Amortização de Financiamento Imobiliário. Reduzir a Prestação ou Reduzir o Prazo?
Prezados leitores,
Publiquei um vídeo sobre Amortização Extraordinária de Financiamento Imobiliário sugerindo, de forma ponderada e gentil, que é melhor reduzir o valor da prestação do que reduzir o prazo.
Algumas pessoas, nas diversas mídias em que publiquei, duvidaram dessa afirmação, acreditando que é melhor reduzir o prazo.
Entendo elas. Realmente quando estamos diante de 2 opções, por exemplo, reduzir a prestação em 10% (de 4.000 reais para 3.600 reais) ou reduzir o prazo em 30% (de 30 anos para 21 anos), dá a impressão de que é muito melhor reduzir o prazo.
Faço um mea culpa, pois eu fiz minha argumentação sem apresentar os números.
Agora refaço a argumentação com base nos números e, creio, ficará claríssimo que é preferível amortizar reduzindo o valor da prestação do que reduzindo o prazo.
Nosso exemplo:
Partiremos de um financiamento imobiliário de 360.000 reais, para ser pago em 360 meses, no sistema SAC (amortização constante), com juros de 0,8% ao mês.
O plano é quitar o financiamento em 5 anos. Isso significa, obviamente, que teremos que trazer “dinheiro novo” para fazer amortizações extraordinárias. Não considerei custos extras (seguros e taxa do banco), pois ambas as estratégias terminarão em 5 anos.
Vou comparar 2 estratégias: (i) amortizar reduzindo prestações; e (ii) amortizar reduzindo o prazo de financiamento.
O que é melhor? Veja a planilha para o primeiro ano:
O cálculo das prestações funciona assim:
- Calculamos a amortização mensal: 360.000 em 360 meses, 1.000 reais por mês (o saldo devedor cai 1.000 reais por mês).
- Calculamos 0,8% de juros sobre o saldo devedor. No primeiro mês pagaríamos 2.880 de juros (0,008 x 360.000). O montante de juros vai caindo, pois o saldo devedor vai caindo.
- A prestação inicial é de 3.880 reais, e é decrescente, pois o saldo devedor sempre diminui (considerando que a TR seja zero, como tem sido).
- No mês 12, a prestação será (desconsiderando os custos extras) de 3.784 reais.
1ª Amortização – Ano 1.
Apenas a primeira amortização será igual, pois a partir dela as prestações serão diferentes, pois uma estratégia terá redução de prazo, outra de prestação.
Restam 348.000 reais a quitar de saldo devedor. Queremos quitar em 5 anos, portanto considerarei pagar 1/5 (20%) desse saldo devedor = 69.600 reais. Após a amortização, o saldo cairá para 278.400 reais.
Cálculo da nova prestação reduzida:
- O prazo não muda, portanto, seguiremos com 348 meses para o fim do financiamento.
- O novo saldo devedor é R$ 278.400, para quitar em 348 meses, o que dá uma nova amortização constante mensal de 278.400 / 348 = R$ 800 por mês.
- Os juros continuam em 0,8%, porém incidirão sobre R$ 278.400, o que daria R$ 2.227
- A nova prestação será de R$ 3.027, 20% menor (800 + 2.227).
- O prazo permanece em 348 meses.
Cálculo do novo prazo de financiamento reduzido:
- A prestação não muda, portanto, seguiremos pagando, de início, R$ 3.784 (aproximadamente).
- O novo saldo devedor é R$ 278.400, e vamos disponibilizar R$ 3.784 de início para pagar esse saldo devedor.
- Os juros continuam em 0,8%, que incidirão sobre R$ 278.400, o que daria R$ 2.227
- Como a prestação não muda, mas o montante de juros caiu, quanto sobra para amortização constante (o sistema continua SAC)?
- R$ 3.874 – R$ 2.227 = 1.557. Na planilha, com arredondamentos, deu R$ 1.555.
- Em quantos meses conseguimos pagar R$ 278.400, amortizando R$ 1.555 por mês?
