Bolha imobiliária: O bizarro mercado imobiliário da Zona Sul do Rio e sua comparação com o mercado de São Paulo.

Posted on 18/10/2016. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , |

Apesar do derretimento significativo no mercado de aluguéis aqui no Rio de Janeiro, ainda há evidências de que o valor dos imóveis está exageradamente alto, ao menos nas regiões nobres da cidade.

Apesar de ser possível comprar imóveis a preço de 2012, até de 2010 (quem precisa vender baixa), não é difícil achar pedidas de R$ 20.000 o metro quadrado para venda, num mesmo imóvel que se aluga por 40 a 50 reais o metro quadrado, algo como 0,2% e 0,25% ao mês (líquido de IR e custos, algo como 0,14% e 0,17%).

E os imóveis, quase todos, são bem ruins, sem infraestrutura de lazer, garagens precárias e prédios bem antigos e sem modernização.

Comparação com São Paulo

Como todo bom carioca, nascido e criado em Ipanema, numa época bem diferente da de hoje, nunca concebi que São Paulo pudesse competir com o Rio em termos de qualidade de vida.

Mas mudei de opinião nos últimos 15 anos. Aliás, antes nem era uma opinião, era só bairrismo mesmo.

Frequentei bastante a região dos Jardins, Moema, Paraíso, Vilas etc., a partir de 2003 por força do trabalho, e continuo, pois a família da minha mulher é dessa região.

Viajei também por uns 20 estados brasileiros, sempre para as regiões nobres, e para mais de 10 países na América do Norte e Europa.

Com tantas viagens, ficando em bons hotéis e regiões prestigiadas, percebi que São Paulo, em termos de estrutura de lazer, bares, comércio sofisticado etc., não tem comparação com nenhum lugar do Brasil. O Rio com certeza vem na segunda posição, mas com não mais que 15% da oferta de São Paulo. Não estaria errado de dizer que apenas o distrito de Moema tem mais ofertas de serviços sofisticados do que todo o Rio de Janeiro.

Normalmente o mercado imobiliário costuma ser mais pujante em torno de centros de excelência de serviços, colégios, comércio e, principalmente, de onde se ganha dinheiro.

E também pelo glamour das regiões. Por isso é tão caro morar bem em Paris, Nova Iorque e Londres.

Qual é a diferença entre os mercados imobiliários do Rio e de São Paulo?

É colossal. Tanto quantitativamente quanto em qualidade.

Separei 1 região de São Paulo e 2 do Rio para compararmos.

Deixei de fora áreas de metro quadrado mais barato (ou menos caro), como Barra da Tijuca, Recreio, Granjas, Alphaville, Morumbi, Panamby etc. e me fixei nas regiões mais caras das cidades.

Em São Paulo peguei os distritos que cercam o Ibirapuera, Vila Mariana, Moema, Jardim Paulista e Itaim Bibi. Essencialmente os jardins e as vilas. É inegavelmente a região de metro quadrado mais caro e, para quem conhece, e sem dúvida uma região MUITO nobre. Chamaremos de SP01.

No Rio precisei separar o United Kingdom of Ipanema do resto da Zona Sul, pois não fazem parte do mesmo mercado imobiliário. Apesar de todos serem próximos da praia, o UKI custa, facilmente, o dobro.

No UKI teremos Ipanema, condado central, Leblon, Lagoa, Jardim Botânico, Gávea e Urca. Chamaremos de UKI.

No restante da zona sul temos Copacabana,  Botafogo, Flamengo, Laranjeiras, Catete, Leme, Glória, Humaitá e Cosme Velho. Chamaremos de RJ01.

Características demográficas e de oferta de imóveis.

Em SP01 moram aproximadamente 342.000 pessoas, em RJ01 moram 390.000 e no UKI cerca de 150.000.

Utilizei o site www.vivareal.com.br para fazer as comparações, pois me parece mais completo e com mais ofertas que o ZAP.

Não vou falar de “imóveis” à venda, mas de “ofertas”. Às vezes um imóvel aparece mais de uma vez, o que distorce o número real de imóveis à venda. Outra coisa importante é que peguei APENAS apartamentos, nada de casas ou imóveis comerciais.

Número de anúncios de imóveis por região

SP01: 68.181 para venda, 54.579 para alugar (80%).

RJ01: 21.747 para venda, 3.539 para alugar (16%).

