O que ninguém nos conta sobre o recorde nas bolsas e nos ativos de risco.

Posted on 06/10/2017. Filed under: Administração, Finanças, Política | Tags:, , , , , , , |

Retórica nuclear entre EUA e Coreia do Norte, retornos baixíssimos com dividendos, risco político no governo Trump, terrorismo mundial, ascensão do fundamentalismo, tensões geopolíticas no oriente médio, furacões, terremotos, ufa!, e as bolsas só sobem, praticamente sem volatilidade.

O que está acontecendo?

Por que ativos de risco NÃO se comportam como tal, ou seja, apresentando oscilações significativas diante de riscos mensuráveis, plausíveis e até quando se manifestam, de fato, as catástrofes?

É o que vou tentar responder.

Claro que vou tentar tratar por um prisma que ninguém tratou, ou que pouca gente tratou, uma vez que os principais analistas e economistas não chegam a um consenso sobre essa nova exuberância irracional nos mercados.

Ao final deste artigo, acredito eu, ficará demonstrado que há uma gigantesca disfunção nos mercados financeiros e de capitais, em todo o planeta. Vamos explorar esse tema, ver suas causas e elaborar esboços de solução. A ver.

Em artigo traduzido pelo jornal Valor Econômico, publicado em 25 de setembro de 2017, o professor Robert Shiller, prêmio Nobel de economia e um economista influente que previu a bolha imobiliária americana, demonstrou que o seu indicador de “preço-lucro corrigido ciclicamente (Cape)” estava acima de 30 no mercado americano, um forte indicador que as ações estariam sobreprecificadas (caras).

Além disso, o índice VIX, que mede a volatilidade no mercado estaria em níveis anormalmente baixos, e por tempo demasiado. Ele não se arriscou a dizer que estamos em uma bolha nos ativos de risco.

Alan Greenspan, que cansou de avisar sobre a exuberância irracional antes do crash de 2008, diz hoje que temos um risco significativo no mercado de renda fixa (dívida soberana e de empresas). Mas ninguém sabe quando e se vai estourar, nem ele.

No Brasil é ainda mais interessante. Em 11 de setembro último a revista exame publicou um estudo da economática mostrando que o dividend yield no Brasil (retorno com dividendos) era o MENOR desde 1995, apenas 1,34%. A julgar que em 1994 nem tínhamos moeda, é provável que seja o menor retorno da história. E estamos no recorde da bolsa.

Em outro artigo recente, Armínio Fraga relatou que ninguém consegue entender bem os motivos para que o crescimento econômico, com baixíssimas taxas de juros, não tenha gerado inflação mais alta. Ao que tudo indica, o Fed só não sobe as taxas de juros, por que a inflação está consistentemente abaixo das metas. Já está mudando, sinalizando entender que as taxas de juros baixas não vão levar a inflação para a meta.

Mas eu acho que não é tão difícil entender, se formularmos hipóteses diferentes

Ninguém se questiona sobre a natureza da taxa de juros, o motivo de sua existência e quais os fundamentos que deveriam guiá-la.

Tratamos apenas de relações de causa e efeito já padronizadas e predefinidas nos livros e finanças e economia. Porém, creio, não será a dinâmica dos fluxos de interesse pelo dinheiro (oferta e demanda de liquidez) que vão nos ajudar a entender a incrível disfunção que vive hoje o mercado de ativos financeiros em todo o planeta.

As taxas de juros não foram invenções da teoria financeira, na verdade a teoria financeira modelou e deu dinamismo à mediação QUE SEMPRE EXISTIU entre o interesse de poupadores e investidores. Essa negociação entre quem quer consumir/investir hoje e quem quer adiar esse consumo/investimento é muito anterior à teoria financeira. Desde que alguém topou ceder 10 vacas por um ano, para receber 11 vacas no futuro, já havia sensibilidade a taxas de juros, a matemática só permitiu registro, leitura e ampliação da complexidade.

E como a demanda e oferta de liquidez são resultado de uma interação humana, devem atender aos interesses de ambas as partes, ou seja, se me proponho a abrir mão de consumo por 30 anos, esse sacrifício atual deve atender meus interesses de consumo no futuro, bem como ao interesse do investidor/empreendedor no momento.

A racionalidade média dos agentes econômicos funcionou muito bem em todas as eras, mesmo quando ainda não se dominava técnica para cálculo de juros compostos. Funcionou ainda melhor com o desenvolvimento de técnicas para cálculo de valor presente de ativos complexos como derivativos, por exemplo.

Mas, hoje, não funciona mais. Não atende os interesses dos investidores/poupadores de curto ou de longo prazo. A teoria financeira continua existindo, as fórmulas e os cálculos continuam valendo, mas a realidade das finanças mundiais deixou de mediar corretamente os interesses de poupadores e investidores/empreendedores e, se nada for feito, poderá passar décadas destruindo valor de aposentadorias da geração atual e das próximas.

Mas o livre mercado não deveria regular esses interesses, ajustando o preço dos ativos?

Sim, correto. O problema é que há entidades gigantes e irracionais agindo de forma deliberada contra o equilíbrio natural dos preços dos ativos.

Antes de falarmos dessas entidades, vejamos os motivos pelos quais a realidade dos preços dos ativos, nos dias de hoje, NÃO ATENDE mais à racionalidade dos poupadores (aqueles que cedem o capital) e dos investidores/empreendedores (aqueles que usam o capital para dar retorno futuro aos poupadores). Eles continuam investindo por não haver opção, mas os objetivos racionais não serão atingidos.

Importante ressaltar que poupador, neste texto, é aquele que oferece capital hoje, para consumir no futuro, estamos falando APENAS de longo prazo, que é, em essência, o capital usado para investimento não especulativo. Investidor/empreendedor é aquele que toma o capital e usa em projetos não especulativos agora. Ambos não são atendidos pela realidade financeira atual. Veremos a seguir.

As taxas de juros, conforme já sugerido, devem refletir o preço de equilíbrio entre poupadores e investidores, oferta e demanda de capital.

O problema é que o interesse de poupadores deve se materializar em prazos que não devem exceder 30 a 35 anos, pensando em formação de patrimônio para aposentadoria.  É razoável crer que após engrenar a vida profissional, quando se melhora o salário ou se atinge um nível médio na carreira, entre 25 e 35 anos de idade, a expectativa do poupador (que abre mão de consumo hoje para garanti-lo no futuro) e de passar de 25 a 35 anos investindo para acumular capital de aposentadoria. Ninguém se programa para investir por 55-60 anos para conseguir se aposentar. Não cabe na expectativa de vida (life span) humana média.

Essa é uma realidade que se verifica individualmente, mas principalmente em fundos de pensão. As “contas” atuariais dos fundos sempre levam em consideração, um acúmulo por 25, 30, 35 anos, uma aposentadoria (retiradas) a partir dos 60-65 anos, com sobrevida de 25 a 30 anos. Isso não é por acaso, reflete a expectativa de vida das pessoas, capacidade produtiva por faixa etária etc.

Digo tudo isso para lembrarmos que as taxas de juros PRECISAM servir a esse objetivo dos poupadores. São centenas de milhões ao redor do mundo (a considerar os que fazem qualquer tipo de previdência, ultrapassa a casa do bilhão com certeza, dada a poupança privada de 50% da renda na China).

Com relação aos investidores/empreendedores (tomadores do capital), cada projeto deve apresentar a maturação e o retorno nos períodos planejados. Uma concessão governamental deverá dar o retorno esperado no prazo da concessão, um projeto altamente arriscado deverá apresentar seu retorno (ou prejuízo) num prazo de 5 anos. Em todas as áreas há uma expectativa de retorno e de taxas de juros, dentre de um prazo razoável. Ninguém investe racionalmente em retornos previstos para 80-100 anos.

O que diz a teoria financeira?

Vivemos uma era de juros baixíssimos e até negativos. E isso cria sérios problemas para toda a teoria e prática financeira com as quais estamos acostumados. Pior do que isso, afasta as finanças da necessidade prática da indústria de fundos de pensão e da realidade de poupadores de longo prazo. E também atrapalha investidores/empreendedores, por outros motivos.

A ver.

A aposentadoria possível

Pensemos em uma taxa de juros real da ordem de 3,5% ao ano, a partir de instrumentos de renda fixa de baixo ou baixíssimo risco, algo que era possível, num passado não remoto, nos títulos de países desenvolvidos de médio e longo prazo.

Com essa taxa, um indivíduo poderia acumular 20% de sua renda anual, por 35 anos, e conseguir se manter por mais 25 anos EXCLUSIVAMENTE com o dinheiro acumulado para a aposentadoria.

Ou seja, sem correr riscos em outros ativos, um conjunto de instrumentos de renda fixa seria suficiente para que ele próprio cuidasse de sua aposentadoria (ou que seu fundo de pensão o fizesse).

Correndo um pouco mais de risco, investindo em dívida privada + dívida soberana, há 10 ou 15 anos seria possível obter 5,5% ao ano em termos reais (apesar de que, se a renda subir, também subiria o aporte, de forma que o impacto de uma inflação baixa não seria tão significativo).

Nessas condições, sem ainda correr riscos excessivos, poupando 20% da renda anual por 26 anos apenas, seria possível viver com a mesma renda (efetivamente utilizada) pelos 26 anos seguintes.

Aos que consideram poupar 20% da renda “impossível”, vale lembrar que já deixamos 11% ao INSS, e a soma de décimo-terceiro e adicional de férias já significam outros 11,1%. Não é impossível e já é uma realidade para muita gente. Em termos mundiais, nem se fala, é até baixo esse percentual. O problema no Brasil é que a maioria das pessoas confia sua aposentadoria EXCLUSIVAMENTE ao governo, de forma que não formamos poupança e nem cultura de autonomia financeira.

A aposentadoria impossível

A realidade atual das taxas de juros torna quase impossível acumular dinheiro para se aposentar, com risco baixo, dentro de um prazo razoável ou com índice de poupança racional.

Vejamos.

Peguemos uma taxa de 1,5% ao ano, lembrando que alguns títulos soberanos de países europeus atingiram taxas NOMINAIS negativas para prazos de 10 anos, e menores que 0,5% para 30 anos.

Com essa taxa de 1,5% ao ano, acumulando 20% da renda anual por 35 anos, o dinheiro acumulado duraria APENAS 12 anos.

Para garantir que o montante acumulado dure 25 anos, seria necessário acumular dinheiro por 55 anos!!!!!!!!!!!!!

Essa realidade NÃO FAZ SENTIDO e NÃO ATENDE a realidade dos poupadores de longo prazo, menos ainda dos fundos de pensão. Não há fundo de pensão que exija investimentos por 55 anos para começar a pagar a aposentadoria. Ninguém investiria nisso.

Essa falta de retorno dos ativos menos arriscados vai exigir das pessoas MAIS poupança e menos consumo.

Para se aposentar com 35 anos de contribuição, seria necessário poupar 32% da renda anual, um sacrifício de consumo bem mais significativo do que os 20% de nossos exemplos iniciais.

A aposentadoria no infinito

Os juros negativos são uma distorção da realidade financeira, uma disfunção, uma anomalia que afasta a racionalidade mínima necessária para toda a teoria econômico-financeira funcionar.

Há menos de 1 ano estimava-se haver cerca de US$ 15 trilhões investidos a juro zero ou negativo. Isso é quase 20% do PIB mundial. Diante dessa realidade toda a estrutura teórica desmorona. Não é à toa que as políticas monetárias não funcionam e que ninguém consegue explicar como taxas de juros persistentemente baixas não levam as pessoas a consumir e elevar a inflação.

Juro positivo tem efeito de amplificar o capital investido, juro negativo tem efeito de IMPOSSIBILITAR atingir determinadas cifras.

Vejamos o desastre se nossas economias para a aposentadoria fossem investidas em juros negativos. Coloquemos 0,5% negativos ao ano.

OBSERVAÇÃO: Se o leitor pensou que bastaria deixar o dinheiro no banco, para evitar juros negativos, o governo Suíço, quando percebeu que isso poderia ocorrer, estabeleceu taxas em depósitos à vista. Para pequenos poupadores, poderia funcionar, mas grandes fundos não podem deixar o dinheiro em depósito à vista.

Com juro negativo de 0,5%, aplicando 20% de nossa renda anual por 35 anos, o dinheiro acumulado duraria pouco mais de 7 anos.

Para conseguirmos acumular dinheiro suficiente, poupando por 35 anos, para viver mais 25 anos após a aposentadoria, seria necessário acumular 46% da renda anual. Além de ser dificílimo, ainda teria impacto catastrófico na economia real, pois o consumo desabaria.

E como isso prejudica investidores/empreendedores?

