O preço justo dos imóveis. Julho de 2016. E as irracionalidades.
Posted on 07/07/2016. Filed under: Filosofia, Finanças, Matemática, Política | Tags:aluguel, barra da tijuca, bolha imobiliária, edga11b, Edifício Galeria, fundos de investimento imobiliário, imóvel, imóvel comercial, ipanema, irracionalidade financeira, juros da casa própria, rbgs11, recreio dos bandeirantes, Shopping Sulacap |
Alguns leitores não conseguem “ver” a tal explosão da bolha imobiliária. Nem sempre é fácil ver, pois em alguns lugares ela nunca vai estourar e às vezes a expectativa do efeito da “explosão” está superdimensionada.
Aqui no RJ há imóveis sendo vendidos (preço pedido) pelo mesmo valor de 2012. Sei disso, pois vendi um em 2012 e, no mesmo prédio e há outro (melhor que o meu) pelo mesmo valor que pedi.
Há um prédio com infra aqui no Catete que os preços estão batendo os pedidos em 2013.
Mas há gente pedindo 20%, 30% mais caro.
Um preço estagnado por 3 anos, já é uma perda de uns 23% com a inflação passada.
Mas vai explodir MESMO?
Olha… Imagino que a expectativa de destruição de valor, cair, por exemplo, ao preço de 2009 (ou 2007), AINDA não é razoável.
Durante a crise imobiliária no exterior a expectativa de comprar imóveis 30% mais baratos em Manhattan ou no centro de Londres e Paris não se verificou.
Lugar desejado, com poucas ofertas de imóveis, dificilmente “derretem”. Mas Ipanema não é Manhattan. Já caiu bastante.
Já em áreas não tão procuradas, com excesso de imóveis, é possível uma queda forte. Imóvel comercial em área de pouco interessante, infelizmente pode significar vários anos de prejuízo.
As construtoras resistem em baixar os preços. Há empreendimentos na Península, condomínio de luxo na Barra, lançados, com imóveis prontos, e 90% vazios. Alguns nem conseguiram fechar o lançamento. E não baixam os preços.
A irracionalidade e dois exemplos de estouro.
Uma senhorinha, dona de vários imóveis comerciais no Leblon, resolveu, há uns 2 anos, subir significativamente o aluguel das lojas e não aceitar oferta.
Muito rica, preferia deixar os imóveis vazios. Atrapalhou bastante o bairro, mas continuam lá, vazios.
Em Ipanema, num dos principais pontos comerciais, desalojaram uma padaria famosa, pedindo 150% mais pelo aluguel. Está vazia há 2 anos, pelo menos.
Não há como exigir do miúdo, da pessoa física, racionalidade comercial pura. Às vezes o tino comercial perde para a teimosia.
Mas fundos de investimento imobiliário não podem se dar ao luxo da irracionalidade.
Isso porque as cotas são negociadas em bolsa. Se o gestor não trabalhar corretamente o preço cai e ele pode ser destituído em Assembleia.
Edifício Galeria – Rua do Ouvidor – Retrofit – Centro do RJ.
Antigo prédio da Sulamérica, um dos pontos mais nobres do centro do RJ, prédio todo reformado, alto luxo.
São cerca de 25.000 metros quadrados (incluindo lojas sofisticadas no Mall do térreo).
Foi lançado em 31.10.2012 por R$ 381 milhões (colocação das cotas de fundo, todas vendidas). Isso dava R$ 15 mil por M2, o que era normal para imóveis desse nível.
O imóvel estava pronto, mas sem inquilinos. O fundo pagaria 9% ao ano, por 12 meses (pagamento mensal de 0,75%), até conseguir alugar as lojas.
Em março de 2016 o “valor justo” deste imóvel estava em R$ 339 milhões. Valor justo é calculado por especialistas, e informado nos documentos do fundo.
