Guia financeiro para a compra e venda do imóvel próprio.
Os leitores que acompanham o blog sabem que disponibilizei uma planilha para cálculo do valor justo dos imóveis, em 2010. Neste link.
Tenho notado a volta de lançamentos imobiliários em São Paulo e cidades do interior, com preço menor do que no pico em 2014-2015, porém ainda bem mais altos do que a realidade de 2009-2010.
O único mercado que continua forte é o do Minha Casa, Minha Vida, com a MRV e a Tenda mostrando resultados bem melhores do que as construtoras e incorporadoras de outros segmentos. Juro subsidiado e prestação menor do que o aluguel estimulam esse mercado.
Os juros para os outros segmentos estão em patamares de 2010.
Mesmo a SELIC estando no menor nível da história, isso ainda está longe de se refletir nos juros do SFH e dos financiamentos de imóveis mais caros.
Pesquiso o tema desde 2009. Em 2010 os juros para financiar imóveis fora do Sistema Financeiro de Habitação, para quem tinha risco baixo, atingiam cerca de 10,5% a 11% ao ano.
Em 2013, com SELIC em pouco mais de 7% ao ano, foi possível conseguir financiamento imobiliário a 8,5% ao ano, mesmo para imóveis acima do limite do SFH.
Em 2015, com SELIC a mais de 14%, esses 8,5% passaram a 9,5%-10%.
Hoje, com SELIC a 6,25%, estão na faixa de 10,5%-11% (fora do SFH).
Parece estranho, mas a explicação é simples. Juro de financiamento imobiliário é juro de longo prazo. Os bancos não acreditam que os juros possam se manter baixos por muito tempo. A julgar pelo crescente desequilíbrio das contas públicas, não estão errados.
Quanto pagar por um imóvel?
As planilhas a seguir são meramente financeiras. Não há qualquer consideração de caráter subjetivo, apenas uma equivalência de fluxos de caixa, ou seja, apenas calculo qual seria o valor a pagar por um imóvel a partir do aluguel observado na região.
Por exemplo:
R$ 25,00 por metro quadrado. Imóvel na Zona Oeste de São Paulo, 100 m2 a R$ 2.500 o aluguel.
A planilha vai calcular o preço MÁXIMO a pagar por metro quadrado, a partir de duas variáveis:
- Expectativa de valorização anual do imóvel
- Retorno anual obtido com investimentos de risco similar (líquido de IR).
São as variáveis mais relevantes. Ambas NÃO consideram inflação, portanto, deve-se pensar em rentabilidade NOMINAL e não real.
Para essa região de SP, esse valor de R$ 25,00 o metro quadrado no aluguel se verifica em imóveis com 15 a 30 anos de construção, 1 vaga, alguma infraestrutura e condomínio máximo de R$ 1.500,00.
O condomínio hoje é um fator gravíssimo de destruição de valor dos imóveis. Em regiões como o Panamby e Real Parque, há imóveis de luxo com aluguéis de R$ 5,00 o metro quadrado, porque o condomínio chega a R$ 15,00 – R$ 20,00 por metro quadrado.
As premissas.
A realidade do Brasil hoje permitiria estimar que o investimento em ativos de risco semelhante daria algo como 8% ao ano (fundos de investimento imobiliário, CRI, debêntures etc.).
A estimativa para a valorização do imóvel, para ser razoável, não deveria considerar mais do que 1% a 2% acima da inflação no longo prazo. Hoje isso significaria algo entre 5% e 6% ao ano.
Isso daria, como preço justo do valor do Metro Quadrado de compra/venda, pela planilha que veremos a seguir, cerca de R$ 7.113. Valor muito próximo dos melhores negócios anunciados na região, com vários imóveis, até mais novos, entre 650.000 e 800.000 (com o mesmo patamar de aluguel).
R$ 60,00 por metro quadrado. Imóvel no Leblon, 80 m2 a R$ 4.800 o aluguel.
Com as mesmas premissas, daria um valor MÁXIMO a pagar pelo metro quadrado de R$ 17.071, sugerindo um valor justo de R$ 1.365.000. Próximo ao verificado no bairro, para imóveis que efetivamente alugam a 4.800 reais.
R$ 15,00 por metro quadrado. Imóvel no interior, 120 m2 a R$ 1.800 o aluguel.
Com as mesmas premissas, daria um valor MÁXIMO a pagar pelo metro quadrado de R$ 4.268, sugerindo um valor justo de R$ 512 mil.