O leitor deve estar se perguntando se esses juros baixos e excesso de liquidez não seriam bons para quem vai tomar capital. É inequívoco que tomar dinheiro emprestado a 5% ao ano é melhor do que tomar a 12%, mas essa é uma lógica linear curta. Na verdade essa grande irracionalidade gerada pelo excesso de liquidez (dinheiro demais no mundo) é péssima para todo o sistema e prejudica, e muito, os investidores.

Por quê?

Primeiro porque, ao demandar mais esforço de poupança, mais restrição ao consumo atual, para garantir fundos à aposentadoria, a tendência é de um consumo menor hoje e, a continuarem baixos os juros, ou pior, se nem houver a expectativa de alta no futuro, provavelmente mais recursos serão retirados do consumo atual. E isso é péssimo para empreendedores atuais e futuros.

Outro ponto é que, dado o excesso de liquidez, tanto o empreendedor quanto dezenas de concorrentes conseguem captar rapidamente grandes volumes a custo baixo. Isso pode até ser bom para os consumidores, mas é destruidor de capital.

Em um mundo de recursos escassos, os juros são maiores, mas a seleção de projetos é bem mais rigorosa, apenas os de maior potencial são escolhidos. Hoje surge um aplicativo de sucesso, em 5 minutos já há 20 concorrentes capitalizados entrando no negócio.

Repito, pode funcionar para o consumidor, mas isso impacta para baixo o fluxo de caixa mesmo dos projetos vitoriosos. E se o fluxo de caixa é menor, a remuneração do investidor também é menor. Easy money tem sempre o mesmo efeito, seleção menos criteriosa, voluntarismo financeiro e pouco controle. Invariavelmente gera pouco retorno.

Mas a alta nas bolsas e nos ativos de risco não ajudaria na formação de poupança de longo prazo?

Infelizmente não, e aqui mora o perigo maior para os poupadores de longo prazo. Como houve queda significativa na remuneração de ativos de baixo risco, o que torna mais difícil cumprir metas atuariais, os recursos acabam sendo canalizados para projetos de risco elevado.

O problema é que, se antes o investidor esperava 15% a 20% ao ano de um projeto arriscado, hoje se contenta com 6% a 8%.

Isso porque o cálculo de retorno DEPENDE dos juros pagos pelo ativo sem risco e também da relação oferta VS demanda por capital.

Qual é o problema de aceitar retornos menores de projetos de risco?

O problema é que pagamos mais caro pelo MESMO RISCO!

Isso mesmo, o risco do fluxo de caixa pouco muda. Ele depende das condições da economia, da capacidade técnica, da estrutura de custos da mercadoria, da concorrência, do interesse do consumidor e da vários fatores que não são (ou são pouco) influenciados pelas taxas de juros.

Na prática se um projeto tivesse chance de 20% de quebrar nos primeiros 5 anos, pouco importa se você espera dele retorno de 8% ao ano ou de 20%. Se quebrar, vai quebrar por fatores alheios ao seu investimento. O problema é que se você descontou esse fluxo de caixa à taxa de 8%, pagou MUITÍSSIMO MAIS CARO do que se tivesse descontado a 20%.

Em resumo, os riscos são os mesmos, só estamos pagando caríssimo por eles.

E é isso que estamos vendo no mundo hoje.

Quando os mercados de risco NÃO se movimentam diante de terremotos, furacões, retórica belicista, risco de shut down no governo americano, guerra nuclear, expansão fundamentalista, secessão no Iraque e na Espanha, retrocesso na relação EUA-Irã etc., não significa que os riscos não existam, eles estão lá e podem fazer o mesmo estrago de antes. Mas continuamos comprando…

No more fly-to-quality

Não há mais “fuga para qualidade”, por 2 motivos, porque a qualidade (risco baixo) paga juros baixíssimos (já em alta apenas nos EUA) e porque há excesso de dinheiro (liquidez) no mundo. Qualquer movimento brusco, com essa quantidade de dinheiro, poderia derrubar ainda mais o retorno dos ativos de “qualidade”. Aliás, o motivo dos juros negativos em países nórdicos, principalmente durante a crise do Euro, era excesso de “fuga para a qualidade”. Demanda demais e oferta de menos.

Quem é o paquiderme na sala que está causando esse alvoroço todo?

O livre mercado não consegue autorregular os interesses de ofertantes e demandantes de ativos porque há 2 paquidermes na sala, cujos movimentos impedem o mercado de agir racionalmente.

O primeiro é a China e sua economia e moeda controladas. São trilhões de dólares praticamente sem utilidade, sendo usados em projetos tocados pelo governo e por estatais chinesas. Nada disso dá retorno, é só jogar dinheiro fora e manter o “crescimento econômico” nas alturas. A questão da moeda chinesa é ainda mais grave, pois é mantida desvalorizada propositalmente para garantir exportações. Isso faz com que um grupo muito grande de poupadores e investidores sejam MENOS rico do que deveriam.

Mas não vou tratar especificamente desta questão, pois essa política chinesa de absorção da poupança privada mundial já existia e não e a causadora principal das disfunções atuais. É importante, mas além de não ser a principal, ainda depende de um país incontrolável e exótico ao sistema capitalista moderno. Não dá para “consertar” a China.

O problema maior são os GOVERNOS.

Mais precisamente os bancos centrais e as políticas monetárias e econômicas aplicadas após a crise de 2008.

Essa crise espalhou ativos péssimos pelo mundo inteiro. Lixo tóxico, papéis que não valiam nada, contratos descumpridos etc.

A solução global, para evitar o colapso do sistema financeiro e garantir que os bancos continuassem a emprestar, foi promover relaxamentos quantitativos (quantitative easing) e baixar os juros, uma coisa ajudando a outra.

Em outras palavras, os bancos centrais mundiais resolveram dar liquidez ao que não era líquido. Comprar ativos que os bancos não conseguiam vender e que não tinham aceitação no mercado.

Então os bancos centrais passaram a trocar os ativos tóxicos e/ou ilíquidos por títulos públicos de altíssima liquidez.

Essa brincadeira dura quase 10 anos e já inundou o mercado de ativos altamente líquidos, represando a porcaria nos ativos dos bancos centrais.

Um artigo recente publicado no jornal O Globo indica que os ativos dos quatro principais bancos centrais do mundo (EUA, Japão, União Europeia e China) saíram de US$ 6,5 trilhões em 2008 para mais de US$ 17 trilhões em 2016.

Muito desse crescimento se deveu a compra de ativos de baixa liquidez, que estão todos hoje nos balanços dos bancos centrais, principalmente nos EUA e Europa.

Uma boa imagem sobre o tema seria imaginar que os BCs receberam esgoto e pagaram com água limpa. Os reservatórios de água limpa do mercado financeiro privado estão abarrotados, pois não há sede ou asseio que precise de tanta água, mas os reservatórios dos Bancos Centrais estão represando trilhões de litros de esgoto. Ninguém quer que essa barragem estoure.

Como o livre mercado pode autorregular os preços dos ativos e ajustá-los o interesse dos agentes se há um agente gigantesco agindo de forma irracional, com objetivos completamente diversos dos de poupadores e de investidores/empreendedores?

É impossível, por isso essa disfunção tremenda nas finanças e esse medo recorrente de um grande estouro de bolhas por todos os lados. De dívida privada a bitcoin, de shadow banking na china e na índia ao S&P 500. Um medo generalizado que, por conta da irracionalidade e do excesso de dinheiro, não se converte em prudência e volatilidade.

As bolhas vão estourar?

A verdadeira bolha é de liquidez e essa dificilmente estoura. O evento que faria a disponibilidade financeira desaparecer é grave demais, algo como calote de um desses bancos centrais. Não deve ocorrer.

Falando de forma direta, a solução REAL seria o enxugamento da liquidez que, em outras palavras, o desaparecimento do dinheiro desnecessário. Daquele exagero de água limpa que ninguém consegue usar.

Para o mundo parece haver dois caminhos. O do medo, que significa empurrar tudo com a barriga e continuar fornecendo liquidez, permitindo que os governos continuem a ditar as regras econômicas, as taxas de câmbio e a estrutura das taxas de juros (China principalmente), fazendo o mundo virar um grande Japão, de economia modorrenta, pouco crescimento, juros baixíssimos, taxa de poupança cada vez maior para a aposentadoria, mas sem sofrer grandes colapsos. Para um país rico isso não é tão grave, mas para quem é pobre e tem pressa em crescer, é gravíssimo.

O resultado disso é um empobrecimento gradual, um desaparecimento da liquidez ao longo de 50 anos de investimento em péssimos projetos e de retorno baixíssimo.

O segundo caminho já está sendo trilhado pelo banco central americano. Subir juros, parar de comprar ativos ilíquidos e reduzir seu balanço. E o efeito já está sendo sentido, com juros de longo prazo na faixa de 2,5% a 2,6% ao ano. O Federal Reserve tem muito poder para restaurar a normalidade no mercado de ativos de risco zero (ou baixíssimo), para que volte a fazer sentido nas carteiras de longo prazo.

Já está, ao que parece, convencido de que até a inflação responderá melhor (no caso deles subindo) sob taxas de juros racionais.

O Fed está procurando fazer tudo de forma transparente e evitando grandes impactos no mercado. Se conseguir recolocar os títulos de 30 anos ao patamar de 3,5% a 4% ao ano, é extremamente provável que os ativos, ao menos os de renda fixa privada, percam significativo valor.

Os técnicos do Fed perceberam algo que os BCs do mundo ainda não notaram. Ao zerar as taxas de juros ele perdeu completamente o poder de política monetária. Gastou a última bala (zerar os juros) e seus objetivos foram apenas parcialmente cumpridos, uma vez que não temos crescimento pujante em lugar algum no mundo desenvolvido e a inflação continua persistentemente baixa. As pessoas não consomem, os salários não sobem, o endividamento das famílias está em queda e, pior, o endividamento das empresas está nas alturas.

Imagine se, por algum motivo, a recessão voltasse mesmo com os juros zerados e com os balanços empanturrados de ativos ilíquidos. Qual seria a ação possível dos bancos centrais? Nenhuma. Não haveria nada a fazer diante de um cenário de recessão se os juros já estão zerados. Teriam que se reinventar.

Não sei para onde vamos, mas com certeza estamos em um momento disfuncional do mercado financeiro, ou seja, ele não está cumprindo a função de satisfazer o interesse dos participantes livres.

Já havia debatido isso em julho de 2016, neste artigo. As coisas pouco mudaram.

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Bolha Imobiliária – Arrecadação de ITBI no Rio de Janeiro em 2017 cairá a níveis de 2011.

Posted on 13/05/2017. Filed under: Administração, Finanças, Política | Tags: |

É um título forte, mas essa é uma previsão até otimista a respeito da arrecadação do ITBI na cidade do Rio de Janeiro para o ano de 2017.

A prefeitura, a partir da arrecadação de R$ 625 milhões em 2016 está prevendo para 2017 R$ 645 milhões. Ocorre que, até 13 de maio, havia atingido apenas R$ 166 milhões. Considerando a sazonalidade histórica (obtida dos dados mensais de ITBI), com forte concentração em novembro e dezembro, dá para estimar, se o mercado continuar com o mesmo apetite, que atingirá cerca de R$ 598 milhões, bem próximo da arrecadação de 2011 (ver tabela abaixo)

Aliás, a última vez em que os quatro primeiros meses  de arrecadação do ITBI estiveram na faixa de R$ 160 milhões foi em 2011 mesmo (R$ 165 milhões).

Vale lembrar que tanto o passado quanto o horizonte visível em 2011 eram infinitamente melhores do que em 2017. Vínhamos de um PIB crescendo 7,5% em 2010, e os juros atingiriam, em alguns meses, 7,25%. Além disso, atingiríamos em breve o pleno emprego e a expectativa do trabalhador e do mercado era a melhor possível. 2017 não se parece com 2011.

E pior, 2018 ainda é ano de eleição. Ano em que políticos são especialmente incompetentes e irresponsáveis. Não surpreenderia se o final de 2017 fosse (bem) pior que o final de 2011.

Isso tudo em valores nominais. Sem desconto da inflação.

Se descontarmos o INCC (inflação dos custos da construção civil) de um período iniciado em 2008, por exemplo, o valor previsto para a arrecadação do ITBI nesse ano será equivalente em termos reais ao de 2008.