Mas o valor de mercado tinha batido R$ 155 milhões (R$ 6 mil o metro quadrado) em final de fevereiro de 2016. Hoje está em cerca de R$ 230 milhões (R$ 9 mil o metro quadrado).
Se descontarmos a inflação, a queda chegou a quase 70% do valor de lançamento (pouco antes de março de 2016) e hoje estaria em cerca de 50% de perda. Para quem comprou a perda não é tão grande, pois recebeu aluguéis.
Senhores, é IMPOSSÍVEL comprar um imóvel comercial físico, real, de 30 metros quadrados em prédio novo, área nobre do centro do RJ, por R$ 180.000.
Mas não para quem comprou o FII EDGA11B no final de fevereiro.
Mas vamos piorar um pouco. O EDGA não é o pior exemplo.
Shopping Sulacap – Zona Oeste do RJ
Shopping novo, inaugurado no final de 2013. Não vingou ainda, muitas lojas satélite vazias. Resultado operacional baixo (cerca de R$ 0,20 de aluguel por cota).
O fundo foi vendido por R$ 108 milhões no lançamento, correspondendo a 44% de um empreendimento com 29 mil metros quadrados (cerca de 12,6 mil metros quadrados para o empreendimento). Lançado, portanto, a R$ 8,5 mil o m2.
Mais ou menos na mesma época da queda do fundo galeria (turbulências econômicas e políticas) esse fundo chegou a ser negociado a menos de R$ 33 milhões (R$ 30 por cota), o que daria impressionantes R$ 2.600 por metro quadrado. Em um shopping novo. Hoje está na faixa de R$ 40 milhões.
Se formos descontar a inflação, chegaríamos fácil a algo como 75% de perda.
A perda para quem recebeu os aluguéis é menor (a General Shopping pagará quase 3% ao mês até 10 de outubro de 2016).
Agora, imagina que não fosse um fundo. Uma pessoa comprou uma lojinha de 50 metros por R$ 425.000 lá no lançamento. Tente convencê-la a vender hoje por R$ 150.000 (R$ 3.000 o metro quadrado).
Ela vai fazer as contas e pedir R$ 600.000. E não vai vender. Talvez nunca.
Estourou amigos. Em ambientes onde a racionalidade impera, é devastador o estouro.
No residencial, a irracionalidade impera.
O derretimento dos alugueis no RJ eu vejo no dia a dia. Muitos colegas que trabalham comigo vieram de outras cidades para o RJ em 2012 buscando imóveis próximos ao centro. Imóveis péssimos, caindo aos pedaços, na zona sul, 2 quartos, sem garagem, 60-80 metros quadrados, preço mínimo 2.250, 2.500.
Exatamente o mesmo preço que se paga hoje, até dá para pagar menos. Em termos reais, descontando a inflação, teríamos uma perda superior a 30%.
Já em imóveis de alto padrão, alguns aluguéis caíram 50%, 60% NOMINAIS, com a saída em massa dos estrangeiros do petróleo.
Imóvel comercial é até difícil alugar a preço “zero”, pois os condomínios são caríssimos. Ficam fechados dando prejuízo mesmo.
Mas ninguém vende. Só vende barato, ou a preço justo, quem precisa.
Brasileiro é de tijolo. Mesmo quem tem 10, 15 imóveis, ganhando 0,2%-0,25% ao mês, NÃO VENDE.
É o benefício da iliquidez. A pessoa tem medo de ser perdulária com dinheiro, que é muito líquido, e está na mão.
É claro que se a situação do Brasil piorar, se houver demissão de servidores do estado aqui no RJ (que seguram bastante o preço dos imóveis, pois tem renda mais alta e estabilidade), não seria impossível um derretimento ainda maior. Com uma grande quantidade de pessoas tentando vender para se manter.
No fundo será sempre oferta e demanda. Se houver muita oferta e pouca demanda, é derretimento.
