Bolha imobiliária. O resultado (assustador) da Brasil Brokers

Posted on 31/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , , , |

Vivemos uma realidade ainda bizarra no Rio de Janeiro. A violência está aumentando de forma MUITO evidente, as UPPs fizeram água, os morros onde tinham dado certo, na Tijuca, Botafogo, Copacabana e Ipanema, vivem aos tiros por aqui.

E, apesar de haver oportunidades quando há alguém REALMENTE interessado em vender (e que dê sorte de encontrar alguém realmente interessado em comprar), ainda há loucuras inomináveis como aptos a R$ 12.000 o metro quadrado na rua Bento Lisboa, a poucas centenas de metros de um morro barra pesada. E em um lugar bem feio.

No condomínio Morada do Sol há gente pedindo R$ 900.000, mesmo preço de 2013, e outros pedindo R$ 1.400.000, ambos em estados semelhantes. Isso não é mercado, é non sense.

Mas isso é problema de quem está interessado em vender e em comprar. Nós aqui vamos mostrar o inacreditável resultado da Brasil Brokers.

Brasil Brokers (BBr)

Quem mora no Rio e se interessou por imóveis nos últimos anos deve ter percebido que o nome Brasil Brokers foi crescendo assustadoramente no mercado de corretagem. Praticamente todas as corretoras se coligavam, algumas eram compradas e incorporadas.

A BBr não é construtora ou incorporadora, é uma empresa de intermediação (corretora). Seus dados são interessantes para mostrar o que REALMENTE vendeu e por quanto. E a quantas anda o mercado.

As demonstrações financeiras são um desastre, mas aqui vamos tratar apenas dos dados históricos operacionais, e ver o quanto eles nos dizem sobre os últimos 8 anos do mercado imobiliário.

Resultados Br Brokers 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vendas (R$ Milhões)   11.025     15.303     17.569   18.897   16.815   12.324     7.037     4.880
Unidades vendidas   56.769     68.128     74.130   60.676   41.308   28.723   20.058   11.215
Ticket médio R$ mil       194 225 237 311 407 429 351 435
Unidades lançadas   77.839   102.451   128.414   89.470   79.980   61.946   33.824   29.424
Lançados – vendidos   21.070     34.323     54.284   28.794   38.672   33.223   13.766   18.209
Lançados/vendidos 1,37 1,50 1,73 1,47 1,94 2,16 1,69 2,62

 

A irracionalidade do mercado em números

Perceba que a BBr saiu de vendas na faixa de R$ 11 bi para quase R$ 19 bi entre 2009 e 2012, um ano antes do auge da bolha de preços.

Atingiu o volume máximo de vendas em 2011, 74.130 unidades.

Quem viveu esse mercado deve lembrar que a coisa cresceu seriamente (em termos de preço) entre 2011 e 2013, e isso dá para ver nos preços médios de vendas, saindo de R$ 237 mil para R$ 407 mil. A carteira da BBr também trabalhava com imóveis mais baratos. Os balanços não dividem as vendas por região, apenas por categoria.

O interessante dos números é que eles mostram, com clareza, como as pessoas e os empreendedores tomam decisões erradas, com base apenas em dados passados.

Quem me acompanha no blog sabe que escrevi EXATAMENTE nessa época que, ao menos no RJ (imagino que nos outros estados não fosse diferente), os imóveis tinham atingido valores irracionais para a renda da população. Não que não pudessem pagar, mas para morar num apto novo no Catete você precisaria de um casal de Juízes. Isso é non sense. Relendo todos os meus posts, vejo que era tudo meio óbvio. Mas as pessoas curtem mesmo se enganar.

Voltemos aos resultados…

Entre 2009 e 2012 houve algum equilíbrio entre lançados e vendidos, em torno de 1 vez e meia. Provavelmente por força do momento pujante, as apostas quase dobraram. Perceba que a relação lançados/vendidos aumentou muito, e mesmo com a redução recente nos lançamentos (de 2015 para cá), como as vendas são muito fracas, a relação explodiu. Mesmo em 2016 para cada unidade vendida, foram lançadas 2,62 unidades.