Ano 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017P
ITBI R$ mi 344  388  494  589  744  786  737  667  625 598
INCC 3,20% 7,57% 7,58% 7,26% 8,07% 6,74% 7,22% 6,34% 1,10%
INCC Acumul 3,20% 11,01% 19,43% 28,10% 38,44% 47,77% 58,43% 68,47% 70,33%
Atualizado  344  376  445  493  581  568  499  421  371  351

Falta de dados…

Infelizmente a prefeitura poderia, com facilidade, pois são informações parametrizadas, prover dados robustos sobre as vendas de imóveis na cidade. Seria facílimo, por exemplo, nos fornecer o número de imóveis negociados, a metragem acumulada, as regiões da cidade etc. Saberíamos praticamente tudo do mercado de imóveis em nossa cidade. Mas não há onde achar essas informações.

Nos EUA quando você vai comprar um imóvel, consegue todo o histórico das últimas negociações do mesmo. Está na internet. Aqui no Brasil, tem que pagar um cartório para tirar uma certidão de ônus reais. Custo Brasil, mais motivos para nossa pobreza.

Voltando à bolha, o que sabemos é que os imóveis subiram, entre 2008 e 2017, muito mais do que o INCC acumulado. Quando trazemos a valor presente (para o final de 2008) a arrecadação prevista, e otimista, de 2017, há equilíbrio com a arrecadação de 2008. Porém, é razoável crer que os imóveis tenham subido, pelo menos, 3 vezes mais do que o INCC (210%). Eu até arriscaria que subiram mais do que isso, talvez umas 4 ou 5 vezes.

É bastante plausível que, em quantidade vendida, tenhamos menos de metade do que se verificou no fraco ano de 2008. Talvez bem menos da metade. Não surpreenderia se, em quantidade, estivéssemos vendendo menos de 1/4 das unidades que vendíamos em 2008 e 2009. O balanço da Brasil Brokers mostra uma realidade até pior do que essa.

Conceituando bolha

Bolha nada mais é que a observação de preços excessivamente irreais em um grupo de ativos. Mas nem sempre a bolha “estoura” como poderíamos esperar. O que estamos vendo, com certa clareza, é que os imóveis continuam com valores bem superiores à renda do mercado interessado, fenômeno que expliquei no início de 2014, motivo pelo qual há menos negócios, bem menos negócios, acontecendo.

Aliás, as incorporadoras não ajudam no processo de aquecer o mercado. Um dos mais importantes drives para compra de um imóvel e ter vendido outro. É bem mais comum alguém dar uma entrada de R$ 700 mil porque vendeu um imóvel por R$ 600 mil, do que alguém pegar R$ 700 mil da poupança privada que fez ao longo de anos e se descapitalizar para imobilizar esse dinheiro.

Como as incorporadoras pedem R$ 15 a 20 mil no metro quadrado, não resta opção ao interessado a não ser vender seu imóvel usado por R$ 12 a R$ 14 mil o metro quadrado.

E encalha, invariavelmente, encalha. Se o imóvel novo custasse R$ 12 mil (e existem alguns em botafogo e no jardim oceânico, mas também não estão vendendo) o metro quadrado, o interessado poderia baixar o seu para uma faixa bem mais acessível e dar liquidez no seu imóvel.

É um verdadeiro ciclo vicioso, de expectativas irreais e de muita perda econômica. Os balanços das construtoras não me deixam mentir.

O custo de oportunidade que ninguém entende.

É tolice esperar 2 anos para vender um imóvel por se recusar a dar 25% de desconto (em 2 anos você já poderia recuperar esse dinheiro com facilidade no mercado de renda fixa), mas é o que a maioria faz.

Não nota que 1 ano de espera representa 12% a 15% de custo de oportunidade jogado no lixo.

A continuar esse marasmo financeiro no Brasil, e não há muitos motivos para acreditar em recuperação firme antes de 2019, é provável que os preços reais dos imóveis (descontados pela inflação) em 2019 estejam em patamares próximos aos de 2010.

Vão continuar sendo pra lá de milhão, mas representando coisa semelhante ao preço de 2010.

Quais os sinais antecedentes de melhora?

Antes de aquecer o mercado imobiliário, será necessária uma melhora substancial em vários fatores. No emprego e na renda é algo básico e evidente. Mas também os bancos precisam repassar as quedas nos juros da SELIC para essas linhas de financiamento. Ainda não está acontecendo e, mesmo que a SELIC chegue a 1 dígito, rapidamente, não há garantias de transferência das quedas para o consumidor.

Aqui no RJ a coisa do emprego é mais delicada. A estimativa do ex-presidente, de 600 milhões de desempregados no setor de óleo e gás, é um pouco exagerada. Algo como 300 mil BONS empregos desapareceram aqui no RJ. Um pouco menos que os 600 milhões, mas ainda assim um péssimo número.

Há a questão dos servidores, tanto estaduais quanto municipais (se Crivella não estiver blefando, o dinheiro vai até setembro). Há o estoque boçal de imóveis na Zona Oeste, em especial Jacarepaguá e o Lado B da Avenida das Américas. O estoque do consórcio Carvalho Hoskem – Odebrecht na vila Olímpica é indecente. E olha que os imóveis da Vila do Pan AINDA não foram todos vendidos. O Pan foi em 2007.

That´s it Folks. Há o caminho do giro, que significa adaptar-se ao mercado, há o caminho da margem, que significa esperar o mercado se adaptar a você.

Por enquanto o mercado do Rio de Janeiro é um non sense só. É péssimo para ambos os lados, para compradores e vendedores. Não há non sense maior do que um mercado ruim tanto para vendedores quanto para compradores. Ou há um ajuste nas percepções e expectativas, ou vamos continuar fazendo cada vez menos negócios, como bem mostram os números.

Estamos no fundo do poço?

Naturalmente o poço tem fundo, mas não me arrisco a dizer que já chegamos a ele. Se fosse obrigado a apostar, apostaria em 2018 como fundo do poço, caso a reforma da previdência passe e elejamos um ser humano racional e menos comprometido com o lastro de falcatruas dos últimos 517 anos.

Mas se a Reforma da Previdência não passar, o que NÃO É IMPOSSÍVEL, aí o fundo do poço vai se movimentar bastante. Alegremente e serelepe para baixo.

E se ainda por cima elegermos um “cerumano” irracional, que chuta 600 milhões de desempregados sem perceber a bobagem que fala, por exemplo, aí o fundo do poço será como o tempo na física quântica. Teremos que remodelar o conceito para compreendê-lo. Vai ser bem feio. Recomendo estoques significativos de Rivotril, dólar e latinhas de atum.

Parece pessimismo, mas é só o caminho de sempre aqui em Vera Cruz.

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Bolha imobiliária. O resultado (assustador) da Brasil Brokers

Posted on 31/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , , , |

Vivemos uma realidade ainda bizarra no Rio de Janeiro. A violência está aumentando de forma MUITO evidente, as UPPs fizeram água, os morros onde tinham dado certo, na Tijuca, Botafogo, Copacabana e Ipanema, vivem aos tiros por aqui.

E, apesar de haver oportunidades quando há alguém REALMENTE interessado em vender (e que dê sorte de encontrar alguém realmente interessado em comprar), ainda há loucuras inomináveis como aptos a R$ 12.000 o metro quadrado na rua Bento Lisboa, a poucas centenas de metros de um morro barra pesada. E em um lugar bem feio.

No condomínio Morada do Sol há gente pedindo R$ 900.000, mesmo preço de 2013, e outros pedindo R$ 1.400.000, ambos em estados semelhantes. Isso não é mercado, é non sense.

Mas isso é problema de quem está interessado em vender e em comprar. Nós aqui vamos mostrar o inacreditável resultado da Brasil Brokers.

Brasil Brokers (BBr)

Quem mora no Rio e se interessou por imóveis nos últimos anos deve ter percebido que o nome Brasil Brokers foi crescendo assustadoramente no mercado de corretagem. Praticamente todas as corretoras se coligavam, algumas eram compradas e incorporadas.

A BBr não é construtora ou incorporadora, é uma empresa de intermediação (corretora). Seus dados são interessantes para mostrar o que REALMENTE vendeu e por quanto. E a quantas anda o mercado.

As demonstrações financeiras são um desastre, mas aqui vamos tratar apenas dos dados históricos operacionais, e ver o quanto eles nos dizem sobre os últimos 8 anos do mercado imobiliário.

Resultados Br Brokers 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Vendas (R$ Milhões)   11.025     15.303     17.569   18.897   16.815   12.324     7.037     4.880
Unidades vendidas   56.769     68.128     74.130   60.676   41.308   28.723   20.058   11.215
Ticket médio R$ mil       194 225 237 311 407 429 351 435
Unidades lançadas   77.839   102.451   128.414   89.470   79.980   61.946   33.824   29.424
Lançados – vendidos   21.070     34.323     54.284   28.794   38.672   33.223   13.766   18.209
Lançados/vendidos 1,37 1,50 1,73 1,47 1,94 2,16 1,69 2,62

 

A irracionalidade do mercado em números

Perceba que a BBr saiu de vendas na faixa de R$ 11 bi para quase R$ 19 bi entre 2009 e 2012, um ano antes do auge da bolha de preços.

Atingiu o volume máximo de vendas em 2011, 74.130 unidades.

Quem viveu esse mercado deve lembrar que a coisa cresceu seriamente (em termos de preço) entre 2011 e 2013, e isso dá para ver nos preços médios de vendas, saindo de R$ 237 mil para R$ 407 mil. A carteira da BBr também trabalhava com imóveis mais baratos. Os balanços não dividem as vendas por região, apenas por categoria.

O interessante dos números é que eles mostram, com clareza, como as pessoas e os empreendedores tomam decisões erradas, com base apenas em dados passados.

Quem me acompanha no blog sabe que escrevi EXATAMENTE nessa época que, ao menos no RJ (imagino que nos outros estados não fosse diferente), os imóveis tinham atingido valores irracionais para a renda da população. Não que não pudessem pagar, mas para morar num apto novo no Catete você precisaria de um casal de Juízes. Isso é non sense. Relendo todos os meus posts, vejo que era tudo meio óbvio. Mas as pessoas curtem mesmo se enganar.

Voltemos aos resultados…

Entre 2009 e 2012 houve algum equilíbrio entre lançados e vendidos, em torno de 1 vez e meia. Provavelmente por força do momento pujante, as apostas quase dobraram. Perceba que a relação lançados/vendidos aumentou muito, e mesmo com a redução recente nos lançamentos (de 2015 para cá), como as vendas são muito fracas, a relação explodiu. Mesmo em 2016 para cada unidade vendida, foram lançadas 2,62 unidades.

É um desequilíbrio duradouro, vai demorar bastante para cair. Mesmo que se equilibre o número de lançamentos, ainda há um estoque considerável para comercializar.

Quem passa ali na região Olímpica da Barra, no empreendimento da Carvalho Hosken com a Odebrecht (vila Olímpica, Ilha Pura), se assusta. São milhares de aptos completamente vazios.

Como os prédios são escuros, fica parecendo um mausoléu vertical. Sem exageros.

O volume de vendas e lançamentos

Do ápice de 74 mil unidades em 2011, fomos a 11 mil unidades em 2016. Uma queda de mais de 7 vezes.

2015 já foi um ano péssimo, conturbado e de queda brutal no PIB. Ainda assim, 2016 conseguiu ter queda de quase 50% no número de unidades vendidas.

Tivemos 128 mil lançamentos em 2011 e apenas 29 mil em 2016. Ainda assim o mercado absorve, percentualmente, muito menos.

Por que os preços não caem?

Essa não é uma questão simples.

Há o grupo dos investidores/gestores profissionais, o grupo dos que tem apenas um imóvel e o grupo das famílias que têm vários imóveis.

Profissionais

O resultado da PDG saiu no dia 29/03/2017. Um desastre assombroso. Prejuízo de R$ 2,4 bilhões SÓ no quarto trimestre.

São 5,4 bilhões de prejuízo em 2016, patrimônio líquido virado (passivo a descoberto) de R$ 3,4 bilhões e incríveis R$ 5,8 bilhões de passivo circulante, para quitar em até 1 ano. Profissionais também erram.

Recuperação judicial é legal, mas não faz milagres.

Os gestores profissionais dos fundos de investimento imobiliário atuam com a lógica financeira clássica. Oferta e demanda. Não há demanda, baixa-se o preço. E ainda assim a vacância é muito grande. O BRCR chegou a alugar para a TIM, empresa grande e com $$$, com 2 anos de carência. 2 anos sem pagar aluguel.

Como há muita liquidez nas cotas, o preço de mercado dos imóveis, com base nas cotas, chegou a desabar até 60% em alguns fundos.

Os pequenos e médios incorporadores e construtores continuam querendo dar vazão os terrenos caros que compraram na Zona Sul e Barra. Uma “zapeada” vai mostrar imóveis por empreitada em Botafogo e Jardim Oceânico a preço que eles chamam de “custo”, menos de R$ 9.000 o metro quadrado.

