Bolha Imobiliária Estourando? Aprenda a calcular o preço justo de um imóvel
Caros leitores,
Qualquer ativo financeiro tem seu “preço justo”, não só ações!
Há alguns anos lancei o livro “Quanto Custa Ficar Rico?” e em um de seus capítulos ensinei os princípios para calcular o preço justo de um imóvel.
Estávamos já no meio da bolha imobiliária, que parece ter começado a estourar em SP há uns 18 meses e no Rio começa a dar sinais de estouro.
No vídeo abaixo ensino a usar uma planilha desenvolvida para ajudar nesse cálculo e também a interpretar seus resultados.
Para acompanhar é preciso baixar a planilha AQUI e habilitar suas macros, pois o cálculo é meio complexo.
Divirtam-se!
Blog do Portinho 
Ola Paulo. Uma duvida: no campo taxa anual do financiamento da tabela, pelo que fiz no simulador de financiamento da caixa, coloco a taxa de juros efetivas (simulada deu 10.50%) ou o CET (simulado deu 20,81%)?
Parabens pelo Blog.
Abraco
Pedro Marcondes
26/01/2016
Taxa de juros efetiva.
Portinho
04/02/2016
Portinho, nesta planilha, pensando em descontar a inflação e usando um investimento de baixo risco: tesouro nacional (neste caso ele rende IPCA + 6,56%); vou preencher a remuneração dos investimentos com 6,5 (e não 11% conforme indicado no seu vídeo). Ainda nessa lógica eu deixei a valorização do imóvel em 7%, que é apenas a expectativa de inflação, ou seja, o imóvel não valoriza. Com esses dados preenchidos na planilha, não existe bolha em São Paulo, apesar de alto (no meu ponto de vista) o valor atual dos imóveis são viáveis para compra. Está certo o meu raciocínio?
Outra duvida: essa planilha serve apenas para valorar um imovel para morar, isso é, não serve para valorar uma imóvel, como investimento, para comprar e alugar. Certo? Esse tipo de invstimento seria um outro fluxo de caixa?
Adnaloh
09/07/2015
Olá, não dá pra fazer assim, pois as premissas precisam ser consistentes entre si. Todos os dados tem que ser nominais (ou reais). No caso, se você usar a remuneração real (descontando a inflação) e a valorização nominal (sem descontar), o sistema não via gerar resposta correta.
Você viu que os preços estão justos em SP, provavelmente porque o sistema entendeu que a valorização nominal do seu dinheiro seria de 6,5% e a valorização nominal do imóvel seria de 7%, ou seja, o imóvel valorizaria mais do que o dinheiro num fundo de título público.
Hoje o correto seria estimar (considerando premissas para 20 anos) os imóveis subindo 1-2% acima da inflação e a valorização nominal (livre de IR e custos) em 5,0% – 5,5%. Ou seja, valores entre 7% para os imóveis e 13% para os investimentos alternativos.
Se for do ponto de vista do investidor (comprar para alugar), é preciso ajustar o “aluguel”. Para quem vai morar, não tem jeito, o custo é o do aluguel mesmo. Mas o ganho líquido de quem aluga não é o aluguel.
Seria preciso retirar a expectativa de vacância, custos com reformas e retirar o IRPF. R$ 4.000 virariam uns 2.500 – 2.750. Comprar para alugar, só vale se for com grande expectativa de valorização ou comprando MUITO barato.
Portinho
09/07/2015
Bolha é para países minimamente estruturados. Brasil é BALÃO IMOBILIÁRIO. Estourou. É um vulcão de grandes proporções. Simplesmente ambição demais, preços irreais, deu no que deu. Nunca se viu tantos distratos. Distratos em qualquer negócio representam a exceção da exceção. Em matéria de imóveis virou regra. Olhem para cima. Quantas placas vendem-se, não precisa nem mais de jornais. Quem é louco que se aventure a dar dinheiro para corretoras, bancos, construtoras. Simplesmente é o caos, estourou o balão. Estou correndo de tudo isto.
