Imóveis: Locação ou Compra? – Julho de 2012. Cálculo do Valor Justo. Entenda os Resultados.

Posted on 17/07/2012. Filed under: Finanças |

Imóvel também tem valor justo (patrimonial)

Em 03/12/2010 criei uma planilha, baseada em um capítulo do livro “Quanto Custa Ficar Rico?”, ensinando a calcular o valor justo de um imóvel com base nos seguintes parâmetros:

  • Valor do aluguel: esse item indica a qualidade do imóvel do qual se quer identificar o valor justo.
  • % líquido de remuneração dos investimentos alternativos: quanto se obtém em investimentos com risco semelhante (poupança, DI, fundos de investimento imobiliário entre outros).
  • % esperado para valorização do imóvel: quanto se espera que o imóvel vá valorizar AO ANO, em média.
  • % do imóvel que será financiado: para compra à vista é 0%, para totalmente financiado (sem entrada) é 100%. Pode colocar qualquer valor entre esses.
  • Taxa anual de financiamento: Valor % TOTAL do financiamento, incluindo custos da financeira/banco.

Essencialmente são essas as variáveis necessárias para cálculo do valor justo. Ressalte-se que esse valor justo tem apenas foco patrimonial, não leva em consideração fatores subjetivos.

 

Caso Concreto: Como Ler os Resultados?

Escrevo esse post para explicar a leitura dos resultados, pois muitos leitores não estavam entendendo, principalmente quando se envolve financiamento.

Caso 1 (À vista – 0% financiado):

Zona Sul Rio: Botafogo 3 QTS – R$ 3.900 média aluguel (ZAP)

  • 8,0% ao ano – taxa que se poderia obter com um mix de produtos financeiros (DI, tesouro direto, FII etc.).
  • 6,0% ao ano – expectativa de valorização do Imóvel
  • 0% financiado – Imóvel seria comprado à vista

Valor Máximo a pagar pelo imóvel – R$ 1.109.626.

O que a planilha diz é que, do ponto de vista patrimonial, é EQUIVALENTE comprar o imóvel a R$ 1.109.626 ou alugá-lo a R$ 3.900 ao mês.

 

Caso 2 (80% financiado – Taxa 10,5% ao ano):

Valor Máximo a pagar pelo imóvel – R$ 887.736.

Por que é menor?????

Parece estranho que seja menor, dado que você não precisará se descapitalizar.

Mas a lógica não é essa. Ao assumir um financiamento, inicia-se um fluxo de caixa NEGATIVO, muito alto. No caso acima, R$ 6.866 seria a prestação fixa que precisaria ser paga todo mês durante os 20 anos previstos no modelo.

Por isso, quando for financiar, o imóvel precisaria ser MAIS BARATO, dada a perda com os juros.

Pelo mesmo ZAP, o valor de um 3 QTS de 100 metros quadrados está, em média, em R$ 950.000, dentro dos valores indicados pela planilha.

 

Para quem vai investir (comprar para alugar).

A planilha também serve a esse propósito, mas em vez de colocar o valor de mercado do aluguel, o investidor precisará colocar o seu fluxo de caixa esperado. Normalmente tirando o IRPF, a expectativa de vacância e manutenção básica.

De R$ 3.900, o investidor acabaria recebendo em torno de R$ 3.000 (dependendo do caso, até menos).

Isso posto, comprando o imóvel à vista (0% financiado), ele poderia pagar NO MÁXIMO, R$ 853.558. Se comprar mais caro, terá perda patrimonial, caso as premissas se verifiquem.

Por isso investidores precisam de barganhas, caso contrário terão perdas patrimoniais.

Divirtam-se com essas e outras planilhas (carro inteligente, índice de riqueza etc.) no post abaixo:

Planilhas Inteligentes do Livro Quanto Custa Ficar Rico?

OBS: Como são cálculos numéricos (não analíticos) é necessário habilitar as macros da planilha.

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18 Respostas to “Imóveis: Locação ou Compra? – Julho de 2012. Cálculo do Valor Justo. Entenda os Resultados.”

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Ótimo conteúdo! Acho importante blogs como o seu disponibilizarem esse tipo de material, muitas pessoas acabam entrando em uma furada por desconhecimento e por não ter fontes confiáveis para extrair informações. Eu, particularmente, fiz um plano de metas que era de comprar um imóvel no valor de 140mil (máximo) e por causa disso busquei em diversas imobiliárias em porto alegre e visitei inúmeros apartamentos (acabei comprando pela Auxiliadora Predial, considerei uma das mais confiáveis das que eu visitei), o que eu extrai disso e aconselho? Poupem, pesquisem e negociem. tanto que depois de muito procurar eu acabei encontrando um apartamento perfeito, mas com um valor alto, depois de muita negociação fechei em 140mil. Acho que muitas pessoas se enrolam pelo desconhecimento e pressa em fechar o negócio.

Parabéns pelo ótimo conteúdo!

Oi Christiane,
Agradeço o apoio.

OLÁ PORTINHO,

COM O FECHAMENTO DO INI E TÉRMINO DA POSSIBILIDADE DE ACESSO AO SOFTWARE, VOCÊ PODERIA ME INDICAR ALGUMA INSTITUIÇÃO ONDE EU POSSA DESENVOLVER CONHECIMENTO SOBRE ANÁLISE FUNDAMENTALISTA AQUI NO RIO DE JANEIRO?

UM FORTE ABRAÇO,

MARCELO KASTRUP

Oi Marcelo,
Rapaz, infelizmente nenhuma. As corretoras, que poderiam oferecer cursos sobre isso, não estão muito interessadas, mais preocupadas com Análise Técnica.
Espero poder retomar alguma coisa do INI, talvez fazer alguma parceria para que os dados continuem sendo mantidos.
[]
Paulo Portinho

Olá Portinho, parabéns pelas planilhas. Mas tenho uma dúvida. Na planilha “casainteligente”, se eu simular custo de oportunidade (mix de produtos financeiros) igual a valorização do imóvel, sabemos que haverá um benefício líquido em adquirir o imóvel (o fato de poder morar nele ou alugá-lo).

