Absurdos Imobiliários: Ipanema e Leblon…

Posted on 16/10/2013. Filed under: Finanças |

Não, não leitor… Esse texto não vai fazer coro com aqueles que praguejam contra os preços inacreditáveis dos dois bairros mais caros do Brasil.

Não é esse o foco.

É só um ensaio para mostrar como a lógica do “morar bem” está subvertida nos dias de hoje, ao menos aqui na Zona Sul do RJ.

Passado e presente “Ipanemense”…

Vale ressaltar que morei quase 30 anos em Ipanema e ainda frequento toda semana o bairro, pois meu pai ainda mora lá.

Não peguei a Ipanema de Tom e Vinícius, como meu pai e meu tio-avô, mas consegui frequentar praias mais limpas, com lotação razoável e seguras para levar crianças (eu mesmo!). Bons tempos.

Quem me conhece sabe que trato aquele região do Rio (Leblon, Ipanema e Lagoa) como United Kingdom of Ipanema. Já dizia que a Praia de Ipanema era a melhor praia urbana do mundo 20 anos antes dela receber esse título. Sempre curti o bairro.

A lógica financeira distorcida…

O que me levou a esse ensaio foi a dúvida de um amigo que ainda mora por lá, num excelente 3 quartos com varanda na Barão da Torre.

Em conversa descompromissada, ele aventou a possibilidade de alugar o apto e pegar um mais barato em Botafogo ou Flamengo.

A minha intuição para inconsistências financeiras disparou na hora!

Sem contar elementos subjetivos, como apego ao lugar, receio de vender algo que não poderá recomprar e outras variações conservadoras, a ideia de alugar em Ipanema para ir para Botafogo é inadequada, financeiramente falando.

Uma “zapeada” mostra que o preço médio (não o preço alucinado de alguns vendedores!) para um apto como o dele gira na faixa de R$ 18.000 a R$ 20.000 o metro quadrado. Isso por ser relativamente novo, prédio recuado, varanda, de frente, localização excelente, garagem boa e fácil de entrar e sair (raríssimo no RJ) etc.

Se ele anunciasse por R$ 2,5 milhões, provavelmente seria vendido rapidamente, dada a quantidade de péssimos aptos disponíveis por preços próximos a esse em Ipanema.

Com esse valor, ele conseguiria comprar um 3 quartos com garagem e varanda em botafogo, flamengo ou laranjeiras, se procurar direito, por algo entre R$ 1,2 e 1,4 milhão. Também tem que procurar direito por lá, pois há vendedores alucinados, à espera de um otá… digo, otimista, em todo o RJ.

Como o apto dele já está todo depreciado, provavelmente teria um imposto de ganho de capital nulo ou muito pequeno.

Pois bem, ele poderia trocar de aptos, mesma qualidade, porém distantes cerca de 4 a 5 km um do outro, com sobra de R$ 1,2 milhão.

Se quiser permanecer no risco imobiliário, poderia colocar a “sobra” em fundos bem diversificados de aluguel corporativo como HGRE11, HGJH11, FFCI11, BRCR11 e vários outros, que hoje pagam incríveis 0,75% ao mês isento de IR. E se o aluguel desses imóveis aumenta, sua rentabilidade aumenta junto!

Well, seria o seguinte:

Trocar um 3 quartos com varanda por outro 3 quartos com varanda da mesma qualidade, porém a 5 Km de distância + R$ 1,2 milhão, que poderiam gerar cerca de R$ 9.000 de renda passiva TAMBÉM exposta ao risco do mercado imobiliário.

Já o aluguel…

Ele disse que havia sondado um corretor e o preço estimado seria de R$ 7,5 mil para alugar o dele em Ipanema e cerca de R$ 4,5 mil a R$ 5 mil para alugar em Botafogo.

Bom, considerando a vacância e o próprio Imposto de Renda da Pessoa Física, é capaz dos R$ 7,5 mil nem serem suficientes, no médio prazo, para cobrir o aluguel em Botafogo.

Mas Ipanema é melhor!

Bom, não vou entrar nesse mérito. A Ipanema da década de 1950 a 80 não é a mesma de hoje. Até 2008-2009 eu batia ponto na praia entre posto 8 e 9, mas as últimas experiências com a praia não foram lá muito animadoras.

Mas se a hipótese era de uma eventual vantagem financeira ao se mudar, pode-se afirmar que não há. Ao contrário, seria um período de destruição significativa de valor (considerando que os investimentos manterão o mesmo risco).

Por que isso acontece?

