O preço justo dos imóveis. Julho de 2016. E as irracionalidades.

Posted on 07/07/2016. Filed under: Filosofia, Finanças, Matemática, Política | Tags:, , , , , , , , , , , , , |

Alguns leitores não conseguem “ver” a tal explosão da bolha imobiliária. Nem sempre é fácil ver, pois em alguns lugares ela nunca vai estourar e às vezes a expectativa do efeito da “explosão” está superdimensionada.

Aqui no RJ há imóveis sendo vendidos (preço pedido) pelo mesmo valor de 2012. Sei disso, pois vendi um em 2012 e, no mesmo prédio e há outro (melhor que o meu) pelo mesmo valor que pedi.

Há um prédio com infra aqui no Catete que os preços estão batendo os pedidos em 2013.

Mas há gente pedindo 20%, 30% mais caro.

Um preço estagnado por 3 anos, já é uma perda de uns 23% com a inflação passada.

 

Mas vai explodir MESMO?

Olha… Imagino que a expectativa de destruição de valor, cair, por exemplo, ao preço de 2009 (ou 2007), AINDA não é razoável.

Durante a crise imobiliária no exterior a expectativa de comprar imóveis 30% mais baratos em Manhattan ou no centro de Londres e Paris não se verificou.

Lugar desejado, com poucas ofertas de imóveis, dificilmente “derretem”. Mas Ipanema não é Manhattan. Já caiu bastante.

Já em áreas não tão procuradas, com excesso de imóveis, é possível uma queda forte. Imóvel comercial em área de pouco interessante, infelizmente pode significar vários anos de prejuízo.

As construtoras resistem em baixar os preços. Há empreendimentos na Península, condomínio de luxo na Barra, lançados, com imóveis prontos, e 90% vazios. Alguns nem conseguiram fechar o lançamento. E não baixam os preços.

 

A irracionalidade e dois exemplos de estouro.

Uma senhorinha, dona de vários imóveis comerciais no Leblon, resolveu, há uns 2 anos, subir significativamente o aluguel das lojas e não aceitar oferta.

Muito rica, preferia deixar os imóveis vazios. Atrapalhou bastante o bairro, mas continuam lá, vazios.

Em Ipanema, num dos principais pontos comerciais, desalojaram uma padaria famosa, pedindo 150% mais pelo aluguel. Está vazia há 2 anos, pelo menos.

Não há como exigir do miúdo, da pessoa física, racionalidade comercial pura. Às vezes o tino comercial perde para a teimosia.

Mas fundos de investimento imobiliário não podem se dar ao luxo da irracionalidade.

Isso porque as cotas são negociadas em bolsa. Se o gestor não trabalhar corretamente o preço cai e ele pode ser destituído em Assembleia.

Edifício Galeria – Rua do Ouvidor – Retrofit – Centro do RJ.

Antigo prédio da Sulamérica, um dos pontos mais nobres do centro do RJ, prédio todo reformado, alto luxo.

São cerca de 25.000 metros quadrados (incluindo lojas sofisticadas no Mall do térreo).

Foi lançado em 31.10.2012 por R$ 381 milhões (colocação das cotas de fundo, todas vendidas). Isso dava R$ 15 mil por M2, o que era normal para imóveis desse nível.

O imóvel estava pronto, mas sem inquilinos. O fundo pagaria 9% ao ano, por 12 meses (pagamento mensal de 0,75%), até conseguir alugar as lojas.

Em março de 2016 o “valor justo” deste imóvel estava em R$ 339 milhões. Valor justo é calculado por especialistas, e informado nos documentos do fundo.

Mas o valor de mercado tinha batido R$ 155 milhões (R$ 6 mil o metro quadrado) em final de fevereiro de 2016. Hoje está em cerca de R$ 230 milhões (R$ 9 mil o metro quadrado).

Se descontarmos a inflação, a queda chegou a quase 70% do valor de lançamento (pouco antes de março de 2016) e hoje estaria em cerca de 50% de perda. Para quem comprou a perda não é tão grande, pois recebeu aluguéis.