E, mesmo sendo poucas unidades e muito mais baratos do que as opções novas ou usadas do mesmo nível, os empreendimentos não decolam. E o motivo é simples. Famílias raramente compram imóveis nessas condições e não há mais investidores.

Antes, esses negócios voavam, pois havia muita gente disposta a comprar na planta e revender a posteriori. Isso acabou. Na verdade, quem tem dinheiro está esperando para ver até onde vai o mercado para entrar.

Um FII de participações (BPFF11) acaba de aprovar um aumento de capital de 40%, buscando dinheiro novo dos cotistas para aproveitar eventuais oportunidades de imóveis comerciais ou de fundos muito baratos. A oferta deve durar 6 meses e o dinheiro deve ser usado ao longo do ano de 2018.

Há dinheiro, mas não faz sentido investir diante de tantas turbulências e de tanta incerteza. Principalmente diante de tão avassaladora falta de demanda.

Os donos de um imóvel apenas

Esse é o cara que quer se mudar da cidade ou quer vender o imóvel em que morava para morar em algo mais modesto ou aplicar o dinheiro.

Esse costuma querer MESMO vender ou alugar, e aceita condições de mercado, reduz restrições de fiança e negocia preço.

Normalmente os imóveis estão em bom ou excelente estado, pois ele não é investidor e não vive de imóveis. Preparou o imóvel para morar.

Se você pretende comprar um imóvel, provavelmente vai comprar de alguém assim. Raramente esse cara se dá ao luxo de ser irracional, pois mesmo que dê descontos de 20% a 30% no preço, a aplicação do dinheiro no mercado vai dar de 3 a 4 vezes mais do que o aluguel.

Não são muitos nessa situação, pois o brasileiro é meio joão-de-barro, quer casa e vai lutar até o final, mesmo comprometendo as finanças e a racionalidade, para manter o teto.

Mas como há ainda menos compradores, pois a renda brasileira caiu a níveis de 2011 e continua em queda, e os preços não voltaram para os níveis de 2010-2011, mesmo ótimas oportunidades não vendem ou demoram a sair.

Hoje é uma questão de sorte, muita sorte, conseguir um negócio confortável para ambos os lados.

Os donos de vários imóveis

É bem comum haver famílias que vivem de um extenso patrimônio imobiliário. E, mesmo sentados em um patrimônio muito elevado, a renda gerada não costuma ser tão confortável.

Isso se reflete na qualidade sofrível dos imóveis. Não é raro você ver aptos em Ipanema com armários de péssima qualidade, pois o proprietário não negocia melhorias, daí o inquilino compra o mais barato. É meio bizarro o sujeito alugar um imóvel sem armários, mas é extremamente comum aqui no Rio.

Hoje é bem razoável estimar que o valor líquido que se consegue tirar de um patrimônio imobiliário na Zona Sul do Rio não passe de 0,2% a 0,25%. Isso contando Imposto de Renda, manutenção, vacância, administração etc.

Para ter uma renda mensal de R$ 10.000, o sujeito deve ter, em imóveis, cerca de R$ 4 milhões a R$ 5 milhões.

É um disparate financeiro. Se vendesse por R$ 2 milhões tiraria, investindo TAMBÉM em imóveis, porém através de fundos, receberia de R$ 12 mil a R$ 15 mil. Sem IR, gerido por terceiros, sem dor de cabeça de vacância (diluída).

Se conseguisse vender pelos R$ 4 milhões, poderia quase triplicar a renda com muito menos dor de cabeça.

Mas é impossível que isso aconteça. Esses proprietários raramente vendem, raramente investem e criam sérias dificuldades até para alugar.

Aqui no RJ já se está pedindo fiador com 2 imóveis e renda superior a 5 aluguéis. Além da avaliação da renda do próprio inquilino.

Ou o seguro-fiança, que é uma bizarrice brasileira. O banco paga 3 ou 4 aluguéis no caso de inadimplência, mas já recebeu de 4 a 5 do inquilino, em um contrato de 30 meses. E após pagar o locador pelo sinistro (evento de crédito), ainda vai executar o locatário.

Faz sentido o modelo, só não vejo sentido em cobrar 2 aluguéis por ano para uma situação em que o risco do banco é baixíssimo. E o retorno tende a ser gigantesco. Depois de um contrato de 30 meses, o risco do banco é virtualmente ZERO.

As pessoas que têm muitos imóveis, normalmente criam um sistema de dependência, com muitos familiares, principalmente idosos, dependendo dessa renda. Normalmente acabam criando sistemas dentro da própria família para fazer a gestão.

Como as rendas caíram bastante, aqueles que não são “podres de ricos”, podem colocar alguns imóveis à venda.

E são, normalmente, aqueles incríveis apartamentos velhíssimos por R$ 25 mil o metro quadrado no Leblon, ou por R$ 15 mil o m2 em Botafogo.

E não baixam, pois a necessidade não costuma ser grande o suficiente. Normalmente se resolve com um ajuste para baixo no padrão de vida, para preservar o patrimônio em tijolo.

Esses imóveis só vão a mercado por preço baixo quando os proprietários originais, as pessoas que formaram a poupança originalmente, falecem. Daí a corrida para o inventário e o interesse dos herdeiros acabam levando os imóveis a mercado em condições mais racionais.

Vai se ajustar?

Realmente não faço ideia.

Parece-me que ainda teremos problemas sérios com a renda e com o emprego por mais 12 a 18 meses. O governo não tem recurso algum para ajudar ou apoiar o emprego. Aliás, ajudaria se saísse da frente.

Aqui no RJ há a possibilidade da aprovação de medidas extremamente duras contra o funcionalismo, que já passa por um momento delicadíssimo.

Além da contribuição previdenciária de 20% e 22% por 3 anos, ainda querem aprovar (está no Congresso para depois vir para a Assembleia) a proposta de redução de salário e de jornada. São 600 mil pessoas, entre aposentados e na ativa, a maioria na Capital.

Aquele momento mágico de esperança, que fez os preços da Tijuca ultrapassarem Moema e Vila Olímpia (em imóveis de mesmo padrão), já era.

É difícil antecipar movimentos financeiros quando há tantos agentes que se comportam fora dos padrões de racionalidade do mercado.

Acertei com relação ao teto, pelos dados da BBr, o preço de 2012-2013 é o vigente, para negócios que FECHAM, não para essa loucura pedida no ZAP.

Mas eu não me arrisco a dizer que cairão para os valores de 2010, pois eram MUITO mais baixos do que os de 2012.

É mais provável que a oferta de lançamentos se restrinja MUITO para manter preços.

Isso já quebrou PDG e é uma aposta perigosa. Pode acabar levando outras para o buraco.

É uma queda de braço estranha, com dois braços fraquíssimos, oferta e demanda.

É mais um clássico brasileiro. Está péssimo para quem quer vender, e também para quem quer comprar. Economia brasileira PURA!

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A Bolha Imobiliária Que Não Existe. O Maior Estoque de Imóveis Está Com… Os Bancos!!!

Posted on 07/03/2017. Filed under: Finanças, Política | Tags:, , |

Eu escrevi muito sobre a bolha imobiliária, por quase 7 anos. Antes de muita gente se pronunciar sobre o tema.

Até desenvolvi uma planilha para cálculo de preço justo do imóvel. Através dela consegui descrever 4 momentos:

– Entre 2010 e 2011, NÃO havia bolha, pois as premissas e as expectativas colocadas na planilha, com quedas de juros e preços de aluguéis, mostravam que os imóveis, ao menos na área nobre do Rio de Janeiro, estavam com preços adequados.

– Entre 2012 e 2013 perdemos a mão nos preços. Altas de mais de 100% em alguns bairros. Estávamos no limite do aceitável em termos de preço justo, calculado pela planilha.

– Entre 2014 e 2015 o preço dos imóveis ultrapassou (e muito) a renda e o estilo de vida das famílias, de forma que se esperava que uma família com renda de R$ 40 mil por mês conseguisse comprar um imóvel que, 8 anos antes, era almejado por quem tinha renda de R$ 6 a 8 mil. Imóvel ruim e mal localizado. Non sense.

– Em 2016 e no início de 2017 temos o óbvio. Quebradeira de construtoras e recorde de retomada de imóveis.

O que é bolha?

Muita gente acha que, para se caracterizar a bolha, é necessário que exploda, ou seja, que a queda dos preços seja devastadora e imediata. Não é necessário que isso ocorra, principalmente em um país com inflação elevadíssima como o nosso.

Como já disse em outros posts, o preço dos aluguéis já retornou a patamares de 2012, em alguns lugares (com condomínios caros) voltou a 2010. Com relação ao preço dos imóveis, ainda que a maioria esteja em patamares elevados, já se encontra opções bem próximas ao que se via em 2012-2013.

Isso já significaria uma perda inflacionária de quase 30%. E não estamos nem perto do fim.

Por que não estourou?

Primeiro porque brasileiro não entende imóvel como investimento, não percebe que o mesmo pode ser um passivo ou ativo, dependendo do preço e do custo de oportunidade.

Quem tem 5 imóveis na Zona Sul do Rio pode estar “sentado” em cima de R$ 5 milhões, que, com certeza, estará lhe dando, tirando vacância, custos, manutenção, taxas e impostos, menos de 0,2% ao mês. Há investimentos com risco semelhante dando 0,7%. Mas é impossível que ele venda, pois imóvel é algo menos arriscado do que “dinheiro”. Já escrevi sobre o fetiche da iliquidez. É uma proteção contra o desequilíbrio orçamentário. Realmente o imóvel ajuda a manter o patrimônio de quem não é controlado nas finanças.

Segundo porque a estrutura de juros para empreendimentos imobiliários no Brasil é subsidiada. Mesmo para quem pega empréstimo fora do SFH, os juros são menores do que a captação básica bancária. Então, os juros sobem de 9% para 12%, e os contratos já firmados não mudam.

E terceiro porque ninguém sabe o que fazer com os estoques retomados. Estão ainda “encarteirados”.

Veja na reportagem do valor (reproduzo ao final):

http://www.valor.com.br/financas/4888230/calotes-levam-bancos-acumular-r-10-bilhoes-em-bens-retomados

A maior incorporadora do Brasil!

Não é a Cyrela, é a união de bancos. O estoque retomado pelos bancos é maior do que o estoque da Cyrela, e isso é particularmente ruim, pois os bancos têm imóveis mais baratos, usados, o que é raro no estoque de incorporadoras. O valor é maior, mas a quantidade deve ser muito maior.

E ainda não foram “distribuídos” os estoques da PDG, que acaba de entrar em Recuperação Judicial. Lembrando que os maiores credores são os próprios bancos.

E estamos falando prioritariamente de imóveis residenciais, os comerciais estão bem piores.

A bolha não estourou a ponto de comprarmos apartamentos excelentes em bairros nobres por preços muito baixos, e talvez isso não ocorra mesmo, pois há pouquíssima oferta, mas já destruiu, com segurança, mais de R$ 100 bilhões entre quebras, retomadas, perda de valor de fundos imobiliários, perda de valor nas incorporadoras etc. Só a PDG chegou a valor R$ 12 bilhões, hoje vale pouco mais que nada.

Isso ainda não se verificou nos estoques, continuam, nos balanços, a preços extremamente elevados. Vimos em um post recente meu, aptos de 92 metros quadrados na subida da favela, em Laranjeiras, por R$ 1,4 milhão NO BALANÇO da incorporadora, ou seja, nem era preço de venda, era contábil.

Para onde vão os estoques?

Dos lançamentos comerciais prefiro nem comentar, pois é catástrofe total. A região do Porto Maravilha tem 85% de vacância. Não entendo porque não alteraram a proposta para formatar empreendimentos residenciais na região. Mesmo que os lançamentos parem hoje, não deve levar menos que 10 anos para ocupar os imóveis comerciais da região. Talvez nunca sejam ocupados. O Rio está em franca decadência, precisa se recuperar.

Pelo visto os bancos não sabem bem o que fazer com os imóveis residenciais retomados. E poderão vir muitos, principalmente das SPEs da PDG.

Estão evitando os tradicionais leilões presenciais, pois há muita combinação de preços. Nos on-line os imóveis não estão saindo nem em segunda oportunidade, pois os preços estão quase a mercado.

Alguns estão pensando em criar empresas específicas para desovar os estoques. Outros já retiraram do jurídica o processo de retomada, de tão grande o volume.

Uma coisa é certa, os imóveis precisarão vir ao mercado, não há o que fazer com eles, exceto vender. E isso poderá pressionar ainda mais os preços.