UKI: 10.317 para venda, 3.762 para alugar (36%).

Filtro 1: Com garagem

SP01: 65.713 de 68.181 tem garagem,  96% do total.

RJ01: 12.138 de 21.747 tem garagem, 56% do total.

UKI: 8.503 de 10.317 tem garagem, 82% do total.

Filtro 2: Imóveis acima de R$ 3 milhões com garagem.

SP01: 14% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

RJ01: 11% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

UKI: 42% das ofertas são de imóveis acima de R$ 3 milhões.

Filtro 3: Imóveis abaixo de R$ 1.200.000 com garagem.

SP01: 29.491 de 68.181,  43% do total.

RJ01: 3.656 de 21.747, 17% do total.

UKI: 324 de 10.317, 3% do total.

Filtro 4: Imóveis abaixo de R$ 1.200.000 com garagem, com mais de 120 metros quadrados de área.

SP01: 3.529 de 68.181,  5,18% do total.

RJ01: 261 de 21.747, 1,20% do total.

UKI: 1 de 10.317, 0,01% do total.

Filtro 5: Aluguel superior a R$ 5.000

SP01: 12.123 de 54.579,  22% do total.

RJ01: 883 de 3.539, 25% do total.

UKI: 2.399 de 3.762, 64% do total.

 

Filtros mais específicos.

Antes de falarmos da questão qualitativa, mais alguns filtros para mostrar a diferença entre os mercados.

3 Quartos ou mais com garagem, entre 90 e 120 metros quadrados de área.

Em SP01 há 9.988 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 3,2 mihões ao mais barato a R$ 435.000.

Em termos de aluguel há 2.864 anúncios com essas características em SP01, variando de um máximo de R$ 15.000 a um mínimo de R$ 1.600.

Em RJ01 há 2.716 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 4,2 mihões ao mais barato a R$ 750.000.

Em termos de aluguel há 262 anúncios com essas características em RJ01, variando de um máximo de R$ 12.000 a um mínimo de R$ 2.600.

No UKI há 1.834 anúncios com essas características, indo do mais caro, a R$ 7 mihões ao mais barato a R$ 950.000.

Em termos de aluguel há 313 anúncios com essas características no UKI, variando de um máximo de R$ 12.000 a um mínimo de R$ 3.000.

 

Aqui já aparece a primeira inconsistência financeira.

O que fica evidente ao avaliar ofertas do tipo “vendo ou alugo”, que são abundantes em São Paulo e mais raras no Rio, é que o aluguel em São Paulo é mais caro. Por quê?

Porque não vale a pena alugar no RJ. Não é “indiferente” alugar ou vender no RJ, mas em São Paulo é.

E isso fica um pouco claro quando vemos que os imóveis, nas características propostas, têm aluguel mais caro em SP do que nas regiões nobres do Rio.

É fácil achar imóveis com o aluguel oscilando entre 0,4% e 0,5% do valor de pedida de venda em São Paulo e impossível no Rio. Ao contrário, no RJ é facílimo achar imóveis sendo alugados por 0,25% de seu valor de pedida.

A lógica é simples. Circula mais dinheiro por lá. Aluguel é poder aquisitivo, é renda, já compra de imóvel é crédito e estoque de capital.

Mas o que impressiona não são nem os números, mas a qualidade dos imóveis. Veja nos exemplos a seguir.

O que é possível comprar entre R$ 900.000 e R$ 950.000 (3 quartos ou mais com garagem)?

Tentei escolher os melhores. Em São Paulo não foi possível escolher, pois há muita oferta de bons imóveis.

No UKI não foi possível escolher, pois não há aptos nesse valor com essas características.

No RJ01 não havia nada que prestasse. Mas selecionei alguns.

RJ01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-80m2-venda-RS950000-id-73163387/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-162m2-venda-RS900000-id-72248034/

SP01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-140m2-venda-RS950000-id-69135011/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-166m2-venda-RS950000-id-67833949/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-152m2-venda-RS930000-id-59579574/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-158m2-venda-RS920000-id-58921734/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-130m2-venda-RS950000-id-47794627/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-124m2-venda-RS950000-id-56403699/

 

O que é possível comprar entre R$ 1.450.000 e R$ 1.550.000 (3 quartos ou mais com garagem)?

Tentei escolher os melhores. Em São Paulo não foi possível escolher, pois há muita oferta de bons imóveis.

