Fundos de Investimento Imobiliário – Estratégias para reduzir o estoque de Imposto sobre Ganho de Capital.
Caros leitores,
Quem acompanha meus artigos conhece a estratégia para evitar carregar imposto de ganho de capital em carteiras de ações de longo prazo, que propus no meu livro “O Mercado de Ações em 25 Episódios” (ver nova edição atualizada AQUI).
Como há a possibilidade de vender até 20.000 reais por mês sem pagar Imposto, é possível passar 20 anos investindo (supondo que a lei não mude) e evitar ter um estoque enorme de imposto sobre ganho de capital a pagar.
Como fazer isso com os Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?
Infelizmente (infelizmente MESMO), não há essa possibilidade de vender até 20.000 por mês de cotas de FII sem pagar imposto (20% sobre o ganho). Porém, há uma estratégia, ainda que imperfeita, para “limpar” os estoques de imposto.
Só é possível fazer isso a partir das ofertas públicas de emissão de cotas dos FIIs, sob algumas premissas e alguns cuidados.
Quem tem FII já deve ter percebido que as gestoras fazem, com alguma frequência (até excessiva) ofertas públicas para emitir novas cotas e capitalizar o fundo. É comum, pois no mercado imobiliário ter liquidez é importante para fazer bons negócios. E para fundos de papéis, é importante ter recursos para continuar a financiar o mercado imobiliário.
Como é comum que os gestores promovam emissões a preço MENOR que o de mercado e garantam direito de preferência aos atuais cotistas, há como se utilizar dessas condições para reduzir o estoque de imposto. Há, entretanto, alguns cuidados.
Vamos exemplificar, pois ficará mais fácil de entender as estratégias envolvidas e os cuidados a tomar.
Situação atual
Temos 1.000 cotas de um fundo a R$ 100 de custo médio.
O preço de mercado é de R$ 150,00.
Se fôssemos vender hoje teríamos um ganho de capital de 50 reais por cota, totalizando 50.000 reais, o que daria um estoque de imposto R$ 10.000.
Isso significa que nosso patrimônio potencial seria de R$ 150.000 – R$ 10.000 = R$ 140.000.
A oferta
O gestor propõe uma emissão para dobrar o número de cotas do fundo, ao custo de R$ 130,00. Você poderá dobrar sua posição se comprar mais 1.000 cotas (direito de preferência) na oferta a R$ 130,00 cada cota.
Estratégia A: Após o edital de convocação da Assembleia, onde a gestora informa as condições da oferta, o investidor vende a posição inteira para recomprar no dia em que as cotas ficarem EX-direitos de subscrição.
Em nosso exemplo as cotas estariam a R$ 150,00, portanto você venderá R$ 150.000 e terá que pagar um imposto de R$ 10.000 (20% sobre o ganho de R$ 50.000).
Não sabemos se as cotas estarão valendo mais ou menos do que R$ 150,00 até o último dia “COM direitos”. Supondo que estejam valendo os mesmos 150 reais, no dia seguinte, quando as cotas estiverem EX, abrirão ao preço teórico de 140,00 reais (subscrição de 100% de novas cotas a R$ 130,00). Supondo que você consiga comprar a R$ 140,00, terá um novo preço médio de R$ 140,00 por ação.
O estoque de imposto foi “pago” pela diferença de preço na subscrição.
Esse método é arriscado, pois depende dos humores do mercado. Você poderá vender mais caro que os R$ 150,00, comprar mais barato que os R$ 140,00, aumentando seu ganho, ou vice-versa, que reduziria seu ganho.
No fim você terá a mesma quantidade de cotas que tinha antes, com custo 40% maior.
Claro que, se você tiver recursos ilimitados, pode ser MELHOR, apenas comprar as novas cotas a preço mais baixo. Vai depender da sua estratégia e das suas possibilidades.
Estratégia B: espera a ação ficar EX-direitos e exercer o direito de preferência.
Como no exemplo anterior, a ação, no primeiro dia EX, estaria a R$ 140,00, venderíamos a R$ 140,00 e exerceríamos o direito de recomprar a R$ 130,00 adiante.