Minha impressão pessoal é que ainda estamos longe da estabilização. A aprovação das reformas e o equilíbrio fiscal poderão ajudar na queda dos juros e na retomada da economia, mas ainda vai levar, pelo menos, de 12 a 18 meses para sentirmos a diferença.

Calotes levam bancos a acumular R$ 10 bilhões em bens retomados

Se os cinco maiores bancos brasileiros decidissem juntar todos os imóveis recebidos em garantia de empréstimos não pagos, brigariam pelo posto de maior incorporadora do país. Com o agravamento da crise, o estoque desse tipo de ativo mais que dobrou nos últimos dois anos e chegou a quase R$ 10 bilhões. Para efeito de comparação, a Cyrela, a maior empresa do setor, contava com R$ 6,4 bilhões em imóveis no estoque em setembro do ano passado.

O estoque de bens retomados pelos bancos é composto em sua maioria por imóveis, mas também inclui itens como veículos, máquinas e equipamentos. O crescimento desses ativos está principalmente relacionado ao avanço da inadimplência. Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Caixa Econômica Federal, Bradesco e Santander se tornaram donos de todo esse patrimônio quando executaram garantias de empréstimos não pagos. Agências bancárias que deixaram de ser usadas nos últimos anos também entram nessa conta, mas somam uma pequena fatia desse montante.

Apesar de representar uma oportunidade para as instituições financeiras recuperarem ao menos parte das perdas geradas pelos calotes, esses bens tomados também trazem alguma dor de cabeça, principalmente pelas proporções que tomaram. Para instituições que têm como objetivo abrir contas correntes e emprestar dinheiro, administrar um portfólio com características tão diversas tem sido uma tarefa bastante complexa.

Na pacata cidade de Conceição das Alagoas (MG), de 26,5 mil habitantes, o Bradesco tenta vender um imóvel ocupado pela Igreja do Deus de Maravilhas, por R$ 127 mil, em um leilão marcado para esta terça-feira. O Santander se tornou proprietário de um posto de combustível na Vila Olímpia, em São Paulo, avaliado em R$ 9,4 milhões, e também de um haras em Boituva (SP), cujo lance mínimo é de R$ 8,25 milhões.

Fazendas, mansões à beira-mar em Angra dos Reis (RJ), prédios comerciais e até casebres fazem parte dos bens que passaram a integrar o balanço dos bancos, conforme mostram os chamados dos leilões. Em um período de retração da economia, que levou a um excesso de oferta de imóveis, a venda em muitos casos tem sido feita a preços bem abaixo daqueles estimados inicialmente pelos bancos quando aceitaram as garantias. Isso quando eles conseguem se desfazer dos ativos.

Pelas normas do Banco Central, as instituições financeiras têm um prazo de até um ano para vender os bens que não fazem parte do uso. Esse período é prorrogável por até mais dois anos, mas esses bens trazem custos enquanto se mantêm no balanço. Eles consomem, por exemplo, o capital que poderia ser usado em empréstimos. Além disso, esses ativos precisam ter laudos de avaliação feitos por empresas independentes quando superam R$ 51,1 mil, um serviço pago pelo banco. Fora despesas que a própria venda traz, como corretagem e comissões.

O tamanho do estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações varia bastante de banco para banco. Entre as explicações estão o saldo e a maturidade da carteira de crédito de cada instituição financeira, além das operações em outras áreas, como seguros.

Dona da maior carteira de financiamentos para a compra da casa própria, a Caixa também detém o maior estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações. O banco público tem 24 mil imóveis disponíveis para venda. Segundo a Caixa informou por meio de sua assessoria de imprensa, o banco tem dado prioridade a empréstimos com garantia real como forma de mitigar riscos. Já o BB possui o menor estoque em balanço. Procurados, BB, Itaú, Bradesco e Santander não concederam entrevista.

Para evitar perdas no gerenciamento desses ativos, os bancos mudaram a forma como trabalham na cobrança, retomada e revenda de imóveis e outras garantias. Os leilões presenciais foram praticamente abolidos e agora se concentram na internet, por exemplo.

Em um grande banco, a área operacional que cuida dos financiamentos em atraso, como a cobrança, foi separada da equipe jurídica. As medidas ajudaram a reduzir o prazo entre a retomada e o leilão do bem dado em garantia para algo entre 45 a 60 dias, em média, segundo um executivo que pediu que seu nome e o da instituição para a qual trabalha não fossem revelados.

Outro banco estuda colocar esses bens dentro de uma empresa que vai cuidar especificamente da venda deles. Para isso, parcerias com empresas especializadas na comercialização de apartamentos e outros bens também estão no radar.

Na maioria dos casos, a execução das garantias serve apenas para diminuir o prejuízo dos bancos com o crédito inadimplente. Por isso, o tempo é crucial para evitar perdas ainda maiores. Não são raras as situações em que o devedor consegue travar a venda do ativo na Justiça. Há casos de veículos há 20 anos parados em razão de alguma pendência judicial. “Tudo isso se traduz em mais spread na hora do financiamento”, afirma uma fonte.

O número crescente de bens retomados colocados à venda pelos bancos tem despertado a atenção de empresas especializadas em ativos “estressados” – por exemplo, a Enforce, do BTG Pactual, e a Jive. Gestores de fundos imobiliários também começam a avaliar esses bens, mas ainda estão restritos a praças com bastante liquidez, como São Paulo.

Apesar do crescimento do volume de imóveis, veículos e máquinas no balanço dos bancos, o Banco Central diz que esses bens ainda são pouco relevantes para o sistema bancário. Eles representam 2,2% do patrimônio líquido e 0,2% do ativo total das instituições financeiras.

FONTE: Valor Econômico

 

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O mercado de imóveis comerciais no Rio de Janeiro. Um horror anunciado. PDG, CHL e a exuberância irracional de quem paga muito caro.

Posted on 06/03/2017. Filed under: Administração, Finanças, Política | Tags:, , , , , , , |

O Edifício Galeria EDGA11B é um retrofit de classe A num lugar privilegiado do centro do RJ, Rua da Quitanda 86. O empreendimento é de um fundo de investimento imobiliário (EDGA11B).

O fundo foi lançado em 2012 a R$ 380 milhões, com 24.400 metros quadrados de área locável. Hoje está valendo pouco mais de R$ 200 milhões.

É isso mesmo, algo como R$ 8.900 o metro quadrado para um imóvel classe A, no coração do centro do RJ. E tem gente comprando imóvel comercial no Leblon (na planta) por R$ 44.000 o metro quadrado. Cada um escolhe a lixeira em que quer jogar seu dinheiro.

Voltando à catástrofe particular desse fundo.

O administrador evita divulgar o nome dos inquilinos em atraso, mas há dívidas de mais de R$ 8 milhões com inadimplentes. Como a Secretaria de Cultura do Estado do RJ está lá, é provável que seja um dos inadimplentes.

Com a entrada em recuperação judicial da PDG, soubemos que sua subsidiária integral (CHL) também não vinha pagando aluguéis e despesas desde 05 de maio de 2016.

É isso mesmo, uma incorporadora que não paga o aluguel. Sensacional! É o personal trainer que vende a malhação, mas não malha…

Há 4 ações de cobrança e 1 de despejo em andamento.

O fundo chegou a valer, antes de o impeachment ser uma realidade plausível, R$ 140 milhões, o equivalente a cerca de R$ 6 mil o metro quadrado de escritórios TOP, Classe A.

Ainda assim, com toda essa catástrofe, o fundo paga o equivalente a 0,6% ao mês de aluguéis (os $$$ que entram, claro), isento de IR. Cerca de 2 a 3 vezes mais do que se ganha alugando por conta própria aqui no Rio de Janeiro (contando vacância, custos, IR etc.)

Mais um retrato do buraco imobiliário em que nos metemos.

Ps. aos que compram imóveis comerciais pagando R$ 25 mil, R$ 35 mil o metro quadrado fica o alerta. Finanças não têm muito espaço para tergiversações, se há aplicação de mesmo risco com rendimento 2, 3, 4 vezes maior, e você opta pela pior, estará agindo de forma irracional. PONTO. Além de perder rentabilidade muito maior com risco semelhante, você ainda ajuda a formar o preço irracional. O imóvel não “vale” X ou Y, você é que paga X ou Y, daí ele “vale” isso. A irracionalidade atrapalha o mercado. É o que estamos vendo no Brasil hoje. Em todas as áreas.

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Bolha imobiliária: O bizarro mercado imobiliário da Zona Sul do Rio e sua comparação com o mercado de São Paulo.

Posted on 18/10/2016. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , |

Apesar do derretimento significativo no mercado de aluguéis aqui no Rio de Janeiro, ainda há evidências de que o valor dos imóveis está exageradamente alto, ao menos nas regiões nobres da cidade.

Apesar de ser possível comprar imóveis a preço de 2012, até de 2010 (quem precisa vender baixa), não é difícil achar pedidas de R$ 20.000 o metro quadrado para venda, num mesmo imóvel que se aluga por 40 a 50 reais o metro quadrado, algo como 0,2% e 0,25% ao mês (líquido de IR e custos, algo como 0,14% e 0,17%).

E os imóveis, quase todos, são bem ruins, sem infraestrutura de lazer, garagens precárias e prédios bem antigos e sem modernização.

Comparação com São Paulo

Como todo bom carioca, nascido e criado em Ipanema, numa época bem diferente da de hoje, nunca concebi que São Paulo pudesse competir com o Rio em termos de qualidade de vida.

Mas mudei de opinião nos últimos 15 anos. Aliás, antes nem era uma opinião, era só bairrismo mesmo.

Frequentei bastante a região dos Jardins, Moema, Paraíso, Vilas etc., a partir de 2003 por força do trabalho, e continuo, pois a família da minha mulher é dessa região.

Viajei também por uns 20 estados brasileiros, sempre para as regiões nobres, e para mais de 10 países na América do Norte e Europa.

Com tantas viagens, ficando em bons hotéis e regiões prestigiadas, percebi que São Paulo, em termos de estrutura de lazer, bares, comércio sofisticado etc., não tem comparação com nenhum lugar do Brasil. O Rio com certeza vem na segunda posição, mas com não mais que 15% da oferta de São Paulo. Não estaria errado de dizer que apenas o distrito de Moema tem mais ofertas de serviços sofisticados do que todo o Rio de Janeiro.

Normalmente o mercado imobiliário costuma ser mais pujante em torno de centros de excelência de serviços, colégios, comércio e, principalmente, de onde se ganha dinheiro.

E também pelo glamour das regiões. Por isso é tão caro morar bem em Paris, Nova Iorque e Londres.

Qual é a diferença entre os mercados imobiliários do Rio e de São Paulo?

É colossal. Tanto quantitativamente quanto em qualidade.

Separei 1 região de São Paulo e 2 do Rio para compararmos.

Deixei de fora áreas de metro quadrado mais barato (ou menos caro), como Barra da Tijuca, Recreio, Granjas, Alphaville, Morumbi, Panamby etc. e me fixei nas regiões mais caras das cidades.

Em São Paulo peguei os distritos que cercam o Ibirapuera, Vila Mariana, Moema, Jardim Paulista e Itaim Bibi. Essencialmente os jardins e as vilas. É inegavelmente a região de metro quadrado mais caro e, para quem conhece, e sem dúvida uma região MUITO nobre. Chamaremos de SP01.

No Rio precisei separar o United Kingdom of Ipanema do resto da Zona Sul, pois não fazem parte do mesmo mercado imobiliário. Apesar de todos serem próximos da praia, o UKI custa, facilmente, o dobro.

No UKI teremos Ipanema, condado central, Leblon, Lagoa, Jardim Botânico, Gávea e Urca. Chamaremos de UKI.

No restante da zona sul temos Copacabana,  Botafogo, Flamengo, Laranjeiras, Catete, Leme, Glória, Humaitá e Cosme Velho. Chamaremos de RJ01.

Características demográficas e de oferta de imóveis.

Em SP01 moram aproximadamente 342.000 pessoas, em RJ01 moram 390.000 e no UKI cerca de 150.000.

Utilizei o site www.vivareal.com.br para fazer as comparações, pois me parece mais completo e com mais ofertas que o ZAP.

Não vou falar de “imóveis” à venda, mas de “ofertas”. Às vezes um imóvel aparece mais de uma vez, o que distorce o número real de imóveis à venda. Outra coisa importante é que peguei APENAS apartamentos, nada de casas ou imóveis comerciais.

Número de anúncios de imóveis por região

SP01: 68.181 para venda, 54.579 para alugar (80%).

RJ01: 21.747 para venda, 3.539 para alugar (16%).

UKI: 10.317 para venda, 3.762 para alugar (36%).

Filtro 1: Com garagem

SP01: 65.713 de 68.181 tem garagem,  96% do total.

