A bolha imobiliária brasileira já explodiu, mas você (ainda) não viu…

Posted on 29/02/2016. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , , , , , |

Os leitores que me acompanham no blog devem lembrar que em 30/11/2012 escrevi um artigo afirmando que, na Zona Sul do Rio, os preços tinham atingido o pico, em relação à renda das famílias. Ver aqui.

Em resumo, significava que o esforço que uma família com renda elevada (entre 32.000 e 40.000 por mês) para comprar um apartamento de razoável nível, seria alto demais, comprometedor demais e não faria sentido econômico ou até de status.

Hoje, exceto pelas pedidas anormais de alguns proprietários, é possível afirmar que os preços de venda estão iguais na área abordada, e menores em Ipanema e Leblon. E isso nominalmente, ou seja, haveria perda de uns 25% contando a inflação.

Em relação ao aluguel, os preços também estão menores nominalmente. E muitíssimo menores nos imóveis de alto luxo, pela ausência de estrangeiros e pelo derretimento do setor de petróleo.

Mas não foi aqui que a bolha estourou de verdade…

A Zona Sul do Rio e as áreas nobres de São Paulo (Jardins, Itaim etc.) não sofreram praticamente nada, se comparadas aos setores imobiliários onde, REALMENTE, a bolha estourou.

Infelizmente, e aqui eu realmente fico consternado, há setores onde não há demanda. Não há compradores. Não há perspectiva de compradores. Não há locatários. E ainda há estoques elevados e, por incrível que pareça, lançamentos.

Aqui no Rio é fácil ver esses mercados-fantasma. É improvável, por exemplo, que haja compradores para imóveis comerciais em Jacarepaguá, Barra e adjacências. E quem comprou, com bastante dificuldade conseguirá alugar. Não é um discurso pessimista, até gostaria que fosse, mas é o óbvio dos números. Se há 30% de vacância em locais nobres, mesmo com queda vertiginosa nos preços dos alugueis corporativos, por que haveria boas perspectivas para áreas menos nobres com imóveis ainda caros?

Para quem não acredita, vale acompanhar os números a seguir.

Por sorte há como acompanhar o mercado através de números que NÃO esconderão a realidade.

São números assustadores, porém reais e facilmente comprovados com pequena pesquisa na internet.

O preço de mercado da Rossi Residencial

A Rossi quase todos conhecem. É uma empresa com R$ 5,9 bilhões em ativos, patrimônio líquido de R$ 1,4 bilhão e receita anual de R$ 1,2 bi.

Quanto deveria valer a empresa? Qual o valor de mercado na bolsa? R$ 2 bilhões, R$ 4 bilhões?

Há pouco tempo a Rossi, depois do último grupamento, estava cotada a cerca de R$ 25 milhões, ou seja, toda a empresa valia menos do que uma cobertura na Vieira Souto ou uma casa nos Jardins.

Você entrava no site da Rossi e via oferta de imóvel de 77 m2 na planta, no Recreio dos Bandeirantes, por R$ 890 mil.

O mercado não erra tanto. É claro que o “estoque” não vale a pedida.

Essa bolha estourou. Não há qualquer dúvida. Pode ir à PDG, Cyrela, Gafisa etc..

E, se as empresas estivessem “baratas”, um estrangeiro, com o dólar caro como está, viria comprá-las. Mas não veio.

Há sim fundos estrangeiros, com muito dinheiro, comprando a preço de ocasião empreendimentos dessas empresas. Mas não as empresas.

Fundos de investimento imobiliário – FII

Aqui o resultado do derretimento do setor imobiliário é demonstrado dia a dia, relatório a relatório, devolução a devolução.

Entre em qualquer relatório dos fundos do Credit Suisse, por exemplo, e verá que os preços médios de aluguel nas áreas nobres de São Paulo caíram de 30% a 50%, nominalmente, nos últimos anos. E a vacância disparou.

São públicos os relatórios e são bem escritos e muito claros. Veja esse aqui, por exemplo.

Nesses relatórios ninguém tenta enrolar, não há discurso de venda, não há tergiversação.

Outros exemplos.

A Petrobras devolveu o Torre Almirante e, ao que parece, devolverá o Ventura, perto do prédio do BNDES. Área nobre, prédio classe AAA. São 90.000 m2 voltando ao mercado. Um mercado que já não está bem.

Há um fundo com imóvel em Macaé que, pelo medo de devolução da Petrobras, desabou nos últimos meses. O XPCM11 está cotado a R$ 55,00 e paga R$ 0,88 ao mês de rendimento. Isento de IR. 1,6% ao mês e, ainda assim, as pessoas vendem, pois pouco se poderá fazer se a Petrobras devolver o prédio.

