Bolha Imobiliária Estourando? Aprenda a calcular o preço justo de um imóvel

Posted on 05/05/2015. Filed under: Finanças | Tags:, , , , , , , , , , |

Caros leitores,

Qualquer ativo financeiro tem seu “preço justo”, não só ações!

Há alguns anos lancei o livro “Quanto Custa Ficar Rico?” e em um de seus capítulos ensinei os princípios para calcular o preço justo de um imóvel.

Estávamos já no meio da bolha imobiliária, que parece ter começado a estourar em SP há uns 18 meses e no Rio começa a dar sinais de estouro.

No vídeo abaixo ensino a usar uma planilha desenvolvida para ajudar nesse cálculo e também a interpretar seus resultados.

Para acompanhar é preciso baixar a planilha AQUI e habilitar suas macros, pois o cálculo é meio complexo.

Divirtam-se!

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14 Respostas to “Bolha Imobiliária Estourando? Aprenda a calcular o preço justo de um imóvel”

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Ola Paulo. Uma duvida: no campo taxa anual do financiamento da tabela, pelo que fiz no simulador de financiamento da caixa, coloco a taxa de juros efetivas (simulada deu 10.50%) ou o CET (simulado deu 20,81%)?

Parabens pelo Blog.
Abraco

Taxa de juros efetiva.

Portinho, nesta planilha, pensando em descontar a inflação e usando um investimento de baixo risco: tesouro nacional (neste caso ele rende IPCA + 6,56%); vou preencher a remuneração dos investimentos com 6,5 (e não 11% conforme indicado no seu vídeo). Ainda nessa lógica eu deixei a valorização do imóvel em 7%, que é apenas a expectativa de inflação, ou seja, o imóvel não valoriza. Com esses dados preenchidos na planilha, não existe bolha em São Paulo, apesar de alto (no meu ponto de vista) o valor atual dos imóveis são viáveis para compra. Está certo o meu raciocínio?
Outra duvida: essa planilha serve apenas para valorar um imovel para morar, isso é, não serve para valorar uma imóvel, como investimento, para comprar e alugar. Certo? Esse tipo de invstimento seria um outro fluxo de caixa?

Olá, não dá pra fazer assim, pois as premissas precisam ser consistentes entre si. Todos os dados tem que ser nominais (ou reais). No caso, se você usar a remuneração real (descontando a inflação) e a valorização nominal (sem descontar), o sistema não via gerar resposta correta.
Você viu que os preços estão justos em SP, provavelmente porque o sistema entendeu que a valorização nominal do seu dinheiro seria de 6,5% e a valorização nominal do imóvel seria de 7%, ou seja, o imóvel valorizaria mais do que o dinheiro num fundo de título público.
Hoje o correto seria estimar (considerando premissas para 20 anos) os imóveis subindo 1-2% acima da inflação e a valorização nominal (livre de IR e custos) em 5,0% – 5,5%. Ou seja, valores entre 7% para os imóveis e 13% para os investimentos alternativos.
Se for do ponto de vista do investidor (comprar para alugar), é preciso ajustar o “aluguel”. Para quem vai morar, não tem jeito, o custo é o do aluguel mesmo. Mas o ganho líquido de quem aluga não é o aluguel.
Seria preciso retirar a expectativa de vacância, custos com reformas e retirar o IRPF. R$ 4.000 virariam uns 2.500 – 2.750. Comprar para alugar, só vale se for com grande expectativa de valorização ou comprando MUITO barato.