É um desequilíbrio duradouro, vai demorar bastante para cair. Mesmo que se equilibre o número de lançamentos, ainda há um estoque considerável para comercializar.

Quem passa ali na região Olímpica da Barra, no empreendimento da Carvalho Hosken com a Odebrecht (vila Olímpica, Ilha Pura), se assusta. São milhares de aptos completamente vazios.

Como os prédios são escuros, fica parecendo um mausoléu vertical. Sem exageros.

O volume de vendas e lançamentos

Do ápice de 74 mil unidades em 2011, fomos a 11 mil unidades em 2016. Uma queda de mais de 7 vezes.

2015 já foi um ano péssimo, conturbado e de queda brutal no PIB. Ainda assim, 2016 conseguiu ter queda de quase 50% no número de unidades vendidas.

Tivemos 128 mil lançamentos em 2011 e apenas 29 mil em 2016. Ainda assim o mercado absorve, percentualmente, muito menos.

Por que os preços não caem?

Essa não é uma questão simples.

Há o grupo dos investidores/gestores profissionais, o grupo dos que tem apenas um imóvel e o grupo das famílias que têm vários imóveis.

Profissionais

O resultado da PDG saiu no dia 29/03/2017. Um desastre assombroso. Prejuízo de R$ 2,4 bilhões SÓ no quarto trimestre.

São 5,4 bilhões de prejuízo em 2016, patrimônio líquido virado (passivo a descoberto) de R$ 3,4 bilhões e incríveis R$ 5,8 bilhões de passivo circulante, para quitar em até 1 ano. Profissionais também erram.

Recuperação judicial é legal, mas não faz milagres.

Os gestores profissionais dos fundos de investimento imobiliário atuam com a lógica financeira clássica. Oferta e demanda. Não há demanda, baixa-se o preço. E ainda assim a vacância é muito grande. O BRCR chegou a alugar para a TIM, empresa grande e com $$$, com 2 anos de carência. 2 anos sem pagar aluguel.

Como há muita liquidez nas cotas, o preço de mercado dos imóveis, com base nas cotas, chegou a desabar até 60% em alguns fundos.

Os pequenos e médios incorporadores e construtores continuam querendo dar vazão os terrenos caros que compraram na Zona Sul e Barra. Uma “zapeada” vai mostrar imóveis por empreitada em Botafogo e Jardim Oceânico a preço que eles chamam de “custo”, menos de R$ 9.000 o metro quadrado.

E, mesmo sendo poucas unidades e muito mais baratos do que as opções novas ou usadas do mesmo nível, os empreendimentos não decolam. E o motivo é simples. Famílias raramente compram imóveis nessas condições e não há mais investidores.

Antes, esses negócios voavam, pois havia muita gente disposta a comprar na planta e revender a posteriori. Isso acabou. Na verdade, quem tem dinheiro está esperando para ver até onde vai o mercado para entrar.

Um FII de participações (BPFF11) acaba de aprovar um aumento de capital de 40%, buscando dinheiro novo dos cotistas para aproveitar eventuais oportunidades de imóveis comerciais ou de fundos muito baratos. A oferta deve durar 6 meses e o dinheiro deve ser usado ao longo do ano de 2018.

Há dinheiro, mas não faz sentido investir diante de tantas turbulências e de tanta incerteza. Principalmente diante de tão avassaladora falta de demanda.

Os donos de um imóvel apenas

Esse é o cara que quer se mudar da cidade ou quer vender o imóvel em que morava para morar em algo mais modesto ou aplicar o dinheiro.

Esse costuma querer MESMO vender ou alugar, e aceita condições de mercado, reduz restrições de fiança e negocia preço.

