As Construtoras já valorizaram até 190% em 2017! Chegou a recuperação do setor?

Posted on 17/01/2017. Filed under: Finanças, Política |

Tem coisa que dá certa preguiça.

Estava acompanhando as altas de Rossi, PDG e Viver (entre outras) nos últimos dias na bolsa. Coisa de 30% ao dia. Imaginei que o fato de os juros poderem chegar a 9,75% ainda esse ano talvez pudesse ter ajudado, mas estava meio exagerada aquela alta.

Pois que leio no Portal Infomoney que o principal motivo é uma mudança na regra dos distratos. Agora as construtoras poderão manter entre 9% e 15% do valor do imóvel, não serão obrigadas a devolver tudo.

http://www.infomoney.com.br/mercados/acoes-e-indices/noticia/6027113/entre-selic-solucao-para-distrato-imobiliarias-sobem-ate-190-2017

Isso é bom?

Das construtoras citadas uma já está em recuperação judicial e as outras pavimentam o caminho para lá. Para subir 190% em poucos dias, deveria ser uma notícia robusta e, principalmente, de resultado imediato.

Imediato não é, porque ainda que seja aprovada HOJE a regra, quem já comprou continua na regra antiga. E se não fosse continuar, se a regra fosse mudar contratos atuais (o que me parece impossível), vão devolver (mesmo quem estava propenso a manter o negócio) e judicializar.

Na prática o que ocorrerá será um aumento no risco do comprador, que estará com uma possibilidade de perda que não tinha antes. É SÓ ISSO que muda.

Olha, nessa hora tem que ser racional. O que vai acontecer?

  1. A) As pessoas vão comprar mais, porque ficou mais arriscado para elas? Com certeza, não.
  2. B) As pessoas vão sair desesperadas para comprar antes que mude a regra. Até poderia ser, mas não me parece que o “estoque” de demanda reprimida seja grande. Aliás, eu acho até que não existe, não com esse nível de preços. Uma família com R$ 500.000 guardados e renda bruta de R$ 25.000 por mês NÃO configura demanda para um imóvel de R$ 1.200.000, pois teria que ZERAR suas reservas e pagar uma prestação de R$ 8.500 por mês. Fica menos interessante ainda se ele puder alugar imóvel semelhante por R$ 3.500. Se o imóvel for a R$ 900.000 e os juros voltarem a 8,5% ao ano (crédito imobiliário) PODE SER que essa família seja uma demanda real para esse imóvel. Hoje, não.
  3. C) As vendas vão diminuir, pois aumentou o risco do investidor/trader (que já está em extinção) e os compradores de imóveis para uso próprio costumam ser conservadores, a decisão de compra, com risco aumentado, deve fazê-los esperar mais, fugir de lançamentos (que tem o risco de perder 10%, aliado ao risco da entrega, da construtora, da desvalorização etc.), requerer ainda mais descontos para se decidir.
  4. D) Os distratos vão aumentar, pois os novos contratos são PIORES para o comprador e contratos piores, com riscos maiores, tendem a ter preços depreciados. Não é a mesma coisa comprar um imóvel com entrada de 10% na planta e saber que receberei de volta se desistir, do que comprar sabendo que posso perder tudo. Quem tem um dos “últimos contratos” com garantia plena, pode tentar exercer esse direito e recomprar depois em condições melhores.

Um parêntese. Eu entendo o lado das construtoras ao tentar equilibrar a relação comercial, dividindo o risco com o comprador, mas elas reclamam HOJE dessa regra, porém é meio evidente que isso ajudou e muito nas vendas dos últimos anos. É claro que se meu risco é zero, eu assino o contrato com mais facilidade. Se quisessem, realmente, ter mudado a regra durante o boom, já teriam conseguido, lobby não faltava, ainda mais na era PT, com tapete vermelho ao empresariado “public-budget addicted”. Mas naquela época a regra ajudava, né?

Bom, não tenho bola de cristal, mas eu não acho razoável apostar em melhorias de curto prazo, pois me parece mais provável aproveitar para devolver (num mercado já muito fraco) e esperar o mercado com a nova regra (que pode piorar), do que sair correndo para aproveitar esse último suspiro da regra atual.

Ou seja, não dá para acreditar que, no curto prazo, teremos um boom de vendas.

Também não acho razoável acreditar que isso vá aumentar o número de negócios no longo prazo, pois impõe uma penalidade ao comprador que antes não havia. Não melhora nada para quem assina o cheque, aliás piora bastante. 10% de um imóvel é um risco MUITO alto. É provável que haja ainda menos negócios.

Se pudesse apostar, apostaria em queda no número de negócios após a entrada em vigor da regra e algum efeito imediato nos distratos, para pior.

Mas as ações subiram. Fazer o quê, né?


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    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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