Archive for outubro \05\-03:00 2010

Bolha Imobiliária? O que a matemática tem a dizer sobre isso.

Posted on 05/10/2010. Filed under: Finanças |

Existe uma bolha imobiliária no Brasil?

Há fartas evidências que nos levariam a responder com um sonoro “SIM” a pergunta acima.

No sofisticado UKI (United Kingdom of Ipanema), apartamentos com 3 ou mais quartos subiram entre 150% e 200% nos últimos 2 anos. Milhão virou “pequena entrada” por lá…

Em minhas viagens pelo país vi que o mesmo fenômeno se verifica em quase todos os estados. Nos últimos meses estive em Viçosa, Belo Horizonte, Criciúma, Floripa, Volta Redonda, Orleans, Tubarão, Piracicaba, Aracaju, Cuiabá, Porto Alegre, Vassouras… e acreditem, encontrei m² custando R$ 15.000,00, mesmo em cidades do interior.

Assusta?

Não dá para responder sem fazer conta.

O pior investimento

Brasileiros com mais de 30 anos lembram de um tempo em que se colocava dinheiro na renda fixa para receber entre 1,5% e 2% ao mês, já descontados os impostos.

Nessa época, comprar um imóvel não se justificava do ponto de vista financeiro. Imobilizar um montante que daria retorno de 2% ao mês, sendo que o aluguel não chegava a 0,7% do valor do imóvel, era uma opção financeiramente equivocada.

E o pior… o histórico dos imóveis não ajudava. A década de 1990 e o início dos anos 2000 não indicavam imóveis como uma boa opção de investimento. Segurança sim, mas com um enorme custo de oportunidade (renda fixa a 26,5% ao ano).

Com as opções de renda fixa dando pouco mais de 0,7% ao mês e um histórico nos últimos 4, 5 anos de elevada valorização, o mercado imobiliário mudou.

Mas essa mudança indica uma bolha?

Uma planilha para fugir do que é irreal

No livro “Quanto Custa Ficar Rico?” o imóvel próprio (de uso) não é classificado como “ativo de remuneração” ou investimento. Ele ajuda a reduzir sua necessidade de caixa, mas não gera fluxo.

Para ajudar o leitor a identificar qual seria o seu imóvel “financeiramente inteligente” criei uma planilha que indica o valor máximo a pagar, de forma a proteger sua expansão patrimonial. A planilha não traz elementos subjetivos, mas do ponto de vista patrimonial o modelo é assustadoramente preciso.

O interessante é que serve também para ajudar a responder a pergunta inicial desse post. Naturalmente sem levar em consideração fatores subjetivos.

Comparando 2003 x 2010

Botafogo – Rio de Janeiro – RJ – 2 Quartos com garagem

Em 2003, a média do aluguel para um imóvel desse tipo era de R$ 1.100,00. A renda fixa remunerava o investidor a 14% ao ano, já descontado o IR e as taxas. Estima-se uma valorização do imóvel 2% superior à da remuneração da poupança (8,5% ao ano). O custo do financiamento ficava em 14,0% ao ano, incluindo os seguros, taxas etc. Na modelagem estima-se que o imóvel poderia ser comprado 50% à vista e 50% financiado.

A planilha indica um valor máximo a pagar de R$ 168.318. Acima disso seria melhor alugar, menos que isso haveria ganho patrimonial com a compra.

Em 2010 essa realidade mudou para um aluguel de R$ 1.950,00, renda fixa de 9% ao ano e custo de financiamento a 12,5% ao ano. Mantém-se a previsão de valorização do imóvel.

A planilha indica um valor máximo a pagar de R$ 550.119.

São valores estão muito próximos da realidade dessas duas épocas. Era possível comprar um imóvel em Botafogo por R$ 170 mil em 2003, e esse mesmo imóvel já está valendo mais de R$ 500 mil em 2010.

Um caso real em 2010

Um caso de amigos, moradores de uma área nobre do Rio de Janeiro, indicaram interesse em comprar o imóvel onde moram. O valor dos apartamentos vendidos no prédio oscilava entre R$ 2 milhões e R$ 2,4 milhões.

Eles pagam no imóvel, com contrato de 3 anos, R$ 6.000,00 por mês.

Cenário otimista

Sendo bem otimista e prevendo juros baixos (9% ao ano na renda fixa), financiamento mais barato (10,5% ao ano) e maior valorização dos imóveis no futuro (10% ao ano), qual o valor máximo a pagar.

Resultado: R$ 2,303 milhões

Cenário realista

Até é razoável esperar uma remuneração ainda baixa na renda fixa, mas é inconsistente com o histórico do preço de imóveis pensar em uma valorização de 10% ao ano por décadas. Apesar da dificuldade de acesso a dados estatísticos no Brasil, dá para imaginar algo como 2,5% acima da inflação (6,5% ao ano). Isso faria uma boa média entre os anos de grandes ganhos (2003-2010) e de “vacas magras” (1992-2002).

Nesse caso, o resultado seria: R$ 1,389 milhão

Resumindo…

Como em qualquer investimento, a sua estimativa de crescimento futuro é que vai indicar o quanto pode pagar no presente.

O investidor tende a considerar os ganhos do passado recente como took for granted (disponível para sempre). Isso faz com que seja exageradamente otimista e aceite pagar qualquer preço pelo bem que deseja.

No exemplo acima, uma única mudança de 3,5% na expectativa de crescimento médio do valor do imóvel para os próximos anos indicaria uma diferença de mais de R$ 900 mil entre o que o indivíduo pode pagar no bem para que não perca patrimônio.