Quanto pagar? As planilhas.
A partir da realidade dos aluguéis do seu bairro, município ou região, vejam a seguir os resultados, para cada premissa de crescimento dos investimentos e do preço do imóvel.
| Valor do aluguel por m2 | R$ 15,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 5.888 | R$ 3.778 | R$ 2.747 | R$ 2.143 |
| 4% | R$ 7.789 | R$ 4.822 | R$ 3.401 | R$ 2.587 |
| 6% | R$ 10.387 | R$ 6.226 | R$ 4.268 | R$ 3.164 |
| 8% | R$ 13.936 | R$ 8.117 | R$ 5.417 | R$ 3.919 |
Como interpretar essa planilha?
Simples, para calcular o valor MÁXIMO a se pagar no metro quadrado, a primeira coisa a fazer é ver no mercado quanto se cobra pelo aluguel na região. Se, por exemplo, por um apto de 100 metros quadrados cobra-se em média R$ 1.500, a média da região é de R$ 15,00 por metro quadrado.
Após, pergunte-se: quanto o imóvel deve valorizar e quanto recebo dos meus investimentos (juros ao ano)?
Se pensou que o imóvel pode valorizar igual à inflação projetada (4% ao ano) e que seus investimentos estão remunerando seu capital em 8% líquidos de IR, basta procurar na planilha de R$ 15,00 a coluna de 8% e a linha de 4%. Você verá que só poderá pagar até R$ 3.401 por metro quadrado.
CUIDADO COM SUAS PREMISSAS!
Se considerar que o imóvel pode valorizar muito, por exemplo, 8% ao ano e seus investimentos vão dar apenas 4% ao ano, vai procurar na planilha a coluna de 4% e a linha de 8%. Aí o valor justo do metro quadrado passaria para R$ 13.936.
E é clara essa relação, pois se o imóvel vai valorizar mais do que o dinheiro aplicado, será uma aplicação melhor do dinheiro, por isso você poderia pagar mais caro por ele.
Porém esse excesso de otimismo pode fazer você pagar caro demais pelo imóvel. Exatamente o que ocorreu no Brasil de 2012 a 2015.
| Valor do aluguel por m2 | R$ 25,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 9.814 | R$ 6.296 | R$ 4.578 | R$ 3.571 |
| 4% | R$ 12.981 | R$ 8.037 | R$ 5.669 | R$ 4.311 |
| 6% | R$ 17.312 | R$ 10.377 | R$ 7.113 | R$ 5.274 |
| 8% | R$ 23.226 | R$ 13.528 | R$ 9.028 | R$ 6.532 |
| Valor do aluguel por m2 | R$ 40,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 15.702 | R$ 10.074 | R$ 7.325 | R$ 5.714 |
| 4% | R$ 20.770 | R$ 12.859 | R$ 9.070 | R$ 6.898 |
| 6% | R$ 27.699 | R$ 16.603 | R$ 11.381 | R$ 8.438 |
| 8% | R$ 37.162 | R$ 21.645 | R$ 14.445 | R$ 10.451 |
| Valor do aluguel por m2 | R$ 60,00 | |||
| Taxa de juros % anual dos investimentos | ||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | R$ 23.554 | R$ 15.110 | R$ 10.987 | R$ 8.570 |
| 4% | R$ 31.154 | R$ 19.289 | R$ 13.606 | R$ 10.346 |
| 6% | R$ 41.549 | R$ 24.905 | R$ 17.071 | R$ 12.658 |
| 8% | R$ 55.742 | R$ 32.467 | R$ 21.667 | R$ 15.677 |
E para quem quer comprar para investir?
Bom, esse tem que comprar barato, caso contrário os retornos seriam péssimos.
Veja as planilhas de retorno mensal:
|
Taxa de juros % anual dos investimentos |
||||
| % anual de valorização do imóvel |
4% |
6% | 8% |
10% |
| 2% | 0,25% | 0,40% | 0,55% | 0,70% |
| 4% | 0,19% | 0,31% | 0,44% | 0,58% |
| 6% | 0,14% | 0,24% | 0,35% | 0,47% |
| 8% | 0,11% | 0,18% | 0,28% | 0,38% |
Como interpretar essa planilha?
Pense no imóvel que quer comprar para alugar. Vamos supor que, por exemplo, o aluguel esteja na faixa de R$ 25,00 por metro quadrado.