Sem considerar questões relacionadas aos proventos proporcionais e custos, venderíamos R$ 140.000, pagaríamos R$ 8.000 de impostos (20% de R$ 40.000) e compraríamos R$ 130.000 para repor a posição.
Parece que há uma vantagem nessa estratégia, de sobrar R$ 2.000, mas ela é compensada pelo fato de que nosso novo preço médio não será R$ 140,00, mas R$ 130,00. Em 1.000 cotas, essa diferença de 10 reais para menos explica o aparente ganho de R$ 2.000 (20% de ganho sobre R$ 10.000).
Na vida real as coisas não são tão simples!
Exemplo real: BPFF11
Custo médio do investidor = R$ 100,00
Em 07/01/2020 a gestora publicou um edital de convocação de Assembleia para deliberar sobre um aumento de capital nas seguintes condições:
- Número de cotas: 1.000
- Preço de emissão da cota: R$ 118,24
- % de emissão de novas cotas 95,06%
- A cotação de fechamento do dia foi de R$ 127,89.
- A emissão foi aprovada em 29/01/2020. O preço de fechamento desse dia (último dia COM) foi de R$ 125,50 e a abertura no dia seguinte (dia EX) foi de R$ 121,50.
Na estratégia A, teríamos vendido 1.000 cotas por R$ 127,89 (fechamento do dia do edital de convocação) e recomprado a R$ 121,50, um ganho de R$ 6,39 por cota (sem considerar custos de transação). Nesse caso não precisamos vender apenas 950 cotas (95% de subscrição), pois não vamos exercer o direito, vamos vender e recomprar a mercado.
O imposto devido pela venda seria de R$ 5.578, sobrando R$ 812 dos R$ 6.390 que ganharíamos na operação.
No fim, sairíamos de um custo médio de R$ 100 para um custo médio de R$ 118,24.
Na estratégia B venderíamos 95% das cotas por R$ 121,50 (preço EX) e recompraríamos por R$ 118,24.
Supondo que temos 1.000 cotas, mas que só temos direito a comprar 95% (950 cotas), venderíamos por R$ 115.425 e recompraríamos por 112.328, totalizando R$ 3.097 de ganho.
O imposto devido pela venda seria de R$ 4.300, mas como só obtivemos R$ 3.097, teríamos que colocar dinheiro novo (R$ 1.203) para pagar o imposto, pois o ganho com a diferença não compensou o gasto com imposto.
Tem que fazer conta…
Premissas e cuidados:
- Para quem pode colocar dinheiro novo, talvez o ideal seja acompanhar as ofertas e comprar mais cotas baratas.
- Assumo na análise que a emissão NÃO deve baixar a rentabilidade prevista do fundo, ou seja, o gestor tomou a decisão porque viu oportunidade de manter ou até aumentar a rentabilidade do fundo.
- Ambas as estratégias não “escapam” do imposto, como no caso das ações, elas antecipam o pagamento. No caso, o pagamento será feito pelo ganho gerado pelos direitos de preferência ou pelo ajuste teórico realizado pela bolsa.
- Caso as cotas caiam de valor, pode parecer uma tolice ter adiantado o imposto para ter um custo médio menor, mas, no longo prazo, as coisas tendem a se ajustar, pois se você vender com prejuízo, se creditará desse prejuízo para abater de ganhos no futuro.
- Essa estratégia não é perfeita, não é uma operação de arbitragem (ganho certo sem risco), e depende do interesse e da estratégia de cada investidor. Há muitos riscos de oscilação e os investidores especulam bastante nesse período de oferta. Não há quaisquer garantias de que os preços vão nos favorecer.
- A forma menos arriscada de operar é vender já tendo o direito de preferência, daí você saberá que poderá comprar ao preço da oferta, mas vai depender do preço. Por exemplo, em dia 05/02/2020, o fundo IRDM11 estava EX-direitos, sendo negociado a R$ 122,00 e dando direito de recomprar a R$ 101. Nesse caso o risco é baixo (da oferta não sair, por exemplo).
- Não é uma operação trivial, se o investidor estiver inseguro, principalmente com os cálculos e com as próprias premissas, o ideal é que não faça.
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