O edifício Galeria, antiga sede da Sul América, passou por uma reforma há alguns anos e foi vendido por R$ 340 milhões (é um FII). Em 26/02/2016, o EDGA11B informou a saída de mais um locatário, o que elevará a vacância para 44,9%. O fundo vale, hoje, R$ 150 milhões. Num dos melhores lugares do centro do Rio. Num prédio praticamente novo, classe AAA.

Em termos de valor de metro quadrado, fica ainda mais evidente a crise.

Recentemente um amigo comentou que sua sala comercial de 60 m2, num prédio muito bom aqui do RJ, valeria algo como R$ 900 mil. Não duvido. É provável que ele não se interesse em vender por menos e talvez haja comprador.

Mas uma sala de 60 m2 no Edifício Galeria, se fosse vendida ao mesmo preço do m2 que o fundo negocia, valeria R$ 240.000. E o prédio é melhor e mais novo. E mais bem localizado.

Non sense?

Tem outro FII que detém 44% de um shopping em Sulacap, região de renda baixa a moderada aqui do Rio. É um shopping novo e que não decolou. O valor patrimonial é de R$ 99 milhões e o valor de mercado do FII é de R$ 30 milhões (já considerando os 44% apenas).

Os aluguéis permitiriam uma renda de R$ 0,24 por cota, porém a General Shopping pagará até outubro cerca de R$ 0,90 por cota, por contrato. A cota vale R$ 30,00 no mercado.

A esse preço de m2, uma loja de 30 m2 nesse shopping, que é novíssimo, estaria valendo menos de R$ 70.000.

Por pior que seja o Shopping, é estranho falar de loja de shopping a 2.300 reais o m2.

Por que os FII desabaram, as construtoras desabaram e os imóveis residenciais (ainda) não?

O nome do jogo é LIQUIDEZ.

Quem me lê deve achar estranho que ainda se peça de R$ 15 mil a R$ 20 mil no m2 de um imóvel residencial na planta.

Deve achar estranho que os imóveis residenciais ou comerciais, vendidos individualmente, não tenham caído tanto quanto nos fundos.

Mas a liquidez tem um lado “perverso”. Como quem investe quer o retorno dos aluguéis, se os locatários devolvem metade dos imóveis, os aluguéis cairão e seu retorno futuro também.

E ninguém sabe quando voltarão.

Como é extremamente fácil vender um FII, basta colocar a ordem, os preços caem bastante, de acordo com a perspectiva do aluguel.

Locadores não profissionais veem seu aluguel de um 3 quartos no Flamengo cair de R$ 5 mil para R$ 3,5 mil e não vendem o imóvel por R$ 1,2 milhão. Nem que o aluguel caia para R$ 2 mil ele venderia. É outro tipo de racionalidade.

É gente para quem a falta de liquidez de um imóvel é uma bênção, pois protege o patrimônio da família.

Parece ilógico, mas não é. A liquidez é perigosíssima.

Se vendesse o imóvel que lhe rende R$ 3,5 mil (líquido R$ 2,5 mil com o IR e menos ainda se contar os custos de vacância e de administração) por R$ 1,2 milhão, poderia comprar 12 FIIs diversificados dando cerca de 1,1% a mês. Coisa de R$ 13.200, de 4 a 5 vezes mais que o aluguel individual. E com custos de administração baixíssimos e custos de vacância diluídos.

E, coloque-se, o risco é praticamente o mesmo: imobiliário.

O problema é que seria muito fácil vender, por exemplo, R$ 20 mil num mês para cobrir alguma despesa extra.

É irracional não vender o imóvel para quintuplicar a renda? Com certeza, mas o medo de exterminar o patrimônio FIXO da família fala mais alto.

O que nos aguarda?

Não me parece razoável esperar um equilíbrio entre os lançamentos e o fluxo de compradores antes de 2017, talvez 2018.

Basta andar aqui no RJ para ver que, incrivelmente, há empreendimentos comerciais em locais nobres como Lagoa e Jardim Botânico. Iniciando em R$ 20 mil o m2. Na Zona Oeste é assustador o número de lançamentos residenciais e comerciais, mesmo sem compradores.

O equilíbrio está um pouco longe.

Precisamos de crédito barato. Não há e não haverá tão cedo, com o funding dos bancos tão caro.

Precisamos de crescimento econômico, de crescimento da produtividade. Não está no horizonte próximo.

O que tem ocorrido, infelizmente, é a destruição de boas vagas de emprego e de posições com salários elevados. Mesmo no serviço público, exceto em algumas áreas desconectadas da realidade, o crescimento salarial foi significativamente menor do que a inflação nos últimos 4 anos e, ao que parece, será menor também nos próximos 4 anos.