RJ01: 12.138 de 21.747 tem garagem, 56% do total.

UKI: 8.503 de 10.317 tem garagem, 82% do total.

Filtro 2: Imóveis acima de R$ 3 milhões com garagem.

SP01: 14% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

RJ01: 11% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

UKI: 42% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

Filtro 3: Imóveis abaixo de R$ 1.200.000 com garagem.

SP01: 29.491 de 68.181,  43% do total.

RJ01: 3.656 de 21.747, 17% do total.

UKI: 324 de 10.317, 3% do total.

Filtro 4: Imóveis abaixo de R$ 1.200.000 com garagem, com mais de 120 metros quadrados de área.

SP01: 3.529 de 68.181,  5,18% do total.

RJ01: 261 de 21.747, 1,20% do total.

UKI: 1 de 10.317, 0,01% do total.

Filtro 5: Aluguel superior a R$ 5.000

SP01: 12.123 de 54.579,  22% do total.

RJ01: 883 de 3.539, 25% do total.

UKI: 2.399 de 3.762, 64% do total.

 

Filtros mais específicos.

Antes de falarmos da questão qualitativa, mais alguns filtros para mostrar a diferença entre os mercados.

3 Quartos ou mais com garagem, entre 90 e 120 metros quadrados de área.

Em SP01 há 9.988 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 3,2 mihões ao mais barato a R$ 435.000.

Em termos de aluguel há 2.864 anúncios com essas características em SP01, variando de um máximo de R$ 15.000 a um mínimo de R$ 1.600.

Em RJ01 há 2.716 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 4,2 mihões ao mais barato a R$ 750.000.

Em termos de aluguel há 262 anúncios com essas características em RJ01, variando de um máximo de R$ 12.000 a um mínimo de R$ 2.600.

No UKI há 1.834 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 7 mihões ao mais barato a R$ 950.000.

Em termos de aluguel há 313 anúncios com essas características no UKI, variando de um máximo de R$ 12.000 a um mínimo de R$ 3.000.

 

Aqui já aparece a primeira inconsistência financeira.

O que fica evidente ao avaliar ofertas do tipo “vendo ou alugo”, que são abundantes em São Paulo e mais raras no Rio, é que o aluguel em São Paulo é mais caro. Por quê?

Porque não vale a pena alugar no RJ. Não é “indiferente” alugar ou vender no RJ, mas em São Paulo é.

E isso fica um pouco claro quando vemos que os imóveis, nas características propostas, têm aluguel mais caro em SP do que nas regiões nobres do Rio.

É fácil achar imóveis com o aluguel oscilando entre 0,4% e 0,5% do valor de pedida de venda em São Paulo e impossível no Rio. Ao contrário, no RJ é facílimo achar imóveis sendo alugados por 0,25% de seu valor de pedida.

A lógica é simples. Circula mais dinheiro por lá. Aluguel é poder aquisitivo, é renda, já compra de imóvel é crédito e estoque de capital.

Mas o que impressiona não são nem os números, mas a qualidade dos imóveis. Veja nos exemplos a seguir.

O que é possível comprar entre R$ 900.000 e R$ 950.000 (3 quartos ou mais com garagem)?

Tentei escolher os melhores. Em São Paulo não foi possível escolher, pois há muita oferta de bons imóveis.

No UKI não foi possível escolher, pois não há aptos nesse valor com essas características.

No RJ01 não havia nada que prestasse. Mas selecionei alguns.

RJ01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-80m2-venda-RS950000-id-73163387/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-162m2-venda-RS900000-id-72248034/

SP01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-140m2-venda-RS950000-id-69135011/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-166m2-venda-RS950000-id-67833949/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-152m2-venda-RS930000-id-59579574/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-158m2-venda-RS920000-id-58921734/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-130m2-venda-RS950000-id-47794627/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-124m2-venda-RS950000-id-56403699/

 

O que é possível comprar entre R$ 1.450.000 e R$ 1.550.000 (3 quartos ou mais com garagem)?

Tentei escolher os melhores. Em São Paulo não foi possível escolher, pois há muita oferta de bons imóveis.

No UKI e no RJ01 há boas opções, muito inferiores às de SP01, mas bem melhores que nas outras faixas de preço. No UKI só havia 17 aptos à venda nessas características, 3 aptos muito bons.

RJ01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-flamengo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-180m2-venda-RS1550000-id-63845539/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-90m2-venda-RS1550000-id-58718845/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-copacabana-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-110m2-venda-RS1550000-id-71938266/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-copacabana-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-98m2-venda-RS1550000-id-71451902/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-leme-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS1550000-id-73017934/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-115m2-venda-RS1550000-id-70462561/

UKI

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-gavea-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-178m2-venda-RS1500000-id-66689613/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-lagoa-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-132m2-venda-RS1500000-id-71919036/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-gavea-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-120m2-venda-RS1450000-id-72315390/

SP01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-334m2-venda-RS1550000-id-71793706/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-218m2-venda-RS1500000-id-57117165/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-186m2-venda-RS1450000-id-65008497/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-225m2-venda-RS1450000-id-73363662/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-180m2-venda-RS1450000-id-71729150/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-204m2-venda-RS1460000-id-57000739/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-186m2-venda-RS1498000-id-69114756/

 

O que podemos concluir disso?

É difícil entender tamanha discrepância, ainda mais quando sabemos que em São Paulo há muito mais dinheiro circulando e menos violência do que no Rio, segundo os dados do ministério da justiça.

Pode ser a praia e o lazer gratuito, apesar dos arrastões frequentes.

Pode ser o Tom Jobim e sua garota.

Pode ser excesso de oferta de um lado, falta de outro. Mas aí teríamos que ponderar com a demanda, para a qual não temos os dados. E também fica difícil entender por que o aluguel seria mais caro, dado que também tem bem mais ofertas do que no Rio.

Talvez seja o efeito NYC. A pessoa rica tem um apartamento lá só por ter. Não há necessidade de racionalidade financeira ou de moradia.

Mas, infelizmente, e quem conhece sabe, nem Rio e nem São Paulo são Toronto, o centro de Paris e de Londres, a ilha de Manhattan. Não chegam nem perto da ordem urbana e social desses centros. E, principalmente, não circula uma fração do dinheiro e dos recursos que circula por lá.

O que parece é que em SP há mais equilíbrio entre a racionalidade financeira e a necessidade de moradia, já no Rio não parece haver. Parece ser outra coisa.

Faz sentido comprar para morar ou para investir em São Paulo, dado o retorno possível com aluguéis, já no Rio me parece que não há sentido em comprar, uma vez que o aluguel corresponde a 0,25, 0,25% do valor do imóvel.

Quais apostas podemos fazer?

Após a crise braba que o Brasil está passando, os preços dos imóveis vão subir em São Paulo? Cair no Rio?

Ou vocês acreditam que essa diferença se sustenta apenas pelo diferencial geográfico?

A minha aposta é que, em algum momento, haverá equilíbrio financeiro, como sempre houve, entre o preço dos aluguéis e de venda, em ambas as cidades.

Pelas minhas planilhas, há boas oportunidades de compra em São Paulo e quase nada no Rio de Janeiro, lembrando sempre que as planilhas são meramente financeiras, não captam o Tom e sua garota ou o glamour da princesinha do mar.

Não seria surpreendente se, após essa crise, nos estabilizarmos com alta moderada de preços em São Paulo e baixa no Rio. Sempre levando em conta que há inflação e juros altos no Brasil. Se um imóvel subir 20% em 5 anos, com inflação de 40% e acumulado de juros de 70%, significa queda brutal no preço real.

O problema é o fim da crise. Aqui no Rio não consigo enxergar o fim da crise orçamentária do estado. E isso impacta bastante os preços, pois há insegurança financeira até no serviço público, e medo da deterioração dos serviços, principalmente em relação à segurança.

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O preço justo dos imóveis. Julho de 2016. E as irracionalidades.

Posted on 07/07/2016. Filed under: Filosofia, Finanças, Matemática, Política | Tags:, , , , , , , , , , , , , |

Alguns leitores não conseguem “ver” a tal explosão da bolha imobiliária. Nem sempre é fácil ver, pois em alguns lugares ela nunca vai estourar e às vezes a expectativa do efeito da “explosão” está superdimensionada.

Aqui no RJ há imóveis sendo vendidos (preço pedido) pelo mesmo valor de 2012. Sei disso, pois vendi um em 2012 e, no mesmo prédio e há outro (melhor que o meu) pelo mesmo valor que pedi.

Há um prédio com infra aqui no Catete que os preços estão batendo os pedidos em 2013.

Mas há gente pedindo 20%, 30% mais caro.

Um preço estagnado por 3 anos, já é uma perda de uns 23% com a inflação passada.

 

Mas vai explodir MESMO?

Olha… Imagino que a expectativa de destruição de valor, cair, por exemplo, ao preço de 2009 (ou 2007), AINDA não é razoável.

Durante a crise imobiliária no exterior a expectativa de comprar imóveis 30% mais baratos em Manhattan ou no centro de Londres e Paris não se verificou.

Lugar desejado, com poucas ofertas de imóveis, dificilmente “derretem”. Mas Ipanema não é Manhattan. Já caiu bastante.

Já em áreas não tão procuradas, com excesso de imóveis, é possível uma queda forte. Imóvel comercial em área de pouco interessante, infelizmente pode significar vários anos de prejuízo.

As construtoras resistem em baixar os preços. Há empreendimentos na Península, condomínio de luxo na Barra, lançados, com imóveis prontos, e 90% vazios. Alguns nem conseguiram fechar o lançamento. E não baixam os preços.

 

A irracionalidade e dois exemplos de estouro.

Uma senhorinha, dona de vários imóveis comerciais no Leblon, resolveu, há uns 2 anos, subir significativamente o aluguel das lojas e não aceitar oferta.

Muito rica, preferia deixar os imóveis vazios. Atrapalhou bastante o bairro, mas continuam lá, vazios.

Em Ipanema, num dos principais pontos comerciais, desalojaram uma padaria famosa, pedindo 150% mais pelo aluguel. Está vazia há 2 anos, pelo menos.

Não há como exigir do miúdo, da pessoa física, racionalidade comercial pura. Às vezes o tino comercial perde para a teimosia.

Mas fundos de investimento imobiliário não podem se dar ao luxo da irracionalidade.

Isso porque as cotas são negociadas em bolsa. Se o gestor não trabalhar corretamente o preço cai e ele pode ser destituído em Assembleia.

Edifício Galeria – Rua do Ouvidor – Retrofit – Centro do RJ.

Antigo prédio da Sulamérica, um dos pontos mais nobres do centro do RJ, prédio todo reformado, alto luxo.

São cerca de 25.000 metros quadrados (incluindo lojas sofisticadas no Mall do térreo).

Foi lançado em 31.10.2012 por R$ 381 milhões (colocação das cotas de fundo, todas vendidas). Isso dava R$ 15 mil por M2, o que era normal para imóveis desse nível.

O imóvel estava pronto, mas sem inquilinos. O fundo pagaria 9% ao ano, por 12 meses (pagamento mensal de 0,75%), até conseguir alugar as lojas.

Em março de 2016 o “valor justo” deste imóvel estava em R$ 339 milhões. Valor justo é calculado por especialistas, e informado nos documentos do fundo.

Mas o valor de mercado tinha batido R$ 155 milhões (R$ 6 mil o metro quadrado) em final de fevereiro de 2016. Hoje está em cerca de R$ 230 milhões (R$ 9 mil o metro quadrado).

Se descontarmos a inflação, a queda chegou a quase 70% do valor de lançamento (pouco antes de março de 2016) e hoje estaria em cerca de 50% de perda. Para quem comprou a perda não é tão grande, pois recebeu aluguéis.

Senhores, é IMPOSSÍVEL comprar um imóvel comercial físico, real, de 30 metros quadrados em prédio novo, área nobre do centro do RJ, por R$ 180.000.

Mas não para quem comprou o FII EDGA11B no final de fevereiro.

Mas vamos piorar um pouco. O EDGA não é o pior exemplo.

Shopping Sulacap – Zona Oeste do RJ

Shopping novo, inaugurado no final de 2013. Não vingou ainda, muitas lojas satélite vazias. Resultado operacional baixo (cerca de R$ 0,20 de aluguel por cota).

O fundo foi vendido por R$ 108 milhões no lançamento, correspondendo a 44% de um empreendimento com 29 mil metros quadrados (cerca de 12,6 mil metros quadrados para o empreendimento). Lançado, portanto, a R$ 8,5 mil o m2.

Mais ou menos na mesma época da queda do fundo galeria (turbulências econômicas e políticas) esse fundo chegou a ser negociado a menos de R$ 33 milhões (R$ 30 por cota), o que daria impressionantes R$ 2.600 por metro quadrado. Em um shopping novo. Hoje está na faixa de R$ 40 milhões.