No UKI e no RJ01 há boas opções, muito inferiores às de SP01, mas bem melhores que nas outras faixas de preço. No UKI só havia 17 aptos à venda nessas características, 3 aptos muito bons.

RJ01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-flamengo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-180m2-venda-RS1550000-id-63845539/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-90m2-venda-RS1550000-id-58718845/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-copacabana-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-110m2-venda-RS1550000-id-71938266/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-copacabana-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-98m2-venda-RS1550000-id-71451902/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-leme-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS1550000-id-73017934/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-botafogo-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-115m2-venda-RS1550000-id-70462561/

UKI

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-gavea-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-178m2-venda-RS1500000-id-66689613/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-lagoa-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-132m2-venda-RS1500000-id-71919036/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-gavea-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-120m2-venda-RS1450000-id-72315390/

SP01

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-334m2-venda-RS1550000-id-71793706/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-218m2-venda-RS1500000-id-57117165/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-vila-mariana-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-186m2-venda-RS1450000-id-65008497/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-225m2-venda-RS1450000-id-73363662/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-180m2-venda-RS1450000-id-71729150/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-moema-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-204m2-venda-RS1460000-id-57000739/

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-jardim-paulista-zona-sul-sao-paulo-com-garagem-186m2-venda-RS1498000-id-69114756/

 

O que podemos concluir disso?

É difícil entender tamanha discrepância, ainda mais quando sabemos que em São Paulo há muito mais dinheiro circulando e menos violência do que no Rio, segundo os dados do ministério da justiça.

Pode ser a praia e o lazer gratuito, apesar dos arrastões frequentes.

Pode ser o Tom Jobim e sua garota.

Pode ser excesso de oferta de um lado, falta de outro. Mas aí teríamos que ponderar com a demanda, para a qual não temos os dados. E também fica difícil entender por que o aluguel seria mais caro, dado que também tem bem mais ofertas do que no Rio.

Talvez seja o efeito NYC. A pessoa rica tem um apartamento lá só por ter. Não há necessidade de racionalidade financeira ou de moradia.

Mas, infelizmente, e quem conhece sabe, nem Rio e nem São Paulo são Toronto, o centro de Paris e de Londres, a ilha de Manhattan. Não chegam nem perto da ordem urbana e social desses centros. E, principalmente, não circula uma fração do dinheiro e dos recursos que circula por lá.

O que parece é que em SP há mais equilíbrio entre a racionalidade financeira e a necessidade de moradia, já no Rio não parece haver. Parece ser outra coisa.

Faz sentido comprar para morar ou para investir em São Paulo, dado o retorno possível com aluguéis, já no Rio me parece que não há sentido em comprar, uma vez que o aluguel corresponde a 0,25, 0,25% do valor do imóvel.

Quais apostas podemos fazer?

Após a crise braba que o Brasil está passando, os preços dos imóveis vão subir em São Paulo? Cair no Rio?

Ou vocês acreditam que essa diferença se sustenta apenas pelo diferencial geográfico?

A minha aposta é que, em algum momento, haverá equilíbrio financeiro, como sempre houve, entre o preço dos aluguéis e de venda, em ambas as cidades.

Pelas minhas planilhas, há boas oportunidades de compra em São Paulo e quase nada no Rio de Janeiro, lembrando sempre que as planilhas são meramente financeiras, não captam o Tom e sua garota ou o glamour da princesinha do mar.

Não seria surpreendente se, após essa crise, nos estabilizarmos com alta moderada de preços em São Paulo e baixa no Rio. Sempre levando em conta que há inflação e juros altos no Brasil. Se um imóvel subir 20% em 5 anos, com inflação de 40% e acumulado de juros de 70%, significa queda brutal no preço real.

O problema é o fim da crise. Aqui no Rio não consigo enxergar o fim da crise orçamentária do estado. E isso impacta bastante os preços, pois há insegurança financeira até no serviço público, e medo da deterioração dos serviços, principalmente em relação à segurança.

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Fala Paulinho! Aqui é o Dede ex Notre Dame e PUC. Qual seu email ou telefone? Abs Dede

>

Oi Dedé, é home@portinho.com, 98154-7701. Abraço brother!

Parabéns pelo texto. Excelente leitura.

