Guia financeiro para a compra e venda do imóvel próprio.

Posted on 07/05/2018. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , , , |

Os leitores que acompanham o blog sabem que disponibilizei uma planilha para cálculo do valor justo dos imóveis, em 2010. Neste link.

Tenho notado a volta de lançamentos imobiliários em São Paulo e cidades do interior, com preço menor do que no pico em 2014-2015, porém ainda bem mais altos do que a realidade de 2009-2010.

O único mercado que continua forte é o do Minha Casa, Minha Vida, com a MRV e a Tenda mostrando resultados bem melhores do que as construtoras e incorporadoras de outros segmentos. Juro subsidiado e prestação menor do que o aluguel estimulam esse mercado.

Os juros para os outros segmentos estão em patamares de 2010.

Mesmo a SELIC estando no menor nível da história, isso ainda está longe de se refletir nos juros do SFH e dos financiamentos de imóveis mais caros.

Pesquiso o tema desde 2009. Em 2010 os juros para financiar imóveis fora do Sistema Financeiro de Habitação, para quem tinha risco baixo, atingiam cerca de 10,5% a 11% ao ano.

Em 2013, com SELIC em pouco mais de 7% ao ano, foi possível conseguir financiamento imobiliário a 8,5% ao ano, mesmo para imóveis acima do limite do SFH.

Em 2015, com SELIC a mais de 14%, esses 8,5% passaram a 9,5%-10%.

Hoje, com SELIC a 6,25%, estão na faixa de 10,5%-11% (fora do SFH).

Parece estranho, mas a explicação é simples. Juro de financiamento imobiliário é juro de longo prazo. Os bancos não acreditam que os juros possam se manter baixos por muito tempo. A julgar pelo crescente desequilíbrio das contas públicas, não estão errados.

Quanto pagar por um imóvel?

As planilhas a seguir são meramente financeiras. Não há qualquer consideração de caráter subjetivo, apenas uma equivalência de fluxos de caixa, ou seja, apenas calculo qual seria o valor a pagar por um imóvel a partir do aluguel observado na região.

Por exemplo:

R$ 25,00 por metro quadrado. Imóvel na Zona Oeste de São Paulo, 100 m2 a R$ 2.500 o aluguel. 

A planilha vai calcular o preço MÁXIMO a pagar por metro quadrado, a partir de duas variáveis:

  • Expectativa de valorização anual do imóvel
  • Retorno anual obtido com investimentos de risco similar (líquido de IR).

São as variáveis mais relevantes. Ambas NÃO consideram inflação, portanto, deve-se pensar em rentabilidade NOMINAL e não real.

Para essa região de SP, esse valor de R$ 25,00 o metro quadrado no aluguel se verifica em imóveis com 15 a 30 anos de construção, 1 vaga, alguma infraestrutura e condomínio máximo de R$ 1.500,00.

O condomínio hoje é um fator gravíssimo de destruição de valor dos imóveis. Em regiões como o Panamby e Real Parque, há imóveis de luxo com aluguéis de R$ 5,00 o metro quadrado, porque o condomínio chega a R$ 15,00 – R$ 20,00 por metro quadrado.

As premissas.

A realidade do Brasil hoje permitiria estimar que o investimento em ativos de risco semelhante daria algo como 8% ao ano (fundos de investimento imobiliário, CRI, debêntures etc.).

A estimativa para a valorização do imóvel, para ser razoável, não deveria considerar mais do que 1% a 2% acima da inflação no longo prazo. Hoje isso significaria algo entre 5% e 6% ao ano.

Isso daria, como preço justo do valor do Metro Quadrado de compra/venda, pela planilha que veremos a seguir, cerca de R$ 7.113. Valor muito próximo dos melhores negócios anunciados na região, com vários imóveis, até mais novos, entre 650.000 e 800.000 (com o mesmo patamar de aluguel).

R$ 60,00 por metro quadrado. Imóvel no Leblon, 80 m2 a R$ 4.800 o aluguel. 

Com as mesmas premissas, daria um valor MÁXIMO a pagar pelo metro quadrado de R$ 17.071, sugerindo um valor justo de R$ 1.365.000. Próximo ao verificado no bairro, para imóveis que efetivamente alugam a 4.800 reais.

R$ 15,00 por metro quadrado. Imóvel no interior, 120 m2 a R$ 1.800 o aluguel. 

Com as mesmas premissas, daria um valor MÁXIMO a pagar pelo metro quadrado de R$ 4.268, sugerindo um valor justo de R$ 512 mil.

Quanto pagar? As planilhas.

A partir da realidade dos aluguéis do seu bairro, município ou região, vejam a seguir os resultados, para cada premissa de crescimento dos investimentos e do preço do imóvel.

Valor do aluguel por m2 R$ 15,00
Taxa de juros % anual dos investimentos
% anual de valorização do imóvel

4%

6% 8%

10%

2%  R$     5.888  R$     3.778  R$     2.747  R$     2.143
4%  R$     7.789  R$     4.822  R$     3.401  R$     2.587
6%  R$   10.387  R$     6.226  R$     4.268  R$     3.164
8%  R$   13.936  R$     8.117  R$     5.417  R$     3.919

 

Como interpretar essa planilha?

Simples, para calcular o valor MÁXIMO a se pagar no metro quadrado, a primeira coisa a fazer é ver no mercado quanto se cobra pelo aluguel na região. Se, por exemplo, por um apto de 100 metros quadrados cobra-se em média R$ 1.500, a média da região é de R$ 15,00 por metro quadrado.