Vá agora na planilha de preços de metro quadrado (R$ 25,00). Se você conseguir pagar R$ 3.571, o valor mais baixo da planilha, terá um retorno de 0,70% no aluguel. Se pagar o valor mais alto, R$ 23.226, terá um retorno com aluguel na faixa de 0,11% ao mês.
Pode-se considerar que seria um bom retorno, dada a realidade atual, ter entre 0,35% e 0,45% no aluguel. Isso significa que os patamares mais razoáveis de preço estão nas combinações seguintes ( coluna 8% / linha 6%), (coluna 8% / linha 4%), (coluna 6% / linha 2%), (coluna 10% / linha 8%) e (coluna 10% / linha 6%).
O que isso significa?
Que o mercado entende que a diferença razoável entre a rentabilidade obtida nas opções de investimento e a valorização do imóvel (ambas projetadas) está entre 2% e 4% ao ano.
Esses cálculos funcionam?
É apenas um cálculo de equivalência de fluxos de caixa, apenas compara valores presentes que equilibram financeiramente a relação entre alugar e comprar.
O preço justo está calculado corretamente, mas não tem nenhuma variável subjetiva, apenas grana.
O que o interessado em comprar um imóvel pode fazer é ver o preço justo na planilha e decidir-se por pagar 10% a 20% mais pela vontade de ter um imóvel próprio.
O investidor, porém, não deve jamais tomar decisão dessa forma.
Se o leitor procurar nos sites de busca de imóveis, vai ver que os preços estão bem próximos aos previstos, lembrando que sempre pode haver gente pedindo valores absurdos e, infelizmente, pode haver gente PAGANDO valores absurdos. A devolução recorde de imóveis nos últimos anos mostra que a irracionalidade financeira sempre pode ocorrer.
De qualquer forma, é importante para o interessado em comprar um imóvel que calcule seu preço justo FINANCEIRO para depois decidir o quanto poderá pagar a mais, caso não encontre um imóvel no preço justo.
Pense: qual é o motivo de pagar R$ 1,5 milhão por um imóvel que você pode alugar por R$ 3.000?
Parece absurdo não é, mas em 2015, no Leblon, havia apartamentos avaliados em R$ 2,5 milhões sendo alugados por menos de R$ 5.000 ao mês.
É absurdo mas acontece.
Ler Post Completo | Make a Comment ( 5 so far )A bolha imobiliária brasileira já explodiu, mas você (ainda) não viu…
Os leitores que me acompanham no blog devem lembrar que em 30/11/2012 escrevi um artigo afirmando que, na Zona Sul do Rio, os preços tinham atingido o pico, em relação à renda das famílias. Ver aqui.
Em resumo, significava que o esforço que uma família com renda elevada (entre 32.000 e 40.000 por mês) para comprar um apartamento de razoável nível, seria alto demais, comprometedor demais e não faria sentido econômico ou até de status.
Hoje, exceto pelas pedidas anormais de alguns proprietários, é possível afirmar que os preços de venda estão iguais na área abordada, e menores em Ipanema e Leblon. E isso nominalmente, ou seja, haveria perda de uns 25% contando a inflação.
Em relação ao aluguel, os preços também estão menores nominalmente. E muitíssimo menores nos imóveis de alto luxo, pela ausência de estrangeiros e pelo derretimento do setor de petróleo.
Mas não foi aqui que a bolha estourou de verdade…
A Zona Sul do Rio e as áreas nobres de São Paulo (Jardins, Itaim etc.) não sofreram praticamente nada, se comparadas aos setores imobiliários onde, REALMENTE, a bolha estourou.
Infelizmente, e aqui eu realmente fico consternado, há setores onde não há demanda. Não há compradores. Não há perspectiva de compradores. Não há locatários. E ainda há estoques elevados e, por incrível que pareça, lançamentos.
Aqui no Rio é fácil ver esses mercados-fantasma. É improvável, por exemplo, que haja compradores para imóveis comerciais em Jacarepaguá, Barra e adjacências. E quem comprou, com bastante dificuldade conseguirá alugar. Não é um discurso pessimista, até gostaria que fosse, mas é o óbvio dos números. Se há 30% de vacância em locais nobres, mesmo com queda vertiginosa nos preços dos alugueis corporativos, por que haveria boas perspectivas para áreas menos nobres com imóveis ainda caros?
Para quem não acredita, vale acompanhar os números a seguir.