Simples. Com R$ 1.000.000 rende a 1% de juros 10.000 …. sobra dinheiro a rodo para alugar em SP, em qualquer lugar.
Os mais espertos alugam próximo do metrô ou trem, assim locomove-se fácil pela cidade.
Os mais espertos ainda compram no Rio de Janeiro a juros estratosféricos e pagam meus juros….
E os mais burros convertem em dolár e vivem de juros no USA, na flórida, onde o metro vai valorizar horrores com a subida do nível do mar…. e bonito ver os floods que ocorreram lá esses ultimos tempos… tem peixinhos nadando no meio da rua, bem ecologico

Parei de ler quando disse que usou o vivareal como parâmetro…

Para minha análise tanto faz usar o vivareal ou o zap. Não muda nada. Se tivesse lido até o final saberia disso.

Acho que seu texto comete um erro ao isolar drasticamente as áreas selecionadas dos tecidos urbanos gerais em que se inserem. Enquanto no RJ há uma concentração muito grande de serviços diversos, públicos e privados, em SP as estruturas são mais ou menos dispersas pelos bairros e pela região metropolitana. Por exemplo, apesar dos Jardins ser uma área muito nobre, pode ser muito ok também morar em são caetano, em algumas regiões de guarulhos, no paraíso ou em alphaville, ainda assim há uma boa rede de serviços. Em comparação com o RJ, a qualidade dos serviços cai drasticamente à medida que você vai mais pra zona norte e oeste ou sai da cidade, só Niterói e algumas regiões isoladas tem “alguma” estrutura. Então, há naturalmente uma pressão habitacional pra residir nessas poucas regiões, enquanto em SP, as pessoas tem mais opções em mais lugares pra morar, ainda assim tendo uma boa qualidade de vida ou certo acesso a serviços.
Um desdobramento disso está na mentalidade das pessoas do RJ: uma vez que uma região é interessante pra mim, ou que eu cresci nela, não pretendo sair daqui. Isso faz com que alguns bairros bem procurados pro terem uma certa característica mantenham artificialmente uma demanda alta. Se está caro em SP a pessoa se muda pra outro bairro, próximo ou não, mas no RJ isso é visto como algo radical, as pessoas realmente se fixam nas regiões.
Some-se a isso o fato de que o RJ se tornou um lugar muito midiático por conta das Olimpíadas, isso é, houve uma expectativa e valorização além da realidade. Ela foi criada em cadeia: se o aluguel em ipanema vale 4 mil, em copacabana pode ser 2000, no méier uns 1500 e assim seguiu. E, como as pessoas aqui fazem o possível para continuar nos mesmos lugares, enquanto tem $$$ pra manter os preços, eles continuam subindo.
SP é tão violenta quanto o RJ, talvez mais. O que acontece é o local onde mais acontece mais casos. Como o RJ é uma cidade mais “integrada” que SP – integrada no sentido de que, por exemplo do lado de ipanema tem uma favela, e há maior interação entre ricos e pobres do que em SP, principalmente nos espaços urbanos – a violência acaba sendo bastante democrática também, não se consegue isolar numa periferia como ocorre em SP.

Todas as suas colocações fazem sentido, mas uma bolha é algo essencialmente econômico, é um momento onde o ativo está com preço muito mais alto que seu valor intrínseco ou justo. Independente de tudo o que foi dito, preços se sustentam com compradores, e se não há compradores, não há mercado. Ainda que haja poucas ofertas no Rio, elas são de 50% mais caras (Zona Sul) a 100% mais caras (UKI) que em São Paulo, isso considerando um estado com muito menos poder aquisitivo, mostra que, mesmo com a oferta menor, a demanda também é minúscula. Demanda não é só “querer”, é principalmente “poder”.
Em Botafogo já há lançamentos por menos de 10.000 o m2, não vendem. Os preços dos imóveis em lançamento na lagoa e JB (há alguns) são menores do que os preços de alguns usados.
Todas as explicações qualitativas precisam se verificar nos negócios. Não há negócios nessa região. Só quem efetivamente derruba o preço, vende.
A olimpíada acabou tem 2 meses, o mercado de petróleo 1,5 ano, o dinheiro do estado 6 meses.
Para os preços se sustentarem tem que haver $$$. Eu não apostaria nisso.
Quanto a São Paulo ser tão violenta quanto o RJ, não é algo corroborado pelos dados nacionais de segurança pública. O número de homicídios em SP por 100 mil habitantes é o menor entre as capitais, cerca de 50% menor que no Rio.
Houve uma percepção de que a Zona Sul do Rio seria algo como o centro de Londres ou de Paris, um lugar que só ricaços podem morar. Esse clima de “quem comprou, comprou, quem não comprou, não compra mais” acabou.
A continuar esse clima terrível de fim da grana, fim do orçamento público e fim das UPPs, acho que a demanda, que já é mínima (demanda não é querer, é poder) vai minguar ainda mais.
Mas quem quiser apostar no contrário, tem todo direito.
Escrevi sobre isso de 2010 em diante. Se puder, leia aqui no Blog. Quanto todas falavam em bolha, em 2010-2011, escrevi e demonstrei com planilhas bem completas que não havia bolha. Quanto os analistas diziam que os preços iam subir, escrevi que isso não aconteceria.
Tudo acabou acontecendo.
Hoje eu diria que há 99% de chance de queda nos preços. 70% de chance de queda abrupta em até 2 anos e o restante de queda gradual em 4 anos. Mas, eventualmente, as ofertas vão se adequar à demanda.