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Marcelo Marcelo
Ontem às 08:48
Não vejo mais bolha imobiliária. Mas BALÃO IMOBILIÁRIO pronto a explodir. Não se pode comprar nada. Aquela teoria de aumentar os valores, porque nos financiamentos perpétuos o brasileiro só se importa se terá condições de pagar a prestação foi por água abaixo. Corretores, imobiliárias, bancos, construtoras, imprensa, governos, fizeram um pool, um marketing, criando um BALÃO IMOBILIÁRIO induzindo todos a comprarem, aumentando de forma irreal os preços, cujas variáveis básicas são oferta e procura aliado no caso dos imóveis ao custo real médio do metro quadrado. Nunca se teve tanta oferta. Astronômica oferta. Mas astronômico mesmo são os preços. Inviáveis. Imóveis fechados, ainda que novos, estão se deteriorando. Preferem isto a baixarem os preços. É lucro de mais encima de uma população empobrecida. A certeza é uma só. São muitos imóveis literalmente abandonados, sem uma utilidade. É a quebra total de um sistema mal concebido. Mal organizado. Não se pode mais deixar que tudo ocorra neste País, Brasil. Aliado a tudo isto, se permitiu que os Bancos e Operadoras de Cartões de Crédito extorquissem a população com altíssima taxas de juros. Endividamento total. É o único País do mundo, em que o cidadão, se tornou vassalo, para não dizer escravo econômico, nova modalidade dos tempos modernos, de escravidão.
Marcelo Marcelo
26/06/2015
preço justo é coisa de manada perdedora
B
15/06/2015
Preço justo é modelo matemático. Se entrar premissa ruim, sai resultado ruim, se entrar premissa boa, sai resultado bom. Ruim mesmo é não saber fazer conta, por isso disponibilizei a planilha. Quem usou, percebeu que no final de 2012 o preço ultrapassou a lógica, mas que em 2010, com a queda de juros, os preços faziam sentido.
Quem usou conseguiu se proteger.
Portinho
16/06/2015
Ótimo vídeo! Estou me divertindo com a planilha! =)
figao
10/06/2015
Bacana. Engraçado que fui simular o valor do meu apartamento. Pesquisei a média de alugueis e valores dos apartamentos a venda no mesmo prédio que o meu. O engraçado é que o valor que deu na planilha é quase igual ao valor de mercado, no caso de compra à vista. Pensei que o preço de mercado estaria supervalorizado, mas não, está no preço justo.
Guilherme Azevedo Ferreira
05/05/2015
Tenho acompanhado há alguns anos com essa planilha e os preços ficaram muito altos a partir de 2012, muito fora do valor justo. Acho que está havendo uma acomodação.
Portinho
05/05/2015
Olá Paulo, bom dia.Para conhecimento.Enquanto assistia ao vídeo, recuperei a planilha, habilitei a macro. Tentei alterar os números sugeridos na apresentação, mas não aconteceu a esperada mudança no valor do imóvel. O que deveria ter feito diferente? Grato, Félix.
Félix Humberto França
05/05/2015
Oi Félix,
Você apertou o botão para atualizar o preço? Minha sugestão é baixar o arquivo de novo.
Talvez vc tenha alterado alguma célula que se refere a fórmula.
Portinho
05/05/2015
Oi, Paulo!
como você acha que vai se comportar o mercado de imóveis de luxo no rio de janeiro? Os preços de compra cairão também?
Um abraço!
Bruno Kolling Lee
05/05/2015
Bom, esse mercado, pelo que acompanho no Zap, já sofreu bastante. Esse mercado depende de altos executivos, de Companhias pagando preços altos em aluguéis. E isso, com a derrocada do óleo e gás e da Petrobras, sem dúvida vai ter efeito.
Outro ponto é que não vejo movimento de grandes investidores voltando a colocar dinheiro nisso. Se nós perdermos o investment grade, acho que a queda pode ser grande.
Mas já é evidente isso. Apartamentos antes alugados por 18.000 – 20.000, não estão conseguindo ser alugados por 12.000.
Portinho
05/05/2015