A combinação de falta de oferta de empregos com salários elevados, falta de perspectiva econômica, e, infelizmente, da dilapidação das poupanças das famílias, talvez leve a “liquidações” em imóveis residenciais.

Já é possível achar. É triste tratar nesses termos, mas já há pessoas vendendo por necessidade. E 30% abaixo das outras pedidas nos mesmos sites.

Outro indicador é o crescimento de quase de 3 dígitos ao ano no mercado de hipotecas. Em vez de vender o imóvel, repassa 20% ao banco pagando juros altos (mas ainda mais baixos que outras modalidades).

Por enquanto as demissões nos empregos nobres renderam boas indenizações que seguram as pontas por alguns, talvez muitos meses, mas será necessária a retomada da economia para que os bons empregos voltem e as poupanças das famílias sejam protegidas.

Não haverá milagre.

É fundamental entender que não há milagre para salvar esse mercado. Ele precisará se ajustar sozinho, em condições de mercado.

Sei que muitos acreditam na onipotência e onisciência do ente governamental. Acham que basta vontade política para soltar a torneira do crédito e incentivos fiscais para o setor.

Foi feito. Por quase 10 anos. E gerou a bolha.

Não adianta aumentar a dose, ou reiniciar o tratamento com o mesmo remédio. O mercado de hoje é irreal. Há excessos por todos os lados, tanto de preços quanto de ofertas. Precisa se ajustar em termos REAIS, para ter equilíbrio de longo prazo.

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Preços de Mercado Históricos – Rossi Residencial

Posted on 20/03/2015. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , |

Como os amigos que já tiveram oportunidade de ler o livro sobre o “Método SEMPRE” sabem, utilizei um modelo diferente, mais robusto e mais rico em informações, para calcular os índices fundamentalistas necessários para uma análise pelo SEMPRE.

A “complicação” seria levantar esses dados, que não são óbvios e só são oferecidos pela ferramenta da ADVFN sobre o Método SEMPRE.

Esse post vai analisar detalhadamente o que aconteceu com o Valor de Mercado da Rossi Residencial (RSID3), e discutir os principais eventos societários ocorridos entre 2007 e 2015.

Sempre relembrando que esse é um artigo de cunho educacional, cujo objetivo principal é demonstrar, explicar e debater questões como aumento de capital, cálculo do valor de mercado, subscrições, variação de ações em tesouraria etc. NÃO se trata de avaliação de ativos.

Antecipando alguns resultados (2007 a 2015)…

Como “aperitivo”, para aguçar a curiosidade do leitor e aumentar o interesse pelo complexo histórico de preços de mercado da Rossi, veja alguns dados:

  • Seu valor máximo de mercado atingiu R$ 4,9 bilhões, em 14/10/2010.
  • Seu valor mínimo atingiu R$ 181 milhões, em 15/12/2014
  • Sem entrar em detalhes de subscrições e ofertas públicas, a perda foi de 96%.

 

Coleta de dados

Mesmo para quem tem ferramentas pagas com os dados do SEMPRE, é válido tentar montar sua base de dados sobre algumas empresas de interesse. Só assim será necessário enfrentar e entender as variações na base acionária, aumentos de capital, desdobramentos etc.

A RSID3 é bem pródiga em “complicações” para coleta de dados, de forma que servirá bem ao propósito de ensinar a interpretar as oscilações no preço de mercado.

Primeiros passos – Preço histórico

Continua o mesmo passo-a-passo ensinado no livro. Para quem não tem acesso à ferramenta da ADVFN, pode entrar no portal infomoney, por exemplo (há outros), digitar o ticker da ROSSI e clicar em cotações. Há opção para escolhar cotações históricas com período máximo de 24 meses.

Pode baixar várias planilhas com dados de dois anos, depois organizar os dados em uma só.

Para baixar a Planilha completa clique AQUI.

Os preços que nos interessam são os HISTÓRICOS, ou seja, aqueles que vigiam na época, sem qualquer ajuste a dividendos, eventos societários etc.

Por quê?

Simples, pois é uma informação inconteste. Se calcularmos o preço de mercado da Rossi em 14/10/2010, essa informação não muda, não importa o que aconteça no futuro.

Mas se trabalhássemos com cotações ajustadas, o passado acabaria mudando, pelos ajustes promovidos pela bolsa.

Outro ponto importante é que reduzimos os efeitos das oscilações das ON e das PN, que às vezes distorcem muito a análise. O caso Usiminas é classico. ON e PN estavam praticamente iguais. Com a possibilidade de troca de controle, as ON subiram 150% e as PN caíram 60%. Mas o preço de mercado GLOBAL não se alterou tão significativamente.