Normalmente os imóveis estão em bom ou excelente estado, pois ele não é investidor e não vive de imóveis. Preparou o imóvel para morar.

Se você pretende comprar um imóvel, provavelmente vai comprar de alguém assim. Raramente esse cara se dá ao luxo de ser irracional, pois mesmo que dê descontos de 20% a 30% no preço, a aplicação do dinheiro no mercado vai dar de 3 a 4 vezes mais do que o aluguel.

Não são muitos nessa situação, pois o brasileiro é meio joão-de-barro, quer casa e vai lutar até o final, mesmo comprometendo as finanças e a racionalidade, para manter o teto.

Mas como há ainda menos compradores, pois a renda brasileira caiu a níveis de 2011 e continua em queda, e os preços não voltaram para os níveis de 2010-2011, mesmo ótimas oportunidades não vendem ou demoram a sair.

Hoje é uma questão de sorte, muita sorte, conseguir um negócio confortável para ambos os lados.

Os donos de vários imóveis

É bem comum haver famílias que vivem de um extenso patrimônio imobiliário. E, mesmo sentados em um patrimônio muito elevado, a renda gerada não costuma ser tão confortável.

Isso se reflete na qualidade sofrível dos imóveis. Não é raro você ver aptos em Ipanema com armários de péssima qualidade, pois o proprietário não negocia melhorias, daí o inquilino compra o mais barato. É meio bizarro o sujeito alugar um imóvel sem armários, mas é extremamente comum aqui no Rio.

Hoje é bem razoável estimar que o valor líquido que se consegue tirar de um patrimônio imobiliário na Zona Sul do Rio não passe de 0,2% a 0,25%. Isso contando Imposto de Renda, manutenção, vacância, administração etc.

Para ter uma renda mensal de R$ 10.000, o sujeito deve ter, em imóveis, cerca de R$ 4 milhões a R$ 5 milhões.

É um disparate financeiro. Se vendesse por R$ 2 milhões tiraria, investindo TAMBÉM em imóveis, porém através de fundos, receberia de R$ 12 mil a R$ 15 mil. Sem IR, gerido por terceiros, sem dor de cabeça de vacância (diluída).

Se conseguisse vender pelos R$ 4 milhões, poderia quase triplicar a renda com muito menos dor de cabeça.

Mas é impossível que isso aconteça. Esses proprietários raramente vendem, raramente investem e criam sérias dificuldades até para alugar.

Aqui no RJ já se está pedindo fiador com 2 imóveis e renda superior a 5 aluguéis. Além da avaliação da renda do próprio inquilino.

Ou o seguro-fiança, que é uma bizarrice brasileira. O banco paga 3 ou 4 aluguéis no caso de inadimplência, mas já recebeu de 4 a 5 do inquilino, em um contrato de 30 meses. E após pagar o locador pelo sinistro (evento de crédito), ainda vai executar o locatário.

Faz sentido o modelo, só não vejo sentido em cobrar 2 aluguéis por ano para uma situação em que o risco do banco é baixíssimo. E o retorno tende a ser gigantesco. Depois de um contrato de 30 meses, o risco do banco é virtualmente ZERO.

As pessoas que têm muitos imóveis, normalmente criam um sistema de dependência, com muitos familiares, principalmente idosos, dependendo dessa renda. Normalmente acabam criando sistemas dentro da própria família para fazer a gestão.

Como as rendas caíram bastante, aqueles que não são “podres de ricos”, podem colocar alguns imóveis à venda.

E são, normalmente, aqueles incríveis apartamentos velhíssimos por R$ 25 mil o metro quadrado no Leblon, ou por R$ 15 mil o m2 em Botafogo.

E não baixam, pois a necessidade não costuma ser grande o suficiente. Normalmente se resolve com um ajuste para baixo no padrão de vida, para preservar o patrimônio em tijolo.

Esses imóveis só vão a mercado por preço baixo quando os proprietários originais, as pessoas que formaram a poupança originalmente, falecem. Daí a corrida para o inventário e o interesse dos herdeiros acabam levando os imóveis a mercado em condições mais racionais.