- Em 179 meses = 14 anos e 11 meses.
O que você prefere?
Reduzir a prestação de R$ 3.784 para R$ 3.027 para quitar em um prazo de 29 anos, ou
Manter a prestação em R$ 3.784 para quitar em um prazo de 14 anos e 11 meses?
Não é difícil entender por que as pessoas preferem reduzir o prazo.
Dá mesmo a impressão de que é muito melhor reduzir o prazo de pagamento em 50% do que reduzir a prestação em 20%.
Porém… a sensibilidade “correta” em finanças indica que o que acontece mês que vem é mais relevante do que o que acontece em 15 anos. Veremos.
Vamos continuar com as amortizações para ver o efeito.
2ª Amortização – Ano 2.
Desse ponto em diante as amortizações serão diferentes, pois os saldos devedores serão diferentes.
Fluxo amortizado com prestação reduzida:
- Ao final de 24 meses, o saldo devedor será de R$ 269.600.
- A prestação do mês 24 foi de R$ 2.957
- Restam 28 anos (336 meses)
Fluxo amortizado com prazo reduzido:
- Ao final de 24 meses, o saldo devedor será de R$ R$ 261.292.
- A prestação do mês 24 foi de R$ 3.646
- Restam 13 anos e 11 meses (167 meses)
Nós temos agora que calcular as amortizações extraordinárias, que serão diferentes, pois os saldos devedores são diferentes. Como queremos quitar ao final de 5 anos (60 meses), faremos uma amortização de ¼ (25%) do saldo devedor em ambos os fluxos:
- No fluxo com prestação reduzida amortizaremos R$ 67.400, restando R$ 202.200.
- No fluxo com prazo reduzido amortizaremos R$ 65.323, restando R$ 195.969.
Cálculo da nova prestação reduzida:
- O prazo não muda, portanto, seguiremos com 336 meses para o fim do financiamento.
- O novo saldo devedor é R$ 202.200, para quitar em 336 meses, o que dá uma nova amortização constante mensal de 202.200 / 336 = R$ 601 por mês (aproximadamente).
- Os juros continuam em 0,8%, porém incidirão sobre R$ 202.200, o que daria R$ 1.618
- A nova prestação será de R$ 2.219, 25% menor (1.618 + 601).
- O prazo permanece em 336 meses.
Cálculo do novo prazo de financiamento reduzido:
- A prestação não muda, portanto, seguiremos pagando, no mês 25, R$ 3.631 (aproximadamente a prestação que teríamos se não houvesse a amortização).
- O novo saldo devedor é R$ 195.969, e vamos disponibilizar R$ 3.631 de início para pagar esse saldo devedor.
- Os juros continuam em 0,8%, que incidirão sobre R$ 195.969, o que daria R$ 1.568
- Como a prestação não muda, mas o montante de juros caiu, quanto sobra para amortização constante (o sistema continua SAC)?
- R$ 3.631 – R$ 1.568 = 2.063.
- Em quantos meses conseguimos pagar R$ 195.969, amortizando R$ 2.063 por mês?
- Em 95 meses = 8 anos e 11 meses.
PARA TUDO!!!!!!!!
Neste momento o leitor deve estar certo de que é muito melhor reduzir o prazo do que reduzir a prestação e que eu estou errado…
Em 2 amortizações com valores próximos (R$ 137.000 para reduzir prestação e R$ 134.923 para reduzir prazo) a prestação cairia de 3.880 para 2.219 (43% menor), mas o prazo remanescente seria de 95 meses e não de 336 (71% menor).
Aí entra o “feeling” do financista. Dinheiro agora é melhor do que depois. Pagar menos agora é melhor que pagar menos depois. Tudo isso ponderado pela taxa de juros.
A grande vantagem de reduzir a prestação é fazer caírem os custos mensais HOJE e não daqui a 15 anos. E isso, numa lógica financeira e de fluxo de caixa descontado, fala muito alto. Veremos.
