Bolha imobiliária. O resultado (assustador) da Brasil Brokers

Posted on 31/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , , , |

Vivemos uma realidade ainda bizarra no Rio de Janeiro. A violência está aumentando de forma MUITO evidente, as UPPs fizeram água, os morros onde tinham dado certo, na Tijuca, Botafogo, Copacabana e Ipanema, vivem aos tiros por aqui.

E, apesar de haver oportunidades quando há alguém REALMENTE interessado em vender (e que dê sorte de encontrar alguém realmente interessado em comprar), ainda há loucuras inomináveis como aptos a R$ 12.000 o metro quadrado na rua Bento Lisboa, a poucas centenas de metros de um morro barra pesada. E em um lugar bem feio.

No condomínio Morada do Sol há gente pedindo R$ 900.000, mesmo preço de 2013, e outros pedindo R$ 1.400.000, ambos em estados semelhantes. Isso não é mercado, é non sense.

Mas isso é problema de quem está interessado em vender e em comprar. Nós aqui vamos mostrar o inacreditável resultado da Brasil Brokers.

Brasil Brokers (BBr)

Quem mora no Rio e se interessou por imóveis nos últimos anos deve ter percebido que o nome Brasil Brokers foi crescendo assustadoramente no mercado de corretagem. Praticamente todas as corretoras se coligavam, algumas eram compradas e incorporadas.

A BBr não é construtora ou incorporadora, é uma empresa de intermediação (corretora). Seus dados são interessantes para mostrar o que REALMENTE vendeu e por quanto. E a quantas anda o mercado.

As demonstrações financeiras são um desastre, mas aqui vamos tratar apenas dos dados históricos operacionais, e ver o quanto eles nos dizem sobre os últimos 8 anos do mercado imobiliário.

Resultados Br Brokers 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vendas (R$ Milhões)   11.025     15.303     17.569   18.897   16.815   12.324     7.037     4.880
Unidades vendidas   56.769     68.128     74.130   60.676   41.308   28.723   20.058   11.215
Ticket médio R$ mil       194 225 237 311 407 429 351 435
Unidades lançadas   77.839   102.451   128.414   89.470   79.980   61.946   33.824   29.424
Lançados – vendidos   21.070     34.323     54.284   28.794   38.672   33.223   13.766   18.209
Lançados/vendidos 1,37 1,50 1,73 1,47 1,94 2,16 1,69 2,62

 

A irracionalidade do mercado em números

Perceba que a BBr saiu de vendas na faixa de R$ 11 bi para quase R$ 19 bi entre 2009 e 2012, um ano antes do auge da bolha de preços.

Atingiu o volume máximo de vendas em 2011, 74.130 unidades.

Quem viveu esse mercado deve lembrar que a coisa cresceu seriamente (em termos de preço) entre 2011 e 2013, e isso dá para ver nos preços médios de vendas, saindo de R$ 237 mil para R$ 407 mil. A carteira da BBr também trabalhava com imóveis mais baratos. Os balanços não dividem as vendas por região, apenas por categoria.

O interessante dos números é que eles mostram, com clareza, como as pessoas e os empreendedores tomam decisões erradas, com base apenas em dados passados.

Quem me acompanha no blog sabe que escrevi EXATAMENTE nessa época que, ao menos no RJ (imagino que nos outros estados não fosse diferente), os imóveis tinham atingido valores irracionais para a renda da população. Não que não pudessem pagar, mas para morar num apto novo no Catete você precisaria de um casal de Juízes. Isso é non sense. Relendo todos os meus posts, vejo que era tudo meio óbvio. Mas as pessoas curtem mesmo se enganar.

Voltemos aos resultados…

Entre 2009 e 2012 houve algum equilíbrio entre lançados e vendidos, em torno de 1 vez e meia. Provavelmente por força do momento pujante, as apostas quase dobraram. Perceba que a relação lançados/vendidos aumentou muito, e mesmo com a redução recente nos lançamentos (de 2015 para cá), como as vendas são muito fracas, a relação explodiu. Mesmo em 2016 para cada unidade vendida, foram lançadas 2,62 unidades.

É um desequilíbrio duradouro, vai demorar bastante para cair. Mesmo que se equilibre o número de lançamentos, ainda há um estoque considerável para comercializar.

Quem passa ali na região Olímpica da Barra, no empreendimento da Carvalho Hosken com a Odebrecht (vila Olímpica, Ilha Pura), se assusta. São milhares de aptos completamente vazios.