Vai se ajustar?

Realmente não faço ideia.

Parece-me que ainda teremos problemas sérios com a renda e com o emprego por mais 12 a 18 meses. O governo não tem recurso algum para ajudar ou apoiar o emprego. Aliás, ajudaria se saísse da frente.

Aqui no RJ há a possibilidade da aprovação de medidas extremamente duras contra o funcionalismo, que já passa por um momento delicadíssimo.

Além da contribuição previdenciária de 20% e 22% por 3 anos, ainda querem aprovar (está no Congresso para depois vir para a Assembleia) a proposta de redução de salário e de jornada. São 600 mil pessoas, entre aposentados e na ativa, a maioria na Capital.

Aquele momento mágico de esperança, que fez os preços da Tijuca ultrapassarem Moema e Vila Olímpia (em imóveis de mesmo padrão), já era.

É difícil antecipar movimentos financeiros quando há tantos agentes que se comportam fora dos padrões de racionalidade do mercado.

Acertei com relação ao teto, pelos dados da BBr, o preço de 2012-2013 é o vigente, para negócios que FECHAM, não para essa loucura pedida no ZAP.

Mas eu não me arrisco a dizer que cairão para os valores de 2010, pois eram MUITO mais baixos do que os de 2012.

É mais provável que a oferta de lançamentos se restrinja MUITO para manter preços.

Isso já quebrou PDG e é uma aposta perigosa. Pode acabar levando outras para o buraco.

É uma queda de braço estranha, com dois braços fraquíssimos, oferta e demanda.

É mais um clássico brasileiro. Está péssimo para quem quer vender, e também para quem quer comprar. Economia brasileira PURA!

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12 Respostas to “Bolha imobiliária. O resultado (assustador) da Brasil Brokers”

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Portinho, o que você acha de um valor de metro quadrado na casa dos R$ 16 mil na Península para um imóvel recém entregue? O imóvel me parece bom, a região pelo que conheço também, só que esse valor de metro quadrado pedido pela construtora (Cyrela) me parece non sense. Acho que no máximo dos máximos, ao menos na minha cabeça, esse valor deveria ser na casa dos R$ 12 mil o metro quadrado (e olhe lá!). Obrigado!

Oi Arthur, não tenho acompanhado muito, mas uma breve análise mostra ser possível comprar imóveis prontos, com 4-5 anos de uso, na península por menos de 10.000 o metro quadrado.

Portinho, considerando a continuidade da crise nacional, a bolha imobiliária e o cenário mundial (acirramento bélico dos ânimos e uma possível crise financeira), quais aplicações você sugere? Acha que o Tesouro Direto pode dar calote? Ou uma quebra de bancos médios que o FGC não consiga lidar? Muito obrigado!

Oi Bruno, eu entendo que as aplicações devem respeitar os objetivos dos investidores. Acho difícil chegarmos a uma quebra do FGC, se ocorrer, creio que vc receberá seu dinheiro, mas muito tempo depois. De qualquer forma, o portfólio SEMPRE deve respeitar os objetivos dos investidores.

Portinho concordo com vc,,o preço dos negócios que fecham é o teto de 2012-2013. Junto dinheiro do meu orçamento desde 2009 quando essa loucura do mercado imobiliário começou, moro numa capital do nordeste e aqui como no resto do pais a situação foi a mesma,, tudo antes de 2006 era muito barato havia um deságio muito grande nos preços dos imoveis fruto da recessão da década de 80 e acesso ao credito, porem a partir de 2011 começou a descolar da realidade salarial das pessoas e mesmo eu sendo funcionário publico com uma renda alta eu não conseguiria comprar algo que desejasse. Porem aqui,, desde 2015 que não se lança nada mais pra classe media, praticamente so vende estoque e migraram os lançamentos pra alta renda ou minha casa minha vida.Algumas desde 2015 não reajustam suas tabelas e os descontos são generosos, agora vc compra direto com a construtora; Apesar de ter juntado um bom capital e saber que poderia morar de aluguel em qualquer lugar da cidade optei por comprar nesse momento, não tenho paciência de ficar me mudando de tempos em tempos mais,, ja fiz isso por toda minha vida, e muito do que se tinha a venda, com os descontos que foram ofertados realmente foi vendido e acredito que o limite de preço é o ano de 2012, ninguém consegue o ultimo preço sendo loucura pensar que teremos preço equivalentes ao ano de 2007-2008.