Senhores, é IMPOSSÍVEL comprar um imóvel comercial físico, real, de 30 metros quadrados em prédio novo, área nobre do centro do RJ, por R$ 180.000.

Mas não para quem comprou o FII EDGA11B no final de fevereiro.

Mas vamos piorar um pouco. O EDGA não é o pior exemplo.

Shopping Sulacap – Zona Oeste do RJ

Shopping novo, inaugurado no final de 2013. Não vingou ainda, muitas lojas satélite vazias. Resultado operacional baixo (cerca de R$ 0,20 de aluguel por cota).

O fundo foi vendido por R$ 108 milhões no lançamento, correspondendo a 44% de um empreendimento com 29 mil metros quadrados (cerca de 12,6 mil metros quadrados para o empreendimento). Lançado, portanto, a R$ 8,5 mil o m2.

Mais ou menos na mesma época da queda do fundo galeria (turbulências econômicas e políticas) esse fundo chegou a ser negociado a menos de R$ 33 milhões (R$ 30 por cota), o que daria impressionantes R$ 2.600 por metro quadrado. Em um shopping novo. Hoje está na faixa de R$ 40 milhões.

Se formos descontar a inflação, chegaríamos fácil a algo como 75% de perda.

A perda para quem recebeu os aluguéis é menor (a General Shopping pagará quase 3% ao mês até 10 de outubro de 2016).

Agora, imagina que não fosse um fundo. Uma pessoa comprou uma lojinha de 50 metros por R$ 425.000 lá no lançamento. Tente convencê-la a vender hoje por R$ 150.000 (R$ 3.000 o metro quadrado).

Ela vai fazer as contas e pedir R$ 600.000. E não vai vender. Talvez nunca.

Estourou amigos. Em ambientes onde a racionalidade impera, é devastador o estouro.

No residencial, a irracionalidade impera.

O derretimento dos alugueis no RJ eu vejo no dia a dia. Muitos colegas que trabalham comigo vieram de outras cidades para o RJ em 2012 buscando imóveis próximos ao centro. Imóveis péssimos, caindo aos pedaços, na zona sul, 2 quartos, sem garagem, 60-80 metros quadrados, preço mínimo 2.250, 2.500.

Exatamente o mesmo preço que se paga hoje, até dá para pagar menos. Em termos reais, descontando a inflação, teríamos uma perda superior a 30%.

Já em imóveis de alto padrão, alguns aluguéis caíram 50%, 60% NOMINAIS, com a saída em massa dos estrangeiros do petróleo.

Imóvel comercial é até difícil alugar a preço “zero”, pois os condomínios são caríssimos. Ficam fechados dando prejuízo mesmo.

Mas ninguém vende. Só vende barato, ou a preço justo, quem precisa.

Brasileiro é de tijolo. Mesmo quem tem 10, 15 imóveis, ganhando 0,2%-0,25% ao mês, NÃO VENDE.

É o benefício da iliquidez. A pessoa tem medo de ser perdulária com dinheiro, que é muito líquido, e está na mão.

É claro que se a situação do Brasil piorar, se houver demissão de servidores do estado aqui no RJ (que seguram bastante o preço dos imóveis, pois tem renda mais alta e estabilidade), não seria impossível um derretimento ainda maior. Com uma grande quantidade de pessoas tentando vender para se manter.

No fundo será sempre oferta e demanda. Se houver muita oferta e pouca demanda, é derretimento.

Calculando o preço justo dos imóveis

Quando comprar? Por qual preço comprar?

Essas questões são, antes de tudo, matemáticas. Depois a gente tempera com interesse pessoal.

Há uns 6 anos lancei uma planilha que ajuda a calcular o valor justo dos imóveis. Ela me permitiu ver que os imóveis estavam sendo negociados a preço justo em 2010, mas já estavam bem salgados em 2012. E ainda mais em 2014-2015.

Pode ser baixada aqui (junto com outras).