A resposta matemática é óbvia. O retorno do aluguel em Ipanema é mais baixo do que em Botafogo. Um está na faixa de 0,25% a 0,3% o outro fica entre 0,35% e 0,42%.

Isso porque o processo de compra e venda envolve mais variáveis do que o processo de aluguel. Aluguel é “encaixe” imediato na renda, enquanto comprar e vender envolve taxas de juros, valor de entrada etc.

Um imóvel pode sair de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões com base na queda dos juros e oferta de crédito, mas para um aluguel ir de R$ 5 mil a R$ 10 mil tem que ter mais famílias com “salários” que comportem o aumento.

Compensa trocar Ipanema por “Botafogo + 50% em dinheiro”?

Há o grupo dos “usuários” de Ipanema.

Esses podem ir á praia em dias de semana, correm todos os dias na orla, frequentam todos os restaurantes de lá, gostam de comprar um bom presunto de Parma (por R$ 350 o Kg) ou um peito de peru Sadia sem casca (por R$ 62,90 o kg) no supermercado Zona Sul, colocam os filhos em creches recheadas de filhos de globais e de executivos bem sucedidos (pagando 40% mais caro que em outros bairros…), passeiam naquelas calçadas superlargas e passam todos os dias na orla para curtir o por do sol.

Para esses, supondo que dinheiro não seja problema, Ipanema realmente é encantadora.

Agora, para quem vai à praia só em finais de semana, malha em academia, vai a bons restaurantes e boates no centro, em Santa Teresa, em Guaratiba, Botafogo, Lapa ou Copacabana, frequenta clubes sociais, passeia na lagoa e no aterro, prefere pegar o carro para fazer compras no Mundial ou Prezunic e economizar 40% do que pagaria em Ipanema, tem casa em Petrópolis, Búzios ou Vassouras, gosta de viajar o mundo etc. Qual o “ganho real” de se morar em Ipanema ou Leblon, que justificaria pagar de 100% a 200% mais caro do que em bairros, às vezes, a apenas 3 Km de distância?

Gosto? Paixão? São motivos válidos, porém, nos dias de hoje, podem ser destruidores de riqueza.

São imóveis com OS MESMOS aparelhos de lazer. Com a mesma comodidade da localização estratégica.

As revelações das garagens abertas de Ipanema…

Há pessoas com renda de R$ 40-50 mil por mês, com um belo Land Rover se esforçando para comprar um apartamento de 75 m2 na Garcia D´ávila?!?!?! Pelo mesmo valor que compraria um de 150 m2 no Flamengo!!!!

Lembro que fui ver um apartamento, em 2002, para comprar na Bulhões de Carvalho, perto da Gomes Carneiro. Medonho e xexelento. Pois não é que hoje esse prédio tem 2 Caminhonetes Volvo estacionados na garagem, além de uma Captiva e uma ASX!

A pergunta mais importante é: Onde é que estacionaram a racionalidade financeira?

Haja Paixão!

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14 Respostas to “Absurdos Imobiliários: Ipanema e Leblon…”

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Mas morar em Botafogo não agrega ao camarote. Ipanema e Leblon tem muito mais status, isso sim agrega valor!

Isso é um fato! Não agrega valor ao camarote… Ipanema e Leblon são o “must”…

Impossível o m2 no Brasil ser mais caro do que em países de primeiro mundo em que se possui segurança, saúde e transporte público adequado. Os desavisados que caiam no conto do vigário

E o pior é que não para!
Acabo de ver que a Hyatt vai lançar um apartamento na Barra por R$ 61 milhões!!!!
http://economia.uol.com.br/album/2013/11/07/apartamento-no-rio-custa-r-61-milhoes-e-tem-16-vagas-na-garagem-conheca.htm?abrefoto=23
Meu Deus!!!
E o pior é que são 2 coberturas, uma de frente pra outra. Será que quem paga 61 milhões não quer privacidade? O cara paga R$ 61 milhões e a varanda dele fica a 5 metros de outro apartamento de R$ 61 milhões…
Mas o pior MESMO é que, como no capitalismo brasileiro o conhecimento é mais valioso que a competência e o mérito, certamente vai ter alguém que ganha dinheiro fácil disposto a queimá-lo.
Lamentável..

Pra mim, o que vivemos no Brasil de hoje é uma bolha de crédito e, dentro dela, a bolha imobiliária. Aluguel não dá pra pagar com cartão de crédito, daí o motivo dessas irrisórias relações aluguel/preço de venda. Estamos vendo a história com nossos próprios olhos.