Oi Eduardo, acho que o RJ, principalmente a Zona Sul, foi mais longo do que todos. Aqui ainda não sai negócio nenhum, pois os preços estão muito acima da renda da população, mesmo para quem tem bons empregos. Mas é bem provável que a situação nas outras áreas do país já esteja mais confortável para compra. Vejo de vez em quando ofertas em Santa Catarina e São Paulo. Entre 40% e 60% mais baratos que na Zona Sul do RJ.
Tenho um artigo comparando os mercados de RJ e SP. Provavelmente os links, em sua maioria, já não funcionam mais, mas dá para ver como o RJ é o cúmulo do absurdo, em relação a Brasil.
Boa sorte no novo imóvel!

Eu acho que o Rio em especial foi fortemente seduzido pelo canto da sereia “Copa / Olimpíadas / Pré-sal”. Hoje a realidade mostra claramente que foi tudo ilusão para lula e seus comparsas encherem o bolso de dinheiro público.
Porém parece que as pessoas se recusam a admitir para si mesmas que essa ilusão acabou, que o Rio não é a jóia rara e especial que diziam e que precisam voltar para a realidade. E aí ficamos dando volta atrás do próprio rabo.
O que acha? Concorda com essa opinião?

Concordo Renato.
Em NY e Paris temos aptos bem velhos, sem elevador, pequenos, por US$ 20.000 o metro quadrado, mas são ao lado do Louvre, na 47th etc. Se alguém acreditava que o Rio seria o destino do dinheiro do mundo, lugar predileto dos milionários comprarem imóveis, deve rever sua profecia.
Hoje eu vejo uma cidade entulhada de moradores de rua, extremamente perigosa, com esgoto jorrando em qualquer chuva (literalmente) e com apartamentos caquéticos.
Mas só quem viaja com frequencia para o exterior sabe o quão deprimente está o Brasil. E o RJ.

Portinho, a questão é que nestes últimos 10 anos, o nonsense virou mainstream. Veja essa questão dos QEs americanos ou essas taxas de juros negativas nipo-europeias. Como vc, via a questão como loucura mas depois de algum tempo “aceitei” isso como normal. Mas claro, nos investimentos a história é outra, sempre tentando jogar na defensiva (lastro).

Concordo com você, na dúvida, é melhor ter dinheiro vivo.

Portinho,

qual seria o “custo” para um imovel em Botafogo e Jardim Oceanico ?
Claro que depende do preço do terreno mas pode ser considerado mesmo aproximadamente 9 mil por m2 ?

Parece que estamos num equilibrio vicioso, com baixa atividade, onde o preço é barato para quem vende mas caro para quem compra.
Podemos ficar muito tempo com baixa atividade no mercado imobiliario, com os preços orbitando essa faixa de preços.

Se o custo é alto e a demanda insuficiente, realmente ninguém vai investir, ao menos até baixarem os preços dos terrenos.
Essa questão de ser barato para quem vende é que assusta, pois os preços estão 300% maiores que em 2007-2008 e isso não é justificável. Se os preços forem se estabilizar até a racionalidade, acredito que teremos mais uns 3 a 4 anos de mercado andando de lado.
Talvez R$ 12.000 o metro quadrado seja razoável em 2021.
Se tivermos governantes racionais a partir de 2019, talvez o mercado melhore antes.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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