Dois parênteses, peço desculpas pela propaganda do livro, mas a planilha foi lançada por ocasião de seu lançamento, então há menções. A planilha é complexa, precisa habilitar o uso de macros, pois ela funciona por iteração.

Vamos calcular o preço justo daqueles imóveis que foram alugados em 2012 e tem quase o mesmo aluguel hoje. Essa É a realidade da zona sul do Rio. Vivo isso diariamente, pois meus colegas estão se mudando para aptos melhores ou renegociando para baixo.

Brasil de 2012 – Premissas.

  • Aluguel – R$ 2.250
  • Taxa SELIC – Entre 9,75% e 7,25%
  • % de financiamento a pegar – 50%
  • Taxa do financiamento – 9% ao ano
  • Remuneração líquida dos ativos (fundos DI) – 9% ao ano
  • Percentual esperado de valorização do imóvel – 7% ao ano

A premissa de 7% ao ano de crescimento do valor do imóvel é um pouco alta, pois o razoável é estimar entre 0,5% e 1% acima da inflação esperada. Mas em 2012 todo mundo achava que os imóveis iriam subir 10%-15% ao ano.

O preço JUSTO desse imóvel seria R$ 677 mil.

É claro que se você for otimista e achar que o imóvel subirá 10% ao ano, acabará pagando bem caro por isso. O preço justo iria para R$ 1.148.000.

Aliás, muitas das compras “caras”, foram com base nesse pensamento. Se não comprar agora, não comprarei mais, pois o imóvel vai dobrar de valor em 3 anos.

Brasil de 2016 – Premissas.

  • Aluguel – R$ 2.500
  • Taxa SELIC – 14,25%
  • % de financiamento a pegar – 50%
  • Taxa do financiamento – 11% ao ano
  • Remuneração líquida dos ativos (fundos DI) – 11% ao ano
  • Percentual esperado de valorização do imóvel – 7% ao ano

Mantive a premissa de 7% de valorização (otimista demais) e subi um pouco o aluguel.

O preço JUSTO desse imóvel seria R$ 408 mil.

Considerações sobre o preço justo

Justo aqui é “FINANCEIRAMENTE justo”. Pagar o aluguel (que consideramos que vai subir exatamente como o preço do imóvel) ou comprar o imóvel por R$ 408 mil seria indiferente, em termos de fluxo financeiro.

Não batam na planilha. She´s only the Messenger. Only the piano player.

Por que o imóvel continua valendo R$ 700 mil e não cai?

Ora, o fetiche da iliquidez. Prefiro ter um imóvel de 700 mil rendendo 0,25% ao mês do que correr o risco de vendê-lo, ter uma renda de 0,9% ao mês, mas cair na tentação de gastar “um pouquinho a mais”.

Com o aluguel você não tem chance. É aquilo que você tem para gastar e pronto. Mas com o dinheiro na mão…

Sempre vale colocar um exemplo, né?

Que tal morar no Recreio, perto da praia, numa cobertura linear com churrasqueira, 180 metros quadrados, por R$ 2.000 ao mês?

O mais legal é que o sujeito quer R$ 1.250.000 no imóvel, que ele mesmo pede R$ 2.000 no aluguel (menos de 0,2% de retorno).

O amor pela iliquidez e o medo de fazer bobagem com dinheiro nas mãos leva as pessoas a cometerem verdadeiras atrocidades financeiras!!!!

O anúncio deve sair rápido, mas o link é esse:

http://www.vivareal.com.br/imovel/cobertura-2-quartos-recreio-dos-bandeirantes-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-180m2-venda-RS2000-id-61193940/

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7 Respostas to “O preço justo dos imóveis. Julho de 2016. E as irracionalidades.”

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Portinho, obrigado pelo fabuloso artigo! Em S. Paulo é a mesma coisa. Eu mesmo me recuso a comprar imóvel. Inadmissível pagar o valor absurdo cobrado por particulares, construtoras e afins. Por segurança, o jeito é continuar aplicando em renda fixa aproveitando que os juros estão altos e pagar um aluguel barato.