Se formos descontar a inflação, chegaríamos fácil a algo como 75% de perda.

A perda para quem recebeu os aluguéis é menor (a General Shopping pagará quase 3% ao mês até 10 de outubro de 2016).

Agora, imagina que não fosse um fundo. Uma pessoa comprou uma lojinha de 50 metros por R$ 425.000 lá no lançamento. Tente convencê-la a vender hoje por R$ 150.000 (R$ 3.000 o metro quadrado).

Ela vai fazer as contas e pedir R$ 600.000. E não vai vender. Talvez nunca.

Estourou amigos. Em ambientes onde a racionalidade impera, é devastador o estouro.

No residencial, a irracionalidade impera.

O derretimento dos alugueis no RJ eu vejo no dia a dia. Muitos colegas que trabalham comigo vieram de outras cidades para o RJ em 2012 buscando imóveis próximos ao centro. Imóveis péssimos, caindo aos pedaços, na zona sul, 2 quartos, sem garagem, 60-80 metros quadrados, preço mínimo 2.250, 2.500.

Exatamente o mesmo preço que se paga hoje, até dá para pagar menos. Em termos reais, descontando a inflação, teríamos uma perda superior a 30%.

Já em imóveis de alto padrão, alguns aluguéis caíram 50%, 60% NOMINAIS, com a saída em massa dos estrangeiros do petróleo.

Imóvel comercial é até difícil alugar a preço “zero”, pois os condomínios são caríssimos. Ficam fechados dando prejuízo mesmo.

Mas ninguém vende. Só vende barato, ou a preço justo, quem precisa.

Brasileiro é de tijolo. Mesmo quem tem 10, 15 imóveis, ganhando 0,2%-0,25% ao mês, NÃO VENDE.

É o benefício da iliquidez. A pessoa tem medo de ser perdulária com dinheiro, que é muito líquido, e está na mão.

É claro que se a situação do Brasil piorar, se houver demissão de servidores do estado aqui no RJ (que seguram bastante o preço dos imóveis, pois tem renda mais alta e estabilidade), não seria impossível um derretimento ainda maior. Com uma grande quantidade de pessoas tentando vender para se manter.

No fundo será sempre oferta e demanda. Se houver muita oferta e pouca demanda, é derretimento.

Calculando o preço justo dos imóveis

Quando comprar? Por qual preço comprar?

Essas questões são, antes de tudo, matemáticas. Depois a gente tempera com interesse pessoal.

Há uns 6 anos lancei uma planilha que ajuda a calcular o valor justo dos imóveis. Ela me permitiu ver que os imóveis estavam sendo negociados a preço justo em 2010, mas já estavam bem salgados em 2012. E ainda mais em 2014-2015.

Pode ser baixada aqui (junto com outras).

Dois parênteses, peço desculpas pela propaganda do livro, mas a planilha foi lançada por ocasião de seu lançamento, então há menções. A planilha é complexa, precisa habilitar o uso de macros, pois ela funciona por iteração.

Vamos calcular o preço justo daqueles imóveis que foram alugados em 2012 e tem quase o mesmo aluguel hoje. Essa É a realidade da zona sul do Rio. Vivo isso diariamente, pois meus colegas estão se mudando para aptos melhores ou renegociando para baixo.

Brasil de 2012 – Premissas.

  • Aluguel – R$ 2.250
  • Taxa SELIC – Entre 9,75% e 7,25%
  • % de financiamento a pegar – 50%
  • Taxa do financiamento – 9% ao ano
  • Remuneração líquida dos ativos (fundos DI) – 9% ao ano
  • Percentual esperado de valorização do imóvel – 7% ao ano

A premissa de 7% ao ano de crescimento do valor do imóvel é um pouco alta, pois o razoável é estimar entre 0,5% e 1% acima da inflação esperada. Mas em 2012 todo mundo achava que os imóveis iriam subir 10%-15% ao ano.

O preço JUSTO desse imóvel seria R$ 677 mil.

É claro que se você for otimista e achar que o imóvel subirá 10% ao ano, acabará pagando bem caro por isso. O preço justo iria para R$ 1.148.000.

Aliás, muitas das compras “caras”, foram com base nesse pensamento. Se não comprar agora, não comprarei mais, pois o imóvel vai dobrar de valor em 3 anos.

Brasil de 2016 – Premissas.

  • Aluguel – R$ 2.500
  • Taxa SELIC – 14,25%
  • % de financiamento a pegar – 50%
  • Taxa do financiamento – 11% ao ano
  • Remuneração líquida dos ativos (fundos DI) – 11% ao ano
  • Percentual esperado de valorização do imóvel – 7% ao ano

Mantive a premissa de 7% de valorização (otimista demais) e subi um pouco o aluguel.

O preço JUSTO desse imóvel seria R$ 408 mil.

Considerações sobre o preço justo

Justo aqui é “FINANCEIRAMENTE justo”. Pagar o aluguel (que consideramos que vai subir exatamente como o preço do imóvel) ou comprar o imóvel por R$ 408 mil seria indiferente, em termos de fluxo financeiro.

Não batam na planilha. She´s only the Messenger. Only the piano player.

Por que o imóvel continua valendo R$ 700 mil e não cai?

Ora, o fetiche da iliquidez. Prefiro ter um imóvel de 700 mil rendendo 0,25% ao mês do que correr o risco de vendê-lo, ter uma renda de 0,9% ao mês, mas cair na tentação de gastar “um pouquinho a mais”.

Com o aluguel você não tem chance. É aquilo que você tem para gastar e pronto. Mas com o dinheiro na mão…

Sempre vale colocar um exemplo, né?

Que tal morar no Recreio, perto da praia, numa cobertura linear com churrasqueira, 180 metros quadrados, por R$ 2.000 ao mês?

O mais legal é que o sujeito quer R$ 1.250.000 no imóvel, que ele mesmo pede R$ 2.000 no aluguel (menos de 0,2% de retorno).

O amor pela iliquidez e o medo de fazer bobagem com dinheiro nas mãos leva as pessoas a cometerem verdadeiras atrocidades financeiras!!!!

O anúncio deve sair rápido, mas o link é esse:

http://www.vivareal.com.br/imovel/cobertura-2-quartos-recreio-dos-bandeirantes-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-180m2-venda-RS2000-id-61193940/

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A bolha imobiliária brasileira já explodiu, mas você (ainda) não viu…

Posted on 29/02/2016. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , , , , , |

Os leitores que me acompanham no blog devem lembrar que em 30/11/2012 escrevi um artigo afirmando que, na Zona Sul do Rio, os preços tinham atingido o pico, em relação à renda das famílias. Ver aqui.

Em resumo, significava que o esforço que uma família com renda elevada (entre 32.000 e 40.000 por mês) para comprar um apartamento de razoável nível, seria alto demais, comprometedor demais e não faria sentido econômico ou até de status.

Hoje, exceto pelas pedidas anormais de alguns proprietários, é possível afirmar que os preços de venda estão iguais na área abordada, e menores em Ipanema e Leblon. E isso nominalmente, ou seja, haveria perda de uns 25% contando a inflação.

Em relação ao aluguel, os preços também estão menores nominalmente. E muitíssimo menores nos imóveis de alto luxo, pela ausência de estrangeiros e pelo derretimento do setor de petróleo.

Mas não foi aqui que a bolha estourou de verdade…

A Zona Sul do Rio e as áreas nobres de São Paulo (Jardins, Itaim etc.) não sofreram praticamente nada, se comparadas aos setores imobiliários onde, REALMENTE, a bolha estourou.

Infelizmente, e aqui eu realmente fico consternado, há setores onde não há demanda. Não há compradores. Não há perspectiva de compradores. Não há locatários. E ainda há estoques elevados e, por incrível que pareça, lançamentos.

Aqui no Rio é fácil ver esses mercados-fantasma. É improvável, por exemplo, que haja compradores para imóveis comerciais em Jacarepaguá, Barra e adjacências. E quem comprou, com bastante dificuldade conseguirá alugar. Não é um discurso pessimista, até gostaria que fosse, mas é o óbvio dos números. Se há 30% de vacância em locais nobres, mesmo com queda vertiginosa nos preços dos alugueis corporativos, por que haveria boas perspectivas para áreas menos nobres com imóveis ainda caros?

Para quem não acredita, vale acompanhar os números a seguir.

Por sorte há como acompanhar o mercado através de números que NÃO esconderão a realidade.

São números assustadores, porém reais e facilmente comprovados com pequena pesquisa na internet.

O preço de mercado da Rossi Residencial

A Rossi quase todos conhecem. É uma empresa com R$ 5,9 bilhões em ativos, patrimônio líquido de R$ 1,4 bilhão e receita anual de R$ 1,2 bi.

Quanto deveria valer a empresa? Qual o valor de mercado na bolsa? R$ 2 bilhões, R$ 4 bilhões?

Há pouco tempo a Rossi, depois do último grupamento, estava cotada a cerca de R$ 25 milhões, ou seja, toda a empresa valia menos do que uma cobertura na Vieira Souto ou uma casa nos Jardins.

Você entrava no site da Rossi e via oferta de imóvel de 77 m2 na planta, no Recreio dos Bandeirantes, por R$ 890 mil.

O mercado não erra tanto. É claro que o “estoque” não vale a pedida.

Essa bolha estourou. Não há qualquer dúvida. Pode ir à PDG, Cyrela, Gafisa etc..

E, se as empresas estivessem “baratas”, um estrangeiro, com o dólar caro como está, viria comprá-las. Mas não veio.

Há sim fundos estrangeiros, com muito dinheiro, comprando a preço de ocasião empreendimentos dessas empresas. Mas não as empresas.

Fundos de investimento imobiliário – FII

Aqui o resultado do derretimento do setor imobiliário é demonstrado dia a dia, relatório a relatório, devolução a devolução.

Entre em qualquer relatório dos fundos do Credit Suisse, por exemplo, e verá que os preços médios de aluguel nas áreas nobres de São Paulo caíram de 30% a 50%, nominalmente, nos últimos anos. E a vacância disparou.

São públicos os relatórios e são bem escritos e muito claros. Veja esse aqui, por exemplo.

Nesses relatórios ninguém tenta enrolar, não há discurso de venda, não há tergiversação.

Outros exemplos.

A Petrobras devolveu o Torre Almirante e, ao que parece, devolverá o Ventura, perto do prédio do BNDES. Área nobre, prédio classe AAA. São 90.000 m2 voltando ao mercado. Um mercado que já não está bem.

Há um fundo com imóvel em Macaé que, pelo medo de devolução da Petrobras, desabou nos últimos meses. O XPCM11 está cotado a R$ 55,00 e paga R$ 0,88 ao mês de rendimento. Isento de IR. 1,6% ao mês e, ainda assim, as pessoas vendem, pois pouco se poderá fazer se a Petrobras devolver o prédio.

O edifício Galeria, antiga sede da Sul América, passou por uma reforma há alguns anos e foi vendido por R$ 340 milhões (é um FII). Em 26/02/2016, o EDGA11B informou a saída de mais um locatário, o que elevará a vacância para 44,9%. O fundo vale, hoje, R$ 150 milhões. Num dos melhores lugares do centro do Rio. Num prédio praticamente novo, classe AAA.

Em termos de valor de metro quadrado, fica ainda mais evidente a crise.

Recentemente um amigo comentou que sua sala comercial de 60 m2, num prédio muito bom aqui do RJ, valeria algo como R$ 900 mil. Não duvido. É provável que ele não se interesse em vender por menos e talvez haja comprador.

Mas uma sala de 60 m2 no Edifício Galeria, se fosse vendida ao mesmo preço do m2 que o fundo negocia, valeria R$ 240.000. E o prédio é melhor e mais novo. E mais bem localizado.

Non sense?

Tem outro FII que detém 44% de um shopping em Sulacap, região de renda baixa a moderada aqui do Rio. É um shopping novo e que não decolou. O valor patrimonial é de R$ 99 milhões e o valor de mercado do FII é de R$ 30 milhões (já considerando os 44% apenas).

Os aluguéis permitiriam uma renda de R$ 0,24 por cota, porém a General Shopping pagará até outubro cerca de R$ 0,90 por cota, por contrato. A cota vale R$ 30,00 no mercado.

A esse preço de m2, uma loja de 30 m2 nesse shopping, que é novíssimo, estaria valendo menos de R$ 70.000.

Por pior que seja o Shopping, é estranho falar de loja de shopping a 2.300 reais o m2.

Por que os FII desabaram, as construtoras desabaram e os imóveis residenciais (ainda) não?