Excelente análise Paulinho! Trata-se de um fenômeno complexo, com muitas variáveis que extrapolam a matemática. No meu caso, conta muito a proximidade da familia, escola, clube, amigos, filho,…além é claro, da rotina de bairro que Ipanema tem muito mais presente do que em bairros como a Barra. Espero que essa bolha se acomode ao padrão histórico, depois das olimpíadas, mas enquanto isso, continuaremos pagando mais caro para viver no reino encantado!

Dedé

Grande Dedé!
United Kingdom of Ipanema!
A questão do relacionamento histórico com o bairro é muito significativa. É muito comum que as pessoas criem raízes nos lugares em que nasceram e viveram por muitos anos (décadas…).
Eu ainda vou toda semana a Ipanema visitar meu pai, mas não tenho usado os aparelhos de lazer do bairro. É mais prático levar os 2 filhos pequenos no Fluzão (eca…) que está a 50 metros da minha casa.
Agora, não tenho muita segurança de que os preços nessa área cairão significativamente (exceto se houver crise generalizada). Tenho a impressão de que o público comprador é amplo demais. São ricos ou super-ricos de todos os lugares do mundo. Recentemente uma cobertura na VS foi vendida a um ditador africano.
Conheço um monte de gente no Brasil, de altíssima renda, que têm imóveis no rio só para curtir alguns dias por ano.
Uma passeada nas ruas do bairro e a gente vê aquela profusão de sotaques e idiomas.
No caso do meu amigo (que é seu amigo também, rsrs), como já há o interesse de se mudar, achei importante trazer os aspectos financeiros.
E, no caso dele, o deslocamento de 5Km o faria ficar um pouco mais longe da melhor praia urbana do mundo (eu sempre disse isso) e das imensas calçadas da VP, porém com um imóvel igual e mais 1 milha no banco…
É um trade-off a considerar…
Abraço meu amigo!

Até agora não sei se rio ou choro neste mercado do RJ. Realmente, está fora da minha competência de análise.

A única coisa q tenho certeza é de que é impossível para eu comprar qq coisa na Tijuca……

Botafogo? Fora de questão.

Ipanema? Piada de mau gosto! rsrsrsrsrs

[]s!

Cara, o pessoal tá pagando qualquer preço…

“É preciso evitar ativos caros, seja nas ações ou no mercado imobiliário. Eu não investiria no mercado imobiliário brasileiro. Os mercados financeiros são empurrados a comprar bolhas apesar de elas acontecerem com tanta regularidade e causarem tantos prejuízos. Sempre há novas bolhas”, um dos “Prêmio Nobel” de economia 2013.

Seus posts são interessantes demais e até assustadores às vezes. Muito obrigado pela racionalidade do seu comentário. Geralmente as imobiliárias solicitam 3 meses de aluguel como caução, e dizem que esse dinheiro não volta ao cliente. Seria racional a pessoa pagar (de caução) um carro 0 km só para ficar perto da praia? Para mim, 10 mil reais por mês eu transformaria em uma viagem MENSAL a Las Vegas para diversão!

É Julio…
A diferença entre os preços de bairros tão próximos, com aparelhos de lazer praticamente iguais e comodidades semelhantes é um fenômeno a entender.
Morando na Visconde de Pirajá (Ipanema) você levará de 25 a 35 minutos para chegar ao trabalho. Morando na Lauro Muller, General Severiano ou na Pasteur (Urca/Botafogo), você levará de 8 a 12 minutos. As coisas são muito próximas por aqui.
Acredito que isso se justifique apenas para quem não mora por aqui ou está investindo em turismo.
É torcer para que o Brasil continue “civilizado”, pois aqueles tiroteios no Galo que eu cansei de ouvir na década de 1990, não vão fazer nada bem para esses investimentos.
Abraço!

Colaborando: na locação imobiliária, as garantia de fiança, caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (essa última ainda pouco utilizada), não ocorrendo inadimplência do inquilino, obrigatoriamente devem ser liberadas ou devolvidas ao final da locação. É a lei. A única modalidade em que se “perde” o valor utilizado, independentemente de inadimplência, é o seguro fiança, que custa em torno de um aluguel e meio por ano, sem ressarcimento do prêmio pago.

A confusão em torno de perder a caução de 3 meses ocorre porque a maioria dos inquilinos, quando vai sair do imóvel, combina de descontar os 3 últimos aluguéis do valor depositado, para evitar burocracias.

Excelente artigo, Portinho!

Obrigado Jotan!


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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