Após conseguir todas as cotações históricas, coloque-as em ordem de data.

 

Quantidade de ações

É bem simples achar a quantidade de ações no trimestre, mas as variações dentro dos trimestres não são tão óbvias.

Entrando no site da CVM ou da Bolsa, procure as informações ou relatórios financeiros. Procure as demonstrações financeiras completas de 2006. Ao clicar, haverá uma opção “05-Composição do Capital”.

Ao clicar aparecerá 78.851.814 de ações ordinárias mais 391.700 ações ordinárias em tesouraria, totalizando 79.243.514 de ações. Relembro que nosso método soma as ações em tesouraria, pois, em tese, não deveriam estar lá e, via de regra, voltam ao mercado através de pagamento de executivos ou alienação.

Faça o mesmo para todos os outros anos. (ver planilha no link acima)

 

Muitas emissões de ações…

A forma mais direta para entender o que se passou em termos de eventos societários com a Companhia é verificar, trimestre a trimestre, as variações na base acionária. Se há diferença relevante, vale buscar outras informações como Ofertas Públicas, Subscrições etc., para compreender as mudanças.

Quem fizer isso com a Rossi verá muitas variações, principalmente nas ações em tesouraria. Essas oscilações menores têm várias explicações, mas não requerem grande atenção com relação ao preço de mercado. As descontinuidades seriam pequenas. O que aconteceu com a Rossi:

  • Emissões de ações, dentro do limite autorizado, para fazer frente a pagamento de executivos. São pequenos (em relação ao valor da empresa) e não alteram o preço histórico, porém influenciam o valor de mercado (no modelo adotado pelo Método SEMPRE).
  • Subscrições. Houve duas grandes subscrições (22% em 07/10/2008 e 55% em 19/11/2012). A quantidade de ações saltou de 159 mi para 193 mi em 2008 e de 275 mi para 425 mi em 2012.
  • Importante notar que essas subscrições às vezes podem ficar abertas durante algum tempo, de forma que a base acionária pode continuar mudando ao longo desse período. Mas é pouco relevante saber exatamente em que dia a base acionária mudou, basta saber o que mudou nos trimestres.

Mas há eventos que mudam muito o perfil dos preços, tanto históricos quanto ajustados.

  • Ao pegar a quantidade de ações no primeiro trimestre de 2008 verifica-se que esta praticamente dobrou (79 milhões para 159 milhões). No próprio site da bolsa (proventos) verifica-se que houve uma bonificação de 100% aos acionistas.
  • A data em que isso ocorreu? É fácil ver, basta atentar para uma mudança brusca nos preços históricos da Rossi. Essa mudança ocorreu entre 12/03/2008 (cotada a R$ 34,70) e 13/03/2008 (cotada a R$ 18,01). É claro que, para calcular o valor de mercado no dia 12/03, usaremos a base de 79 milhões de ações. Mas no dia seguinte, teremos que usar a nova base, de 159 milhões de ações.
  • Em 5/10/2009 houve um aumento significativo no número de ações, de 193 milhões para 268 milhões por força de uma oferta pública de R$ 825 milhões.
  • Não há descontinuidade grande no preço histórico, mas enorme no valor de mercado (pela entrada de capital), que saiu de 2,6 bilhões para 3,5 bilhões.
  • O último grande evento é o grupamento de 5/1 em 19/11/2014, reduzindo em 5 vezes a quantidade de ações (de 437 milhões para 87 milhões) e subindo o valor das ações agrupadas de R$ 0,80 para R$ 4,00.

 

Resultados.

Mínimas e Máximas

Historico_RSID3(4) HISTROSSI

 

GRAFROSSIConcluindo

A Rossi “surfou” na onda do boom imobiliário e deve ter dado muitas alegrias para quem comprou-a durante a crise de 2008 e vendeu em 2010, época em que se valorizou cerca de 10 vezes.

Mas a perda de valor posterior foi significativa, como se vê no gráfico. E ainda foi um pouco pior do que parece, pois houve uma subscrição de 150 milhões de ações a R$ 4,00 (antes do grupamento, o que equivaleria hoje a R$ 20,00). Esses 600.000.000 não estavam contabilizados naqueles R$ 4,9 bilhões de 2010.

Vale reler os prospectos de oferta pública e os fatos relevantes da Época. É bastante significativa a mudança na economia brasileira.

Devo continuar com essa série, explorando os eventos societários das empresas, mas os posts completos ficarão no site da ADVFN, por força de contrato, por aqui colocarei os principais highlights.

 

 

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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