Bolha imobiliária: O bizarro mercado imobiliário da Zona Sul do Rio e sua comparação com o mercado de São Paulo.

Posted on 18/10/2016. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , |

Apesar do derretimento significativo no mercado de aluguéis aqui no Rio de Janeiro, ainda há evidências de que o valor dos imóveis está exageradamente alto, ao menos nas regiões nobres da cidade.

Apesar de ser possível comprar imóveis a preço de 2012, até de 2010 (quem precisa vender baixa), não é difícil achar pedidas de R$ 20.000 o metro quadrado para venda, num mesmo imóvel que se aluga por 40 a 50 reais o metro quadrado, algo como 0,2% e 0,25% ao mês (líquido de IR e custos, algo como 0,14% e 0,17%).

E os imóveis, quase todos, são bem ruins, sem infraestrutura de lazer, garagens precárias e prédios bem antigos e sem modernização.

Comparação com São Paulo

Como todo bom carioca, nascido e criado em Ipanema, numa época bem diferente da de hoje, nunca concebi que São Paulo pudesse competir com o Rio em termos de qualidade de vida.

Mas mudei de opinião nos últimos 15 anos. Aliás, antes nem era uma opinião, era só bairrismo mesmo.

Frequentei bastante a região dos Jardins, Moema, Paraíso, Vilas etc., a partir de 2003 por força do trabalho, e continuo, pois a família da minha mulher é dessa região.

Viajei também por uns 20 estados brasileiros, sempre para as regiões nobres, e para mais de 10 países na América do Norte e Europa.

Com tantas viagens, ficando em bons hotéis e regiões prestigiadas, percebi que São Paulo, em termos de estrutura de lazer, bares, comércio sofisticado etc., não tem comparação com nenhum lugar do Brasil. O Rio com certeza vem na segunda posição, mas com não mais que 15% da oferta de São Paulo. Não estaria errado de dizer que apenas o distrito de Moema tem mais ofertas de serviços sofisticados do que todo o Rio de Janeiro.

Normalmente o mercado imobiliário costuma ser mais pujante em torno de centros de excelência de serviços, colégios, comércio e, principalmente, de onde se ganha dinheiro.

E também pelo glamour das regiões. Por isso é tão caro morar bem em Paris, Nova Iorque e Londres.

Qual é a diferença entre os mercados imobiliários do Rio e de São Paulo?

É colossal. Tanto quantitativamente quanto em qualidade.

Separei 1 região de São Paulo e 2 do Rio para compararmos.

Deixei de fora áreas de metro quadrado mais barato (ou menos caro), como Barra da Tijuca, Recreio, Granjas, Alphaville, Morumbi, Panamby etc. e me fixei nas regiões mais caras das cidades.

Em São Paulo peguei os distritos que cercam o Ibirapuera, Vila Mariana, Moema, Jardim Paulista e Itaim Bibi. Essencialmente os jardins e as vilas. É inegavelmente a região de metro quadrado mais caro e, para quem conhece, e sem dúvida uma região MUITO nobre. Chamaremos de SP01.

No Rio precisei separar o United Kingdom of Ipanema do resto da Zona Sul, pois não fazem parte do mesmo mercado imobiliário. Apesar de todos serem próximos da praia, o UKI custa, facilmente, o dobro.

No UKI teremos Ipanema, condado central, Leblon, Lagoa, Jardim Botânico, Gávea e Urca. Chamaremos de UKI.

No restante da zona sul temos Copacabana,  Botafogo, Flamengo, Laranjeiras, Catete, Leme, Glória, Humaitá e Cosme Velho. Chamaremos de RJ01.

Características demográficas e de oferta de imóveis.

Em SP01 moram aproximadamente 342.000 pessoas, em RJ01 moram 390.000 e no UKI cerca de 150.000.

Utilizei o site www.vivareal.com.br para fazer as comparações, pois me parece mais completo e com mais ofertas que o ZAP.

Não vou falar de “imóveis” à venda, mas de “ofertas”. Às vezes um imóvel aparece mais de uma vez, o que distorce o número real de imóveis à venda. Outra coisa importante é que peguei APENAS apartamentos, nada de casas ou imóveis comerciais.