É meio óbvio que demanda está relacionada com poder de compra. Mas a questão é que, nesse caso de comparação, analisar tato o histórico dos locais e das cidades, como o perfil urbano delas é extremamente necessário. Por exemplo, supondo uma pessoa que tenha um poder aquisitivo médio e consiga comprar um imóvel de uns 600, 800 mil financiando. Enquanto que em SP a pessoa poderia optar por uma ou outra região que mais a interesse, no RJ é óbvio que ela moraria na zona sul e barra, ou pelo menos a probabilidade é muito maior do que ela escolher, por exemplo, uma casa num bairro valorizado da região metropolitana. Logo, enquanto no RJ, seria impossível em qualquer cenário um mesmo preço por m² em Copacabana, Leblon e Cachambi, em SP bairros tem um limite pra ser valorizados – outro ponto pra corroborar isso é o fato de que, caso uma área se torne absurdamente cara, outra região naturalmente desponta como opção, o que não ocorre muito por aqui.

Na prática a bolha começou a ser aparente em meados de 2009, 2010, mas ainda conseguia ser “invisível” devido ao clima de otimismo por conta de grandes eventos e ao clima de otimismo na economia, somados ao crédito e aumento de poder de compra de muita gente. Agora que a renda despencou, ficou inviável sustentar essa estrutura mas, exatamente pelo perfil da RMRJ, há uma dificuldade enorme em reduzir os valores.

Até porque, no RJ o valor dos imóveis na zona sul são o teto, se você reduzir drasticamente o preço lá, acaba quebrando outros mercados. Ou reduzindo drasticamente.

Na verdade a bolha, em termos de descasamento de “valor justo x valor de mercado” não existia em 2009 e 2010, a alta forte desses anos era compensação pelo péssimo desempenho dos imóveis entre o início do Plano Real e 2007-2008. Em 1995 meu pai morava num apto em Ipanema, 2 quartos, que valia R$ 60 mil à época. Em 2008 era possível comprá-lo a 200 mil (preço pedido pela dona). Parece boa a valorização, mas com 13-14 anos de juros a 20%-25% ao ano os imóveis perderam feio. A valorização da renda fixa foi 2,5 vezes maior que a valorização do imóvel. Em 2013 um apê reformado nesse mesmo prédio foi vendido por R$ 1,15 milhão. Mas o aluguel, que bateu 4.000, já está de volta aos 2.500-2.800 (preço de 2012).
A bolha começou mesmo a aparecer em 2013-2014 (tenho vários posts sobre isso). Foi o momento em que para comprar um 3 quartos com garagem no catete você precisaria de uma renda familiar de R$ 30.000,00. Isso é non sense, morei a vida inteira no RJ e isso é non sense. O RJ não é NY. Não teremos milionários hipsters morando em apês velhos, sem garagem e sem elevador só porque é perto da praia, lagoa ou centro. Catete não é Little Italy. Aliás, Ipanema e Copacabana ao lado do Galo e do Pavão, jamais serão Tribeca ou SOHO.
Na verdade o preço em bairros periféricos despencou violentamente. Em Jacarepaguá e Recreio há dezenas de lançamentos encalhados. Os leilões da caixa nessas regiões não vendem nem em segunda chamada. A Tijuca tinha valorizado espetacularmente por conta da copa, já experimenta total falta de demanda.
A grande diferença entre RJ e SP, além das já citadas, é que o mercado de SP é privado, os compradores são trabalhadores da iniciativa privada. No RJ há muitos funcionários públicos, com risco menor de fluxo de caixa e mais apetite por crédito. São Paulo sente a crise de forma mais rápida por conta disso.
Minha avaliação é que o Rio ainda vive sob a ilusão olímpica. A realidade está ruim, mas promete ser devastadora quando o “pacote Pezão-Dornelles” aparecer. Aumento da contribuição previdenciária e compulsório para cobrar as buracos no fundo de pensão poderá retirar uns 20% a 30% da renda dos funcionários públicos estaduais, isso se não houver demissões ou até calote.
Posso até estar errado, mas não tenho argumento lógico para justificar ou sugerir uma perspectiva de melhora para esse mercado. Não sou apostador, mas se fosse obrigado a assumir uma posição, apostaria numa queda nominal entre 15% e 20% na Zona Sul em 2 ou 3 anos.
Isso já é realidade para os imóveis efetivamente negociados. As pedidas é que estão fora de órbita. Imóveis de mesmo padrão no mesmo bairro oscilam entre R$ 9.000 e R$ 14.000 o m2. Em Ipanema chegam a R$ 30.000.
O tempo dirá. Minhas análises originais pareciam corretas, vamos aguardar para ver se essa análise também se sustenta.