Resultados finais
Não vou demonstrar o efeito de todas as amortizações até quitar o saldo devedor em 5 anos. Está na planilha, para quem quiser acompanhar os detalhes. Vamos diretamente aos resultados finais.
A comparação que farei agora é quanto ao pagamento total de juros, de amortizações normais (mensais) e de amortizações extraordinárias.
A pessoa que defende a redução de prazo, se já estava certa de sua posição, agora vai parecer ter certeza… mais uma vez vai achar que estou errado.
Os totais pagos são muito próximos, diferença de apenas 524 reais. Porém esses totais ocorrem de formas muito diferentes.
Quem opta pela prestação reduzida precisa de 325.933 reais em amortizações extraordinárias, enquanto quem opta pelo prazo reduzido precisa apenas de 248.340 reais em amortizações extraordinárias. Uma diferença de 77.594 reais.
Porém, quem opta pela prestação reduzida gasta muito menos com amortizações normais mensais (36.073 reais contra 120.720).
Quem opta por reduzir a prestação acaba pagando 7.578 reais de juros a mais.
O que fica “oculto” nessas contas é que quem opta por reduzir a prestação, acaba pagando menos em prazos mais próximos, e quem opta por reduzir o prazo, acaba pagando menos em prazos mais distantes. Essa questão deve ficar clara adiante, quando olharmos para o fluxo de caixa de ambas as estratégias.
Perceba que, no primeiro ano, não há diferença (115.544). No segundo ano o fluxo nominal de quem reduziu a prestação é menor. Enquanto aquele que optou pela redução de prazo tem um desembolso de 109.892, quem optou pela redução da prestação tem um desembolso de 103.304 (já contando a nova amortização ao final do ano 2).
E essa realidade permanece no ano 3 e no ano 4, e apenas se reverte no ano 5.
Ou seja, quem optou por reduzir a prestação gastou MENOS nos anos 2, 3 e 4, enquanto que quem optou por reduzir o prazo pagou menos apenas no ano 5.
Quem optou por reduzir a prestação economizou R$ 6.588 no ano 2, R$ 8.729 no ano 3 e R$ 3.740 no ano 4. Pagará a mais R$ 19.580 no ano 5 (pois precisa fazer uma amortização extraordinária mais alta para quitar).
Pensando em termos nominais, a diferença é irrelevante (524 reais), mas em termos REAIS, ou seja, descontando pela taxa de juros apropriada, ficará evidente que escolher a redução da prestação é o correto a fazer.
Se descontarmos pela taxa do financiamento, 0,8%, o benefício HOJE, seria de R$ 4.812. Em outras palavras, você economizou, em termos reais, 4.812 ao optar por amortizar reduzindo a prestação e não o prazo.
A taxa de financiamento imobiliário costuma ser a melhor da economia, o financiamento para outras compras costuma ser ainda mais alto. Portanto, se essa economia feita for utilizada para evitar outros financiamentos mais caros, com taxa, por exemplo, de 1,2% ao ano (compra de carro, CDC, financiamento bancário etc.), a economia HOJE saltaria para 6.194.
Conclusão
Não há justificativa financeira ou até de planejamento patrimonial e/ou orçamentário para escolher reduzir o prazo em vez de escolher reduzir a prestação.
As pessoas têm uma visão de que conseguem quitar “mais rápido” se reduzirem o prazo, mas essa visão não tem respaldo nos cálculos. Se ela quitou o saldo devedor, é porque fez amortizações extraordinárias suficientes para pagar esse saldo devedor. Tanto faz se reduziu prestações ou o prazo.
Se escolher reduzir prazo, fará amortizações mensais muito altas e amortizações extraordinárias menores, se escolher reduzir a prestação fará amortizações mensais baixas e amortizações extraordinárias mais altas.
A decisão, porém, é de foro íntimo, e para alguns ter uma dívida muito longa é mais angustiante do que a prestação atual mais alta.