Número de anúncios de imóveis por região

SP01: 68.181 para venda, 54.579 para alugar (80%).

RJ01: 21.747 para venda, 3.539 para alugar (16%).

UKI: 10.317 para venda, 3.762 para alugar (36%).

Filtro 1: Com garagem

SP01: 65.713 de 68.181 tem garagem,  96% do total.

RJ01: 12.138 de 21.747 tem garagem, 56% do total.

UKI: 8.503 de 10.317 tem garagem, 82% do total.

Filtro 2: Imóveis acima de R$ 3 milhões com garagem.

SP01: 14% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

RJ01: 11% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

UKI: 42% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

Filtro 3: Imóveis abaixo de R$ 1.200.000 com garagem.

SP01: 29.491 de 68.181,  43% do total.

RJ01: 3.656 de 21.747, 17% do total.

UKI: 324 de 10.317, 3% do total.

Filtro 4: Imóveis abaixo de R$ 1.200.000 com garagem, com mais de 120 metros quadrados de área.

SP01: 3.529 de 68.181,  5,18% do total.

RJ01: 261 de 21.747, 1,20% do total.

UKI: 1 de 10.317, 0,01% do total.

Filtro 5: Aluguel superior a R$ 5.000

SP01: 12.123 de 54.579,  22% do total.

RJ01: 883 de 3.539, 25% do total.

UKI: 2.399 de 3.762, 64% do total.

 

Filtros mais específicos.

Antes de falarmos da questão qualitativa, mais alguns filtros para mostrar a diferença entre os mercados.

3 Quartos ou mais com garagem, entre 90 e 120 metros quadrados de área.

Em SP01 há 9.988 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 3,2 mihões ao mais barato a R$ 435.000.

Em termos de aluguel há 2.864 anúncios com essas características em SP01, variando de um máximo de R$ 15.000 a um mínimo de R$ 1.600.

Em RJ01 há 2.716 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 4,2 mihões ao mais barato a R$ 750.000.

Em termos de aluguel há 262 anúncios com essas características em RJ01, variando de um máximo de R$ 12.000 a um mínimo de R$ 2.600.

No UKI há 1.834 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 7 mihões ao mais barato a R$ 950.000.

Em termos de aluguel há 313 anúncios com essas características no UKI, variando de um máximo de R$ 12.000 a um mínimo de R$ 3.000.

 

Aqui já aparece a primeira inconsistência financeira.

O que fica evidente ao avaliar ofertas do tipo “vendo ou alugo”, que são abundantes em São Paulo e mais raras no Rio, é que o aluguel em São Paulo é mais caro. Por quê?

Porque não vale a pena alugar no RJ. Não é “indiferente” alugar ou vender no RJ, mas em São Paulo é.

E isso fica um pouco claro quando vemos que os imóveis, nas características propostas, têm aluguel mais caro em SP do que nas regiões nobres do Rio.

É fácil achar imóveis com o aluguel oscilando entre 0,4% e 0,5% do valor de pedida de venda em São Paulo e impossível no Rio. Ao contrário, no RJ é facílimo achar imóveis sendo alugados por 0,25% de seu valor de pedida.

A lógica é simples. Circula mais dinheiro por lá. Aluguel é poder aquisitivo, é renda, já compra de imóvel é crédito e estoque de capital.

Mas o que impressiona não são nem os números, mas a qualidade dos imóveis. Veja nos exemplos a seguir.

O que é possível comprar entre R$ 900.000 e R$ 950.000 (3 quartos ou mais com garagem)?

Tentei escolher os melhores. Em São Paulo não foi possível escolher, pois há muita oferta de bons imóveis.

No UKI não foi possível escolher, pois não há aptos nesse valor com essas características.

No RJ01 não havia nada que prestasse. Mas selecionei alguns.

RJ01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-80m2-venda-RS950000-id-73163387/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-162m2-venda-RS900000-id-72248034/

SP01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-140m2-venda-RS950000-id-69135011/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-166m2-venda-RS950000-id-67833949/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-152m2-venda-RS930000-id-59579574/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-158m2-venda-RS920000-id-58921734/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-130m2-venda-RS950000-id-47794627/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-124m2-venda-RS950000-id-56403699/

 

O que é possível comprar entre R$ 1.450.000 e R$ 1.550.000 (3 quartos ou mais com garagem)?