Por sorte há como acompanhar o mercado através de números que NÃO esconderão a realidade.
São números assustadores, porém reais e facilmente comprovados com pequena pesquisa na internet.
O preço de mercado da Rossi Residencial
A Rossi quase todos conhecem. É uma empresa com R$ 5,9 bilhões em ativos, patrimônio líquido de R$ 1,4 bilhão e receita anual de R$ 1,2 bi.
Quanto deveria valer a empresa? Qual o valor de mercado na bolsa? R$ 2 bilhões, R$ 4 bilhões?
Há pouco tempo a Rossi, depois do último grupamento, estava cotada a cerca de R$ 25 milhões, ou seja, toda a empresa valia menos do que uma cobertura na Vieira Souto ou uma casa nos Jardins.
Você entrava no site da Rossi e via oferta de imóvel de 77 m2 na planta, no Recreio dos Bandeirantes, por R$ 890 mil.
O mercado não erra tanto. É claro que o “estoque” não vale a pedida.
Essa bolha estourou. Não há qualquer dúvida. Pode ir à PDG, Cyrela, Gafisa etc..
E, se as empresas estivessem “baratas”, um estrangeiro, com o dólar caro como está, viria comprá-las. Mas não veio.
Há sim fundos estrangeiros, com muito dinheiro, comprando a preço de ocasião empreendimentos dessas empresas. Mas não as empresas.
Fundos de investimento imobiliário – FII
Aqui o resultado do derretimento do setor imobiliário é demonstrado dia a dia, relatório a relatório, devolução a devolução.
Entre em qualquer relatório dos fundos do Credit Suisse, por exemplo, e verá que os preços médios de aluguel nas áreas nobres de São Paulo caíram de 30% a 50%, nominalmente, nos últimos anos. E a vacância disparou.
São públicos os relatórios e são bem escritos e muito claros. Veja esse aqui, por exemplo.
Nesses relatórios ninguém tenta enrolar, não há discurso de venda, não há tergiversação.
Outros exemplos.
A Petrobras devolveu o Torre Almirante e, ao que parece, devolverá o Ventura, perto do prédio do BNDES. Área nobre, prédio classe AAA. São 90.000 m2 voltando ao mercado. Um mercado que já não está bem.
Há um fundo com imóvel em Macaé que, pelo medo de devolução da Petrobras, desabou nos últimos meses. O XPCM11 está cotado a R$ 55,00 e paga R$ 0,88 ao mês de rendimento. Isento de IR. 1,6% ao mês e, ainda assim, as pessoas vendem, pois pouco se poderá fazer se a Petrobras devolver o prédio.
O edifício Galeria, antiga sede da Sul América, passou por uma reforma há alguns anos e foi vendido por R$ 340 milhões (é um FII). Em 26/02/2016, o EDGA11B informou a saída de mais um locatário, o que elevará a vacância para 44,9%. O fundo vale, hoje, R$ 150 milhões. Num dos melhores lugares do centro do Rio. Num prédio praticamente novo, classe AAA.
Em termos de valor de metro quadrado, fica ainda mais evidente a crise.
Recentemente um amigo comentou que sua sala comercial de 60 m2, num prédio muito bom aqui do RJ, valeria algo como R$ 900 mil. Não duvido. É provável que ele não se interesse em vender por menos e talvez haja comprador.
Mas uma sala de 60 m2 no Edifício Galeria, se fosse vendida ao mesmo preço do m2 que o fundo negocia, valeria R$ 240.000. E o prédio é melhor e mais novo. E mais bem localizado.
Non sense?
Tem outro FII que detém 44% de um shopping em Sulacap, região de renda baixa a moderada aqui do Rio. É um shopping novo e que não decolou. O valor patrimonial é de R$ 99 milhões e o valor de mercado do FII é de R$ 30 milhões (já considerando os 44% apenas).
Os aluguéis permitiriam uma renda de R$ 0,24 por cota, porém a General Shopping pagará até outubro cerca de R$ 0,90 por cota, por contrato. A cota vale R$ 30,00 no mercado.
A esse preço de m2, uma loja de 30 m2 nesse shopping, que é novíssimo, estaria valendo menos de R$ 70.000.
Por pior que seja o Shopping, é estranho falar de loja de shopping a 2.300 reais o m2.
Por que os FII desabaram, as construtoras desabaram e os imóveis residenciais (ainda) não?