Como os prédios são escuros, fica parecendo um mausoléu vertical. Sem exageros.

O volume de vendas e lançamentos

Do ápice de 74 mil unidades em 2011, fomos a 11 mil unidades em 2016. Uma queda de mais de 7 vezes.

2015 já foi um ano péssimo, conturbado e de queda brutal no PIB. Ainda assim, 2016 conseguiu ter queda de quase 50% no número de unidades vendidas.

Tivemos 128 mil lançamentos em 2011 e apenas 29 mil em 2016. Ainda assim o mercado absorve, percentualmente, muito menos.

Por que os preços não caem?

Essa não é uma questão simples.

Há o grupo dos investidores/gestores profissionais, o grupo dos que tem apenas um imóvel e o grupo das famílias que têm vários imóveis.

Profissionais

O resultado da PDG saiu no dia 29/03/2017. Um desastre assombroso. Prejuízo de R$ 2,4 bilhões SÓ no quarto trimestre.

São 5,4 bilhões de prejuízo em 2016, patrimônio líquido virado (passivo a descoberto) de R$ 3,4 bilhões e incríveis R$ 5,8 bilhões de passivo circulante, para quitar em até 1 ano. Profissionais também erram.

Recuperação judicial é legal, mas não faz milagres.

Os gestores profissionais dos fundos de investimento imobiliário atuam com a lógica financeira clássica. Oferta e demanda. Não há demanda, baixa-se o preço. E ainda assim a vacância é muito grande. O BRCR chegou a alugar para a TIM, empresa grande e com $$$, com 2 anos de carência. 2 anos sem pagar aluguel.

Como há muita liquidez nas cotas, o preço de mercado dos imóveis, com base nas cotas, chegou a desabar até 60% em alguns fundos.

Os pequenos e médios incorporadores e construtores continuam querendo dar vazão os terrenos caros que compraram na Zona Sul e Barra. Uma “zapeada” vai mostrar imóveis por empreitada em Botafogo e Jardim Oceânico a preço que eles chamam de “custo”, menos de R$ 9.000 o metro quadrado.

E, mesmo sendo poucas unidades e muito mais baratos do que as opções novas ou usadas do mesmo nível, os empreendimentos não decolam. E o motivo é simples. Famílias raramente compram imóveis nessas condições e não há mais investidores.

Antes, esses negócios voavam, pois havia muita gente disposta a comprar na planta e revender a posteriori. Isso acabou. Na verdade, quem tem dinheiro está esperando para ver até onde vai o mercado para entrar.

Um FII de participações (BPFF11) acaba de aprovar um aumento de capital de 40%, buscando dinheiro novo dos cotistas para aproveitar eventuais oportunidades de imóveis comerciais ou de fundos muito baratos. A oferta deve durar 6 meses e o dinheiro deve ser usado ao longo do ano de 2018.

Há dinheiro, mas não faz sentido investir diante de tantas turbulências e de tanta incerteza. Principalmente diante de tão avassaladora falta de demanda.

Os donos de um imóvel apenas

Esse é o cara que quer se mudar da cidade ou quer vender o imóvel em que morava para morar em algo mais modesto ou aplicar o dinheiro.

Esse costuma querer MESMO vender ou alugar, e aceita condições de mercado, reduz restrições de fiança e negocia preço.

Normalmente os imóveis estão em bom ou excelente estado, pois ele não é investidor e não vive de imóveis. Preparou o imóvel para morar.

Se você pretende comprar um imóvel, provavelmente vai comprar de alguém assim. Raramente esse cara se dá ao luxo de ser irracional, pois mesmo que dê descontos de 20% a 30% no preço, a aplicação do dinheiro no mercado vai dar de 3 a 4 vezes mais do que o aluguel.

Não são muitos nessa situação, pois o brasileiro é meio joão-de-barro, quer casa e vai lutar até o final, mesmo comprometendo as finanças e a racionalidade, para manter o teto.

Mas como há ainda menos compradores, pois a renda brasileira caiu a níveis de 2011 e continua em queda, e os preços não voltaram para os níveis de 2010-2011, mesmo ótimas oportunidades não vendem ou demoram a sair.

Hoje é uma questão de sorte, muita sorte, conseguir um negócio confortável para ambos os lados.

Os donos de vários imóveis

É bem comum haver famílias que vivem de um extenso patrimônio imobiliário. E, mesmo sentados em um patrimônio muito elevado, a renda gerada não costuma ser tão confortável.

