Bolha Imobiliária – Rio de Janeiro – Zona Sul – Chegamos ao teto?

Posted on 30/11/2012. Filed under: Finanças |

Prezados leitores,

Havia escrito dois artigos tratando da evolução nos preços dos imóveis no país, um em outubro de 2010 e outro em junho de 2011.

Em outubro de 2010, parecia claro, matematicamente falando, que não havia BOLHA IMOBILIÁRIA no país, nem na zona sul do Rio de Janeiro, onde está o metro quadrado médio mais caro do país.

Parecia, em 2010, ser só um ajuste à nova realidade econômica, de juros, de renda, de emprego e, também, uma atualização nos preços dos imóveis que vinham defasados há quase uma década.

Em 2011, parecia que a coisa já tinha ido longe demais.

Agora em 2012, ao menos na zona sul do Rio de Janeiro, parece que os imóveis atingiram um valor que os afasta, inclusive, de famílias com renda elevada.

Para que o morador de outras regiões entenda…

Antes de demonstrar como os imóveis atingiram patamares muito exigentes, em relação à renda das famílias, vale uma breve incursão pela realidade da zona sul do Rio de Janeiro em novembro de 2012.

Um Imóvel de 3 quartos, com 110 m2, suíte e vaga de garagem, de bom nível, atinge, com facilidade, R$ 1 milhão – R$ 1,2 milhão, mesmo em bairros não tão valorizados como Botafogo, Laranjeiras e Flamengo. Em Ipanema, com facilidade, superaria os R$ 2 milhões.

Há opções menos caras?

Há. Há imóveis na faixa de R$ 700-800 mil, porém dificilmente seriam uma opção para quem tem renda elevada. Ou são velhos ou mal localizados. Ou a planta é irremediável. Ou são improvisados. Ou necessitam de reformas muito caras, o que os faria atingir mais de 1 milhão.

Não seria absurdo afirmar que, para comprar um imóvel bem localizado na Zona Sul, que abrigaria confortavelmente uma família com filhos, deve-se pensar, ao menos, em investir R$ 1,2 milhão, incluindo nesse valor custos de transação e eventuais reformas.

Relação do preço com a renda das famílias

Para quem parte do zero, sem herança ou imóvel próprio, imagina-se que o planejamento passe por juntar um valor razoável para a entrada e buscar financiamento para o restante.

Pegue uma família (2 adultos e 2 crianças) com renda bruta de R$ 32.000,00 por mês.

É alta?

Dá aproximadamente 50 salários mínimos. Representa cerca de 20 vezes a renda média do brasileiro.

Mas espere e verá o que essa família pode fazer com essa renda.

Dos R$ 31.200,00, estima-se que, líquida, chegaria a R$ 22.000,00. Imagine que, desse montante, eles consigam economizar 30% (R$ 6.600).

Economizando para dar entrada de R$ 200.000

Caso consigam uma taxa anual REAL de 4% ao ano (acima da inflação), atingiriam R$ 200.000, em valores REAIS, após 29 meses do início do período de poupança, quase 2,5 anos.

E, acreditem, 4% acima da inflação e após impostos… é muito difícil de obter em renda fixa.

Financiando R$ 1 milhão.

Em 30 anos, com taxa EFETIVA de 9,5% ao ano, isso lhes traria uma prestação inicial de R$ 10.369 (sem contar seguros), sendo necessário comprovar renda de R$ 31.107 ao mês.

E não é um palacete!

Quem mora fora do Rio de Janeiro deve estar pensando que estou escrevendo sobre um imóvel luxuoso, de alto padrão, com infraestrutura, novo, etc.

Ledo engano.

Estou escrevendo sobre imóveis bons, de metragem razoável, com garagem, em prédios simples, das décadas de 1940 a 1970, sem infraestrutura, em áreas não tão valorizadas da Zona Sul do Rio.

O que isso tudo quer demonstrar?

Que talvez os imóveis tenham atingido um teto, com base na renda das famílias.

Isso por 2 motivos:

1- Por que elas poderiam morar em imóveis MUITO MELHORES, com aluguéis na faixa de R$ 4.000 a R$ 5.000, o que tornaria a compra uma má decisão de investimento e de vida.

2- Por que o número de famílias com renda de R$ 31.200 ou mais, não deve ser suficientemente grande para dar conta da oferta de imóveis de mais de R$ 1 milhão. Ou é???? O brasileiro é um mistério…

Você não deve estar “sentindo” isso que escrevi, não é?

É provável que quem trocou de apartamento recentemente tenha achado estranha essa análise, mas está com um viés altista, pois, provavelmente, vendeu um apto com valorização de 300%-400% para comprar outro também valorizado.

A diferença não fica tão grande.

Parece aquele época do boom das pontocom. Os valores eram estratosféricos, mas normalmente eram pagos com trocas de ações entre as empresas. Aí o preço podia subir à vontade.

Mas vejo, diariamente, a angústia de quem está começando agora, constituindo família, crescendo no emprego etc., ao ser confrontado com essa realidade. Dá a impressão de que é um sonho impossível.

É mesmo um país de contrastes!

Pergunto:

– Se os imóveis subirem mais 20%, precisaremos de famílias com renda de R$ 38 – 40 mil?

– Qual seria o limite?