Vejo eu que o certo é pagar aluguel em vez de comprar imóvel, principalmente pela irracionalidade dos envolvidos. Acredito que só quebrando o mercado imobiliário para a razão voltar. O que você acha?

Oi Willian, eu tenho uma planilha bem completa que mostra qual seria o preço justo de um imóvel, a partir de algumas variáveis.
Está no blog, sob o título planilhas inteligentes.
Em SP já houve uma queda significativa de preços, sem queda nos aluguéis. Aí dá para comprar por R$ 900.000 um apÊ que é alugado por R$ 4.000. Aqui no RJ, um apê com aluguel de R$ 4.000 está avaliado em mais de R$ 1.300.000.
Aí tem imóvel na faixa de 0,4% relação aluguel/preço, aqui no RJ estão abaixo de 0,3%. Em áreas nobres, chega a ficar a menos de 0,2%.

Longe de mim querer criticar o autor, nem tenho conhecimento para isso.
Mas acho que a questão é bem mais simples.
Não é que as pessoas tenham esse tal “fetiche da iliquidez”, é que algumas pessoas já têm liquidez de mais (muito dinheiro sobrando mesmo).
Ora, ninguém é burro.
Tomando como exemplo o anúncio da cobertura no Recreio.
O proprietário do imóvel sabe de todas essas coisas que o autor escreveu.
Mas o aciocínio é muito simples.
Ele sabe que o “valor justo” seria X reias, e de fato remunera esse imóvel com um aluguel razoável dentro dessa margem de valor.
Mas como ele não precisa se capitalizar, justamente por que já deve ter até excesso de liquidez, ele joga o valor de venda lá nas nuvens.
Se algum maluco pagar, o lucro é absurdo.
Se ninguém compra, ele continua ganhando do mesmo jeito com um aluguel, aí sim, razoável.
Não sei se consegui ser bstante claro, mas o que eu quis dizer é que isso é simplesmente a velha e famosa exploração imobiliária.
Valores absurdos e totalmetne fora da realidade, pois quem tem muito e não está precisando de dinheiro, simplesmente não se sujeita às regras da lei da oferta e da procura.
Faz o deu preço e pronto.
Pode até não vender, mas também não perde dinheiro.

Oi Claudio, agradeço o comentário, porém tenho que pontuar alguns pontos falhos.
O fetiche da iliquidez é uma evidência lógica. É claro que isso funciona para quem tem poucos imóveis. Só para ter uma ideia, alguém com 5 imóveis na Zona Sul do RJ terá algo com 6-7 milhões de patrimônio. Ele renderá, no máximo, líquido de IR, vacância e outros custos, uns 15 mil em média por mês. Algo como 0,25% ao mês. O motivo de não vender, com certeza não é inteligência financeira.
Os grandes donos de imóveis no Brasil, não vendem. Eles compraram há décadas e os imóveis estão para renda mesmo, e são riquissimos. Esses caras não estão no Zap ou no Viva Real. Pergunte a qualquer corretor, quem vende e quem compra é quem usa ou quem vai investir no segundo ou terceiro imóveis. São as famílias. O boom do crédito imobiliário não foi destinado a ricaços, mas às famílias.
Com mercado financeiro quem age com irracionalidade sempre perde dinheiro.
Se eu tiver R$ 1,5 milhão na mão para comprar um imóvel que eu posso alugar por 3.500, seria uma enorme estupidez me descapitalizar. Só de retorno em fundos de investimento imobiliário (mesmo risco dos imóveis) eu teria R$ 12,5 mil por mês MAIS a valorização das cotas (imóveis).
O dono do imóvel tem apenas a impressão de que não está perdendo dinheiro, mas está perdendo feio.
Uma afirmação equivocada é dizer que “ninguém é burro”. Sou professor de finanças há 2 décadas e não é nada fácil fazer conta. As pessoas perdem dinheiro por pressupostos errados, por contas erradas e por premissas furadas. Na verdade pouca gente é “financeiramente inteligente”. E isso não tem nada a ver com ser rico. Inteligência financeira é aproveitar o máximo das oportunidades que o mercado financeiro te dá com o risco que você quer tomar.
Se posso ganhar 0,85% livre de IR em imóveis através de fundos, mas prefiro ganhar 0,25% com IR, riscos, vacância, gestão etc., não há o mínimo resquício de inteligência financeira nisso. Aliás, essa atitude, escolher o ativo de mesmo risco que rende menos é tratado nos livros de finanças como irracionalidade.
A única justificativa plausível para pequenos proprietários (não estou falando de quem tem 400 imóveis, esse não vende) não venderem é o medo da liquidez. Dinheiro na mão é vendaval. Imóvel não.