Isso se reflete na qualidade sofrível dos imóveis. Não é raro você ver aptos em Ipanema com armários de péssima qualidade, pois o proprietário não negocia melhorias, daí o inquilino compra o mais barato. É meio bizarro o sujeito alugar um imóvel sem armários, mas é extremamente comum aqui no Rio.

Hoje é bem razoável estimar que o valor líquido que se consegue tirar de um patrimônio imobiliário na Zona Sul do Rio não passe de 0,2% a 0,25%. Isso contando Imposto de Renda, manutenção, vacância, administração etc.

Para ter uma renda mensal de R$ 10.000, o sujeito deve ter, em imóveis, cerca de R$ 4 milhões a R$ 5 milhões.

É um disparate financeiro. Se vendesse por R$ 2 milhões tiraria, investindo TAMBÉM em imóveis, porém através de fundos, receberia de R$ 12 mil a R$ 15 mil. Sem IR, gerido por terceiros, sem dor de cabeça de vacância (diluída).

Se conseguisse vender pelos R$ 4 milhões, poderia quase triplicar a renda com muito menos dor de cabeça.

Mas é impossível que isso aconteça. Esses proprietários raramente vendem, raramente investem e criam sérias dificuldades até para alugar.

Aqui no RJ já se está pedindo fiador com 2 imóveis e renda superior a 5 aluguéis. Além da avaliação da renda do próprio inquilino.

Ou o seguro-fiança, que é uma bizarrice brasileira. O banco paga 3 ou 4 aluguéis no caso de inadimplência, mas já recebeu de 4 a 5 do inquilino, em um contrato de 30 meses. E após pagar o locador pelo sinistro (evento de crédito), ainda vai executar o locatário.

Faz sentido o modelo, só não vejo sentido em cobrar 2 aluguéis por ano para uma situação em que o risco do banco é baixíssimo. E o retorno tende a ser gigantesco. Depois de um contrato de 30 meses, o risco do banco é virtualmente ZERO.

As pessoas que têm muitos imóveis, normalmente criam um sistema de dependência, com muitos familiares, principalmente idosos, dependendo dessa renda. Normalmente acabam criando sistemas dentro da própria família para fazer a gestão.

Como as rendas caíram bastante, aqueles que não são “podres de ricos”, podem colocar alguns imóveis à venda.

E são, normalmente, aqueles incríveis apartamentos velhíssimos por R$ 25 mil o metro quadrado no Leblon, ou por R$ 15 mil o m2 em Botafogo.

E não baixam, pois a necessidade não costuma ser grande o suficiente. Normalmente se resolve com um ajuste para baixo no padrão de vida, para preservar o patrimônio em tijolo.

Esses imóveis só vão a mercado por preço baixo quando os proprietários originais, as pessoas que formaram a poupança originalmente, falecem. Daí a corrida para o inventário e o interesse dos herdeiros acabam levando os imóveis a mercado em condições mais racionais.

Vai se ajustar?

Realmente não faço ideia.

Parece-me que ainda teremos problemas sérios com a renda e com o emprego por mais 12 a 18 meses. O governo não tem recurso algum para ajudar ou apoiar o emprego. Aliás, ajudaria se saísse da frente.

Aqui no RJ há a possibilidade da aprovação de medidas extremamente duras contra o funcionalismo, que já passa por um momento delicadíssimo.

Além da contribuição previdenciária de 20% e 22% por 3 anos, ainda querem aprovar (está no Congresso para depois vir para a Assembleia) a proposta de redução de salário e de jornada. São 600 mil pessoas, entre aposentados e na ativa, a maioria na Capital.

Aquele momento mágico de esperança, que fez os preços da Tijuca ultrapassarem Moema e Vila Olímpia (em imóveis de mesmo padrão), já era.

É difícil antecipar movimentos financeiros quando há tantos agentes que se comportam fora dos padrões de racionalidade do mercado.

Acertei com relação ao teto, pelos dados da BBr, o preço de 2012-2013 é o vigente, para negócios que FECHAM, não para essa loucura pedida no ZAP.

Mas eu não me arrisco a dizer que cairão para os valores de 2010, pois eram MUITO mais baixos do que os de 2012.

É mais provável que a oferta de lançamentos se restrinja MUITO para manter preços.

Isso já quebrou PDG e é uma aposta perigosa. Pode acabar levando outras para o buraco.

É uma queda de braço estranha, com dois braços fraquíssimos, oferta e demanda.

É mais um clássico brasileiro. Está péssimo para quem quer vender, e também para quem quer comprar. Economia brasileira PURA!

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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