Calculando o preço justo dos imóveis
Quando comprar? Por qual preço comprar?
Essas questões são, antes de tudo, matemáticas. Depois a gente tempera com interesse pessoal.
Há uns 6 anos lancei uma planilha que ajuda a calcular o valor justo dos imóveis. Ela me permitiu ver que os imóveis estavam sendo negociados a preço justo em 2010, mas já estavam bem salgados em 2012. E ainda mais em 2014-2015.
Pode ser baixada aqui (junto com outras).
Dois parênteses, peço desculpas pela propaganda do livro, mas a planilha foi lançada por ocasião de seu lançamento, então há menções. A planilha é complexa, precisa habilitar o uso de macros, pois ela funciona por iteração.
Vamos calcular o preço justo daqueles imóveis que foram alugados em 2012 e tem quase o mesmo aluguel hoje. Essa É a realidade da zona sul do Rio. Vivo isso diariamente, pois meus colegas estão se mudando para aptos melhores ou renegociando para baixo.
Brasil de 2012 – Premissas.
- Aluguel – R$ 2.250
- Taxa SELIC – Entre 9,75% e 7,25%
- % de financiamento a pegar – 50%
- Taxa do financiamento – 9% ao ano
- Remuneração líquida dos ativos (fundos DI) – 9% ao ano
- Percentual esperado de valorização do imóvel – 7% ao ano
A premissa de 7% ao ano de crescimento do valor do imóvel é um pouco alta, pois o razoável é estimar entre 0,5% e 1% acima da inflação esperada. Mas em 2012 todo mundo achava que os imóveis iriam subir 10%-15% ao ano.
O preço JUSTO desse imóvel seria R$ 677 mil.
É claro que se você for otimista e achar que o imóvel subirá 10% ao ano, acabará pagando bem caro por isso. O preço justo iria para R$ 1.148.000.
Aliás, muitas das compras “caras”, foram com base nesse pensamento. Se não comprar agora, não comprarei mais, pois o imóvel vai dobrar de valor em 3 anos.
Brasil de 2016 – Premissas.
- Aluguel – R$ 2.500
- Taxa SELIC – 14,25%
- % de financiamento a pegar – 50%
- Taxa do financiamento – 11% ao ano
- Remuneração líquida dos ativos (fundos DI) – 11% ao ano
- Percentual esperado de valorização do imóvel – 7% ao ano
Mantive a premissa de 7% de valorização (otimista demais) e subi um pouco o aluguel.
O preço JUSTO desse imóvel seria R$ 408 mil.
Considerações sobre o preço justo
Justo aqui é “FINANCEIRAMENTE justo”. Pagar o aluguel (que consideramos que vai subir exatamente como o preço do imóvel) ou comprar o imóvel por R$ 408 mil seria indiferente, em termos de fluxo financeiro.
Não batam na planilha. She´s only the Messenger. Only the piano player.
Por que o imóvel continua valendo R$ 700 mil e não cai?
Ora, o fetiche da iliquidez. Prefiro ter um imóvel de 700 mil rendendo 0,25% ao mês do que correr o risco de vendê-lo, ter uma renda de 0,9% ao mês, mas cair na tentação de gastar “um pouquinho a mais”.
Com o aluguel você não tem chance. É aquilo que você tem para gastar e pronto. Mas com o dinheiro na mão…
Sempre vale colocar um exemplo, né?
Que tal morar no Recreio, perto da praia, numa cobertura linear com churrasqueira, 180 metros quadrados, por R$ 2.000 ao mês?
O mais legal é que o sujeito quer R$ 1.250.000 no imóvel, que ele mesmo pede R$ 2.000 no aluguel (menos de 0,2% de retorno).
O amor pela iliquidez e o medo de fazer bobagem com dinheiro nas mãos leva as pessoas a cometerem verdadeiras atrocidades financeiras!!!!
O anúncio deve sair rápido, mas o link é esse:
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