O nome do jogo é LIQUIDEZ.

Quem me lê deve achar estranho que ainda se peça de R$ 15 mil a R$ 20 mil no m2 de um imóvel residencial na planta.

Deve achar estranho que os imóveis residenciais ou comerciais, vendidos individualmente, não tenham caído tanto quanto nos fundos.

Mas a liquidez tem um lado “perverso”. Como quem investe quer o retorno dos aluguéis, se os locatários devolvem metade dos imóveis, os aluguéis cairão e seu retorno futuro também.

E ninguém sabe quando voltarão.

Como é extremamente fácil vender um FII, basta colocar a ordem, os preços caem bastante, de acordo com a perspectiva do aluguel.

Locadores não profissionais veem seu aluguel de um 3 quartos no Flamengo cair de R$ 5 mil para R$ 3,5 mil e não vendem o imóvel por R$ 1,2 milhão. Nem que o aluguel caia para R$ 2 mil ele venderia. É outro tipo de racionalidade.

É gente para quem a falta de liquidez de um imóvel é uma bênção, pois protege o patrimônio da família.

Parece ilógico, mas não é. A liquidez é perigosíssima.

Se vendesse o imóvel que lhe rende R$ 3,5 mil (líquido R$ 2,5 mil com o IR e menos ainda se contar os custos de vacância e de administração) por R$ 1,2 milhão, poderia comprar 12 FIIs diversificados dando cerca de 1,1% a mês. Coisa de R$ 13.200, de 4 a 5 vezes mais que o aluguel individual. E com custos de administração baixíssimos e custos de vacância diluídos.

E, coloque-se, o risco é praticamente o mesmo: imobiliário.

O problema é que seria muito fácil vender, por exemplo, R$ 20 mil num mês para cobrir alguma despesa extra.

É irracional não vender o imóvel para quintuplicar a renda? Com certeza, mas o medo de exterminar o patrimônio FIXO da família fala mais alto.

O que nos aguarda?

Não me parece razoável esperar um equilíbrio entre os lançamentos e o fluxo de compradores antes de 2017, talvez 2018.

Basta andar aqui no RJ para ver que, incrivelmente, há empreendimentos comerciais em locais nobres como Lagoa e Jardim Botânico. Iniciando em R$ 20 mil o m2. Na Zona Oeste é assustador o número de lançamentos residenciais e comerciais, mesmo sem compradores.

O equilíbrio está um pouco longe.

Precisamos de crédito barato. Não há e não haverá tão cedo, com o funding dos bancos tão caro.

Precisamos de crescimento econômico, de crescimento da produtividade. Não está no horizonte próximo.

O que tem ocorrido, infelizmente, é a destruição de boas vagas de emprego e de posições com salários elevados. Mesmo no serviço público, exceto em algumas áreas desconectadas da realidade, o crescimento salarial foi significativamente menor do que a inflação nos últimos 4 anos e, ao que parece, será menor também nos próximos 4 anos.

A combinação de falta de oferta de empregos com salários elevados, falta de perspectiva econômica, e, infelizmente, da dilapidação das poupanças das famílias, talvez leve a “liquidações” em imóveis residenciais.

Já é possível achar. É triste tratar nesses termos, mas já há pessoas vendendo por necessidade. E 30% abaixo das outras pedidas nos mesmos sites.

Outro indicador é o crescimento de quase de 3 dígitos ao ano no mercado de hipotecas. Em vez de vender o imóvel, repassa 20% ao banco pagando juros altos (mas ainda mais baixos que outras modalidades).

Por enquanto as demissões nos empregos nobres renderam boas indenizações que seguram as pontas por alguns, talvez muitos meses, mas será necessária a retomada da economia para que os bons empregos voltem e as poupanças das famílias sejam protegidas.

Não haverá milagre.

É fundamental entender que não há milagre para salvar esse mercado. Ele precisará se ajustar sozinho, em condições de mercado.

Sei que muitos acreditam na onipotência e onisciência do ente governamental. Acham que basta vontade política para soltar a torneira do crédito e incentivos fiscais para o setor.

Foi feito. Por quase 10 anos. E gerou a bolha.

Não adianta aumentar a dose, ou reiniciar o tratamento com o mesmo remédio. O mercado de hoje é irreal. Há excessos por todos os lados, tanto de preços quanto de ofertas. Precisa se ajustar em termos REAIS, para ter equilíbrio de longo prazo.

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Bolha Imobiliária Estourando? Aprenda a calcular o preço justo de um imóvel

Posted on 05/05/2015. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , , , , , , |

Caros leitores,

Qualquer ativo financeiro tem seu “preço justo”, não só ações!

Há alguns anos lancei o livro “Quanto Custa Ficar Rico?” e em um de seus capítulos ensinei os princípios para calcular o preço justo de um imóvel.

Estávamos já no meio da bolha imobiliária, que parece ter começado a estourar em SP há uns 18 meses e no Rio começa a dar sinais de estouro.

No vídeo abaixo ensino a usar uma planilha desenvolvida para ajudar nesse cálculo e também a interpretar seus resultados.

Para acompanhar é preciso baixar a planilha AQUI e habilitar suas macros, pois o cálculo é meio complexo.

Divirtam-se!

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Preços de Mercado Históricos – Rossi Residencial

Posted on 20/03/2015. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , |

Como os amigos que já tiveram oportunidade de ler o livro sobre o “Método SEMPRE” sabem, utilizei um modelo diferente, mais robusto e mais rico em informações, para calcular os índices fundamentalistas necessários para uma análise pelo SEMPRE.

A “complicação” seria levantar esses dados, que não são óbvios e só são oferecidos pela ferramenta da ADVFN sobre o Método SEMPRE.

Esse post vai analisar detalhadamente o que aconteceu com o Valor de Mercado da Rossi Residencial (RSID3), e discutir os principais eventos societários ocorridos entre 2007 e 2015.

Sempre relembrando que esse é um artigo de cunho educacional, cujo objetivo principal é demonstrar, explicar e debater questões como aumento de capital, cálculo do valor de mercado, subscrições, variação de ações em tesouraria etc. NÃO se trata de avaliação de ativos.

Antecipando alguns resultados (2007 a 2015)…

Como “aperitivo”, para aguçar a curiosidade do leitor e aumentar o interesse pelo complexo histórico de preços de mercado da Rossi, veja alguns dados:

  • Seu valor máximo de mercado atingiu R$ 4,9 bilhões, em 14/10/2010.
  • Seu valor mínimo atingiu R$ 181 milhões, em 15/12/2014
  • Sem entrar em detalhes de subscrições e ofertas públicas, a perda foi de 96%.

 

Coleta de dados

Mesmo para quem tem ferramentas pagas com os dados do SEMPRE, é válido tentar montar sua base de dados sobre algumas empresas de interesse. Só assim será necessário enfrentar e entender as variações na base acionária, aumentos de capital, desdobramentos etc.

A RSID3 é bem pródiga em “complicações” para coleta de dados, de forma que servirá bem ao propósito de ensinar a interpretar as oscilações no preço de mercado.

Primeiros passos – Preço histórico

Continua o mesmo passo-a-passo ensinado no livro. Para quem não tem acesso à ferramenta da ADVFN, pode entrar no portal infomoney, por exemplo (há outros), digitar o ticker da ROSSI e clicar em cotações. Há opção para escolhar cotações históricas com período máximo de 24 meses.

Pode baixar várias planilhas com dados de dois anos, depois organizar os dados em uma só.

Para baixar a Planilha completa clique AQUI.

Os preços que nos interessam são os HISTÓRICOS, ou seja, aqueles que vigiam na época, sem qualquer ajuste a dividendos, eventos societários etc.

Por quê?

Simples, pois é uma informação inconteste. Se calcularmos o preço de mercado da Rossi em 14/10/2010, essa informação não muda, não importa o que aconteça no futuro.

Mas se trabalhássemos com cotações ajustadas, o passado acabaria mudando, pelos ajustes promovidos pela bolsa.

Outro ponto importante é que reduzimos os efeitos das oscilações das ON e das PN, que às vezes distorcem muito a análise. O caso Usiminas é classico. ON e PN estavam praticamente iguais. Com a possibilidade de troca de controle, as ON subiram 150% e as PN caíram 60%. Mas o preço de mercado GLOBAL não se alterou tão significativamente.

Após conseguir todas as cotações históricas, coloque-as em ordem de data.

 

Quantidade de ações

É bem simples achar a quantidade de ações no trimestre, mas as variações dentro dos trimestres não são tão óbvias.

Entrando no site da CVM ou da Bolsa, procure as informações ou relatórios financeiros. Procure as demonstrações financeiras completas de 2006. Ao clicar, haverá uma opção “05-Composição do Capital”.

Ao clicar aparecerá 78.851.814 de ações ordinárias mais 391.700 ações ordinárias em tesouraria, totalizando 79.243.514 de ações. Relembro que nosso método soma as ações em tesouraria, pois, em tese, não deveriam estar lá e, via de regra, voltam ao mercado através de pagamento de executivos ou alienação.

Faça o mesmo para todos os outros anos. (ver planilha no link acima)

 

Muitas emissões de ações…

A forma mais direta para entender o que se passou em termos de eventos societários com a Companhia é verificar, trimestre a trimestre, as variações na base acionária. Se há diferença relevante, vale buscar outras informações como Ofertas Públicas, Subscrições etc., para compreender as mudanças.

Quem fizer isso com a Rossi verá muitas variações, principalmente nas ações em tesouraria. Essas oscilações menores têm várias explicações, mas não requerem grande atenção com relação ao preço de mercado. As descontinuidades seriam pequenas. O que aconteceu com a Rossi:

  • Emissões de ações, dentro do limite autorizado, para fazer frente a pagamento de executivos. São pequenos (em relação ao valor da empresa) e não alteram o preço histórico, porém influenciam o valor de mercado (no modelo adotado pelo Método SEMPRE).
  • Subscrições. Houve duas grandes subscrições (22% em 07/10/2008 e 55% em 19/11/2012). A quantidade de ações saltou de 159 mi para 193 mi em 2008 e de 275 mi para 425 mi em 2012.
  • Importante notar que essas subscrições às vezes podem ficar abertas durante algum tempo, de forma que a base acionária pode continuar mudando ao longo desse período. Mas é pouco relevante saber exatamente em que dia a base acionária mudou, basta saber o que mudou nos trimestres.

Mas há eventos que mudam muito o perfil dos preços, tanto históricos quanto ajustados.

  • Ao pegar a quantidade de ações no primeiro trimestre de 2008 verifica-se que esta praticamente dobrou (79 milhões para 159 milhões). No próprio site da bolsa (proventos) verifica-se que houve uma bonificação de 100% aos acionistas.
  • A data em que isso ocorreu? É fácil ver, basta atentar para uma mudança brusca nos preços históricos da Rossi. Essa mudança ocorreu entre 12/03/2008 (cotada a R$ 34,70) e 13/03/2008 (cotada a R$ 18,01). É claro que, para calcular o valor de mercado no dia 12/03, usaremos a base de 79 milhões de ações. Mas no dia seguinte, teremos que usar a nova base, de 159 milhões de ações.
  • Em 5/10/2009 houve um aumento significativo no número de ações, de 193 milhões para 268 milhões por força de uma oferta pública de R$ 825 milhões.
  • Não há descontinuidade grande no preço histórico, mas enorme no valor de mercado (pela entrada de capital), que saiu de 2,6 bilhões para 3,5 bilhões.
  • O último grande evento é o grupamento de 5/1 em 19/11/2014, reduzindo em 5 vezes a quantidade de ações (de 437 milhões para 87 milhões) e subindo o valor das ações agrupadas de R$ 0,80 para R$ 4,00.

 

Resultados.

Mínimas e Máximas

Historico_RSID3(4) HISTROSSI

 

GRAFROSSIConcluindo

A Rossi “surfou” na onda do boom imobiliário e deve ter dado muitas alegrias para quem comprou-a durante a crise de 2008 e vendeu em 2010, época em que se valorizou cerca de 10 vezes.

Mas a perda de valor posterior foi significativa, como se vê no gráfico. E ainda foi um pouco pior do que parece, pois houve uma subscrição de 150 milhões de ações a R$ 4,00 (antes do grupamento, o que equivaleria hoje a R$ 20,00). Esses 600.000.000 não estavam contabilizados naqueles R$ 4,9 bilhões de 2010.

Vale reler os prospectos de oferta pública e os fatos relevantes da Época. É bastante significativa a mudança na economia brasileira.

Devo continuar com essa série, explorando os eventos societários das empresas, mas os posts completos ficarão no site da ADVFN, por força de contrato, por aqui colocarei os principais highlights.

 

 

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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