Após, pergunte-se: quanto o imóvel deve valorizar e quanto recebo dos meus investimentos (juros ao ano)?

Se pensou que o imóvel pode valorizar igual à inflação projetada (4% ao ano) e que seus investimentos estão remunerando seu capital em 8% líquidos de IR, basta procurar na planilha de R$ 15,00 a coluna de 8% e a linha de 4%. Você verá que só poderá pagar até R$ 3.401 por metro quadrado.

CUIDADO COM SUAS PREMISSAS!

Se considerar que o imóvel pode valorizar muito, por exemplo, 8% ao ano e seus investimentos vão dar apenas 4% ao ano, vai procurar na planilha a coluna de 4% e a linha de 8%. Aí o valor justo do metro quadrado passaria para R$ 13.936.

E é clara essa relação, pois se o imóvel vai valorizar mais do que o dinheiro aplicado, será uma aplicação melhor do dinheiro, por isso você poderia pagar mais caro por ele.

Porém esse excesso de otimismo pode fazer você pagar caro demais pelo imóvel. Exatamente o que ocorreu no Brasil de 2012 a 2015.

 

Valor do aluguel por m2 R$ 25,00
Taxa de juros % anual dos investimentos
% anual de valorização do imóvel

4%

6% 8%

10%

2%  R$     9.814  R$     6.296  R$     4.578  R$     3.571
4%  R$   12.981  R$     8.037  R$     5.669  R$     4.311
6%  R$   17.312  R$   10.377  R$     7.113  R$     5.274
8%  R$   23.226  R$   13.528  R$     9.028  R$     6.532

 

Valor do aluguel por m2 R$ 40,00
Taxa de juros % anual dos investimentos
% anual de valorização do imóvel

4%

6% 8%

10%

2%  R$   15.702  R$   10.074  R$     7.325  R$     5.714
4%  R$   20.770  R$   12.859  R$     9.070  R$     6.898
6%  R$   27.699  R$   16.603  R$   11.381  R$     8.438
8%  R$   37.162  R$   21.645  R$   14.445  R$   10.451

 

Valor do aluguel por m2 R$ 60,00
Taxa de juros % anual dos investimentos
% anual de valorização do imóvel

4%

6% 8%

10%

2%  R$   23.554  R$   15.110  R$   10.987  R$     8.570
4%  R$   31.154  R$   19.289  R$   13.606  R$   10.346
6%  R$   41.549  R$   24.905  R$   17.071  R$   12.658
8%  R$   55.742  R$   32.467  R$   21.667  R$   15.677

 

E para quem quer comprar para investir?

Bom, esse tem que comprar barato, caso contrário os retornos seriam péssimos.

Veja as planilhas de retorno mensal:

Taxa de juros % anual dos investimentos

% anual de valorização do imóvel

4%

6% 8%

10%

2% 0,25% 0,40% 0,55% 0,70%
4% 0,19% 0,31% 0,44% 0,58%
6% 0,14% 0,24% 0,35% 0,47%
8% 0,11% 0,18% 0,28% 0,38%

 

Como interpretar essa planilha?

Pense no imóvel que quer comprar para alugar.  Vamos supor que, por exemplo, o aluguel esteja na faixa de R$ 25,00 por metro quadrado.

Vá agora na planilha de preços de metro quadrado (R$ 25,00). Se você conseguir pagar R$ 3.571, o valor mais baixo da planilha, terá um retorno de 0,70% no aluguel. Se pagar o valor mais alto, R$ 23.226, terá um retorno com aluguel na faixa de 0,11% ao mês.

Pode-se considerar que seria um bom retorno, dada a realidade atual, ter entre 0,35% e 0,45% no aluguel. Isso significa que os patamares mais razoáveis de preço estão nas combinações seguintes ( coluna 8% / linha 6%), (coluna 8% / linha 4%), (coluna 6% / linha 2%), (coluna 10% / linha 8%) e (coluna 10% / linha 6%).

O que isso significa?

Que o mercado entende que a diferença razoável entre a rentabilidade obtida nas opções de investimento e a valorização do imóvel (ambas projetadas) está entre 2% e 4% ao ano.

Esses cálculos funcionam?

É apenas um cálculo de equivalência de fluxos de caixa, apenas compara valores presentes que equilibram financeiramente a relação entre alugar e comprar.

O preço justo está calculado corretamente, mas não tem nenhuma variável subjetiva, apenas grana.

O que o interessado em comprar um imóvel pode fazer é ver o preço justo na planilha e decidir-se por pagar 10% a 20% mais pela vontade de ter um imóvel próprio.

O investidor, porém, não deve jamais tomar decisão dessa forma.

Se o leitor procurar nos sites de busca de imóveis, vai ver que os preços estão bem próximos aos previstos, lembrando que sempre pode haver gente pedindo valores absurdos e, infelizmente, pode haver gente PAGANDO valores absurdos. A devolução recorde de imóveis nos últimos anos mostra que a irracionalidade financeira sempre pode ocorrer.

De qualquer forma, é importante para o interessado em comprar um imóvel que calcule seu preço justo FINANCEIRO para depois decidir o quanto poderá pagar a mais, caso não encontre um imóvel no preço justo.

Pense: qual é o motivo de pagar R$ 1,5 milhão por um imóvel que você pode alugar por R$ 3.000?

Parece absurdo não é, mas em 2015, no Leblon, havia apartamentos avaliados em R$ 2,5 milhões sendo alugados por menos de R$ 5.000 ao mês.

É absurdo mas acontece.

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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