pessoal ainda vale a pena comprar imóvel para alugar??? ou comprar agora e daqui a 5 anos acreditar em valorização.

Oi João, baixe as planilhas que coloquei no link. Você consegue calcular o valor justo de um imóvel a partir de vários cenários de juros, valorização, aluguel etc.
Em SP há imóveis cujo aluguel representa 0,6% do preço pedido de venda, talvez seja melhor comprar, no RJ essa relação já cai para 0,25-0,3%. Talvez seja melhor alugar.
Vai depender de algumas variáveis.

São Paulo e Rio têm tanto características que me agradam como outras que me desagradam bastante.

Porém, comparativamente, considero não haver nada em São Paulo que se compare à região que denominou UKI.

Considerando exclusivamente aspectos financeiros, se UKI fosse negociada pelo mesmo preço de uma região nobre de São Paulo, não teria dúvidas em escolher a primeira.

E por ser uma área com possibilidade bastante restrita de expansão, nada mais natural que valha mais.

Agora, sem dúvida, como seu estudo mostra com muita propriedade, nada justifica um imóvel lá custar praticamente o dobro de um equivalente em SP.

A questão da demanda e da oferta pode explicar, mas acho que é pouco. Eu fiz essa mesma comparação, há alguns anos, com imóveis nos EUA, Europa e Canadá. Os preços no Brasil estavam errados. Parte se corrigiu com o câmbio, parte com a estagnação nominal dos preços nesses últimos 3 anos.
Eu acho que houve uma percepção errada do futuro do Rio. A ilusão com o mercado de petróleo, forjada a base de dinheiro público, aliada ao volume de propinas, criou um clima de “easy money” no Brasil, em especial no Rio. As petroleiras exigiam imóveis no UKI para seus executivos e pagavam o que fosse pedido.
Acabou e o mercado não vai se recuperar a ponto de voltarmos ao “easy money”.
O cara topa alugar seu 3 quartos na Prudente de Morais por R$ 5.000, mas continua pedindo R$ 2,4 milhões. É fácil dar desconto de R$ 2.000, mas de R$ 800.000 não.
Em NY, Paris e Londres é fácil ver gente endinheirada morando em aptos pequenos, antigos, sem elevador e garagem, pela proximidade dos centros financeiros e de negócios, e pelo glamour. O Rio estava se encaminhando para isso, com gente de grana comprando imóveis mais modestos no catete, laranjeiras e botafogo, fazendo ótimas reformas e parando seus Land Rovers nas garagens abertas.
Esse movimento faz sentido, diante da deterioração das contas do estado, da volta da violência nas favelas pacificadas e da derrocada do mercado de petróleo?
Penso que não.
Provavelmente o UKI continuará sendo mais caro, em média, mas apostaria numa aproximação da diferença. Se ponderarmos a qualidade dos imóveis, fica muito disparatado.
E, por mais glamouroso que o UKI seja, não dá para dizer que a região dos Jardins é evidentemente pior.
Importante lembrar que não estou falando de São Paulo, estou falando do entorno do Ibirapuera.
Esperemos.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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