Bolha é para países minimamente estruturados. Brasil é BALÃO IMOBILIÁRIO. Estourou. É um vulcão de grandes proporções. Simplesmente ambição demais, preços irreais, deu no que deu. Nunca se viu tantos distratos. Distratos em qualquer negócio representam a exceção da exceção. Em matéria de imóveis virou regra. Olhem para cima. Quantas placas vendem-se, não precisa nem mais de jornais. Quem é louco que se aventure a dar dinheiro para corretoras, bancos, construtoras. Simplesmente é o caos, estourou o balão. Estou correndo de tudo isto.
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Marcelo Marcelo
Ontem às 08:48
Não vejo mais bolha imobiliária. Mas BALÃO IMOBILIÁRIO pronto a explodir. Não se pode comprar nada. Aquela teoria de aumentar os valores, porque nos financiamentos perpétuos o brasileiro só se importa se terá condições de pagar a prestação foi por água abaixo. Corretores, imobiliárias, bancos, construtoras, imprensa, governos, fizeram um pool, um marketing, criando um BALÃO IMOBILIÁRIO induzindo todos a comprarem, aumentando de forma irreal os preços, cujas variáveis básicas são oferta e procura aliado no caso dos imóveis ao custo real médio do metro quadrado. Nunca se teve tanta oferta. Astronômica oferta. Mas astronômico mesmo são os preços. Inviáveis. Imóveis fechados, ainda que novos, estão se deteriorando. Preferem isto a baixarem os preços. É lucro de mais encima de uma população empobrecida. A certeza é uma só. São muitos imóveis literalmente abandonados, sem uma utilidade. É a quebra total de um sistema mal concebido. Mal organizado. Não se pode mais deixar que tudo ocorra neste País, Brasil. Aliado a tudo isto, se permitiu que os Bancos e Operadoras de Cartões de Crédito extorquissem a população com altíssima taxas de juros. Endividamento total. É o único País do mundo, em que o cidadão, se tornou vassalo, para não dizer escravo econômico, nova modalidade dos tempos modernos, de escravidão.

preço justo é coisa de manada perdedora

Preço justo é modelo matemático. Se entrar premissa ruim, sai resultado ruim, se entrar premissa boa, sai resultado bom. Ruim mesmo é não saber fazer conta, por isso disponibilizei a planilha. Quem usou, percebeu que no final de 2012 o preço ultrapassou a lógica, mas que em 2010, com a queda de juros, os preços faziam sentido.
Quem usou conseguiu se proteger.

Ótimo vídeo! Estou me divertindo com a planilha! =)

Bacana. Engraçado que fui simular o valor do meu apartamento. Pesquisei a média de alugueis e valores dos apartamentos a venda no mesmo prédio que o meu. O engraçado é que o valor que deu na planilha é quase igual ao valor de mercado, no caso de compra à vista. Pensei que o preço de mercado estaria supervalorizado, mas não, está no preço justo.

Tenho acompanhado há alguns anos com essa planilha e os preços ficaram muito altos a partir de 2012, muito fora do valor justo. Acho que está havendo uma acomodação.

Olá Paulo, bom dia.Para conhecimento.Enquanto assistia ao vídeo, recuperei a planilha, habilitei a macro. Tentei  alterar os números sugeridos na apresentação, mas não aconteceu a esperada mudança no valor do imóvel. O que deveria ter feito diferente? Grato, Félix.

Oi Félix,
Você apertou o botão para atualizar o preço? Minha sugestão é baixar o arquivo de novo.
Talvez vc tenha alterado alguma célula que se refere a fórmula.

Oi, Paulo!

como você acha que vai se comportar o mercado de imóveis de luxo no rio de janeiro? Os preços de compra cairão também?

Um abraço!

Bom, esse mercado, pelo que acompanho no Zap, já sofreu bastante. Esse mercado depende de altos executivos, de Companhias pagando preços altos em aluguéis. E isso, com a derrocada do óleo e gás e da Petrobras, sem dúvida vai ter efeito.
Outro ponto é que não vejo movimento de grandes investidores voltando a colocar dinheiro nisso. Se nós perdermos o investment grade, acho que a queda pode ser grande.
Mas já é evidente isso. Apartamentos antes alugados por 18.000 – 20.000, não estão conseguindo ser alugados por 12.000.


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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