Os preços no mercado norte-americano subiram 10% ao ano por mais de 10 anos. O ajuste foi rigoroso, em algumas localidades foi de mais de 50% de queda. Os preços das propriedades no mercado japonês talvez não voltem ao patamar de 1989 nem em 50 anos.

Pelos cálculos, não é possível afirmar que há bolha no mercado brasileiro, pois ainda estamos nos ajustando a uma nova realidade de crédito e juros, mas fica aqui a sugestão para SEMPRE fazer a conta antes de iniciar um movimento financeiro tão relevante.

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Dividendos – Histórico das Empresas Brasileiras

Posted on 01/10/2010. Filed under: Finanças |

No livro “Quanto Custa Ficar Rico?” há uma clara distinção entre as ações que escolhemos durante o período da semeadura, quando queremos que o patrimônio cresça rápido e não nos importamos tanto com o yield (dividendo), e as ações para o período da colheita, que devem apresentar as seguintes características:

  • Solidez de fluxo de caixa e baixo risco operacional/político/financeiro/tecnológico
  • Crescimento dos lucros e dividendos, no mínimo, para repor a inflação e o crescimento da economia.
  • Yield (DY) superior ao da renda fixa. Hoje uma NTN-B consegue pagar 4,5% acima da inflação e com IR descontado, as ações para aposentadoria precisam pagar mais, para compensar o risco.

Para acompanharmos o histórico das companhias brasileiras nos parâmetros acima, preparei uma planilha com os principais dados das empresas. A fonte é a base da dados da Valoriza Online.

A planilha pode ser baixada aqui, mas leia as instruções abaixo antes de abri-la.

A planilha “Resumo” traz um ranking das companhias. O usuário pode mudar os filtros.

O significado e a metodologia utilizada em cada item seguem abaixo:

Média DY – O DY (Dividend Yield) é calculado pela divisão do “Dividendo por ação (DPA)” de um determinado ano, pela média entre as cotações ajustadas máxima e mínima do mesmo ano. A média DY é a média dos DY entre 2003 e 2009 (se a empresa tiver histórico).

Último DY – É o DY de 2009, calculado da mesma forma que exposto acima.

GWTRec – Crescimento da receita entre 2000 e 2009 (se pertinente), calculado pelo método da regressão linear, com inclinação dada pelo logaritmo natural, dos dados disponíveis. (ver fórmula nas planilhas internas).

GWTLPA – Crescimento do lucro por ação entre 2000 e 2009 (se pertinente), calculado pelo método da regressão linear, com inclinação dada pelo logaritmo natural, dos dados disponíveis. (ver fórmula nas planilhas internas).

GWTDPA – Crescimento do dividendo por ação entre 2000 e 2009 (se pertinente), calculado pelo método da regressão linear, com inclinação dada pelo logaritmo natural, dos dados disponíveis. (ver fórmula nas planilhas internas).

%PGTO – Dos anos disponíveis, em quantos (%) a companhia pagou dividendos.

A planilha “Resumo” traz apenas os dados. Para verificar os cálculos, entrar nas planilhas de apoio.

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  • Disclaimer

    Este blog é um ambiente privado para expor opiniões, estudos, reflexões e comentários sobre assuntos ligados a finanças, bolsa de valores, economia, política, música, humor e outros temas.

    Seus objetivos são educacionais ou recreativos, não configurando sob nenhuma hipótese recomendação de investimento.

    O investidor consciente deve tomar decisões com base em suas próprias crenças e premissas. Tudo que lê ou ouve pode ser levado em consideração, mas a decisão de investimento é sempre pessoal. Tanto na escolha de ações para carteira própria, quanto na escolha de gestores profissionais para terceirização da gestão.

    O Autor espera que os temas educacionais do blog possam ajudar no desenvolvimento e no entendimento das nuances do mercado de ações, mas reitera que a responsabilidade pela decisão de investimento é sempre do próprio investidor.

    Sejam bem vindos!

  • Paulo Portinho

    PAULO PORTINHO, engenheiro com mestrado em administração de empresas pela PUC-Rio, é autor do Manual Técnico sobre o Método INI de Investimento em Ações, do livro "O Mercado de Ações em 25 Episódios" e do livro "Quanto Custa Ficar Rico?", os dois últimos pela editora Campus Elsevier.

    Paulo atuou como professor na Pós-graduação de Gestão Social da Universidade Castelo Branco e na Pós-graduação oferecida pela ANBIMA de Capacitação para o Mercado Financeiro.

    Atuou como professor da área de finanças e marketing na Universidade Castelo Branco e no curso de formação de agentes autônomos do SINDICOR.

    Como executivo do Instituto Nacional de Investidores - INI (www.ini.org.br) entre 2003 e 2012, ministrou mais de 500 palestras e cursos sobre o mercado de ações, sendo responsável pelo desenvolvimento do curso sobre o Método INI de Investimento em Ações, conteúdo que havia chegado a mais de 15.000 investidores em todo o país, até o ano de 2012.

    Representou o INI nas reuniões conjuntas de conselho da Federação Mundial de Investidores (www.wfic.org) e da Euroshareholders (www.euroshareholders.org), organizações que congregam quase 1 milhão de investidores em 22 países.

    Atuou como articulista do Informativo do INI, do Blog do INI, da revista Razão de Investir, da revista Investmais, do Jornal Corporativo e do site acionista.com.br. Foi fonte regular para assuntos de educação financeira de veículos como Conta Corrente (Globo News), Infomoney, Programa Sem Censura, Folha de São Paulo, Jornal O Globo, entre outros.

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