Tentei escolher os melhores. Em São Paulo não foi possível escolher, pois há muita oferta de bons imóveis.

No UKI e no RJ01 há boas opções, muito inferiores às de SP01, mas bem melhores que nas outras faixas de preço. No UKI só havia 17 aptos à venda nessas características, 3 aptos muito bons.

RJ01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-flamengo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-180m2-venda-RS1550000-id-63845539/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-90m2-venda-RS1550000-id-58718845/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-copacabana-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-110m2-venda-RS1550000-id-71938266/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-copacabana-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-98m2-venda-RS1550000-id-71451902/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-leme-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS1550000-id-73017934/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-115m2-venda-RS1550000-id-70462561/

UKI

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-gavea-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-178m2-venda-RS1500000-id-66689613/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-lagoa-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-132m2-venda-RS1500000-id-71919036/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-gavea-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-120m2-venda-RS1450000-id-72315390/

SP01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-334m2-venda-RS1550000-id-71793706/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-218m2-venda-RS1500000-id-57117165/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-186m2-venda-RS1450000-id-65008497/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-225m2-venda-RS1450000-id-73363662/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-180m2-venda-RS1450000-id-71729150/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-204m2-venda-RS1460000-id-57000739/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-186m2-venda-RS1498000-id-69114756/

 

O que podemos concluir disso?

É difícil entender tamanha discrepância, ainda mais quando sabemos que em São Paulo há muito mais dinheiro circulando e menos violência do que no Rio, segundo os dados do ministério da justiça.

Pode ser a praia e o lazer gratuito, apesar dos arrastões frequentes.

Pode ser o Tom Jobim e sua garota.

Pode ser excesso de oferta de um lado, falta de outro. Mas aí teríamos que ponderar com a demanda, para a qual não temos os dados. E também fica difícil entender por que o aluguel seria mais caro, dado que também tem bem mais ofertas do que no Rio.

Talvez seja o efeito NYC. A pessoa rica tem um apartamento lá só por ter. Não há necessidade de racionalidade financeira ou de moradia.

Mas, infelizmente, e quem conhece sabe, nem Rio e nem São Paulo são Toronto, o centro de Paris e de Londres, a ilha de Manhattan. Não chegam nem perto da ordem urbana e social desses centros. E, principalmente, não circula uma fração do dinheiro e dos recursos que circula por lá.

O que parece é que em SP há mais equilíbrio entre a racionalidade financeira e a necessidade de moradia, já no Rio não parece haver. Parece ser outra coisa.

Faz sentido comprar para morar ou para investir em São Paulo, dado o retorno possível com aluguéis, já no Rio me parece que não há sentido em comprar, uma vez que o aluguel corresponde a 0,25, 0,25% do valor do imóvel.

Quais apostas podemos fazer?

Após a crise braba que o Brasil está passando, os preços dos imóveis vão subir em São Paulo? Cair no Rio?

Ou vocês acreditam que essa diferença se sustenta apenas pelo diferencial geográfico?

A minha aposta é que, em algum momento, haverá equilíbrio financeiro, como sempre houve, entre o preço dos aluguéis e de venda, em ambas as cidades.

Pelas minhas planilhas, há boas oportunidades de compra em São Paulo e quase nada no Rio de Janeiro, lembrando sempre que as planilhas são meramente financeiras, não captam o Tom e sua garota ou o glamour da princesinha do mar.

Não seria surpreendente se, após essa crise, nos estabilizarmos com alta moderada de preços em São Paulo e baixa no Rio. Sempre levando em conta que há inflação e juros altos no Brasil. Se um imóvel subir 20% em 5 anos, com inflação de 40% e acumulado de juros de 70%, significa queda brutal no preço real.

O problema é o fim da crise. Aqui no Rio não consigo enxergar o fim da crise orçamentária do estado. E isso impacta bastante os preços, pois há insegurança financeira até no serviço público, e medo da deterioração dos serviços, principalmente em relação à segurança.

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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