O nome do jogo é LIQUIDEZ.
Quem me lê deve achar estranho que ainda se peça de R$ 15 mil a R$ 20 mil no m2 de um imóvel residencial na planta.
Deve achar estranho que os imóveis residenciais ou comerciais, vendidos individualmente, não tenham caído tanto quanto nos fundos.
Mas a liquidez tem um lado “perverso”. Como quem investe quer o retorno dos aluguéis, se os locatários devolvem metade dos imóveis, os aluguéis cairão e seu retorno futuro também.
E ninguém sabe quando voltarão.
Como é extremamente fácil vender um FII, basta colocar a ordem, os preços caem bastante, de acordo com a perspectiva do aluguel.
Locadores não profissionais veem seu aluguel de um 3 quartos no Flamengo cair de R$ 5 mil para R$ 3,5 mil e não vendem o imóvel por R$ 1,2 milhão. Nem que o aluguel caia para R$ 2 mil ele venderia. É outro tipo de racionalidade.
É gente para quem a falta de liquidez de um imóvel é uma bênção, pois protege o patrimônio da família.
Parece ilógico, mas não é. A liquidez é perigosíssima.
Se vendesse o imóvel que lhe rende R$ 3,5 mil (líquido R$ 2,5 mil com o IR e menos ainda se contar os custos de vacância e de administração) por R$ 1,2 milhão, poderia comprar 12 FIIs diversificados dando cerca de 1,1% a mês. Coisa de R$ 13.200, de 4 a 5 vezes mais que o aluguel individual. E com custos de administração baixíssimos e custos de vacância diluídos.
E, coloque-se, o risco é praticamente o mesmo: imobiliário.
O problema é que seria muito fácil vender, por exemplo, R$ 20 mil num mês para cobrir alguma despesa extra.
É irracional não vender o imóvel para quintuplicar a renda? Com certeza, mas o medo de exterminar o patrimônio FIXO da família fala mais alto.
O que nos aguarda?
Não me parece razoável esperar um equilíbrio entre os lançamentos e o fluxo de compradores antes de 2017, talvez 2018.
Basta andar aqui no RJ para ver que, incrivelmente, há empreendimentos comerciais em locais nobres como Lagoa e Jardim Botânico. Iniciando em R$ 20 mil o m2. Na Zona Oeste é assustador o número de lançamentos residenciais e comerciais, mesmo sem compradores.
O equilíbrio está um pouco longe.
Precisamos de crédito barato. Não há e não haverá tão cedo, com o funding dos bancos tão caro.
Precisamos de crescimento econômico, de crescimento da produtividade. Não está no horizonte próximo.
O que tem ocorrido, infelizmente, é a destruição de boas vagas de emprego e de posições com salários elevados. Mesmo no serviço público, exceto em algumas áreas desconectadas da realidade, o crescimento salarial foi significativamente menor do que a inflação nos últimos 4 anos e, ao que parece, será menor também nos próximos 4 anos.
A combinação de falta de oferta de empregos com salários elevados, falta de perspectiva econômica, e, infelizmente, da dilapidação das poupanças das famílias, talvez leve a “liquidações” em imóveis residenciais.
Já é possível achar. É triste tratar nesses termos, mas já há pessoas vendendo por necessidade. E 30% abaixo das outras pedidas nos mesmos sites.
Outro indicador é o crescimento de quase de 3 dígitos ao ano no mercado de hipotecas. Em vez de vender o imóvel, repassa 20% ao banco pagando juros altos (mas ainda mais baixos que outras modalidades).
Por enquanto as demissões nos empregos nobres renderam boas indenizações que seguram as pontas por alguns, talvez muitos meses, mas será necessária a retomada da economia para que os bons empregos voltem e as poupanças das famílias sejam protegidas.
Não haverá milagre.
É fundamental entender que não há milagre para salvar esse mercado. Ele precisará se ajustar sozinho, em condições de mercado.
Sei que muitos acreditam na onipotência e onisciência do ente governamental. Acham que basta vontade política para soltar a torneira do crédito e incentivos fiscais para o setor.
Foi feito. Por quase 10 anos. E gerou a bolha.
Não adianta aumentar a dose, ou reiniciar o tratamento com o mesmo remédio. O mercado de hoje é irreal. Há excessos por todos os lados, tanto de preços quanto de ofertas. Precisa se ajustar em termos REAIS, para ter equilíbrio de longo prazo.
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