Mas, do ponto de vista financeiro, seu gasto será menor se reduzir a prestação.
Blog do Portinho 
Você é REI, mostrou ter conhecimento acima da média e desbancou gran des jornais como CNN, UOL etc, mostrando seu eximio conhecimento em finanças
Servo do Rei
10/07/2023
Portinho, boa tarde!
cheguei aqui pela indicação do Valores Reais. Uma dúvida: não faria mais sentido comparar as estratégias usando os mesmos valores de abatimento? Afinal, quem tem um valor X na mão para abater o saldo devedor, não terá um valor maior que esse para fazer os pagamentos. Resumindo em uma pergunta, ficaria assim: tenho 20k para abater do meu saldo devedor, devo escolher por pagar parcelas menores ou por reduzir o prazo do financiamento? Acredito que essa é uma hipótese mais real.
Abraço, e vou assinar o feed do blog para seguir os próximos posts.
Marcelo M. Corghi - Vida Rica
21/12/2020
Acho que tem que ter um critério final, uma chegada ao mesmo lugar, para fazer sentido. Se amortizássemos 20K de dinheiro novo por ano, ficaria desequilibrado, pois a pessoa que tem menor prestação não teria apenas os 20K de dinheiro novo, mas tudo o que economizou durante o ano (que precisa ser considerado).
Mas poderia ser feito, e provavelmente vai dar um benefício ainda maior para quem economiza na prestação. Perceba que no nosso exemplo, o fluxo é sempre favorável a quem economiza na prestação, e vai ficando bom para quem economiza no prazo apenas no último ano.
Portinho
21/12/2020
Se conseguir testar na planilha e der algum resultado inesperado, me fala que olho. Obrigado!
Portinho
21/12/2020
tentei usar a planilha mas está confuso, pelo menos pra mim, que não a construi.
entendo seu raciocínio, apenas discordo da premissa adotada.
Marcelo M. Corghi - Vida Rica
20/05/2021
Quando passa do período 12 para o período 13 as planilhas também estão erradas (inclusive a que você disponibilizou). Como há a amortização de 69600 R$ no período 12 o saldo final dele não é mais 348000, mas sim 278400, portanto, o saldo ao final do período 13 correto seria 277600 e não 278400.
Paulo
08/12/2020
Novamente, não há erro algum, é só uma convenção simples. A contabilização dos juros se dá após um período inteiro, portanto o pagamento da prestação não se dá no 30º dia, pois nesse dia ainda não houve o cumprimento de um período inteiro, ela se dá no primeiro dia do primeiro período.
De qualquer forma é pouco relevante se utiliza-se a convenção de pagamentos no período zero (o que faria terminarmos no período 359?!?!?!), ou a convenção comum de pagamento no primeiro período. Não muda nada o resultado.
Portinho
08/12/2020
Muito boa explicação, eu quitei o meu financiamento reduzindo as prestações e sempre abatendo quando possível do FGTS.
Fica muito mais tranquilo, não importa a quantidade de anos o que importa a prestação baixa, sobra caixa para abater o saldo devedor, rapidinho quita.
Canal da Obra R&J
08/12/2020
Prezado. O cálculo dos juros do período 2 na primeira tabela (fin01.png) está errado. No caso, deveria ser R$ 2.872,00 (0,8% x R$359.000) e não R$ 2.864,00. O juros no segundo período deve ser calculado sobre o saldo devedor ao final do primeiro período.
Paulo
08/12/2020
Desculpe, mas é assim mesmo que se faz. Eu tenho que escolher para construir a planilha se uso o período zero como sendo o primeiro mês (o que é estranhíssimo, por isso ninguém faz) ou considerar para efeitos de cálculo de fluxo o período 1 como sendo a base da primeira prestação. E é assim mesmo, você assina o contrato de compra e venda no dia 10 e sua primeira prestação vem no dia dez do período seguinte.
Não há nada errado e é a convenção correta, usar no período zero seria confuso.
Portinho
08/12/2020