancos tem despertado a atenção de empresas especializadas em ativos “estressados” – por exemplo, a Enforce, do BTG Pactual, e a Jive. Gestores de fundos imobiliários também começam a avaliar esses bens, mas ainda estão restritos a praças com bastante liquidez, como São Paulo.

Apesar do crescimento do volume de imóveis, veículos e máquinas no balanço dos bancos, o Banco Central diz que esses bens ainda são pouco relevantes para o sistema bancário. Eles representam 2,2% do patrimônio líquido e 0,2% do ativo total das instituições financeiras.

FONTE: Valor Econômico

 

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Preço dos imóveis fora da realidade. Tenho acompanhado apartamentos na faixa de 600.000 que estão à venda pelo mesmo preço há mais de três anos e os donos simplesmente não vêem o quanto de dinheiro estão perdendo com isso (inflação, condomínio, IPTU, custo de oportunidade).
Se esses 600.000 fossem aplicados em renda fixa desde 2014, o proprietário estaria hoje com quase 900.000.

Portinho, excelente post. Tenho pesquisado bastante sobre bolha imobiliária, principalmente no Rio de Janeiro. Consegui vender meu apartamento e morarei de aluguel, com o dinheiro da venda farei uma aplicação financeira de renda fixa e monitorarei os preços dos imóveis, caso a relação aluguel X preço de venda indique que é mais favorável a compra, daí sim, parto para a aquisição, caso contrário vou ficar vendo os juros compostos fazerem o trabalho.

Sobre o investimento em renda fixa, tenho pensado no Tesouro Selic, uma vez que possui uma ótima liquidez para que eu possa aproveitar eventual oportunidade. Vc tem alguma outra sugestão de investimento para meu caso?

Abraços e siga com o blog sempre, por favor, ele é uma luz num nevoeiro de analfabetismo financeiro que reina no Brasil…

Olá. Rapaz, hoje está tudo meio arriscado por conta das reformas. Se passarem, os juros devem cair com força, mas se empacaram, temo pelos prefixados. Para não ter riscos, seria um tesouro pós-fixado. Se pretende usar o dinheiro para aproveitar oportunidades nos próximos 6 a 18 meses, acho que é mais indicado, pois os prefixados e os fundos de investimento imobiliário podem sofrer se os juros não caírem.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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