Pois bem. Como vc definiu o tamanho desse benefício, ou seja, o valor do aluguel “puro”? Valor de mercado? (esse valor não está na verdade contaminado pelos custos atuais de oportunidade, taxas de retorno dos agentes, etc?)

Percebi que, para valores maiores de custo de oport e valorização – tomando-os sempre iguais – o aluguel tenderá a aumentar (devido a valorização do imóvel, correto?) e portanto o valor que valerá a pena pagar pelo imóvel será menor (isso, acredito, somente se eu optar por morar nele e não alugá-lo, supondo que sempre terei inquilinos…);

Grato

Oi Rodrigo,
A planilha tem um modelo definido para avaliar se é melhor comprar ou alugar, do ponto de vista patrimonial.
A comparação só diz respeito à decisão de morar de aluguel ou comprar o imóvel. O modelo para investidores deveria ser outro (descontar IR do aluguel, incluir vacância + manutenção etc.).
O aluguel é um dado do problema, o software calcula apenas o valor de compra que traria uma equivalência patrimonial entre aluguel x compra.
Outro ponto, é que o modelo não prevê inclusão de fatores subjetivos (liberdades que um proprietário tem e um inquilino não).
Do ponto de vista patrimonial o modelo é limpo e roda com precisão. Pode confiar.
Por fim, a opção de alugar a terceiros é estranha ao modelo. Como dito acima, deveria levar em conta outros fatores.
Vou pensar em um modelo para investidores. É bem mais complexo, mas é uma boa idéia.

Ok Portinho. Entendo. Mas deixa eu refazer a pergunta: se custo de oportunidade e valorização do imóvel são iguais, vc concorda comigo que a decisão correta é comprar para morar e não alugar, correto? (vamos esquecer comprar para investir e desprezar outros fatores). Como são formados os preços do imóvel e do aluguel, nesses casos?

Oi Rodrigo,
Essa premissa só é válida se o preço a pagar for o “preço justo”, que equilibra os fluxos de caixa. Tudo dependerá do preço a pagar.
O modelo é um pouco complexo para que se pense apenas em 2 variáveis. Você pode verificá-lo, a planilha está bloqueada, mas não tem senha.

Desculpe, melhor dizendo, como é formado o preço do imóvel a partir do aluguel informado, nesses casos? Obrigado e desculpe a insistência! É que estou começando a fazer curso de economia e estou me empolgando com o assunto. Grato de novo.

Oi Rodrigo,
Há uma explicação completa na primeira planilha (está colorida). Veja se está clara o suficiente.
Em resumo, utilizo 2 fluxos de caixa independentes e rodo uma macro para equilibrá-los.

Boa noite Paulo,

O que aconteceu com o INI ? Por que as atividades serão encerradas ?

Abraços.
Mateus

Caro Mateus,
Lamentavelmente o INI encerrou suas atividades. Já estou fora há quase 7 meses, mas imagino que o mau momento do mercado tenha reduzido o interesse do brasileiro por aprender a investir em bolsa, o que impactou os resultados do INI.
É uma pena e mais um fracasso do mercado de ações brasileiro. Depois do alarde sobre os 5 milhões de investidores, só vemos o mercado ser reduzido. Menos investidores, menor participação desses investidores, corretoras com prejuízos etc.
É muito triste.
Espero que a idéia do INI, seus ensinamentos e técnicas permaneçam vivos.
[]
Portinho

Com Certeza Irá permanecer Portinho !!!
E espero que todos possamos aprender aqui no seu blog

Abraços

Abraço Ricardo!
Obrigado.

Olá Portinho, sou advogado e possuo uma empresa de adm de bens próprios. Li seu livro sobre o mercado de ações e agora estou terminando o “qt custa ficar rico”.
Tomo a liberdade de lhe propor um raciocínio sobre seu capítulo em investimento em imóveis.
Creio que vc desconsiderou dois fatores: o custo de administração que é consideravelmente superior aos custos do TD, ações ou fundos, girando em torno de 6% a/m + o primeiro aluguel; e o risco de inadimplência, que é superior ao risco do tesouro nacional, das boas empresas ou dos bancos.
Em relação a este último ponto, é importante ressaltar que, se é verdade que existem instrumentos jurídicos para recuperar o prejuízo com a inadimplência, não é menos verdade que tais instrumentos são morosos, caros e nem sempre se materializam.
Em apertada síntese, era este o comentário que tinha a fazer.
Um abraço e parabéns pelo livro.
Marco Aurélio

Oi Marco,
Deixo registrada sua sugestão.
A taxa de “vacância” poderia comportar esses outros itens (adm + inadimplência).
É uma forma de considerar esses custos mais altos.
Abraço e obrigado pela visita!
Paulo Portinho

Oi gostei bastante do blog, tenho lido bastante livros relacionados com o assunto, “Pai Rico, Pai pobre”, “Mente milionária”, “Casais inteligentes enriquecem juntos”, para um o post não ficou claro, tipo, hoje ano de 2012, no Brasil com a taxa de juros cada vez mais baixa vale a pena comprar um imóvel financiado ou é mais vantajoso continuar no aluguel?

Oi Cicília,
Eu disponibilizei uma planilha para que o próprio leitor coloque suas premissas e as condições do imóvel que deseja.
A planilha indicará o valor “justo” do imóvel para cada perfil/premissa.
Clique no link da planilha para baixá-la.
[]
Paulo Portinho


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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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