Otimo artigo. Parabéns.
Acredito que os fatores a seguir tbm contribuem para esse comportamento. Existe um medo de confisco da poupança intrínseco na mentalidade do brasileiro. Especialmente os mais velhos. Aliado a uma concentração de renda e imóveis mto grande onde parte da população proprietaria não é atingida significativamente no curto prazo por variações do valor de aluguel. Aliado a esses dois fatores possuímos um mercado financeiro, especialmente de capitais, pouco desenvolvido (divulgado), restringindo as opções de quem deseja construir patrimônio.

Concordo com o Cláudio. Não sou e nunca tive ninguém na família donos de vários imóveis ou corretores. A minha opinião se baseia na vida, de conversar e ouvir nas ruas, ônibus (incrível, não, o que se pode aprender num deslocamento curto de ônibus!), locais públicos, locais de trabalho, de estudo onde circulam pessoas pobres, remediadas, mais ou menos, bem de vida e até ricas (poucas é verdade). É a famosa SABEDORIA POPULAR. Já ouvi de um proprietário muito rico :vou deixar, vai que aparece alguém que pague o MEU preço! Não estava nem um pouco preocupado com o pg dos boletos de condomínios. Eles realmente têm tanto dinheiro que nem sentem cócegas com os centavos a menos a cada mês. Sempre tem uma vertente escorrendo de algum lugar a seu favor. É o famoso ditado: “dinheiro atrai dinheiro”.

Sem dúvida há agentes irracionais no mercado. Mas são minoria, pois ricos com 200-300 imóveis não costumam gerir por conta própria seus imóveis e o gestor contratado é cobrado para dar resultado. A realidade dos condomínios no RJ é bem cruel. Se um locador deixar metade de seus imóveis desalugados é provável que o IR e os condomínios tomem toda a sua renda.
Mas a situação atual do país é tão caótica, principalmente a do Rio de Janeiro, onde as maiores distorções de preços está presente, que nem tenho mais receio de afirmar: o mercado imobiliário VAI derreter.
É só uma grande construtora/incorporadora pedir recuperação judicial e torrar os estoques que a sangria começa. O que poderia salvar o mercado imobiliário seria a retomada econômica, a queda os juros, a queda do desemprego e a confiança para tomada de crédito de 30 anos. O que temos hoje é juros futuros em alta (forte), estados insolventes tentando pendurar seus débitos na União (completamente quebrada), sistemas previdenciários destruídos, com não mais que 5 ou 10 anos de sobrevida, desemprego em alta, redução dos salários (é a proposta da Petrobras e da Embraer), programas de demissão voluntária, aumento da inadimplência derrubando os lucros dos bancos, violência crescente, políticos preocupados apenas em salvar suas próprias peles e grupos de interesse querendo manter os privilégios nababescos com dinheiro público.
O país está quebrado, tanto no público, quanto no privado.
Aqui no RJ, empreendimentos novos em Botafogo, com entrega em meados de 2017, na Rua da Matriz, já saem a R$ 9.500 o metro quadrado. Há 2 anos não tinha lançamento por menos que R$ 16.000 o metro quadrado.
Até o final de 2017 não vejo melhoria. Vejo é sangria.
Mas, claro, sempre há gente disposta a perder dinheiro, tanto comprando quanto vendendo.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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